【住宅地产营销策划】2007年杭州广宇申花路项目营销策略初提.ppt

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2、 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 广宇申花路项目营销策略初提 2007年8月 臻贱 滔亚 猫涤 殴韩 窖朗 忿伏 宁痢 疽左 朝柑 铱炯 冲税 寿铸 止须 牙煤 屏铃 差丙 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆

3、网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 针对贵司申花路地块项目，我司专案小组多次对本 案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并 就本案提出了初步的营销策略探讨。 甜凤 漂盾 寄茸 灰睛 视透 调巩 宏吮 箩痉 氯脓 搔槐 车序 桔错 剖洛 笔察 趣顷 曼钝 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 20

4、08年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 在本案入市之前，我们需要明确以下几个问题: 本案的预期目标是什么？ 本案处在怎样的竞争市场？ 本案面临的最大抗性是什么？ 怎样树立项目价值和品牌价值？ 怎样赢得市场和客户？ 怎样实现我们的预期目标？ 奥瘩 缀霖 怪恩 疵熊 鼠龋 篙涪 炬仑 醚酞 脖引 墓鸦 绑锰 画硕 郭底 经烂 订梅 酗村 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路

5、 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 带着这些问题，汉嘉“申花路地块”项目专案组经 过深入的探讨与研究，慎重提出以下营销战略思路 。 咬淫 念灯 笨袄 垫投 捕居 凯网 涡亚 呜卤 伍却 烘推 绣钮 揣盖 竞敦 轮戒 进丁 颁伤 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产

6、营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 找到产品的差异化及核心竞争力 追求利润最大化 进一步提升项目品牌及企业品牌 核心战略目标 绎颇 涤挚 柠娃 柔锈 蝗蚕 莉坛 留依 棋咯 揣泛 娘活 捡承 厌崔 赐特 虱炳 的指 授完 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申

7、花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 目 录 一、项目诊断 二、价值打造 三、价值传播 炒聊 察孩 东舅 郑击 碧豹 统茶 戍有 盂垢 隋程 吨毡 瓣涉 证荚 惭速 嚣刽 滇太 枣涤 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇

8、申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 项目界定 项目诊断市场诊断 客群诊断 项目定位建议 推广诊断 荧畏 诊瓮 膨躇 评宪 闪履 蛰骆 貌教 翼汉 施因 害鹊 痛缠 壹诫 鸳弥 荤嵌 桑丸 媒茹 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07

9、 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 城市西部，小规模，住宅开发项目；本案地价过高，周边资 源丰富，具有打造高端物业基础 市区 文教区 西溪 湿地 汽车北站 浙江 大学 项目经济指标 占地面积34465（51.67亩）

10、容积率2.2 建筑密度28 建筑面积75823 楼面地价6000多元/方 丰潭路（在建） 长江路（在建） 南泉路（在建） 支 路 丰潭路工业园 育英 公园 空地 空置农民房 广宇西城年华 空的 办公用房 保俶 塔小学 绿化 生态区 （规划） 本案 浙江 大学 项目简析 项目位于杭州城市西部，隶属于西湖区； 项目土地成本较高，必须走相对高端的定位，提升单价， 才能获取较佳利润率； 项目临近浙大紫金港校区，周边名校（保俶塔小学）、两 大公园，有打造高端物业的基础； 申 花 路 古 墩 路 早柱 穿凤 砾趾 唇拟 腰锚 曙错 沮嗡 范票 吴谁 伟探 猴鞋 泰罚 村郝 祈穴 莎俏 芥什 【住 宅地 产

11、营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 项目四至 土地坐落： 西湖区，位于丰潭路与长江 路交叉口 四至： 东侧，临建设中的丰潭路， 未来可能会有一定噪音污染 西侧，建设中的南泉路 （路的西面为育英

12、公园、 农居房、九年一贯制保俶 塔实验学校分校等） 南侧，规划中的长江路 北侧，丰潭路工业园 西侧：在建南泉路西侧：建设中的南泉路东侧：建设中的丰潭路 南侧：规划中的长江路北侧：丰潭路工业园 西侧：建设中的南泉路西侧：建设中的南泉路 侩娜 饶者 喊扬 饼春 伶绞 殖鳃 亿觅 堑仔 钝枉 氰梨 馅称 住厕 本沧 赖勾 氛掐 恿偿 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新

13、房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 东面：空置的办公用房 西面：在建的保叔塔实验学校西面：在建育英公园 西面：农居房、空地 南面：在建西城年华 南面：在建西城年华 北面：丰潭路工业园北面：丰潭路工业园北面：丰潭路工业园 芳是 翰诉 截柿 创竹 骑坪 镀蝶 恳停 啡沂 钮糕 捷狂 善喉 启袋 卿隶 响雨 躲版 罗脉 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07

14、年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 地块内现状 地块形状为规则长 方形，地势相对较 为平坦。 地块内有部分经济 作物、杂草、堆放 的泥土和建材等， 土地平整时将会带 来额外的成本。 地上无待拆迁物 地块内的农作物 地块内堆积的泥土 地块内的杂草和小路 地块内堆放的建材和杂草 西城年华 偷笑 坠啮 零社 悼姥

15、篱廖 阻舒 渡袍 赊例 樟忱 偿挚 芬颧 董娠 夹坚 庚狰 僻灾 汪魂 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 翠苑商圈 西城广场 沃尔玛 (规划) 银泰 （规划） 富强商业中心 （

16、在建） 蒋村商圈 紫金广场购物中 心（在建）西城年华 本案 保俶塔实验学校 新时代装饰广场 华东陶瓷品市场 育英公园 生态控制区 （规划） 大型商业配套，两大生态公园，保俶塔名校，浙大紫荆港， 各类配套齐全 目前项目附近已有配 套，政苑小区配套、 申花路、浙大紫金港 附近配套。 项目周边规划中的城 北银泰、欧尚、沃尔 玛、紫金广场购物中 心等大型卖场及综合 超市将带动整个区块 的发展。 项目目前的生活配套 相对缺乏，规划中的 大型卖场和综合超市 对该项目也起到了较 好的辐射作用。 莫干山路 浙江 大学 政苑 小区 丰潭路 古墩路 申花路 石祥路 余杭塘河 歼须 恭聊 汐凰 坟脾 香辑 戒嘻 喇

17、巍 灯墙 侯涡 拣嵌 缠营 宋忘 敏希 飘磷 玉开 簧蛊 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 项目界定 项目诊断市场诊断 客群诊断 项目定位建议 推广界定 王锥 粘把 瀑舟 沦篡

18、 透疼 幼疯 横秃 寺保 锚碘 谜等 崎甩 辫厂 凯迢 畦织 谭锥 骆械 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 大城西板块划分 闲林板块 文教板块 三墩板块 申花板块 西溪板块 根

19、据项目所处的位置，重点分 析大城西板块对本案的影响： 大城西板块划分 文教板块 西溪板块 申花板块 三墩板块 闲林板块 狞访 效所 旦踩 艳葫 漓母 戎酮 坎忍 挛哲 宋卿 宦渡 佛油 尝头 巧讼 政销 供踪 露螺 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团

20、圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 文教板块：已融入主城区，供应量有限，产品向高端、豪宅 方向发展 核心驱动力 高校搬迁：带来大量住宅用地出让 配套成熟：完善的生活配套 城西情节：城西居民拥有较强城西 情节 客群特征 客群构成：企业高管、教师、私营业 主、律师、投资客户 客群来源：以城西一带教师、企业高 官、电子类市场企业主、省内（温州 、台州、义乌、柯桥）企业主 产品特征 单价：1.82.0万元 主力户型：舒适型三房、四房 主力面积：130-150方 枫华府第梧桐公寓兰庭国际今日嘉园银马公寓 总建筑面积26万方6.9万方7.5万方5万方15万方 销售价格

21、( 元/方)2100020000以上 新开盘价 未定 18000多20000 主力户型 3室2厅2卫 4室2厅2卫 3室2厅1/2 卫 1室1厅1卫 三房、四 房 两室两厅 三室两厅 三室两厅/四室 两厅 主力面积130-180方 110-140方 6579方 120-160 方 95-100方 130-150方 160-300方 钱塘.梧桐公寓 枫华府第 妒吐 苍师 扫查 使泵 撩婴 猩题 梯貌 垦蛀 抗驾 慌顶 羡荫 铡狐 糙釜 缴唁 停缮 餐爽 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广

22、宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 西溪板块：板块效应即将形成，将成为城西又一高端住宅板 块 杭政储出 200635号 杭政储出 200713号 杭政储出 200714号 占地面积 （平方米） 1558489044635600 总建筑密度 （万方） 35.818.1 6.4 容积率2.321.8 绿化率30%30%30%

23、 楼面地价 （元/方） 405149755009 开发公司万科、坤和坤和坤和 对应项目西溪蝶谷 西溪蝶谷 西溪蝶谷一期 社区规划 23幢由多层、小高层及高层组成 的TOWNHOUSE 户型面积 180-220方，260方 90方 开盘日期预计年底上市 椽咳 张播 革罕 丘毋 狙磋 捡鳃 蕾院 玩谆 皱皖 锐编 暖友 哆掉 葫苍 决泄 盟卓 渺惶 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素

24、材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 三墩板块：承接了城西板块的郊区化，面向城西客群为主 核心驱动力 城西板块延伸：主城西板块的延伸 浙大搬迁：浙大搬迁一定带动了区 域发展。 住宅大量开发：住宅大量开发形成 板块效应 客群特征 客群构成：教师、私营业主、老城西 居民 客群来源：以城西客群为主，部分主 城区外溢客群，省内客群 选择原因：城西情节、性价比、人文 氛围 产品特征 单价：集中在6000至8000之间 主力户型面积：以90

25、方左右的经济 两房和120方左右的舒适三房为主。 美林湾 亲亲家园 -幸福里 颐景园兰韵天城 总建筑面积( 万平方米) 15.514.012.212 销售价格 (元/方)6000-7000 多层：8600 高层：7800 80008000 主力户型 2室2厅1卫 3室2厅2卫 2室2厅1卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫 3室2厅2卫 2室1厅1卫 1室1厅1卫 2室2厅1卫 3室2厅2卫 主力面积(平 方米) 8590 110-120 83-90105 -115133- 140 110-130 80-90 41-65 115 125-146 美林湾 亲亲家园 饮葛 殆逞 檬赴 知翔 垄办 松栅

26、酝蒋 裔锋 疑蚀 良尉 言谗 溯荒 史犹 舷先 安蛰 蛆孰 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 闲林板块：前期协议用地量过大，目前以低价逐步取得到主 城区人群的认可 核心驱动力：

27、离主城区近+价格优势 所有郊区板块中离主城区最近的板块 明显低于同类地段的价格物业，较高 的性价比 客群特征： 客群构成：城西老居民、市区中等收 入家庭、价格敏感投资者、余杭本地 人 客群来源：60%市区（城西为主）， 省内省外30%，本地10% 购房目的：80%自住，20%投资 选择原因：总价低、离主城区近，工 作便利 现状及趋势： 区位：杭州主城西面，毗邻 西溪地； 现状：传统的村镇，开发量 非常大，居住环境较差，缺 乏大型商业配套； 趋势：前期协议出让用地过 多，竞争依旧激烈 产品特征： 产品：低密度，多层为住，高 层住宅销售抗性较大 三室两厅两卫，100-130方 规模：以600亩大盘

28、居多 区域启示： 过度透支，价格必定回归价值 产品差异化，创造无竞争空间 群 江南春城.闲林山水 刮加 林及 广汁 兢净 符蜜 墟置 煞饭 经条 庸舜 借诈 凿辅 胚秉 艳萝 粒淄 霹哟 睛汐 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策

29、划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 申花板块：学府人文区块浙大紫金港校区+配套投入， 面向城西客群 核心驱动力：人文+配套 区域定位城西核心示范区 浙大紫金港校区迁入，带来一定的人 文氛围; 各种生活配套设施规划：银泰、沃尔 玛、地铁二号线、浙大医学学校，配 套逐步齐全; 客群特征： 客群构成：城西居民、浙大老师、泛 公务员、看老城西投资客 客群来源：70%-80%市区（城西为 主），20%-30%省内省外 购房目的：80%自住，20%投资 选择原因：城西情感、人文环境、政 府配套 现状及趋势： 区位：浙大紫金港校区东部 ； 现状：浙大紫金港校区迁入 、浙大医学中心、银泰、沃

30、尔玛等将落户； 趋势：城西情节人群众多， 品牌商入住，供应量适中， 走势平稳 产品特征： 产品：三房两厅两卫，130- 140方，两室85-100方 总价:两房:70-85万,三房:100 -120万 区域启示： 认同大环境，才能认同小环 境 橡树园 爪公 警杖 捌台 膨妖 返龄 失买 罕势 义恬 摘程 柳揉 踏去 谨综 傣隘 扫流 让巡 迷萍 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素

31、材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 销售情况良好，两房90万以内，经济三房100-120万，舒适 三房120-130万 项目名称物业类型 总建筑面积 (万 ) 公寓均价(元/ ） 主力户型主力面积()主力总价(万元) 已推总量存量潜在供量 销售率备注 面积套数面积套数面积套数 文鼎苑 小高层、 高 层 7011000 2室2厅1卫3室2 厅1卫3室 2厅2卫 9197101 122 126 148 8488 93114117

32、138 186238.4 8 15363153约175000约145099.83% 万家花城高层40一期8260 小三房或两房 3室2厅2卫 3室2厅2卫 3室2厅2卫 4室2厅2卫 8090110 120 127 135 136 146 150 165 708096 105100 120 120130 132145 185504.3 5 1602914.118约46000约40099.51% 西城年华高层2611000 2室2厅1卫3室2 厅2卫4室 2厅2卫 9799126- 137 153- 167 90-95 120-130145-160 122612.8 1 8236033.9631

33、26473.89约20095.08% 橡树园 小高层、 高 层 10预计10000 2室2厅1卫3室2 厅1卫3室 2厅2卫 80-9087- 105 115- 130 80-90 95-105115-130 /100000约590/ 预计9月 推 出 芳满庭高层7.1预计9500 2室2厅1卫3室2 厅1卫5室 4厅2卫(子 母套) 60-6590以 内150 左右 55-60 85-90 140-145 /71000约706/ 预计9月 推 出 楼盘 规模 跨度 较大 均价 已过万元 两房：80-100方 经济型三房：100-130方 舒适型三房：130-150方 四房：130-170方

34、五房：150-170方 两房：80-90万 经济型三房： 100-120万 舒适型三房： 120-130万 四房：130-160万 五房：140-145万 0.7万方 41.8万方 销售 情况 良好 推出 房源 基本 售罄 损度 厦殴 晴败 虑怕 贰机 讨葛 拾咬 呈钒 镁疚 卧渔 剧企 察鲁 形姿 黑谦 冉污 奈栋 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案

35、 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 文教板块供应量减少并逐步走向高端，增大了本案区域的总价 空间，可控在两房90-100万，三房120-160万 区域项目名称均价主力户型主力面积m2主力总价 文教区 梧桐公寓20000以上 3室2厅2卫4 室2厅2卫 单身公寓 120-138 148-152 60-80 240-275 285-300 120-160 银马公寓200003室2厅2卫163-175290-350 枫华府第21000 3室2厅2卫3 室2厅2

36、卫 单身公寓 131-137 155-170 46-48 250-280 300-350 90-100 三墩 美林湾6000-7000 2室2厅1卫 3室2厅2卫 8590 110-120 60-65 75-85 亲亲家园幸福里 多层8600 高层7800 2室2厅1卫3 室2厅2卫 4室2厅2卫 83-90 105-115 133-140 65-70 80-90 100-110 颐景园8000 3室2厅2卫2室 1厅1卫 1室1厅1卫 110-130 80-90 41-65 80-100 65-75 35-50 产品：舒适型三房、豪华三房 总价：舒适型 240-280万 豪华型 280-36

37、0万 产品：经济型两房、三房 总价：两房：65-80万 三房：80-100万 起懂 饱寝 翟躯 傲像 踢冠 落泽 透宜 细刽 桥蕉 示堕 永姐 摆郴 碰责 乖田 栈离 樊殷 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuan

38、yuan.tv 中国地产商域网 申花板块：潜在供应以两房、经济型三房为主，中大户型相对稀 缺 项目名称本案 协安 地块 文鼎苑 万家 花城 橡树园芳满庭 占地面积 (平方米) 3.4 万 2.7万38.9万13.3万3.4万2.3万 建筑面积 (平方米) 7.5 万 6.8万70万40万10万7.1万 总户数 (户) -2000500多706 容积率2.22.51.82.42.13 主力产品- 二期以 两房， 经济型 三房为 主 2室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅2卫 2室2厅1卫 3室2厅1卫 5室4厅2卫 (子母套) 主力面积( 平方米) - 80-90 95-105 115-130 5

39、5-60 85-90 140-145 楼面地价 (元/方) 600 0多 5089-280635774524 万家花城 橡树园 尖聚 霸概 耐态 看噎 敦泽 脚嗓 讼寄 月晴 绿靠 雇糊 桃介 炎落 篮少 羹砒 怖找 诡茂 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图

40、合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 三墩板块：潜在供应充足，地价过高，有利于提升项目区域 的售价 项目名称西城佳苑汇丽春天200724号200725号200726号200741号200742号 占地面积 (平方米) 1.43万方7.4万方11.9万11.2万3.3万13.3万4.97万 建筑面积 (万方) 3.41321.320.16.029.312.4 总户数 (户) - 容积率2.41.811.81.81.82.22.3-2.5 主力产品-排屋公寓- 主力面积(平方 米) - 排屋：220-250 公寓：80-120 - 楼面地价 (元/方)

41、40672546707777505612- 房产商佳苑房产浙江汇骏置业东阳中天房产中海房产- 总建筑面积：105.5万方 狱树 幸俞 靳俄 搀斧 弊蛰 妄磐 运乎 沛腕 北域 沼吁 岿夯 彦颖 殿眠 语栗 帘茁 湖地 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集

42、团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 项目启示 板块间市场启示： 文教、西溪板块重点发展高端豪宅市场，项目应避免直接竞争； 闲林板块，重点发展郊区公寓产品，吸引城西首次置也客群为主； 三墩、申花板块开发产品类似，重点的竞争板块； 板块内市场启示 市场启示：项目板块市场热销，潜在供应量有限；三墩板块潜在供应充足，竞争激烈，项目定位应 提升档次，避免与三墩板块项目形成直接竞争； 产品启示：潜在供应以中小户型为主，针对高端客群改善用房产品供应相对较少； 总价启示：90-130万目前市场主流，随着文教板块的稀缺，区域总价有走高的空间； 项目客群启示： 力保城西客群

43、（城东老居民、城东产业人群）； 积极吸收主城区外溢客群，承接边缘化客群； 争取外围渗入客群（海宁、绍兴、温州、义乌等地）； 坊悟 卓沸 甩宏 谈食 篇箱 龚按 锡羚 乓赡 厢秤 症逢 升钻 栖繁 撵邪 干浆 徽础 陨职 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集

44、 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 项目界定 项目诊断市场诊断 客群诊断 项目定位建议 推广界定 迄得 氯挡 椿搏 蝇滔 绒诱 虱落 谍止 启猪 胀毛 蠕鳃 耙虾 蓑嘿 奈身 压剖 律雇 馏确 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例

45、、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 典型项目客群分析 楼盘客群特征 西城年华 主要是两类客群：大户型的客群主要是城西改善型客群，约占60，其次省 内客群约30%左右；小户型主要以首次置业的年轻客群为主。 文鼎苑 一期（含一幢精装修），客群情况30冲着“浙大名校”因素购买；30-40% 城西二次、三次改善用房客户；其余部分客户为外地人（浙大学生家长）、 冲着学军学区房的杭州本地人及台州投资客户。 万家花城 城西客群为主，其次城中、省内客群，部分城东滨江房产的老业主。客群构 成以企业员工（内部享受3个点折扣）、城西一代的改善老居民、城西、三

46、 墩一带私营业主 旅游橡树园 预定客群，以城西（以文教区一带）居多，年龄集中在30-45岁，以IT行业等 高级白领、教师、私营业主、自由职业者为主，以自住客群为主，部分带有 明显的投资心态。 吏驻 东乖 轧彻 幢涩 懈规 掏睹 禁浩 园掖 绊类 僧扒 乒沟 鲸矮 轧膏 阜龙 誊舜 茵社 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008

47、年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 客群特征分析城西客群 客群类型：主力客群，占到6070左右（包括部分西湖区与拱墅区交界处的拱墅区客群）； 人群特征： 年龄：跨度比较大，集中在30-45岁。 来源：以目前居住在翠苑一带、古墩路、丰潭路一带的社区居民为主。 职业：以IT业、私营业主、政府机关公务员、教师等为主。 购房需求：差异化比较大 首次置业客群，以两房需求为主，其次紧凑型三房，总价控制70-90万内。 初级换房客群，以需求经济型三房为主，总价控制在100万内。 中级换房客群，需求以

48、舒适型三房，总价在110-130万。 高级换房客群，年龄集中在40多岁，以生意人，企业高官为主，需求舒适型三房、四房。 驱动因素： 习惯城西的居住氛围，有较强的城西情节； 认同浙大的价值，希望与浙大为邻居； 名校的影响，（文鼎苑、西城年华）； 刁杭 嘻眠 鬼匪 郭肮 寨闽 殖祖 舅症 领其 认澄 绣靳 挠僚 昌涕 壬恒 炬嚣 油钥 疤甘 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 【住 宅地 产营 销策 划】 20 07 年杭 州广 宇申 花路 项目 营销 策略 初提 房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（ PSD素材） 2

49、010最新房地产档案 集 2009地产总监 2008年中国房地 产广告年鉴 房地产景观规划设计 经典案例、整套施工图合集 团圆 网 住宅地产营销策划 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 客群特征分析省内客群 客群类型：次主力客群，占到20-30左右，（部分已是常驻杭州、城西客群） 人群特征： 年龄：以40多岁人群为主； 来源：以温州、义乌、绍兴、慈溪等地； 职业：私营企业主为主； 购房需求： 购房目的：以投资、为子女购房（子女留杭、读书方便）、常驻杭州； 面积需求：跨度比较大，以中大户型为主，130-200方；小户型投资的比例较高； 价格敏感度：对价格不敏感，喜欢买“好的产品”； 驱动因素： 看好区域发展潜力，升值潜力； 认同浙大的价值，希望与浙大为邻居； 名校的影响，（文鼎苑、西城年华