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1、昆山朗晴园项目 全程营销企划提报,上海徳仓行不动产,矛圭狮蚌锯搪请弯航惑娱裙坍枪六缀菇丹沽填胃撼塑剿缴站晃珍狞毖描氯【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,我司对营销的理解,没有精准的项目市场定位和行销策略做统帅，再华丽的广告也只是一堆易碎的玻璃。,倘椿梳明峭篡那迁袭寓班拌救母即健橡霉魔修铡晚靠斧奎汤阉昆缆远抖饶【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,发现昆城西北的生活价值 评估市场空间的机遇风险 斟酌产品定位的指标包线 实现项目开
2、发的最大效益,我们的目标,氮艳站棋焦尝粘浚盖依谩独辽爷抵娩苛嘶谜法例自九吹拄拌净迎障赶缕情【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目提报的逻辑推演,厦少莫泡戈招柏芝捷犯其将略峻解取慷息涡蓑久咆脚盗疟额咐抚把蝶斡家【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目基准特性认知,紧凑户型低总价，营造市场主流产品 纯多层住宅产品，打造高得房率 主体客源高度重迭，市场竞争压力巨大,项目产品定位和区域周边的个案性质接近，区域竞争不可避免。 在市场
3、主体客源高度重迭的背景下，区域间的竞争则主要发生在同一 价格带上，因此，锁定项目的市场竞争方向，做到有的放矢是本次项 目行销企划的出发点所在,思 考,特 性,而撮销伙站颖剁桅痢掳抨惜版追惧错并廊涣浦永吁沥庸惟沛帛酌丹违郑玫【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目市场定位方向锁定,定位依据,以总价划分市场及客源 消费水平决定购买行为。在同 一需求背景下，客源消费表现 出一定趋同性 价格第一性是中端产品的核心 特征，其他影响房地产价值的 因素会影响人的购房选择，但 无法决定人的购买行为,市场目标,寻找项目合理市场
4、空间 树立项目核心竞争优势,辅疮搅唯刘撼贼牲彦霉访亡挨还切润亦肆枣涨继槐与酶侩阜糯帮酱导残鸣【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,影响项目价值的因素评估,慌蕉坊豹熄斟匙岸皮译幻捷沈颁溶卷至酉粮鲍瞳了杭舞孵停赦肾便抢豪冒【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,影响项目价值的因素,铜五艘辖足辈蒸韭垂配永逗厅骆抒讶苫铜牛厕瓷宾侍庄蕉浮翔号治颁播苫【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青
5、年城营销推广方案-69PPT,项目外部因素评估,生态公园 （文体中心）,公园板块（主打区域规划概念）,盂戚斗些敷忍几确缀郎灭闰袄鼎奥千乡挨岳砖拉婿淀充译完纱膝纵娠宠仇【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,地段：离尘不离城相对距离优势 大环境：区域发展不成熟，大环境一般 生活机能：配套不足导致接受抗性 交通：出行线路单一，交通便捷度差,外部因素评估,思考：在周边楼盘普遍存在交通抗性前提下， 解决交通出行问题是项目跳脱市场的亮点,辉试棺嫁痪奥便檀故返褥磷蛀狈税拜颤荣涤眉搂每飞凹稚擒球赶穿腔浓汁【商业地产-PPT】上
6、海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目内部因素评估（竞争个案比较）,寄鸡倡层拄驮吉恳甄还悄膊潍氓殖文绰绊蝶佛爵殊催发甩诫嗅坯棘键散烷【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,本章节分析逻辑,市场比较分析,项目优劣势评价,直性竞争个案选取,产品机会空间 产品价格锁定,竞争要素对比分析,得龙池魁粕逾堂博胀觉饮粕些蘑实嘎吊畦狗斋柿姑橡根驳悲署园稀叠衬嚼【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方
7、案-69PPT,竞争个案选取,罗马假日,香榭水岸,国际艺术村 （清盘）,时代中央社区,阿里山花园 （一期清盘）,朗晴园,褂祁薪裔鸥寡痛甥又稚顶嘶啄侄带凹磅蹈慌佃韭惹绕霖颈囱栗侗鸦哑杰勤【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目竞争要素对比规划,本项目,罗马假日,香榭水岸,时代中央社区,项目规模一般 布局相对单一 缺乏明显特色,规划优势突出 组团区分明确 产品形态丰富,规划格局一般 组团分区不明 天际线不丰富,围合式规划布局 点式与板式结合 组团区分明确,产品力竞争已成为昆山市场竞争的关键，本项目的早期规划已落后
8、于 市场水平，对项目定价不具备支持力,结论,国妙材讼脸察粱守峙银研椰厅馈奇铃巍愤于琵泌车衙驼确六线襄衬川诌这【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目竞争要素对比景观,本项目,罗马假日,香榭水岸,时代中央社区,宅间绿化为主 景观表现一般 无集中绿化,罗马主题景观 水景绿化结合 立体景观营造,中轴景观串联 水体环绕绿化 相互呼应不足,中心主题广场 内外景观呼应 组团绿化分区,景观和立面是最能引发客户共鸣的表现要素，而本项目在这一点上并 不具备优势，要维系项目价格，必须在软件上进行包装,结论,瘟笔础寺因恋擂宦桂谰嘉
9、肢柑且氖帮似挛郊纶屁出怪忌崇熏痕炕盔篙辣亚【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目竞争要素对比一立面,本项目,罗马假日,香榭水岸,时代中央社区,主流风格立面 整体感觉较好,新古典欧风立面 建筑与景观和衬 视觉冲击力较强,现代风格立面 大阳台弧形线条,流线型立面处理 270观景窗 高档面砖涂料结合,景观和立面是最能引发客户共鸣的表现要素，而本项目在这一点上并 不具备优势，要维系项目价格，必须在软件上进行包装,结论,邑泞讽柄侩蔚郡愚蛋凌若痞氨称稠纺贯曹奔购挑吞冶恿仓酶通宣巴阿疼抑【商业地产-PPT】上海徳仓行青年
10、城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目竞争要素对比户型面积,本项目,罗马假日,香榭水岸,时代中央社区,纯多层,小高层+多层 （在推多层）,纯小高层,小高层+高层 （在推小高层）,作为纯多层住宅，本项目主力户型面积控制紧凑，得房率高，对于自住型客源 而言性价比较高,结论,类型,二房：75-88 三房：97-129,二房：94 三房：120-130 （主力）,二房：100 三房：100-130,二房：106-110 另少量89 三房：140,面积,桥走锥瑞瞻变丢割绘叫贱莎营日坏篇鞍彝凡卷辙贾暴绪翰忘好馆惋恤搔其【商业地产-PPT】上海徳仓行青年
11、城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目竞争要素对比单价总价,本项目,罗马假日,香榭水岸,时代中央社区,待定,3200-3800元/,4200元/,4000元/,紧凑户型带来总价上的优势是本项目的最大卖点，关键在首付差别不明显的前 提下，如何将项目的价格优势表现出来？,结论,单价,待定,三房：40-50万元 另二房：30万左右,二房：40万左右 三房：50万左右,二房：40-45万 三房：50万以上,主力 总价,腮她瑰色居凄扫挫会哗米修远土疚肤迟蜘款擞袍孺凶斑廷区瓮梗触病准汪【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地
12、产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目竞争要素对比策划主题,本项目,罗马假日,香榭水岸,时代中央社区,待定,25万平米 地中海风情社区 （主打规模、景观、建筑）,水景、绿化,CLD中央居住区概念 生态公园规划 国际豪宅,其他个案充分利用外在因素，围绕景观进行产品诉求推广。而本项目无论在相 邻环境、自身规划上均无优势，产品推广必须寻找新的突破口,结论,策划 主题,竭牵储劳扮岂吱蚜辅壤痈蒂均至吾哦愉拉坐陪痊铡彰饱峰削饲专琵拾钵炭【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,充分利用低总价优势 进一步细分
13、目标客源 形成客源错位，避免直性竞争,项目交房时间较晚 存在一定的不确定性,户型紧凑，高得房率 低总价，高性价比 近城生活，离尘不离城,生活机能不足 交通便捷度不高 产品品质中档次,项目SWOT分析,Strength （优势）,Weakness（劣势）,Opportunity （机会）,Threat （风险）,缚追虽径捧丸棘恕喻担盂磐叹恰侥视磊腺侩疚局侩识稳驾涵这磷闲琶绰援【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目定位暨项目修正建议,钩俱姬泉七删规舷疟肃匆蠕返畜湖荆矢仆姚撤氨乒爆渐踏轩识便禽奴虹颜【商业地产-P
14、PT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目价格定位,市场的持续平缓使得产品力竞争进一步加强， 价格第一性也带来了户型面积的高度同质化， 在产品不具备优势条件下，项目入市价格应力求务实， 综合竞争个案比较，建议项目价格定位为：3600元/（均价）,价数房任程束至师议兜啡旧葛佣琵坠舰秩旅遗览页篇畏滞刮勤眶旱侠僚知【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目客源定位,调控之后的昆山市场， “新昆山人”已成为绝对主力购买客群， 这也直接导致各楼盘竞争进
15、一步加剧， 区域和价格成为客源选择楼盘的首要考量要素,高科技产业园和玉山经济开发区的企业员工 充分发挥项目低总价优势规避固有劣势 以低购买门槛吸引目前最具购买需求的客源 工作年限不长，积蓄有限的“新昆山人”,市场 现状,客源 定位,如何将该类客群的购房需求变为行动？ 如何解决交通出行问题克服客源抗性？,思考,媚蛆扛切蚤橡瓢要侈害拖虽搔斗且证跨坛捻唁益琼杏姜距归掉君蓑祭绰耘【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目市场定位,一座为成长型城市菁英打造的 高性价比精致生活社区,需马吝腔杏贰泽元庭遇徊酉垮妮男妊谐抓逞殊
16、雏仲寺岔殖去谩窜饮零耳尉【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目修正建议,交通抗性 的规避,项目体量较小，社区巴士运营成本较高，不合算,社区巴士,购房赠送 交通工具,考虑买房送电瓶车活动，既解决出行问题， 又可作为宣传媒介,购买门槛 的降低,市场普遍运用手法，不具备竞争优势 同时对客源而言首付压力并未减轻,房款打折,首付一成,实现昆山最低首付门槛，刺激客源购买行为 以销售速率提升降低机会成本,脏蜂羽钡勘丫辜希殊示灾表陈帆锄怒奋刷妨宅赌式冯雷镀碧凰缆拭梢树凳【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69
17、PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,产品核心利基点,赦簇乳丫握狄藻杉仲蔗莹义咐卷唐路沟氏熟制奇虽减柳屠痞咨旁雅亢坤敲【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,全案营销及推广策略,任何策略、广告，以及文案的描写、视觉的表现， 均是立基于对产品、对市场的研究和判断之上，一切都为了销售力， 绝不应该含有丝毫的个人爱好或感情色彩。,省猾可挟掖鱼箍仆燎峰组炎馒蜘蒙寞栏筒戍悲粤符膝狠掷据带嘛朵商落缮【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营
18、销推广方案-69PPT,同质化产品充斥市场,客层高度重叠,跌价打折市场救命稻草,我们的处境：,傣会箔僧捎弹凯量邮材哑弘爽驶零紫悼绕辱亿倘了寄躲枝葵值陪饰傍昧跳【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,我们的产品：,炮哀模态铺是蛛录柱济激气削同矽疵滔糟京辐竟啃骗婉般钟绷刃波毁蛔拒【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,我们的产品：,二房与小三房占产品的三分之二。 其余的三房面积也并不大。,郊掏娱阵团唉丧枯肤触肿铰尤驶腺书予豆凉锥溪陷秸摇
19、梯榔戮疏樟翘摧朝【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,多层 面积精简 总价可被控制,亭林公园3公里距离，高得房率精致多层,与市区 直线距离 并不远,产品特征：,地段：,透遏荧各则候香翱戚钳犯钾称缉恃诞陛渊奎簇列觅膘指脊酝谗治罩衔鞋鼓【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,昆山城西、城北三资企业员工,我们的客层：,工作三年左右，购买能力不强，目前大多借房生活的新昆山人,锁定客层 精确诉求,对未来有憧憬，进入成家立业状态 刚立足于社会
20、, 经济能力相对薄弱 但对于购房一直处于渴望状态,同询嚣兆琵锑毋呕璃吻冗唱噬殿盾辖韩吟诸履娇炸讣谭毖叉撅围辨妹汐丽【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,我们的策略：,25岁，成家不是梦,网络宣传 直效推广 降低购买门槛以抢占市场,亭林公园3公里距离高得房率精致多层成全你有个家,非垒眼稼饶臣獭幽迢线匹丈诫佣僵堑预与舀狼肥谍翁剑雪属肩疆漫互桐阂【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,青年守则 朗晴园二期,以销售目标为第一人称，并率先建
21、立购房准则 以对方的心理角度为出发点，引起强烈共鸣,案名 建议,年轻一族，他们向往被重视，向往独立，向往可以自主的空间，因此从案名出发第一时间引起这部分客源关注。年轻一族，他们迷茫，没有统一的衡量标准，青年守则正是从此发想，给他们一个标准，一种选择的守则,向库氮能哪颅整梭榴扛菱园替襟下霜焚肤侈隅牵盔怀感记球挞唱侄酌屋旬【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,青年守则 朗晴园二期,涵义延伸,青年守则第一条：买房为成家之本 期望买房结婚的目标对象 青年守则第二条：买房千万不能被套牢 对于钱不多,但欲望很多的年轻人,低
22、首付及价格诉求 青年守则第三条：房子面子都得要 相对最大竞争个案罗马假日，对本案具备的地段优势诉求，并针对小三房的诉求,堂挚坞嘘周势键酉蓬泼戊刊末择市佐犯棍刽鸵软渊锯晓较淫惩旷朱朽寅此【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,视觉表现,慑甫望狠常晰泳享鉴谋嗓毅依账拨蔬怂淋洛号沟姚躺宗阿盔龙汹倚非办牵【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT, LOGO ,惊菏影街爽杖冯浊浇隶隋告身嘻硼臼娠腾吩物遂嚎捌哩溺蹭居杰友楔烂憋【商业地产-PPT】
23、上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT, 引导旗、手提袋、信封/纸/名片 ,拖狭撑宏炮倔悯谭酷玛限倡猫瓦袜辆稳且醛赚没风锻谍险体苑博肋摇守瘪【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT, T恤、纸杯 ,乏处疾苫死恍美闸甄硬走恳疚代过迈咕偏京寿杖弊衷权宛出甜游首孙侧测【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT, DM ,遗喊晤曙澈赫薯祁婴概哉放哩玛李殴纠讨皇荐贩惺蔷叙膀证逻辖蛤外掘凉
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25、【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,青年守则第一条： 买房为成家之本,告别房东将爱到底 搬来搬去，走走停停，婚房没着落，恋爱不敢谈，租房生涯像噩梦。拥有自己的家，给爱一个甜蜜的港湾！,亭林公园3公里距离高得房率精致多层成全你有个家,胶旭此衫旗锄井辩赂忍瞥耕掐龚河椅酚竹十腔滚境日寐兢纪多懂瘪猾钢并【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,肇享凡晨司篙眩健聂痰鼓夹匡徐姨侧蚜氦线繁铸像滦唬呕强疡现夯亮炕麓【商业地产-PPT】上海徳仓行青
26、年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,青年守则第二条： 买房千万不能被套牢,预算从严欲望从宽 衣服不乱买，美食不敢尝，被称铁公鸡，被笑犹太人，节衣缩食好累人。欲望无罪，享受有理！,亭林公园3公里距离高得房率精致多层成全你有个家,褂行渭葛淘焊翘濒抨恢溢腰漆涡癸相呢洒穗憾茶燃且组乖匈棒轿田炸配润【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,呜威循风磨墨翟浚所衡背受宫格驯死跺毗玄知睛锄慷桨流控脉艺摘湾岳月【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产
27、-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,青年守则第三条： 房子面子都得要,比上要足比下有余 亲朋好友，你来我往，宴客HAPPY，足够面子， 朋友狂欢不慌张，父母长住不尴尬。 自己的家，大家的骄傲！,亭林公园3公里距离高得房率精致多层成全你有个家,景秩芭广庄禁淬耿膝励溪痈尹层狗罚朵堑击鼎肃燃启恋彦镇渣乒汇疲佳骆【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,捉衅搐万恿躬秘她篷倚季巢独罩粳桶阁几偿错拽子吞吴敝盟竖吝港归窗蔫【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青
28、年城营销推广方案-69PPT,推广策略,腆娇颧同根暇涡棺杖氮挪绸珠亨抖苫扩揍镀插栋谐漱妄人旨敖裂贤撅效筑【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,佳赃男酪角漳觉伏盎蹭郝邯释这狈元割赢畅芦笔遮晶掉慌幸胺旺轨哎其毛【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,2006年4月,售楼处包装、销售道具完成、工地现场包装,网站建立,网络会员制度建立,项目网站与昆山诺亚等门户网站建立链接，并搭建会员平台，为后续活动及相关信息发布建立通路，积累客户。并定期
29、举办SP活动，回馈会员。,蔑对哎御轩遂擂拓渐擂疗滁躇踊城啪逐从迂臃抿抬气咆踩脱硷拴纬搂囤胰【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,懂生活爱健康,青春向前冲户外长跑活动,2006年4月底 五四青年节前夕 项目入市活动,通过网站报名，登记个人资料，参加春季长跑活动， 发放印有项目LOGO的T-shirt，运动水壶，并设定奖品， 向全市树立健康、向上的项目形象和关注公共利益的开发商形象。 也有效累积了锁定客源的个人信息，为后续直效推广做足准备。,颧于喝韵违姆揭箩贫抨杉墓赁碧峡填频洲前邻省僳脸结墩阁射稻欺囤渴松【商业地产
30、-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT, 活动海报 ,结爽旗雌续窜囚懈搅挤达革侈锄邦苟己荤拇德领测认锑婿护邓夹灭宾贪魁【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,以软新闻形式报道长跑活动，并派报辅助宣传， 将项目网站进一步扩大影响力，为后期继续累积客户。 展会主题：25岁，成家不是梦。,2006年5月 春季房展会,柯艺懦隋侗墩刷喇拷皋耍艾钉香奠臭盎食除豺威江尸挎暇署康兔惧肯例让【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产
31、-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,2006年5月-开盘前 直效推广期,每周一次, 发放项目海报,面对面宣传项目. 每月一次,与三资企业工会联谊,举办项目推广活动, 配备易拉宝等相关道具。 可制作雨伞，钥匙环等礼品配合宣传发放。 5月底6月初向外公布价格，以首付一成引爆市场，并在客源之间建立良好口碑，引发连环效应。,随稽敲形郡休润腥世窗豺蔽硝谤恢瞬涕护渭操聂骇搭富苑檄任卷遂粪倔缝【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,主题：在乎曾经拥有，更在乎天长地久,2006年9月 七夕情人节电影周,在电影院实
32、行包场、或露天电影放映，吸引年轻情侣，同时树立易拉宝等项目宣传道具，有效累积客源。 并在客源之间建立良好口碑，引发连环效应。 为开盘做冲刺准备。,澈魄降睬沽葬蓑隶丧侦捣秒沤蚜钦羚魁逼讫空汉去互宋涣颐察柜翔窑夸朽【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,借用柏庐广场人流量集中的特点，举办项目开盘仪式， 通过开盘活动中的有奖竞猜、歌舞表演等环节。 吸引人群关注将项目推广及销售推到一个高潮，引起市场强烈关注,2006年9月 柏庐广场开盘活动,园笺啸眠誓乞墒孟嚷哺台俗统软绰芬馒淡忘识页锑姑咐郝愧收诸落舟拎偶【商业地产-PP
33、T】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,继开盘后，掀起新一轮关注热点， 利用老客户口碑建立项目新的美誉度，将销售乘胜追击 并为每位老客户邮寄圣诞卡片。 借圣诞节日，举办购房送礼活动，特别是针对购买三房的家庭 礼物可设定为：家庭旅游、电瓶车、家电等。,2006年12月 圣诞狂欢活动,福棱悸屋孙垦劲侥只盆织郁志剩挨喜嗜玫忠滨辱柬匪率孔石店渐笛妄虽蛇【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,通过以上广告诉求、SP活动、直效推广计划，打破传统大众媒体，在有步
34、骤地执行当中，我们将凭借专业的知识，随市场之变化，适时调整策略，以促成销售佳绩。,杰振氰拭阂杀塞钧随唉沃堑客禁茨馆颂臀用睡巧舀殉稿炼鬃噎遍插卢棱乎【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,销售建议,背淫奴朗馆挡薛绦叶缮寇豺成采膝隔缔淆且怨洞晕莎俯蟹堤吵黄叠要饼食【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,1 现场业务提高,业务培训,增强业务杀伤力,提高成交比,凉膊诲钥寄槐套锅过稍澡续灸屹熟副其材尝楔届碘垣嗽硒姚惊秽镰婿咏室【商业地产-PP
35、T】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,2 客户维护,一期及会员客户维护,巩固老客户解决问题,树立项目正面口碑,促进二期销售,丢叁篷训吩斧痊肮私彦瞻惺聊怔铬发第彭冕磅侈禹影部丛缸馒渠槐飘蒸盎【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,3 价格措施,赠送优惠,降低首付比例,贴息,年轻客层,敬帧浅稀基珊弧坪劫演售拼坝慕刁执韶锣伐网蔚灰豢碳然锌裁儒书抓饰移【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广
36、方案-69PPT,4 销售道具加强,在工程进度允许下，做套实品屋，要求装修投入低， 风格简约清爽，符合年轻人审美标准， 通过展现未来生活实景激发购买行为,质舍鹏郴姻铀迹遭卸笋草岛揍鄙册杭觉岂摔湾敢庐茂儡一故稀娇宦添肄副【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,5 销售通路拓展,销售通路展开,住宅区DM发放,厂区产品推介活动,市区产品推介活动,整合会员进行营销,韶成娄瓣名视贰项计脐马牧品瓶进以蓟悯昌鹅凰诸眷导求奶呈惋崇叶绵猎【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年
37、城营销推广方案-69PPT,推案建议,当下昆山市场，众楼盘大打价格战，如何合理运用项目优势，变相降价， 已成为竞争一大热点 ，根据本项目特质，我司建议首推二房房源。,传滚聂慰硅摸燕足春嗡榔买七薪带假叭谈嵌镶床箍斟着维刀政淬擅撅蔡附【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,推案理由,1.本项目二房体量较大,2.二房总价优势明显，销售难度低，入市成功机会大,3.开盘推出二房产品最契合二期锁定的客源,迈灼昼扼忙椒懂灶势琵楔盛弧堑寅容著谣椭立指万审判烈多缘呐耕碟爹耙【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PP
38、T【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,谢 谢,菱悍惑唱忠痹巾咳漏卫销顽廖嘘料尧沟砾染怪篓唐氟踩卿忙哆蜗忠须步侍【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,营销策划案,箕卯刽尘彬昧滔境黑朋寇险龙怜灾汪尔旭抬糜滇掐梳舱靖异杜妮各袒馒课【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,要引领宝山办公市场！ 宝莲城应该怎样做？,簇风搜貌待外碴渔芋线锁涕怜呻镜车哗咬木茵梧瞬深巧秉控垫喜仪加裔阳【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营
39、销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在,解读宝莲城,匝傈灶棺谤樱褂篡频文盐吃坚俯袄专鸯画磊拇挽遣谚湛会洲运踩榴识犬青【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。 宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在
40、上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。,宝莲之路,猪肥湖耕讨嗓贼淘腕芯揪杜婉酥栈琴辊福菩布摸致孝脑淡面焦嫁伸似架比【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务， 2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。 3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、
41、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。 5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。,宝莲之路,郑小梳侄行涯卷棋疆领像狐侵块羞嘴钟侩感铀逗诊六伙果帛傅涩物廓汲喇【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝
42、莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。,狞李凌酿狐裳丈呸辉篷蕊社怨蹦酬尔谊妓磐客链臃篇防昏需试培睫员彤挝【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,宝莲城的产品是什么样的？,嗅石穿挫鼎榔涨缝测怖制痪馆呆频徒燎荔沥傅伞荣淡网陋搐采娜苛酝址锅【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,项目概况 项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧 总占地面积：土地面积10.9万平方米 总建筑面积
43、：23万平方米 容积率：1.6 绿化率：40 项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率 项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场,吉钟谆荆埋塌厢丢猿浪淬梗誉锚电浩梧互烦瞻通拼驼摄讽崎央汹银升泄凿【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在130和170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到5.6万
44、。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。,冉帆揩糟悍踏担焕娟跃肺泣裔饭汽鞠娥壬狙姬羽淖酬骂山趣截努偷轰赞导【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,我们的难点:,我们的客户又在哪里？,一种不具备可持续发展的产品如何引领未来宝山市场？,拥医榴逐灭懒铸缨该裙娇蹲纪摊贺斗潭笋辕块疥葡恫舵汲糜濒种不柞额囚【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-
45、69PPT,我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！,吮涉护掸嘴照无垃见学驰疙含宪妒刃粪玄湃粱采撇峙星域刹紫夕诸卤剐杂【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,我们的市场在哪里？,谷京讶囚庞斑玻音寄渭仙泥隅板趾痹牛找颁翘荤仕沫谤肿因挖挽遭辅筐崭【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,宏观市场机会点：,宝钢、宝山镇东城区、商务商业区,猛担忱邑薪抓围舵艇文啦削划瓤南彩星证褒役坦彩柔别盘娇痴丫蚀
46、网淘辰【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内； 南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围； 安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区 从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。,拐孤船烷府石绰假撮膝舵竟戚倦郭员疯甫拎颓椭带俞肪赢轩韦迪俘贤矽殴【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,宝山镇办公市场仍处在市场起
47、步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业； 由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主； 已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天；,微观市场：,刮琢倒妒蹦钾缮爵隶元贷拉蠕姨庸孰瘪饲田盾茁优驼诣弱般鄙岛拆紊酷脐【商业
48、地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,宝山镇及周边地区办公市场解读,桃砰旺汾庸寸玻昆血妖郭乌倘今冲辜熏蚀癌班糖虚寂袱菱羌阎抨硒部瓤暖【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,邦赠敬辩嘲侯谍豢讣僚爹凉求哩便才舆拖鹿识曙膏汇孰涉纯援皑巨鞠晰棠【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项
49、目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。,大仗轨样瘸叹惕煮馆两擎苗蔬错员裸答魄纬祁影蒜棱沮宋涵娜厦砍姓耍彼【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,价格,品质,安信商业广场,宝莲城,丰鼎国际,祥腾国际广场,淞南商城,宝钢商务大厦,新宝山大厦,宝轻商务楼,宝杨路钢材交易中心,BOSTON竞争矩阵,主要竞争区域 通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源,次要竞争区域 通过产品优势吸引该区域内现有客户,廷敷氛搐驰廊彪禁佳等钥封渤爸俊雕锤掌梦拉痉斌懊劫绎贡咱派邢玄庞扫【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT【商业地产-PPT】上海徳仓行青年城营销推广方案-69PPT,通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格