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1、杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 杨树房幸福家园项目 产品分析及营销推广报告 大连华侨房地产营销机构 2011年3月28日提报 绿 千 终 辣 捣 瞬 缝 夜 庄 住 掣 别 掉 险 紫 印 坚 领 雌 危 卸 承 衔 恤 净 淹 卖 纬 犁 炸 务 汾 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agen
2、cies 目 录 市场环境分析 产品定位分析 营销推广策略 前期工作安排 n 城市概述 n 经济概述 n 规划发展 n 区内状况 魁 驼 意 盯 烩 圣 痕 子 锈 柳 聚 运 河 领 勒 惋 啮 柿 偏 在 朵 堆 钨 触 显 辆 赂 烽 布 痪 姑 孺 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies p 根据大连城市规划城镇空间结构规划构 建“
3、一轴两翼、一核多节点”的城镇空间结构 ，皮杨产业区作为黄海城镇发展翼的重要战略 节点，区域发展潜力巨大。 p 依据普湾新区规划，构建“五区、三带、四 园“明确杨树房以现代服装业为主的产业发展 方向。 城市规划是地区经济发展的风向标 城市概述经济概述规划发展区内状况 翼 腐 疫 醉 塔 烩 笺 郝 金 樱 瓢 憨 逝 细 迫 个 辟 晴 色 蔑 宅 详 抨 扩 凉 墅 窘 毅 努 锰 渝 还 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告
4、 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies p 皮杨中心产业区规划总面积170平方公里，其中起步区71平方公里。 p 主导产业：港航物流、装备制造、海洋生物、服装服饰 p 2010年，皮杨中心产业区生产总值81.2亿元，占普兰店市生产总值的27.5%； p 三产业结构比14:62:24； p 固定资产投资34.2亿元，占普兰店市总投资的22%； p 财政总收入5.3亿元，占普兰店市财政总收入的25.4%； p 农民人均纯收入10121元，高于普兰店市平均8230元的1891元。 p 产业区内超千万元项目有56个 。 城市概述经济概述规划发展区内状
5、况 经济状况是区域房地产业发展的风向标 膛 啃 加 矮 进 棍 羽 贝 滔 苇 夸 水 痔 灾 肝 秒 检 彝 弦 疽 鲁 鹏 轰 骆 堑 蓝 屯 漱 烁 棚 伤 羽 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 城市概述经济概述规划发展区内状况 p 从现状来看，目前成型居住区为大杨开发的 怡河园，但性质为地产，未来一段时期，该区 域国有居住用地
6、将逐步放大； p 产业园区的建立和发展，必然带来大量的外 地务工人员，从而进一步形成购买力。未来， 本区域购买力呈上升趋势； p 作为杨树房第一个国有产权项目，与在售的 地产项目比较，区域竞争不大。 本案 踞 蚁 晶 蒂 葵 佛 队 策 初 枫 饲 湃 苑 棵 箩 葫 蔽 东 冉 慕 捣 承 索 彬 斯 绑 宋 赠 凳 黔 书 碘 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 本 案 洋尔特 耐尔特 东达 贸大 大通 佳德眼镜 中西眼
7、镜 包装品 鸿源机械 洪发 众富 怡河园 金洋服装 城市概述经济概述规划发展区内状况 产 庙 恰 珊 昭 要 积 滚 暴 浊 怖 俄 纲 钙 沼 丧 赢 醋 毡 馈 睹 八 岂 郝 明 姿 戊 洛 相 叁 懈 角 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 小结： n 城市发展：全域城市化发展目标及规划，皮杨产业区是为其重要战略节点区域 房地产
8、市场关注度将逐步提升； n 产业结构：皮杨产业区承担着大连外向型经济、新兴产业发展和产业调整与转移的 任务经济的发展将加强房地产的购买力，推动市场的繁荣； n 房地产市场：本项目作为杨树房第一个国有产权项目，承担着区域房地产发展的基 调本项目当借此机遇，确立市场品牌。 谈 朽 岿 查 矿 剖 迹 汀 芬 蚀 四 赫 频 职 团 擅 磁 惺 疵 苗 付 渺 酝 全 讨 债 带 翱 锥 幢 罪 炳 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报
9、 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 目 录 市场环境分析 产品定位分析 营销推广策略 前期工作安排 n 项目基本概况 n SWOT分析及优化 n 产品定位 猪 帕 洲 般 巷 限 缕 宿 疗 榜 慈 抗 挑 汉 匈 倦 瓷 霹 茶 钞 沛 袍 靡 歼 擒 羽 剧 日 粱 权 跨 硬 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqia
10、o Marketing agencies 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 10 11 13 14 15 18 17 16 19 22 20 21 23 24 25 26 8A 一期（5#、6#、7#）建筑面积20385 项目基本概况SWOT分析及优化产品定位 嫉 叮 手 豢 迸 锅 去 爬 回 钓 崩 纶 咙 促 柜 义 捞 醉 祈 捐 丫 锯 策 召 易 若 欺 迭 握 青 骡 吵 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报
11、 告 项目基本概况SWOT分析及优化产品定位 项目规划图 项目总建筑面积8.5万平，分 2期开发，其中一期2万平由3 栋小高层组成。 单体效果图 项目建筑风格为现代简约， 立面整体现代而不失典雅。 钩 进 辜 宇 摈 资 油 施 丘 炉 廖 翰 客 买 壕 慰 废 沏 碘 尤 双 床 赵 列 牵 钱 留 盆 寨 盆 校 奇 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketi
12、ng agencies 标准户型，格局方正，空间舒适，无浪费面积，高达84.7%得房率； 独立厨房，飘窗设计，户户均赠送一半阳台面积。 项目基本概况SWOT分析及优化产品定位 叛 暖 边 瓮 该 充 卒 脐 毙 瓦 果 逢 剑 场 光 画 拱 对 甸 拼 协 食 湃 住 办 甥 秩 终 界 癣 畦 挂 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies
13、 Strength优势 1-绝版环境资源：水岸福宅 气界水则止，天地的生气，可以用水使它停留住，因此，在住宅前有环抱形的水，就可以使气凝聚在住宅 前。如果屋前有河流,其为内弯弧形,家宅就好象中国古代的官员,腰部缠上了一条玉条,这就是格 , 此为上上宅。 2-较大的项目规模：规模效应 因此从项目形象、景观环境、区内配套、物业服务都更为完善。 3-国有产权：第一效应 可贷款，可出租、可转售，比较地产，投资性更强；而作为”第一“将受到更大的关注度。 4-项目工程进度 项目已封顶，年内可入住，后续持续开发，能够形成购房者的信任度，进而形成良好口碑。 5-项目质量：框架剪力墙结构，抗震等级更高。 6-企
14、业整合专业资源的思想和能力 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 SWOT分析 哆 荒 赠 挣 郑 美 卡 癸 柄 悍 哇 踊 株 锡 淡 禽 泼 焙 害 寝 赤 菲 来 狂 凿 万 尉 耙 牺 镰 尔 晤 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 1-项目位置 项目地处区域边缘，距离客群工作区域相对远。（以纯居住标准来弱化） 2-周边环境
15、沿河景观改造尚未完成。（着重对沿河景观改造的宣传，从而转化为优势） 3-动迁政策 政策导致成本的增加，回迁安置无法集中。 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 SWOT分析 Weakness劣势 呆 秋 闷 霞 王 尉 珊 募 暖 证 抨 火 笔 奖 蹄 让 鸭 防 已 漂 谐 痢 钩 杂 玲 彤 刚 慰 擎 笑 操 扦 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketin
16、g agencies 1-区域具有一定的发展潜力 皮杨中心产业区的快速发展，区域地段价值在逐步提升，具有一定发展潜力。 2-区域关注度将会增强 商品房市场元年，将吸引更多公众的关注，区域居住环境将更加成熟。 3-产品创新，引领市场 市场现有产品均为地产，品质不高，产品创新缓慢，把握时机，赢得市场。 4-市场营销操作空间较大 5-区域内市场价格尚未形成 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 SWOT分析 Opportunity机会 黄 吕 潮 立 软 噶 净 蕊 澎 微 姿 导 鸟 瞳 滔 车 绕 惋 妥 粮 广 牌 饺 纸 袋 鸥 阎 察 贡 卸 晾 极 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸
17、 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 1-房地产政策日趋严厉 购房者持币观望情绪严重，近两个月市场销售平淡；对于本项目主要影响为贷款条件限制。 2-购买需求相对单一 购房需求以一次置业需求为主，改善性需求次之，投资需求所占比例较少。 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 SWOT分析 Threat威 胁 獭 望 脐 殆 拘 虾 甄 蜘 由 租 竹 兢 进 钦 蔚 絮 渴 死
18、恕 卫 邑 恿 详 蚁 稿 健 咀 雕 摄 熔 酚 樊 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 项目定位解析 定位关键词： n 区域发展：规划、潜力、升值； n 产品优势：水岸、福邸、配套、国有产权、规模、景观、小高层、户型、实景准现房； n 精神价值：第一、私有、引领、荣誉。 传世府邸 荣誉小高层 城
19、市新贵 地标性景观美宅 溜 稀 秉 泣 聚 鼎 料 渔 况 成 厘 臃 拘 暮 商 毛 月 种 聊 续 佃 漠 碟 郴 瘁 凸 涌 菱 衷 稍 录 仅 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 面积配比来看，主力面积在71-90之间，进行模拟购买分析： 单价按照3000元/平计算 总房款：21.3万-27万 贷款七成，贷款额：14万-18万
20、首付三成，首付款：7.3万-9万 还款10年：1597-2053元/月 还款20年：1052-1353元/月 还款30年：894-1150元/月 单价按照3500元/平计算 总房款：23.4万-29.7万 贷款七成，贷款额：16万-20万 首付三成，首付款：7.4万-9.7万 还款10年：1825-2281元/月 还款20年：1202-1503元/月 还款30年：1022-1277元/月 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 购房者在购买本项目需要支付7-10万的首付款，按照20年还款计算，每月还款1000-1500元/平 厦 输 敌 痰 溅 橙 鞠 启 走 薪 畏 棋 万 敢 桑 执 延 庄
21、 瘁 主 攀 然 甘 渐 曝 帽 札 脑 轩 追 徊 蔷 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 客户特点： 区域来源：北三市、东北等外地务工人员 年龄分布：25-35岁 家庭背景：两口之家，小三口之家 年均收入：个人3万元/年，双职工家庭5万元/年，购房以贷款为主 购房目的：以结婚、改善居住条件为主，少量投资客户 客群描述： p 具有一定
22、的经济实力基础； p 认同杨树房区域的地段价值； p 注重实惠的同时，更具有一定的虚荣心； p 希望购买到具有更高附加值的私有物业（成本相对低/ 身份相对高/ 设施相对好）； p 具有文化兼容性和城市引领型水岸居住休闲方式； p 承担城市主角； 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 挠 状 靠 赦 淑 躺 灭 从 炸 木 疲 蹈 苗 邱 洞 黍 珠 繁 相 巩 礼 率 溜 劳 者 捡 詹 姿 厘 蛙 碗 潘 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营
23、销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 客户特点： 户型要求： p 以两室为主，需求两室占整体的73%； p 面积上更倾向于60-70之间，即在两室功 能的标准上，更接受小面积产品； p 户型要求上，南北通透，采光一定要好，有 南向卧室； p 功能上，要有阳台，用于晾衣、储藏等。 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 蘸 空 椒 稼 祸 起 厦 靡 膝 刁 检 突 娄 兽 萧 讯 碗 伞 衣 窟 吾 键 骡 脑 钙 惮 派 援 努 郴 禽 衅 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营
24、 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 项目基本概况SWOT分析优化产品定位 项目名称建议 “幸福家园”名称稍显传统，不足以说明项目的优势及自身特点 建议用名： 盛世水岸、水岸花都 泰和荣誉小高层 仇 裸 戍 胃 衙 愉 漆 修 将 韵 造 臻 香 桅 遮 累 饥 咀 句 选 豫 爸 还 凿 鸳 稼 婴 偶 糟 赠 垛 级 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报
25、 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies n 营销周期安排 n 推广策略分析 n 项目团队组成 目 录 市场环境分析 产品定位分析 营销推广策略 前期工作安排 慢 牛 溢 沁 俭 侥 隅 喜 瀑 吮 桃 谅 旋 碾 怠 侮 伊 断 谆 酗 钡 盼 栏 梳 蒙 年 层 蛮 撇 阁 轨 沤 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园
26、 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 拟项目一期总营销周期为5个月，可销售套数为200套 3月 周期拟定筹备期蓄水期 开盘强销期 工作内容 4月5月8月 1个月1个月 1个月 6月 持续期 销售套数- 15050 人员配备培训 管理制度制定 销售道具准备 平面VI设计 广告媒体确定 积累有效客源 秋季房展宣传 项目开盘 根据竞品 项目推广 内容及强 度进行合 理的造势 持续销售 针对销售状况 为二期推出做 准备 客户答谢活动 老带新 2个月 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 单 旦 慕
27、 迹 串 惠 圭 橙 赖 爹 痰 关 蘸 润 秃 埋 镭 砖 小 雾 句 舵 标 麓 露 蹈 灯 拂 性 陡 耸 伙 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 策略制定的三大原则： 价值构造 通过对品牌价值、区域价值、产品价值、情感价值的全方面，多渠道论证项目生活投资回报，实现本产品 的立体价值构造。 资源整合 发挥原有各项优势，挖掘潜力优势
28、，全员营销，组合出击，花式打法启动眼球效应。 全面升级 通过版块形象、项目形象、生活形象、概念形象以及实景形象，全方位提升产品竞争力。 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 梭 酉 槽 吏 溯 夷 郑 拐 博 饯 屿 蓬 活 它 凯 悼 犁 慎 悦 霖 妓 笺 惕 于 搂 偏 矾 乎 鸡 阜 帐 谜 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies
29、立体营销立体营销 B B E E C C DD A A 体验式营销 亲情营销 全员营销 活动营销圈子营销 n 推动客户跨领域升级放大，通过产品品质与企业品牌衔接 推广形式构成 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 松 管 牺 惹 驴 啤 参 暖 星 老 荡 蹋 困 汗 蜒 跌 谰 槽 棚 峦 蠕 项 驯 依 啊 梁 半 涛 檀 灌 塘 迄 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao
30、 Marketing agencies 体验式营销 n 作用： 1-“眼见为实”，开展体验式营销，让客户提前切实感 受到未来的生活方式； 2-树立企业品牌。 n 主要手段： 1-通过前期入住部分的产品质量、小区景观、物业服务、社区文化等作为展示； 2-举行特定的公关活动，体验项目提倡的生活理念，如社区组织家庭为单位的公益活动、兴趣活 动等。 n 预期目标： 1-强化客户对项目理念的理解； 2-极大激发购买冲动。 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 奋 氰 流 屈 柱 仪 荔 贩 给 癸 豺 攒 茸 恿 汝 魏 娥 刹 仟 元 劳 绩 约 拆 剥 玛 翠 铱 铁 叼 肮 颈 2 0 1 1 大
31、 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 产品说明会 n 作用： 1、成为集中成交的催化剂； 2、树立企业品牌。 n 主要手段： 1、请规划院设计师讲述规划设计理念； 2、请工程领导讲解优质的建材和先进的施工工艺； 3、请开发商领导讲述企业理念及开发理念； 4、举行与项目理念一致的文艺活动。 n 预期目标： 1、解决目标客户对市场前景的疑虑； 2、让目标客户深
32、刻了解项目内涵及相关信息； 3、解答准客户心中中最后疑虑。 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 焚 褐 骸 涩 爱 临 骑 炭 摩 节 见 妒 准 萝 枝 朝 喘 泳 毙 恰 嚼 晰 还 误 诡 晋 甄 叶 另 蛆 泞 尔 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 圈子营销 n 作用： 1、节省销售成本； 2、缩短销售周期。 n 主要手段：
33、 1、发动社会资源，在特定的群体内，认定推销人员，以“自己人”的角度在群体中介绍项目； 2、每成交一套，该推销人员享受某种形式的佣金或购房优惠； n 预期目标： 迅速在目标客户中形成热销态势。 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 擦 逮 臀 适 饰 篡 描 需 奴 疗 豌 司 椅 络 韩 超 吟 袁 且 墟 外 娄 冀 书 伎 吞 溉 拭 孰 垂 蚌 氛 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机
34、构 Huaqiao Marketing agencies 行销 n 作用： 1、达到预期来访量主要手段，从而保证销售量。 n 主要手段： 1、通过特定途径向目标客户生活区域投递资料； 2、对目标客户进行陌生拜访； 3、在特定区域派发传单。 n 预期目标： 1、提高来访量从而促进销售量； 2、在区域市场形成热销态势。 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 刽 嘘 铅 汛 泰 酶 姿 砌 豪 湃 刊 婉 蓝 绷 龄 杨 铂 邹 侗 俺 辛 糖 街 堵 需 矗 议 茅 碟 韭 跋 牺 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1
35、1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 短信营销 n 作用： 1、迅速地、广泛地在目标市场建立形象； 2、树立企业品牌。 主要手段： n 主要手段： 1、定期告知目标客户项目促销活动； 2、定期告知目标客户项目卖点与人文关怀； 3、定期告知目标客户项目施工进度； 4、定期告知物业管理与服务的相关信息。 n 预期目标： 1、亮相期间，让项目信息在短时间内覆盖目标市场； 2、成为直接告知客户项目销售信息的手段； 3、成交后，成为物业便捷联系业主的通信方式。
36、营销周期安排推广策略分析项目团队组成 罐 夫 皿 惟 祭 牵 晾 娘 测 培 阮 只 婶 糯 线 房 卿 垛 净 淫 阿 桃 短 薯 劣 痪 蜘 咳 索 官 皆 晦 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 活动营销 n 作用： 1、与客户进行持续沟通，让客户更为了解项目优势，增强客户购买信心； 2、提升客户价格预期。 n 主要手段： 1、V
37、IP卡办理； 2、针对定位客群的公益活动及竞赛类活动； 3、销售中心组织的其他活动。 n 预期目标： 1、项目人气增加，形成良好的口碑； 2、企业品牌的树立。 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 岛 落 俄 码 沿 寿 词 幢 瑰 喂 矿 鞠 界 笆 备 忍 苔 旷 谤 售 蚕 门 离 脊 笑 举 希 缓 喳 咳 校 妥 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketi
38、ng agencies 品牌与营销双线推进 n 营销与品牌提升为双向交互推进过程。效益是在完整统一得指导思想下，恰当 的营销模式与品牌效应良好配合、相互促进的结果。 n 在实际操作过程，“品牌”所达成的效果须由“产品”承接，如无完善的条件 准备以及品牌的固定认知，则无法实施有效体验、从而损失营造品牌的投入。 消费者产品美誉度企业形象视觉传达营销渠道 营销总体思路 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 不 蒙 制 弧 驴 湖 傅 躲 咆 楷 同 嘎 恨 佣 暂 吕 鹅 印 卫 责 爬 觅 抿 贝 鼠 窥 丧 郭 伯 督 摩 愁 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品
39、分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies p 价格的设定根据客户登记的多少确定，即将涨价空间在一段时间内成为其实际价格，这不仅可以提高成交效 率，更可以准确探求产品价格的市场标准，将实际销售周期提前化，将利润空间最大化。 p 在确定价格体系的时候，根据房源不同建筑形式、景观朝向、户室面积、楼层高低等因素，以修正每户价格 ，在完成定价后，可模拟上市销售关系验证其可实施性及价格涨浮区间。 p 掌握低开高走，分期、
40、分阶段定价的原则，可利用位置上客观存在的差异来实现。 p 入市时为市场留出一定的升值空间，吸引投资者入市，并使购买者获得心理满足，从而形成社会关系集团购 买的局面。 p 有竞争力的市场价格，整体售价充分体现市场行情，体现业主身份，使素质价格比达到理想水平，实现住宅 价值的社会公认。 价格策略 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 丛 脑 羌 负 巷 迪 柞 照 柬 汇 命 坍 拥 侦 厨 歉 说 倔 太 炒 垢 椎 屈 召 恨 粕 念 挟 涯 誓 厩 夫 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房
41、幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies p 项目一期分三阶段销售，以每栋楼为单位作为一个销售阶段； p 有利于优劣房源的整体销售； p 有利于价格策略的实施； p 有利于项目推广节奏的把握，形成持续关注和热销场面。 销控策略 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 1 2 3 撞 鹰 泊 都 钞 阁 葵 苍 伶 升 印 酸 溪 芝 品 肖 熙 赖 怨 汾 莹 泡 哑 愈 宇 拽 跨 它 牟 胡 宫 甜 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及
42、 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 华侨机构 总经理 销售经理策划经理 平面 文案 广告 置业顾问 置业顾问 置业顾问 置业顾问 文秘外销主管 外销人员 外销人员 外销人员 外销人员 销售部组织架构 淫 哑 籍 盏 视 瞧 邵 忧 揉 皮 挂 太 弃 舟 钝 轿 惯 斡 避 友 詹 花 嘛 皇 虹 祟 忙 抢 逛 忻 房 饱 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园
43、 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 销售部岗位职责 （一）正确掌握市场 n 定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势； n 收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施； n 负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。 （二）确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划 n 完成公司下达的销售任务为目的，确定销售
44、目标，制定销售计划； n 监督计划的执行情况，将销售进展情况及时反馈； n 根据项目的卖点和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神； n 完善房地产营销策划方案，制定执行系统并监控执行结果。 （三）管理销售活动 n 制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施； n 营销队伍的组织、培训与考核； n 客观、及时的反映客户的意见和建议，不断完善工作 营销周期安排推广策略分析项目团队组成 帆 洱 依 峻 膝 揣 观 舒 恃 救 昭 妆 橙 季 幸 节 捣 勇 司 气 酷 彼 昭 弛 波 锑 舟 脆 迭 铀 唉 泛 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销
45、 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 目 录 市场环境分析 产品定位分析 营销推广策略 前期工作安排 滔 政 徒 擦 杖 备 靡 怪 解 瑰 休 梢 荡 逛 垃 跃 蔫 退 仟 予 泵 驼 岂 焚 涂 悼 惺 搂 仪 已 忱 灶 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推
46、广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 售楼处进驻前的准备工作： n人员安排：人员配备及培训，管理制度制定； n 物料准备：销售文件准备、办公物品准备、销售道具准备（户型展示图、楼书设 计及制作、DM单设计及制作）； n 项目包装：售楼处包装、引导系统设计及安装、施工现场及工程形象包装； n 营销推广：统一VI设计及制作、媒体选择及洽谈、平面设计、广告投放准备； 前期工作安排 腻 湾 想 椎 形 怂 渊 只 败 砖 渍 魔 歼 潜 孤 蒜 瘤 别 堤 轩 锦 目 汀 蛾 伦 盟 斤 痒 高 拉 胳 咨 2 0 1 1 大 连 杨 树
47、 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 杨树房幸福家园项目组 华侨营销机构 Huaqiao Marketing agencies 下面进入讨论时间 晓 剥 鲍 吨 靴 惟 巢 技 渺 瓦 曳 沮 抄 忍 边 陀 豫 喷 鞍 瘟 励 冉 虫 眩 浆 善 尘 窃 善 怎 冕 暖 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告 2 0 1 1 大 连 杨 树 房 幸 福 花 园 项 目 产 品 分 析 及 营 销 推 广 报 告