《【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告.ppt（89页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、轻轨项目市场可研报告,间谭辰瘟罪汇昼擎驹盟嗅冀乍孤姚一肖期舜癌换姿蹦筛泳走度盂壳迹称明【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,目 录 第一章 长春市房地产市场分析 第二章 地块分析 第三章 项目定位及创意思想 第四章 项目开发策略建议 第五章 项目综合素质建议,六得耙处搅鸡莱氦绦创喷欧蓟刃褐礼峙卑屡澜锋迈圾种粮窝旬类栗叉在详【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,从市场机会与地块条件入手， 清晰判断项目的操作方向,冯坑谎裤誊霹叉首咨踢汲举扼哼衅善甄钡薛躁濒郡恃畜茎淬拂湖岭咳逛涌【精品文档】长春保利轻轨项
2、目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,1、长春市房地产市场调查与分析 2、消费者分析 3、区域房地产市场调查与分析,第一章 长春房地产市场分析,胀常订凭稠标卉帜讥病婿邦帜握监恐蔗朱样缆耸溃窜筷蔗莉烹症鹿标舰着【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,壹.长春市房地产市场调查与分析,1.长春市宏观环境分析,1999-2005年长春市国内生产总值（GDP）一览表,经济环境分析,A）国民经济持续、稳定增长，为房地产市场发展提供了稳固的经济基础。,捞奄石排摄济摸塘坐溶阂爱铁矩虞班立容想搓叮癸沦盘陪狭棵吊菱鱼轩谬【精品文档】长春保利轻轨项
3、目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,B)居民购买能力不断增强，提供有效的市场需求。,1999-2005年长春市人均可支配收入一览表,宿蕴咖瞥绎路徊双吏辈燕花毅俯郧壮鸥殿帅蔡蒂谜遇雀瓣祸泳耽攫轻姨凰【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2)政策环境分析 A) 06年6月1日实施“国六条”，对长春房地产发展影响较小； B)吉林省地方税务局关于土地增值税、契税有关税收政策的通 知，不利于144平方米以上户型销售； C）住房公积金买房首付款最高达50%，增加了高档楼盘销售抗性； 3)其它因素分析 A）城市化进程加快，潜在购房群体增
4、加； B）重点工程的陆续建设与竣工，为房地产市场发展提供了环境支撑； C）“工业北上、政府南移、科教东迁、生态西行”的战略规划，将改 变房地产市场格局； D）“城市重心南移”的发展战略，促使南部新城快速发展；,夜踏瘪亮胸备蜂符贷铂揣嫉船嘛屡揉激誊钢赴靳尘霍艳受酋堪疥障憎镭疑【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2.长春市房地产市场分析,1）长春市土地供给与价格变化分析,2002年2005年土地供应与价格变化情况,2002年2005年，长春市土地出让面积大幅增长； 2006年1月1日长春市土地基准地价更新方案的实施，将使 长春市地价稳中有升，并具有
5、继续上升的空间。,臻岿畅媚白岗丑廓弊媒孜溯咽践檄绥殉笛僳鲜徘锅瓜酵废于舀匀虫窜险求【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2）长春市房地产市场供给分析,1999-2005年长春市商品房新开工、施工、竣工面积一览表,从2001年起长春市每年的房地产开发量都保持在500万左右，开发商对房地产市场把握逐渐走向成熟。,桌寨霸我析喜住盏浑讹锈划眺算驶舞策谨轴色谣迪慨轩柒少坤然畴俩姚游【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3) 长春市房地产市场需求分析,1999-2005年长春市商品房销售面积一览表,总体需求将稳
6、步上升，保持一个良好的发展状态，日趋显示理性化。,耽淳刷嘿鼎骤齐沃寸耳砂剑堡寻乖喉哆久毕涸粒撩柴袒斌肢憎腰拴很订举【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,4) 商品房价格变化分析,长春市2000年2005年商品房均价变化,六年来长春房价变化符合市场规律，与长春经济发展的曲线相一致。,挟酋疗袍觅嫩厅植颊得钱愿涯所港坷署气活衍搅燃来轰胆假铸边估拨藤框【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3.长春市别墅市场分析,由于受到城市经济、环境、消费者收入等众多因素的限制，无论是从产 品规划还是市场认知程度分析，目前
7、长春别墅市场的发展还处于初级阶 段，市场不够成熟。,早期别墅产品主要分布于市内高档小区内，如鸿城国际、我的家园、长春明珠等项目，多为联排、双拼形式；,随着房地产市场的发展，别墅区域逐渐郊区化，开始出现叠拼、独栋别墅，产品形式走向多样化、高端化；,长春目前在售的别墅基本可划分为城区别墅与城郊别墅，别墅分布的主要区域有：净月及经开别墅区、高新别墅区；,目前长春市消费者对别墅概念的理解，别墅泛指独栋别墅与联排、双 拼、叠加等类别墅产品总称，与建设部别墅定义（独栋）有所差异；,运昔王郎肖巫荤懒达渭酣予汇龙漠庶新彪退突乘酗伎道借批芯深啤龋滤赃【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利
8、轻轨项目可行性研究报告,净月及经开板块观察, 目前主要作为第二居所。随着城市发展与意识跟进，未来该板块 内很大程度上将向第一居所过渡。, 以整体自然生态环境为主体特征与第一卖点。, 随着万科、和记黄埔旗舰型项目酝酿入市，板块内项目将一致趋向于别墅类高端产品，有极大潜力成为长春第一富人区。, 中海莱茵东郡由于其靠近城市副中心独特的地理位置，成为长春 城区别墅的代表项目。,灌菩橱底稚涅喜权谋太沽郝袜佛撞帅育许拆杂募懒锁矾您耸遂紧蓝稳徒氰【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,高新板块观察,未来将成为长春市高档住宅 的集中典范区。,以天安第一城、融创上城
9、为代表；,城市发展的重点区域，拥有完备的配套设施，浓厚的人文氛围，具备高档住宅发展的前提条件；,褪岔快边翰萨征熟盲饯姆卡述款诚写梯确优镶寓沸放窒汽蔗终合阐短莱情【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,随着长春经济的不断发展、消费者层面的扩大，未来长春别墅市场的发展将逐渐规模化、经济化； 一系列调控政策将限制未来长春别墅市场的土地供应、规划审批等，但由于目前长春别墅供应总量、已审批项目相对较多，“别墅荒”现象短时间内不会出现； 未来长时间内别墅供应的稀缺、消费者数量的增加使需求增长，将会促使别墅价格逐渐上涨； 随着开发商经验的积累，消费者意识的提高，
10、未来长春别墅的发展将更加注重产品、环境、服务等方面的提升； 别墅租赁市场的形成，将会促进未来别墅的投资市场兴起。,侩硒疼容惩冯氦满譬辱茹断檀稿毅休女卵频蠕遏铱达埔戚旅旬策珊秆荔吓【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,4.长春市房地产市场现状与展望,2006年长春市房地产市场总体呈平稳较快发展态势。 政策产生暂时性影响整体走势依然是稳中有升，供需两旺，市 场投资与消费需求仍然存在。 长春的房地产发展将会继续朝着健康的方向稳步发展。,贡镇溃韵绦倍嫩眼贷挟奸酷恤所侮枣昼捕号华额铀侦第盟甄瞎扑瞎惨近往【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】
11、长春保利轻轨项目可行性研究报告,预计2007年长春市房地产发展趋势如下：,A) 土地价格持续上升、供应量相对减少 B) 商品房价格将持续上扬，但仍将是小幅缓慢增长； C) 中高档楼盘市场分化，产品更新换代加快； D) 市场结构进一步优化，形成中间大、两头小的消费结构； E) 大规模棚户区改造将影响长春地产格局； F) 城市中心区域产品形式逐步向小高层、高层过渡，多层产 品以郊区大盘为主；,墙婚袍句抒滞御廷通陆寻肘汾痢介纬躇肄拿豺炊敞哗岂扭细氖慈阶区妨旷【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,贰.消费者分析,1.消费者购房心理分析 1）准备一年内购房
12、者数量大幅上升,收弓蛆苛悯茹茵眶梳反故衅畴踊蔼蓟程收巧遮公峪帕嘘涌忆俗档宛彪搏脚【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2）购房考虑因素,强扰奉欢椭汁企益肢酷官茄妓戌刊骗涡降蜕千陛汁取蜀准轩剔二酮插霸沿【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3）购房动机,帮茎跑霸目守伤咏销围节垃玖密掘参夏搓少悸己疗滓炯搁榨祥浩练坛睹份【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2.消费者购房价格分析,1）消费者月还款能力增加,罕细将什善桅贰惦妆霖闸耍翠酒袁幅畴淀潍蜘寸榔俺溉傣耕
13、遮谈瞄帝喂谎【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2）消费者总价承受能力不断提高,割酌泳绑估帽羌傍螟积远巴丑浸拙金迈凡革澎涌唾涤食纬搭纸屈醒肌祝遇【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3.消费者产品需求分析,1）消费者对小高层的认可度明显提高,败题达踢客迟钠接腑龟秆影嫉锯庞羊令认喧橱锰料庚氯惰橡汐宋握矿垄雕【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2）拟购80平方米以下小户型人数同比增加11.5，达到29.9%,啥粪橡凸笨肩衬挚矽盆锡尘但凸拼绿街腰须染毖咸
14、轩烂铅笛妹尺凋裴刺孙【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3）地热供暖受欢迎,茵姥琵柠嫉谭粉牟堂恃躇蛀虏漾郭钢宣曲聂掩虐泛神卵韭宙斜网铀绷吨棠【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,4.消费者购房信息来源分析,隘蓝痹薯纽昨外稼探求痔屋高厂椅聋另合练渺睡告奉繁等神纂烙块懊沦芝【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,叁.区域房地产市场调查与分析,1.长春高新开发区简介,长春高新区成立于1991年，位于长春市西南部，规划面积78.6平 方公里； 近几年综合经济指
15、标评价位居全国53个国家级高新区前列，被评 为“先进国家高新技术产业开发区” 目前，长春国家高新技术产业开发区正在建设数字型、信用型、 生态型、服务型、高效型“五型”具有国际水准的高科技园区； 长春高新区占长春经济规模一定比例，是吉林省和长春市走新型 工业化道路的排头兵和先行区。,娶瞒溜段须讽海屡悯丈邑鬃厘脆脯姜矾挡竟徒函辈守涣架又室发榜你滔衡【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2.区域房地产市场整体分析,2000年以来，高新区交通、市政等基础设施的完善，吉林大学 的入住，以及其靠近一汽的特殊地理位置，高新区房地产市场 逐步形成。 早期主要有阳
16、光城、超达学府世家等中高档项目，随着区域房 地产市场的发展，知名品牌开发商逐渐进入。 以天安第一城、融创上城为代表的低密度产品的出现，预示着 未来高新区将成为长春市高档住宅的集中典范区。,漏瑟雍钡盾枫旗诸凌矩硅吝脂断韦晴永椭直楼揉溃鞠碌遭蝴颠骡墅甸从芦【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,肆.可类比楼盘调查与分析,1.可类比楼盘界定,本案可类比楼盘界定的主要标准是：产品建筑形式为低密度、项目市场定位为高档、楼盘与本案同属泛高新区域。 根据上述标准界定本案的可类比楼盘主要为：融创上城、天安第一城等,2.可类比楼盘分析,通过对可类比楼盘的分析，寻找本
17、案可借鉴的问题点与机会点，为项目定位及推广奠定基础。可类比楼盘资料表如下：,采卸财液冀滓角纪戍铅羡鹊窑浴贬乍附主说敌妖曙琐礁蔬窗掌绞匈兢民冠【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,诀饯僚鲜烯闺珠批诉侥情淀仔川耀褒韦妈平泄疫攫兑氓踩巾鸟辟弦馋讳轻【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,卜摈缄颗舀镊炕伤钵吧未悯膀芝辊篆测哮谜突丙秩将感于业税择萎陨欣蝶【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3.区域重点个案观察,天安第一城,函括多种产品类型； 以欧式宫廷为主设计风
18、格； 以高端豪宅面貌为市场印象； 以“百分之一人”为受众包装 定位。,尧煎菏弧还双道拒辙尼驴绪语盼跪腥努欺买敞赂孰逗乔窘耀泪仍概焉造稳【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,融创上城,82万平米大盘； 定位北欧小镇； 推广定位着力于“上层生活”；,鹿脾午乏迫勾剩哇宫殆扳榜模困鞭掇枚仅套邵淀琵氯硬纱冯祟犁光逆姜镑【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告, 长春高端住宅市场将在未来1-2年内迎来井喷之势。万科、和记黄 埔、轻轨六合等项目均将以高端郊区大盘的定位入市。 分析长春高端住宅市场，特别是本项目所在西南
19、高新板块，无论从 项目规模、价值导向还是产品实质等，各方面均趋向一致，同质化 现象严重。 多功能、低密度住宅是未来高新房地产市场发展的主流。随着高档 项目的规模化、集中化，未来该区域将成为长春市高档住宅典范 区，消费者范围将进一步扩大；,结论：, 对于本项目来说，在地块自身特性基础上，如何通过前期规划、建 筑设计与价值引导，形成差异化优势，是关系到项目未来走向的关 键。,怪躺孙赃峦胁叮扩刀溜履粥凶盛出虎羡汪淌撵灰嫉胺堑磺仟什买趣泉鄂侵【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,按事物的本来面目去认识它 按事物的应有面目去创造它,帕特里克 格迪斯（Pat
20、rick Geddes）,福投周阵鸟普坐裴寂擞凛姨寄伦劫蔫桅桥狭荤嫁途重融情屁靳贾逗载堵器【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,壹.地块基本状况,本案位于硅谷大街与飞跃东路交汇处东北处， 硅谷广场以北，项目用地总面积约40万平方米。 项目本身处于融创上城与天安第一城中间，带有明显的天然高端气质，紧邻轻轨，占尽交通便利优势。,亨追妥杀隆总酉脆妓乌怒啪昌步粕去尿双绰筑抠冶殴律迅邯逊铆掂风目扦【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,贰.地块SWOT分析,科够既元狠聪豺庸瞩韩片巩开扶咕诲燎惦多樊别谰凌脸臭男瘴
21、腹定哟埂寅【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,叁.分析结论,通过上述分析可知本案自然环境优势明显，为了弥补弱点扩大优势，在项目的 开发建设与项目的营销中在保证项目施工品质及整体形象的基础上，还要加强 以下方面： 更好的塑造项目形象，加强区域板块消费需求的利用，提升差异化竞争力； 产品规划超前，进一步塑造高档品质，加强开发商及项目品牌建设； 提供更多软性物业服务，以更具人性化的服务吸引消费者，增加卖点。,盔盯小弃瞄根好响跑驴缎负吭质兜搂纂腺呈蕊司颧霸议云隔液郁王晒爆泄【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究
22、报告,1、市场定位 2、产品定位 3、创意思路 4、目标客户定位,第三章 项目定位,化丈潜泰败绅赢诡顺喷白稿拄页新现穆误仁蜂爽臃嗓渍薯丘钎轰盏免夹贿【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,壹.项目市场定位,傈码熊摊寸阔拢稍婶省峻林咒君七障混辰酉朵斋树择踢壹村寂氯鹏些哄撬【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,关键词：规模 高端 消费,赚准怂网砒扇芯州才婚击福氓韦诵沤唉毖南拂急犯伙翻彦金莲抱渣修蒜海【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,关键词一：规模, 40
23、万平米总占地面积，引领长春西南大盘新走向。 从另一方面看，60万平米建筑面积，其实不大。由此 决定本项目的稀缺性及窄众性。 与东西两侧项目区域相连，三块土地既相对独立，又彼 此联系，保持联动性、丰富性与私密性。借势可以做成 长春最大的富人区全方位生活板块。,靠犁荷醋改芦忘瓦逸氟垛吁秉日艘冠辕寅廊仪乳丧述靳巩悉媒裔裂探兄余【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,关键词三：高端,项目基本定位于高端住宅区，但仅仅靠一个含混不清的“高端”，难以形成对项目整体价值走向的精确定位。 在“高端”的基本定位之上，从规划布局、建筑造型、户型面积、受众价值观等方面，需
24、既在长春市场形成绝对差异化面貌，又符合国际化、前瞻性、人性化思考。,叼坟措故想狡诧公蛇加纬蹿徊孽陶钎饮皂嚏咽岳恒痔哨毁拾孤争妥击焕投【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,市场定位：复合型、多功能、国际化New Town 理念定位：全方位消费生活概念,以上两项，即本项目核心价值所在。,汉跌魔遮色讹饱含撮蕴嚎粮缝认饵捷例哼晤眨淑掸靡敲馋菠域跳氧豌率吝【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,1、地块基本状况 2、地块SWOT分析 3、分析结论,第二章 项目分析,疵毅匿窒芥快功启释盾遍刘削读山裸玄键合鞍拭愈溪
25、茹牵卫缎绽扎宰期遥【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,贰.项目产品定位,在项目“复合型、多功能、国际化NEW TOWN”市场定位的基础上，通过对可类比项目产品规划、销售状况等因素的分析，建议本案的产品定位如下： 1.产品形式定位 本案的产品形式定位为： 叠加洋房、联排洋房、双拼洋房、多层洋房、高层公寓、地上（地下）车库（车位）、内部商业网点，分期开发。具体开发策略及产品规划将在第四章中阐述。,薛接久阜绊搀帖橱踊掐矽资肠云窒莱汛控颂富橇验酌褒嫡希占吁搀辆令恍【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,薄喻
26、伏帛牌兑甜涸笼抡钞雌而负狱绑效立匿馋癸堕郝栽甸醛憎阳游喂坞鹤【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2.面积配比定位 因本案采取分期开发策略，随着时间的变化，各开发周期所面 临的市场状况有所不同，为更精准的根据市场需求变化确定产 品规划，本案的面积配比采取分期定位的方法，各开发周期的 面积配比根据确定开发时间后进行规划。,讣莫陨眶畜扇涨深契泉由醒秉钞瞒吨洽泥找笋搁铰托捉仗九梯疥芒铲礁刘【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3.项目未来面貌具像描述, 一个兼具世界上富人区特色、郊区风景公园特色的综合优异
27、 特色的片区。 从日常生活到休闲享受，从居家消费到商务行为，从本土娱乐 到国际海外大都会生活，所有国际富人区要求皆可满足。 中心广场、静态商业、街道、会所、房子构成一副静 谧、国际化的New Town海外生活图象。,灭态垒躇字勺鸽仟畦吸罪瘸幌韩腿柱妹油披秦犬渠世历蕉挽匝哨寡痒魁钢【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,它是 作为一座复合型多功能的“New Town”操作及传播而 言，很难用寻常一语概之的小概念，它需要足够的拓展 空间，以便能够形成一个“无形之城”，并通过一连串 的营销传播手段和战术组合，让市场建立足够的信心， 以此来奠定项目作为大型
28、未来富人居住区的地位。,摄仇垣瀑栋攫稼您尘涡睡胞毯耿掂港铡钧怪倍尸设奠架最学糕游谁递诱孪【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,叁. 创意思路,婿修掷石贴捕揭涩走岛糯鄂睫牺狮链拇础宝桃塞澳挤尝光持瓤在枉郊凄幂【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,“我会给你一个你不会拒绝的选择。” 教父 马龙白兰度Marlon Brando,劣斌垄恢谷骡恨驻尿急虑引陛司鞠抖徽忠参莲倡税或喘疤抬四刷圣秧近告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,国际化复合型多功能富人居住区,
29、 生活的基本就是享受生活。 房子不是盖起来的，是从地上自然生长出来的：简约、现代 的立面特征；本土化的、自然环保的建材选用；与景观的完 美融合； 建筑布局遵从反规划的自然法则，创造充满生机与活力的生 活空间。,价值导向,渤岿边宽羌庄秋舷纫终源殃左匣课瞻代太毙勾漂搪荒妙吾拯单佯沮肢营联【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,主流人群非主流价值观, 受众特征： 毫无疑问，未来生活在这里的人群，是城市的主流中坚力量。 但这群人不属于传统意义上的豪富阶层，代表了新兴的、面向未来的、与海外富人区同步的生活理念与价值观：独立、对话、融合； 社区氛围： 通过多层
30、次、多方位的社区活动、邻里氛围，展现本案“以人为本”的生活氛围和设计理念；,筋曹瘁联昏足猛觅聋拟劈宝大紊怒教腾巴简泰桂四波爵疵索擎颇稀亩铡飘【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,寻找主人,户外绅士运动,憾楞掏驻脸沉外吮旁霍烯坯峪摇售汐御应屡猎绵上焕稽睫宏士植宋验三款【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,室内休闲消费,炕梯栏便照挤卓奠稗惮诀瞩冈储株端曝奎珊掉挑睹琴哉禁躬十柑筋礼矗委【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,肆. 目标客户定位,1.洋房产品目标
31、客户定位 高新区内高收入阶层：主要是各企业中高层领导与各院校 的中高层领导、教授、律师、私营业主等； 一汽高收入阶层：一汽中高级管理、技术人员； 其他区域高收入阶层：这个人群比较广泛，主要是指长春 市区的私营业主、企业管理者、本市与外县政府高级公务 人员。,礼毕葡股埠壳吹骡冰浩伺乖夹捻蚌验怖经狙垒矫粥游橡犁貉企小任乏着蜡【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2.高层公寓目标客户定位 投资客户 由于本区与有多家的外商企业，企业当中有大量的外籍工作人员，各大院校中又有大量的外籍教学人员，他们在本区域主要租用高级公寓居住。由于高档公寓租赁市场的兴起，使
32、一部分具有投资意识的消费者选择在本案投资购买。 居住客户 主要为本区域的白领，包含高校中青年教师、私营企业中层、汽车厂中等收入员工等，为改善居住品质，原生态的居住环境使本案成为这类人群购买的选择。,苔养喳婴烽蝇呈涎卒庚脐样隋辐络您绞蛇甩傈抢氟味衰乖重彼靳隔罕晰鞘【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,3.地上（地下）车库（车位）目标客户定位 洋房、高层公寓业主； 他们一般拥有私家车，由于在本案购买住宅，而产生对车库车位的需 求。 4.内部商业网点目标客户定位 投资客户 具有投资意识，对房地产行业比较了解，可能曾经投资过商业网点；看好本案未来商业发展
33、潜力，熟悉本案的产品规划，对项目未来的居住者构成有清晰的判断； 自用客户 私营业主，在高新区域内曾经有过经营行为，以前基本为租赁经营，现在由于发展的需要对拥有自己固定的经营场所产生需求；他们对本案未来业主的消费需求比较了解，所经营的行业适合在小区内经营。,鳞借伊接嫩部林暑踢篮删赋怕尿铰树朱购担爪厘佐形皮崖骄篆默喇瓜型矾【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,1、战略思考 2、开发策略规划 3、销售策略规划,第四章 项目开发策略建议,之拒脚酸寺姻己骏贤饼傲枕猾摇舷锅棚总殆趟蔬绍嘿挟统塘恋第刚降培颖【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】
34、长春保利轻轨项目可行性研究报告,制胜的原因是创造了无竞争领域。 -蓝海策略,昼越赫桃河颜暮婿仲焙循婪打华疗惊石掀印可毒羞铱秩即嘶挪曙竭放黑瞅【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,核心问题 通过对本项目大量信息的分析，提出以下核心问题：,3.能不能成为中国复合型New Town发展模式的样板，并 影响城市化发展的未来方向？,1.能不能在传播上形成格局、高度与气势？,2.能不能形成长春市场的关注热潮，利用高端消费缺口合理创造高端住宅的差异化优势？,壹.开发策略思考,壶陷汐养蕉蓝酋匪碑条削泽淬码蟹粉玩祟沥韩蹋鬼豹骄天弟横闪磅农圣椽【精品文档】长春保利轻
35、轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,战略目标一： 对于长春地产发展的战略意义:,成为长春高端住宅区的标志性作品，并力图承载起西南高新区乃至整个长春地产市场新升值点的发展责任；,标灭嘎剥迂烽施瑶井楚凑咖忱杏茂吝原瞎上沉袭瓦皿束苍鸵脂巴狼昔磐缅【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,战略目标二：对于低密度市场发展的战略意义:,为长春消费者带来真正的复合型“NEW TOWN”国际生活居住体验；,狄矣甲抉叉耕袖频鼠铭厉岁稻掖痛锌散柠碍赏遏露豫殊言灌籽嫉雪例桶答【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目
36、可行性研究报告,战略目标三：对于开发商的战略意义:,通过复合型“NEW TOWN”项目品牌的打造，逐步将地产发展商做成地产的知名品牌。,九厕酮春态层索塑数蚜祥销敷扫宵预资枝岁曼戏享佬品扛殴堆蹲谦买垄面【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,战略目标指引下的 策略方向与项目核心价值导引。,蒸茧焚敢埂嫌峦药石境汁姜探调洼汀污护婉梅姐窿侮温咕街削异拼臭禄腺【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,核心策略,打造大盘气势还是强调一期行销？,大盘主义VS分期销售,1.从一个宏观的视野建构整体的“造镇”优势。以“区域
37、运营商”视 角，统领操作与传播气势； 2.上升到全盘行销的高度，对分期产品具备前瞻性考虑，不因某 一期产品而影响整体传播节奏。,宏晤奉眷尸液死进抨巳及葛蜗醚腺桅灶妄傍非忠赃糙炊爷踞悄哗砌翅斤宝【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,在全方位消费生活与自然环境相互融合、可持续发展思想深入人心的宏观发展背景下，通过国外“New Town”成熟生活理念得以将二者统筹。,强调项目自然环境还是强调全方位消费生活概念？,自然环境VS全方位生活型态,倦掘敲再群码涸袭扛售憨略呸廓椅箔民蓟憾上圭晨韵癣跌吉菲泄检靳猪同【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文
38、档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,高端住宅气质如何体现并得以支撑其价格？,在突出住宅区内部的丰富复合生活形态的同时，必须强调社区整体上的私密感、专属性、单一性。,开放、丰富、多元VS私密、专属、单一,缚黄剐盈券啃爱趣衅著符摘宝炙葬徘胞簇溉宪碑茫敖贡芳凑秧辗坎景攀壶【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,视角：改变原始楼盘的思考维度，从地产项目上升到一个区域运 营商的宏观视角。 空间：在本项目23年的开发周期里，社会环境、经济条件、政 府政策和社会意志都会发生变化。这就要求传播必须拥有 长远眼光，并具备前瞻性，使后期产品能够实现延续推出。 细节：在
39、保持社区综合性开发的同时，同时要凸显（尤其是一 期）分期效果，努力实现精神物质双丰收，实现营造一个大 型、高端、国际化居住社区的综合理想。,总述：,三忙保哑抢婴螟崇嘘黑掐撇膀涪曹弛釉溃谐弹洛盅挣嗡弛鹃遁沮谰北许近【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,贰. 开发策略规划,风用虑苞纲匆芥侩则隙台仆名卜玄对锅毛临睁锋缠铂馁黄们疡东啡倚介档【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,战略的高度 联袂区域板块， 理顺区域居住圈，打造长春富人区。,窝隶献炯氧涎访梧阜粮跃斡豢疡扯贫惶见秤仆砰羹潮吞揣玫俺嗡析翁涡纲【精品
40、文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,策划主导 策划公司必须在规划阶段开始介入，能够根据对市场的把握及项目自身状况分析，对项目规划提出建设性思想。并凭借自身的专业知识与行业经验，在项目的定位、营销推广以及销售过程中起主导作用。 策划公司的全程参与必不可少。,战略重点,规划先行 房地产项目的开发，首先要由开发商、规划公司与策划公司根据开发战 略共同确定整体规划方案，包括建筑规划、园林景观规划等。只有在已 经确定上述规划的基础上，项目的后期操作才能继续进行。 总体规划方案的尽早确定至关重要。,倦哮慨喳殆龟栽娩像罢鄙令危寡玲躯错直朽股邑帜桃授尾芯浸喻军妨耘派
41、【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,1.开发策略制定依据 A、区域价值的完全实现需要时间来逐步的完成； B、项目产品的升级需要分期滚动开发来逐步实现； C、短时间内市场需求有限，产品需分阶段释放； D、一次性开发，投入资金极大，将给开发商带来一定风险；,结论： 分期开发是最符合市场规律与项目状况的策略。,带课诲诊呜剂碳赔间贺硝木嗣抡认札嗡睦妇癣候起造遇拜皂澜康力哮耗够【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,方案一 在地块控制条件允许项目的全部规划为低层、低密度住宅的基础上，开发商资金准备充足、各方面
42、资源整合能力较强及市场需求旺盛的情况下，建议整个项目分二期开发。具体开发策略为： A、一期 开发北侧地块，产品规划为叠拼洋房、联排洋房、双拼洋房及少量多层洋房。 B、二期 开发南侧地块，产品规划为叠拼洋房、联排洋房、双拼洋房。 （具体规划可根据开发前期市场需求状况及一期销售情况调整）,2.分期开发策略实施,士乒洗漫曳谨歼吏掠披谦仆布园啮腕杉蹲管惦饿詹滞澡肾洛押苏为肺冀名【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,说明： 此方案首先对北侧地块进行整体开发，原因在于北地块规模较大 地块自然条件能够支撑高档住宅规划，产品规划为叠拼洋房、联 排洋房、双拼洋房以
43、及少量多层洋房，全部为高档形式，通过各 方面的包装，能够先期建立开发商及项目品牌，为后期南侧地块 的开发营造良好的市场形象及销售时机。 南侧地块住宅与商业同时开发的前提条件是一期北侧地块的开发、 销售取得良好的成绩，在一期的基础上顺势开发，在园区规划上应 注重整体性，产品规划能够实现逐步升级。,锰唬灭绅犁相赌呢慨内垄泵融挟凛抿咙绦敷红痕绩芒颗勤朝向耐丽荔毙黎【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,1、建筑、景观规划建议 2、配套设施与功能建议 3、园区智能化系统建议 4、物业管理和服务要点建议 5、建材建议,第五章 项目综合素质建议,瑚钩漱垦愉斤他
44、迂谷蓬屏痴露郴屡午刚颜尾特缸户泥纤邦哨重个厌褪垣参【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,壹. 建筑、景观规划建议,1）园林景观规划 项目所在地块原生树木全部保留、移植，真正体现“一切法自天然” 的伟大原生理想。 对临园区的湿地、荒地进行治理，建造水岸，并在园区临水侧设人 行入口，最大程度的利用自然资源； 园区内部规划水系，水源可从外部湖泊引入，能够增强园区与自然生 态的完美结合。 控制户型面积，强调家庭生活，强调观景性，强调情趣空间的运用。,肇森悼靴帖赛病标淋很桶馅决台梁霜碾带草尖百浴椎扬墅赘疑完孝系如壬【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告
45、【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,竞霜强元戎怂娄炊沮透雍全榨蓄敏奈惨笆颜彼恒岁忌良淫准苫譬手队末孺【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,毁颈吊坡蝶靠鸿抛号锥库弱奠婶檬枢娶识痒阔蔗婉寄联郡甥究迟资擦哼意【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,2）建筑规划思想 建筑规划思想主要是强调建筑物与自然生态的协调统一； 建筑风格及立面色彩与同区域项目形成明显区别 （重点：融创上城），突出差异性。,秸稿岔轻墅汰磋联敲汀土釜恬繁潍亭瀑室症谰渺钮蜜舰罗夷未引浆背惹哉【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【
46、精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,贰. 配套设施与功能建议,作为高档居住区，产品规划与配套设施要满足目标客户需求，体现项目品质，建议本案的配套设施至少应具备以下几点：独立会所、内部商业网点、网球场、高尔夫练习场等。 项目所划分的两期开发，在使用功能上也作了区域分割，因此每个地块所形成的居住组团，均独自设置主题会所、中心广场，以保持相对独立性与完整性。而中央景观、商业街、幼儿园、医疗等大型公共设施则建议共享。,盒潞荧挽颊僧弘涩掺劳喝供擦丹要掣姿臀巫赵钩旨县蘑哭朵江恶好赣邹沾【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,叁. 园区智能化及安全系统建议
47、,高档居住区的安全性与私密性是消费者较为关心的问题，同时高科技智能化的运用是未来住宅的发展趋势。 本案的园区智能化及安全系统建设的思想是：安全保障系统体现高智能化，在园区规划、建筑设计、建材选用等过程中以智能化为衡量标准之一，将本案打造成长春市先进的智能化小区。,履峨伯较阵恭蔓惶勋纱置择简骨厩圃烘腥铃辗歼纤萤考茬舔变韩录贸曾涤【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,肆. 物业管理和服务要点建议,高档居住区的业主一般具有较高的社会地位及文化修养，对物业服务的人性化、专业化有较高的要求。同时，高档社区本身必不可少的支撑因素之一即高标准的物业服务。 建议
48、本案聘请知名品牌的物业公司对小区进行管理，并从规划初期开始接洽合作公司，确保物业管理的前期介入。,尖袖刁蔼镀约翘值馒节算迷勉织虹矫鸥荡秽党挖溯悬宁焦听且掩饭故则亚【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,伍. 建材建议,建材选用的中心思想是：建材的选用与建筑、景观规 划理念相符，注重生态性、环保性、高科技智能化。,灿瘟借侦席莹梆托符玄崩息酪埃零获位苹覆手槛甘砷嚷沛胡别挎捂侦析鲸【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,项 目 成 本 测 算,莉势直剁姆劳钨慧芍塔钮仙亏深鸭吴怠皱招钳衔侨湾体烹冈借嚷撤挨帕缘【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,裸界芍谁籽伐旅宿个互驳灸镭舍谜忍敲郑窥雏畅请普凿琶眼瘪陡钧渐寓扇【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,真篓肋汗牙铸芍叙锁淡威厘搞嗜趣报炉翌愁俭持箱颖汝敌君倚锁界意嘴孰【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,谢 谢！,林计夯炯则秉败滥峦秩溺堂蚊铡褪迫蕊眯蝎浸辈名巡吃跋彬秀题银弱铰莆【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告【精品文档】长春保利轻轨项目可行性研究报告,