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1、1 核心导读 4 3 2 项目认知 产品策略 Factor 3 核心问题 市场策略 5分期策略 6价格策略 1 涧 缴 萍 胳 蟹 搂 咱 咕 巾 冯 乾 揩 祈 腻 却 黍 松 服 毋 猿 与 策 黎 咸 贮 谦 印 泊 实 溢 舷 坟 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 2 第二步: 市场环场环 境分析 第一步: 土地属性评评估 第四步: 项项目产产品定位 如何就竞争市场现状与 未来，判断项目未来的 潜在竞争 OutlineKe
2、y ChallengesMethodology BackgroundBackground 我我们们们们需要理解在需要理解在绵绵绵绵 阳市房地阳市房地产产产产的大背景的大背景 下，下，项项项项目面目面临临临临的区的区 域域竞竞竞竞争形争形势势势势是怎是怎样样样样 的，本案又将以怎的，本案又将以怎样样样样 的市的市场场场场定位和定位和产产产产品品 卖卖卖卖点来点来应对这样应对这样应对这样应对这样 的的 市市场竞场竞场竞场竞 争争 充分了解绵阳市整体房地产市场 在此基础上就项目竞争地块作为 主攻对象，预测、研判今后的直 接竞争形势 如何从项目的土地属性中 研判区域未来的发展趋势 ，从而对本项目的周边
3、属 性作出准确判断和认知 总平规划设计的建议 配套、商业等辅助设施 项目的核心卖点提炼 产品的建议 通过现实 性和未来性来研判土 地的属性 充分领会开发商对于地块的认识 和我们对于项目整体形象的建议 第三步: 目标标客户户挖掘 如何多元化的为项目 导入客群 以分析区域内现有客源作为突 破点，然后在更大的范围内寻 找符合区域土地属性的客源 报告总纲 瀑 课 练 欺 育 雨 插 添 哎 陷 日 纵 军 接 野 狼 韧 踌 烤 般 利 隔 春 爹 磨 顽 逃 症 肉 赐 寓 五 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0
4、 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 3 第一步: 土地属性评评估 绵绵阳城市概要 Main OutlineSecondary OutlineMain content BackgroundBackground 我我们们们们需要理解在需要理解在绵绵绵绵 阳市房地阳市房地产产产产的大背景的大背景 下，下，项项项项目面目面临临临临的区的区 域域竞竞竞竞争形争形势势势势是怎是怎样样样样 的，本案又将以怎的，本案又将以怎样样样样 的市的市场场场场定位和定位和产产产产品品 卖卖卖卖点来点来应对这样应对这样应对这样应对这样 的的 市市场竞场竞场竞场竞 争争 目录 区域
5、生活属性分析 区域产业规产业规 划属性 第二步: 市场环场环 境分析 第四步: 项项目产产品定位 第三步: 目标标客户户挖掘 城市简介 城市人口 城市交通 城市规划 区域道路交通 区域教育配套 区域商业现状 区域产业现 状 产业发 展规划 地块区位 地块周边环境 地块块基本特质质 窍 蹲 肾 零 抱 高 僵 譬 信 绊 赁 帅 魔 粪 酚 掀 肺 价 粗 稼 娶 剔 冀 艘 耽 室 柞 圾 些 持 嚏 南 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析
6、 报 告 4 绵阳城市概要/城市简介 四川的第二大城市，是一个拥有四川的第二大城市，是一个拥有545545 万人口的，依托国家科技产业发展起万人口的，依托国家科技产业发展起 来的来的三线城市三线城市 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地 理坐标为：东经1034510543，北纬3042 3303。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南 部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西接德阳市的 罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治 州和甘肃省的文县接壤 绵阳市辖涪城区、游仙区和三台县、盐亭县、梓 潼县、安县、北川羌族自治县、平武县6县。截止 2010年底全市人口为 万，非农业人口为170
7、万， 城市化率32%，低于全国平均水平。 1 侯 埋 销 追 橙 飞 栅 纬 哭 疟 庸 婪 纺 孝 面 域 牡 肯 秧 筒 迸 伦 务 族 紧 鼎 咐 取 蓝 是 迭 卫 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 5 绵阳城市概要/绵阳城市总体特征 新一轮城市总体规划定位为“中国科技城， 四川省副中心城市，中国旅游和宜居名城”， 2020年用地规模116平方公里，城市发展方向主 要是西部及南部地区发展，西南南部新皂工业区 将作为工业拓展
8、区，为远景城市产业大规模发展 提供空间。 中国旅游和宜居名城将绵阳建设成为融“山-水- 林-文-城”五位一体的中国宜居城市的典范。优化 市域空间结构，形成“一核三区六带”的产业格局。 中国宜居城市典范的美名给绵阳带来了中国宜居城市典范的美名给绵阳带来了 源源不断的外来人口源源不断的外来人口，这些注重改善居，这些注重改善居 住环境的外地群体也将成为本案需要培住环境的外地群体也将成为本案需要培 养的重点客户养的重点客户 城市总体定位：中国科技城、四川省副中心城市、城市总体定位：中国科技城、四川省副中心城市、中国旅游和宜居名城中国旅游和宜居名城 爬 凿 屎 咀 悦 迪 蓄 昧 骏 速 祁 拾 饶 操
9、 读 拨 全 比 蘸 揣 呢 讹 番 焚 途 报 话 毋 疏 春 疯 乐 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 6 绵阳城市概要/绵阳城市人口 2010年2009年2008200720062005 总人口544.7540.7537.95533.3530.71 农业人口404405404.8403.7404.4 非农业人口170140.7135.7133.2129.6126.3 城市化率(%)3225.82524.724.323.7 截
10、止截止20102010年年6 6月绵阳市区常住人口已达月绵阳市区常住人口已达108108万，正式成为四川首个百万人口万，正式成为四川首个百万人口 级级（非省会）（非省会）城市。城市化进和程开始加速，城市。城市化进和程开始加速，未来城市住房需求大大增加未来城市住房需求大大增加。 绩 意 夕 廓 遮 除 暑 治 吠 绎 见 嗡 嚼 捅 娥 议 敦 努 何 嗅 憎 夺 酬 别 宪 冲 宰 毫 既 臼 级 诈 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报
11、 告 7 绵阳城市概要/城市交通体系 日益完善的交通体系将为绵阳源源不断导入外来客群日益完善的交通体系将为绵阳源源不断导入外来客群, ,加速绵阳城市化进程。加速绵阳城市化进程。 公路、铁路、航空系统完备 可起降B757飞机的4C级南郊机场， 5条主要出境公路均 为一级公路以上，绵阳火车货站是国家一级站，这些都为 导入全国性客源成为可能 成绵峨城际列车将贯穿大四川南北 南至乐山，北至江油，途径绵阳，成为四川大动脉 高速公路路网发达 已通车成绵高速、绵广高速，在建绵渝高速；规划高速有 成绵第二高速，绵阳-九寨沟高速、南环高速联络线（环 城高速联络）、绕城高速、成都-盐亭-南部高速。 1小时经济圈将
12、初具规模 计划以国省道为骨架，联接县乡，幅射周边市、州、县的 公路交通网络。在一小时以内到达绵阳，形成一小时经济 圈 途 楔 获 光 拾 掌 楔 局 减 恳 萎 邑 奖 酗 的 酷 枝 贞 助 气 琅 虫 蜀 哦 搽 登 讶 劫 碌 维 逼 坪 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 8 绵阳城市概要/城市规划发展研究 三江会客厅位于绵阳城市南部，在旧城区与南部新 区之间，南临机场 园艺新城处于绵阳的西北部，空间布局联系西面和 北面，临
13、近成绵高速 新皂工业区是作为城市工业发展的重点区域 绵阳市重点规划的这两个重要区域都拥有得天独厚 的生态自然环境，及城市重要的区域地理位置，都 有起着优化城市区域与整体协调发展和提升的效应 ，以及进一步优化外来资本投资绵阳的效益 无论是无论是“园艺新城园艺新城”还是还是“绵阳会客厅绵阳会客厅”的规划，都注重生态、人居环境的营造，的规划，都注重生态、人居环境的营造， 生态环境因此也成为了城市发展的重要导向生态环境因此也成为了城市发展的重要导向 规划区域规划面积规划人口规划定位 园艺新城8.3平方公里10万北部城市副中心 绵阳会客厅21平方公里旅游度假居住中心 戏 黎 地 橇 教 疵 铂 胀 勺
14、狭 果 以 塘 界 甘 印 徐 智 灵 程 冯 裁 见 爬 换 绿 鹊 邦 框 标 吼 钓 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 9 绵阳城市概要/城市规划发展研究/科创园艺区 园区定位：园区定位： 商业中心、商业中心、 金融中心、金融中心、 文化娱乐中心文化娱乐中心 生态居住区生态居住区 北部城市副中心北部城市副中心 科创园 艺区 篇 殴 兑 斌 镁 堤 游 硅 玄 瞒 稚 抠 犀 敝 徒 噶 砂 洗 篮 剁 官 旨 仓 蒸 珊 止
15、 康 债 贴 氓 锰 挡 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 10 绵阳城市概要/城市规划发展研究/园艺新城 功能定位：科创园艺定位为以商业 金融、商务办公、文化娱乐和生态 居住为主要功能的北部城市副中心 功能结构三轴、一脉、四心、 四区。“三轴”：形象风貌轴，的 生活服务轴，区域交通轴；“一脉 ”：利用保留的生态林地形成贯通 千佛寺绿化公园和西山生态文化公 园的生态绿脉；“四心”：分别为 商务商业中心，商务办公中心，西 山绿心，千
16、佛寺绿心；“四区”： 分别为商业居住综合区，居住教育 综合区，商业办公休闲综合区，绿 色生态居住区。 以商业金融、商务办公、文化娱乐和生态居住为主要功能的北部城市副中心，加之区以商业金融、商务办公、文化娱乐和生态居住为主要功能的北部城市副中心，加之区 域良好的生态环境，被民间誉为域良好的生态环境，被民间誉为“绵阳第一居住区绵阳第一居住区” 挫 绣 摔 皆 唁 嗣 陋 诺 樊 胀 靳 稚 馆 猛 犀 宏 玛 泛 未 坟 涨 吝 胖 速 拦 衣 霓 寻 雅 氓 篷 毋 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1
17、 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 1111 市中心 区域 地 块 区 域 路网结构完善，路况较佳，市区可达性强路网结构完善，路况较佳，市区可达性强 区域路况非常好，交通条件便利。目前公交系 统相对薄弱，自驾车进出便捷 生活配套尚不完善生活配套尚不完善 教育资源较较丰富教育资源较较丰富 缺少辐射力度较强的商业中心或商业圈，重点 院校分布区域内，吸引全省乃是西南地区的外 来学生，板块教育体系较完善，成为区域重要 优势 具有一定山林特征的地理风貌具有一定山林特征的地理风貌 受地势影响，科创园艺板块最大的特征就是山 地多，地势起伏不定 政府重点打造政府重点打造“绵阳
18、第一居住区绵阳第一居住区” 整体规划200万平米的住宅体量，政府统一分 配，由各大开发商共同打造 区域生活属性分析/园艺新城基本特征 迈 脏 怨 曼 樟 砒 慕 舆 拄 惨 乎 喉 闸 撩 坍 报 输 篙 盛 睡 萧 辣 钓 捎 蔑 侈 隙 琳 嫂 迢 雪 弘 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 区域发展分析/园艺新城基本特征 157958.5 7155.25 755758.69 131036.72 623532.62 48866.
19、58 1537509.81 245672.17 2091336.59 313583.48 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 20062007200820092010（11月前） 绵阳全市 科创园区 4.5%17.3%16%7.8%15%占 比： 数据来源：绵阳市房管局 06年以来绵阳市区和科创园区商品房成交对比 自07年以来科创园进入快速发展期，商品房成交从06年不足1万平方米到2010年前10个月已达到30 万平方米，相对全市的占比从06年的4.5%上升到15%以上。 科创园艺区进入高速发展期，城市功能及配套开始逐步完善。科创园艺区进入高速发展
20、期，城市功能及配套开始逐步完善。 12 对本案的启示：科创园区价量均也排到绵阳城区市场第二位，受到市场的广泛认同，本案可采 用借势策略，利用本案紧邻科创园之位置，借科创园迅猛发展的势头，获取理多的客户认同。 皇 混 掣 佐 个 湍 猫 摔 觉 芋 财 蝗 狠 爸 婚 尖 熔 俞 瑞 粮 询 留 莽 舱 泪 砒 概 王 恶 潘 股 墒 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 13 区域生活属性分析/园艺区教育属性 区域教育资源丰富，且品质
21、较高，对于整个绵阳甚至于外城市都具有一定的吸引力区域教育资源丰富，且品质较高，对于整个绵阳甚至于外城市都具有一定的吸引力 规划学校成为亮点 根据规划，科创园区还将导入11所 小学、7所中学，来完善区域的教育 配套，也将导入区域的教育人口 教育人口需要升级 目前区域的购房者中，教师和家长 占有一定的比重，相信随着区域的 不断成熟，这类客群将得到大幅度 的升级 南山中学、绵中和东辰中学成为区 域内的标杆学校，目前这些学校周 边的租赁行情看涨 西南科技大学 南山中学 西南财经电子商务学院 绵阳外国语学校 东辰中学 扦 悟 羹 酪 萝 宾 制 粘 扑 囤 古 枚 狱 蔫 箭 扒 摹 继 即 救 骸 仑
22、 撅 砧 绽 与 氦 烦 埔 椎 罗 竿 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 14 区域产业规划属性/产业现状与发展 科创区 市区 科创区产业规划简介 规划面积12.89平方公里。成立于2001年 8月，国务院批准成立的科技开发区园区 目标定位：成为西部地区具有吸引力的科 技创新示范基地、科教创业示范基地和促 进高新技术成果转化的示范基地。 园区的发展定位： 城市功能完备、生态环境优美、科技教育 产业和现代服务业发达，文化特色鲜明的
23、 园林城市新区和文化新区 现状和发展规划： 园区现有工业项目110余个，还有一批孵 化和三产项目。初步形成了教育、软件、 新材料、机电一体化四大产业。园区已逐 步成为科技人员创新创业的热土 目前正理入快速发展期，随着产业的不断扩展，产业人口将成为主力的购房群体目前正理入快速发展期，随着产业的不断扩展，产业人口将成为主力的购房群体 哨 历 惩 用 虫 椒 贼 谣 辫 邀 创 堤 鞋 噪 脯 遮 晓 宙 窿 颂 滦 擞 他 贿 声 镐 懈 救 鸣 蝶 譬 迭 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉
24、阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 15 区域生活属性分析/园艺区旅游资源 西山风景区为板块树立了良好的人居生态环境的形象西山风景区为板块树立了良好的人居生态环境的形象 西山风景区简介 占地余亩。风景迷人，离城六里许，相传为尔朱仙 修炼之所，传为杨雄读书台，清代建有一亭曰“子云亭” ，亭下有杨雄像和杨雄传碑 襄 瞒 窄 趣 衬 呢 内 勿 逊 祷 远 弦 仍 合 唁 用 句 望 穆 脱 及 墒 完 则 督 淳 镇 仓 征 荒 椰 访 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉
25、 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 1616 市中心 区 域 地块分析/区位认知 位于城市西北部的科创园区与教育园区位于城市西北部的科创园区与教育园区 地块位于通往市区的城市主轴迎宾大道北侧，地理位置较 佳 路网结构完善，路况较佳，市区可达性强路网结构完善，路况较佳，市区可达性强 区域路况非常好，交通条件便利，自驾车进出便捷，但目 前公交系统相对薄弱，地块可达性有待发展。 生活配套尚不完善生活配套尚不完善 教育资源较较丰富教育资源较较丰富 缺少辐射力度较强的商业中心或商业圈，重点院校分布区 域内，吸引全省乃是西南地区的外来学生，板块教育体系 较完善，成为区域重要优势
26、具有一定山林特征的地理风貌具有一定山林特征的地理风貌 受地势影响，科创园艺板块最大的特征就是地势起伏不定 庐 闺 翼 轿 嫩 昼 橇 橡 善 荚 亲 老 拾 白 猜 什 坠 仲 奴 桌 州 锌 跃 渍 邓 吞 休 萧 替 点 翔 蜡 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 17 第一步: 土地属性评评估 房地产产市场场分析 Main OutlineSecondary OutlineMain content BackgroundBackg
27、round 我我们们们们需要理解在需要理解在绵绵绵绵 阳市房地阳市房地产产产产的大背景的大背景 下，下，项项项项目面目面临临临临的区的区 域域竞竞竞竞争形争形势势势势是怎是怎样样样样 的，本案又将以怎的，本案又将以怎样样样样 的市的市场场场场定位和定位和产产产产品品 卖卖卖卖点来点来应对这样应对这样应对这样应对这样 的的 市市场竞场竞场竞场竞 争争 目录 宏观经济环观经济环 境 区域板块竞块竞 争分析 竞竞争个案分析研究 第二步: 市场环场环 境分析 第四步: 项项目产产品定位 第三步: 目标标客户户挖掘 国内生产总值 分析 人民生活水平 产业结 构发展 土地市场分析 商品房市场分析 住宅市场
28、分析 商业市场分析 竞争区域选取 竞争区域研究 区域竞争地块研究 产品分析 销售分析 潜在个案分析 珠 尉 勘 加 利 蛆 为 锹 飞 邻 炔 坷 抹 屿 缀 撇 皋 粳 培 耕 党 诧 差 篡 蛾 琶 届 抨 可 屑 恍 偏 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 18 宏观经济环境分析 榔 态 吞 行 竿 氯 丛 秽 趾 沙 纬 胰 醋 酮 吟 瘦 生 赁 逮 裔 郑 叼 浆 曙 懂 舰 衣 酱 沤 鞍 蹄 山 【 精 品 】 2
29、0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 19 内容摘 要 2004-2009年GDP走势情况分析 2004-2009年各产业增长分析 2004-2009年固定资产与房地产投资金额对比图 2004-2009年人均可支配收入消费情况 市场环境分析/ 宏观经济分析/ 提要 结论提要 04以来，绵阳市的国民生产总值呈现稳定的增长态势，经济发展形式良好 在绵阳市的产业发展结构中，第二产业仍为主导产业，第三产业发展较缓慢 以科技产业为城市经济支柱的绵阳，房地产投资所占
30、比重较少，房地产业发展还处于良性状态 随着城市经济的不断发展，居民收入也不断得到提高，城镇职工的年均工资也呈现增长强势，这些都提高了城 镇居民的购房积极性 本案启 示 作为一个三线城市，绵阳的宏观经济呈现出良好的发展态势，人民的生活水平也获得了长足的提高和进 步，且其城市的特殊性决定了大量的外来高素质人口的导入。因此，无论是固定资产的投资还是个人购 房，都具备了一定的经济基础，绵阳的经济大环境是积极向上的。 许 习 篡 泣 葵 规 并 楚 怎 皱 寝 匣 鹊 挫 走 止 筐 币 轿 桃 坡 若 第 兑 涪 诡 析 坍 蔽 契 蔫 邹 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产
31、项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 宏观经济环境/ 国内生产总值及一二三产业发展情况 2004-2009年绵阳GDP走势情况分析 绵阳市历年GDP增长迅速，产业结构进一步优化。2008年由于全球金融危机和地震的影响,GDP增速稍有回落。在灾后 重建和全球经济逐步向好的态势下，2009年呈现出止滑回升、加快发展的良好局面。 绵阳市的国民生产总值呈现稳定的增长态势，经济发展形式良好，绵阳市的国民生产总值呈现稳定的增长态势，经济发展形式良好，产业发展结构中，产业发展结构中， 第二产业仍为主导产业，
32、第三产业稳步发展。第二产业仍为主导产业，第三产业稳步发展。 20 2004-2009年绵阳产业结构 包 酱 终 噬 啡 兜 滨 二 操 屈 庐 奈 钓 民 灶 绊 绝 盈 胡 七 卷 衫 蜗 船 秸 仰 发 跪 埋 肠 察 拿 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 2004-2009年固定资产与房地产投资金额对比 宏观经济环境/ 固定资产投资 灾后重建设绵阳固定资产投资呈爆发式增长 ，预计未来几年是绵阳经济快速增长期。 绵阳固定投资额
33、2009年，全社会固定资产投 资完成802.1亿元，增长125.8%。按全省统 计口径对比，高于全省平均水平87.1个百分 点，比成都高111个百分点，比德阳低96个 百分点，总量在21个市州排名第2，速度排名 第4。 房地产投资额在固定投资中占的比重不大。 房地产市场发展较为良性。 以科技产业为城市经济支柱的绵阳，以科技产业为城市经济支柱的绵阳，房地产投资所占比重较少房地产投资所占比重较少，房地产市场，房地产市场 发展较为良性。发展较为良性。 21 坷 勋 啊 酮 宾 容 帽 蛙 心 穆 撰 擅 耍 饲 有 仍 己 杖 绳 纯 彦 夜 控 炯 邓 横 化 炕 宋 例 伎 褂 【 精 品 】
34、2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 宏观经济环境/人民生活 2004-2009年绵阳城镇居民可支配收入消费情况历年变化图表 2009年绵阳城镇居民人均可支配收 入13701元，人均消费10664元。人均 可支配收入较04年增加5993元，增幅 56.26%。 2009年绵阳市全部单位职工平均工 资为22537元，比上年增加3034元， 增长15.6%。 22 随着城市经济的不断发展，居民收入也不断得到提高，城镇职工的年均工资也呈现随着城市经济的不断
35、发展，居民收入也不断得到提高，城镇职工的年均工资也呈现 增长强势，这些都提高了城镇居民的购房积极性增长强势，这些都提高了城镇居民的购房积极性 姬 蕉 咕 阻 撼 鸥 鼓 肢 是 簧 锅 函 愚 贪 黔 靶 睦 挚 巩 差 率 括 拳 本 慕 减 膘 荒 铣 阶 穷 弓 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 23 房地产市场分析 / 土地市场分析 罚 亡 垒 乙 剿 朱 牟 盆 绕 苫 鞋 裸 沧 扭 型 管 讣 再 凯 泽 领 瀑 盐
36、 屹 手 植 幅 溅 皮 绎 达 腆 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 24 房地产市场分析/ 绵阳市土地市场研究/住宅土地成交 2006-2010年绵阳市区土地（住宅）成交面积走势 0808，0909两年受地震影响市区住宅土地交易量较小，两年受地震影响市区住宅土地交易量较小，20102010年则出现爆发式增长，预年则出现爆发式增长，预 计随后两年市区商品房将呈集中放量态势。计随后两年市区商品房将呈集中放量态势。 2006-201
37、0（上半年）年间，绵阳 市市区住宅（含商业）公告土地 296宗，总面积达3818438万， 单宗地块平均面积为12900。土 地成交单价为1423.7元/ 由于512地震影响，08，09两年土 地交易量较小，10年开始急剧上升 ，仅上半年成交706289.11 预计 在随后两年房地产市场将呈现集 中放量的态势。 数据来源：绵阳市国土资源局，以上数据已除去不足1亩的私人成交土地。 咐 谴 圾 疚 蔫 摇 岂 抑 跳 痉 摩 潞 逐 甭 户 腺 赤 啃 愚 兼 肝 巳 晨 勉 痘 幢 峦 景 揖 股 寓 甘 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析
38、 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 房地产市场分析/ 绵阳市土地市场研究/09-10年住宅土地分析 2009-2010上半年年绵阳市区住宅成交土地容积率及楼面地价统计 年份 容积率小于2.02.0-小于3.03.0-小于4.04.0及以上 平均容积率 楼面地价 2009年6宗4宗1宗1宗2.34947 2010年（上半年）4宗2宗6宗3宗2.821035 小于10亩10-50亩50-100亩100亩以上 平均土地规 模（亩） 2009年1宗3宗4宗4宗68.6 2010年（上半年）1宗6宗5宗4宗65 土地规模 年份 2
39、009-2010上半年年绵阳市区住宅成交土地容规模统计 2009年市区成交住宅土地12宗， 平均容积率2.34，成交楼面均价 947元，2010年上半年市区成交 土地15宗平均容积率2.82，成交 楼面均价1035元。2009年容积率 大于3.0的地块仅成交2宗，而10 年上半年成交9宗，可见地震影响 正逐渐消除，高容积率土地成为 主流。 受灾后重建的影响，绵阳市土地 以规模土地为主，09年至10年上 半年成交的住宅土地中100亩以上 规模的地块有8块，50-100亩的 有9块，而10亩以下规模的仅两块 ，绵阳未来楼市将呈规模大盘唱 主角的态势。 地震对绵阳土地市场的影响已逐渐消除，未来绵阳楼
40、市将以高容积率规模大盘唱主角地震对绵阳土地市场的影响已逐渐消除，未来绵阳楼市将以高容积率规模大盘唱主角 。 25 数据来源：绵阳市国土资源局，以上数据已除去不足1亩的人我成交土地。 数据来源：绵阳市国土资源局，以上数据已除去不足1亩的人我成交土地。 追 贼 妹 圣 溶 保 兢 份 究 服 召 第 嫉 韶 吏 巡 环 溜 蕾 轨 颧 祁 亮 巷 蒂 沧 训 媚 唇 枪 通 慑 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 26 编号土地面积（亩
41、）容积率体量（万）受让方 D-11195.583.545.6坚实发展有限公司 （华润） D-13133.37 2.522.2 D-1427.35 2.54.5 D-1530.98 2.55.2 D-1625.25 2.54.2 D-1726.38 2.54.4 D-12102.79 1.610.9山西辰兴房地产开 发有限责任公司 D-18111.18 1.611.8 D-19159.05 3.537.11 D-182.59 1.89.9晋中田森房地产开 发有限公司 D-934.62 1.43.2 D-1024.63 1.42.3 D-2126.18 1.815.1 D-341.16 1.84.
42、9 绵阳市汇川房地产 开发有限公司 D-634.26 1.83.4绵阳倍特建设开发 有限公司 D-740.29 1.84.8 D-446.37 1.85.5绵阳市卓信实业有 限公司 D-839.03 2.56.5 四川凯泰房地产开 发有限公司 D-539.08 2.56.5 四川省江油市建工 房地产开发有限公 司 总计1320.14208.01 区域07年共成交宗地19块，面积总和 1320亩，容积率在1.6-3.5，全部集中在 园艺板块，由8家公司拿下。其中坚实发 展有限公司、山西新兴房产、晋中田森 三家公司土地储备量均在百亩以上，界 定为大体量项目，具有区域代表性 0707年板块内土地集中
43、供应总建面超年板块内土地集中供应总建面超 过过200200万平米的住宅体量，由于地震万平米的住宅体量，由于地震 影响，该批土地商品房今年开始集影响，该批土地商品房今年开始集 中放量。中放量。 房地产市场分析/绵阳市土地市场研究/07年科创园区土地放量情况 叙 铜 攘 硅 撑 框 本 伏 岭 蚂 懈 晶 挺 酞 包 惨 溜 柏 寝 龟 揪 盟 衍 届 第 漾 蕊 哉 绵 吭 森 同 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 27 房地产市场
44、分析/住宅市场分析 拣 链 钾 块 凄 列 析 公 眺 着 但 再 仗 橱 衡 抖 颇 叠 翻 糜 功 历 壳 献 禄 雁 独 壮 诊 火 锰 鸟 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 28 房地产市场分析/绵阳市商品房研究/新开工面积和销售面积分析 2006-2009年新开工面积和商品房销售面积走势图 单位：万平方米 08年地震对绵阳房地产市场影响明 显，目前市场正处于震后井喷期 10年上半年绵阳首次出现了销售面 积大于新开工面积的
45、情况，市场异 常活跃。 10年上半年新开工面积同比增长 135.6%，市场未来供应放量较大， 竞争加剧 目前绵阳市场正处于震后井喷期，成交量较历年有大辐增长，但新开工面积巨大目前绵阳市场正处于震后井喷期，成交量较历年有大辐增长，但新开工面积巨大 ，围来市场供应会集中放量，市场竞争会加剧。，围来市场供应会集中放量，市场竞争会加剧。 拇 漳 戏 载 朗 法 帖 敢 恃 慢 宜 捕 亏 裁 肄 遍 旁 敛 虑 械 痉 诲 遏 谬 社 饵 紫 拽 点 最 吩 烷 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉
46、阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 截止11月10日 截止11月10日 14.1%23.9%12.6%8.4% 数据来源：绵阳市房管局商品房销售备案数据（06年数据为不完全统计数据） 2006-2010年绵阳城区商品房销售均价走势统计图表 2006-2010年绵阳城区商品房销售面积统计图表 29 除受地震影响的2008年外，绵阳城 区商品房销售均处于上升趋势， 2010年销售更是出现大幅增长，截 止2010年11月10日销售量已达到创 纪录的209万方。 绵阳城区商品房成交价格一直处于 上升态势，2007年增辐较大达到 23.9%，其后开始回落到2009年涨 幅为8.4
47、%，2010年涨幅再次攀升到 两位数达到14.1%为06年以来的第 二大涨幅。 绵阳城区商品房价格一直处于上涨态势，绵阳城区商品房价格一直处于上涨态势，1010年价量齐升，销售均价已突破年价量齐升，销售均价已突破40004000元。元。 房地产市场分析/绵阳城区商品房研究/城区销售面积和均价分析 壳 虐 牛 哺 谈 熔 读 承 困 酮 莽 希 坡 辫 六 憋 难 界 纠 临 索 虹 悦 噪 赏 莲 熊 痪 裳 缺 谆 虚 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场 研 究 分 析 报 告 【 精 品 】 2 0 1 1 年 棉 阳 市 房 地 产 项 目 市 场
48、 研 究 分 析 报 告 房地产市场分析/绵阳城区商品房研究/各房型销售统计分析 2007-2010年绵阳城区商品房各房型销售统计图表 2010年 2009年 2008年2007年 成交量小房型上升，大房型下降成交量小房型上升，大房型下降 随差房价的上升，小房型成交比 例越大，套四或以上的大房型成 交量下降明显。 小户型成新宠小户型成新宠 除了传统户型得到市场认可和 畅销以外，小面积户型逐渐被 市场所接受并获得畅销。 房价上升让绵阳城区成交户型由大房型向小房型转化，小户型受宠，房价上升让绵阳城区成交户型由大房型向小房型转化，小户型受宠，”总价控制总价控制“明显明显 。 数据来源：绵阳市房管局商品房销售备案数据 30 戈 摧 翱 定 拳 空 校 床 粮 碟 明 彬 梗 答 毯 绕 诚 女 构 辖 济 眠 瑰 内 廊 玩 厄 患 胃 例 妇 玖 【 精 品