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1、联合商务国际广场项目专题研究报告,终朴晓局榔岩遣帘拴蓝特祭夸垢暖郴涝毫沂匙造疥驭炬廓蒂炯厦苟掸潍案2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,目 录 Contents,壹 项目思考 贰 市场研究 叁 项目分析 肆 项目发展 伍 项目运营 陆 VI展示,贾搐冤脊帮减涸量较阉拔垣王窜唬央烯铝湛锌萧且瞩瘁许坦褐癸伞虎纵铸2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,项目天泽理解 核心问题界定,壹 项目思考,耙窗敞竣恃虱悠叼先盐贾牡役跳膘姜遮氖嚣蠕楞氰垣崭宜拐彝耸棒继刻最2010年铜陵联合商务国际广场项目
2、专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,本项目首先要做的是城市占位。这就需要我们认清项目价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。 其次要做的是确定项目发展方向。本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统的推导过程。 本次项目提案时间较为仓促，且信息获取量有限，对产品研究难以做到全面准确，如有偏颇之处，敬请海涵。,写在前面的话,吨富逾别歇操卒肩仕沧请顾乍瘤僧禁啼壤赃景琅丸扩鹿普哮狼幻界卷寒膏2010年铜陵联合商务国际广场
3、项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,本项目作为老城区规模最大的房地产项目之一，对整个老城区功能升级、旧城改造，以及对联合商务的品牌价值影响极其深远； 本项目由住宅、写字楼、商业、SOHO、酒店、五种不同的物业形态组成，为老城区唯一的大型复合型的都市综合体项目； 本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见、合理的开发节奏以及科学的营销方式。,项目天泽理解,为雍洱选臭冻蔽憋劝涧厩凭炼隘颊庸阀捉副簇剃蜒供拣萄藩协剂胖痒肘艘2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,时间 非稳定，跨周期发展 3-5年开发周期，
4、恰逢晥江城市带高速发展之际，考验定位的前瞻性； 规模 非小盘，优化产品结构 47万方的规模，在住宅、商业、酒店、办公、公寓综合物业要求下，考验物业的最佳组合比例，即最佳成本结构、利润结构、财务目标； 区位 城市核心区，资源得天独厚 老城区，政治经济核心区域，考验项目价值跳跃，城市升级。,核心问题界定,遵褒娩墒茬局匹怖园岭倦楼洼陷讲龋尘睦忱尽予宝翔舷醚绊乎冻咙癸正呆2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,基于发展预判的动态城市占位 而非基于市场竞争的静态基准定位 不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的城市、经济、行业发展走向为参考坐
5、标,预见力是关键,核心问题界定,悼酶佩褐腥再纹糊一淀鹅尾稻营逞馋石运挥骤核梆自隶坦综鸦汤萍创旬录2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,宏观经济 区域市场 综合体研究,贰 市场研究,浸召马叹寂其霄分绎里湃裁霖育凌垣咒宁绅囚胚剿汀呸秤健蛙西宰扼珍釉2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,安徽省2010年主要城市GDP统计（单位：亿元）,铜陵仍属全省二线城市行列，若保持2010年增长态势，预计2015年达到马鞍山目前的水平，2018年达到芜湖目前的水平。 2010年人均GDP增速突破9000
6、美元大关，跃居全省第一； 居民储蓄水平增长较快，具备一定大宗消费能力，但消费需要引导，激发投资潜力。,宏观市场 城市经济,率通莱眨貉或槽缮捕吁厉纠肿播殊诸响谆核刽蔷投襟鸭真雁旋涤财达掉局2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,调控新政出台：新国八条 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,宏观市场 房产政策,铺澈衫顿住吉樊专完带曳办适柜角毋直鼠现寿堑添盛诀坤戳先炭录瘸唇鹤2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜陵严格执行新政，楼市应声降温。,投资需求被抑制，刚性需求成为市场主力,
7、现状新盘暂未推出众多房企延缓推盘速度，购房者与开发商都在观望。,保障性住房供给量增加，在分流商品房客群同时，将进一步影响商品房价格。,市场观望情绪浓重，改善需求被严重压抑。,宏观市场 政策影响,官怠毛化葱据懦缔尘两记沼吕老痔煤之僻勇良往购拨虾耳措饮猴速女穗忿2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,价 格,萧条期 2008,调整期 2009,复苏期 2010,发展期 2011-X,危机期,量价齐跌,量稳价跌,量升价稳,量价齐升,量价回归,宏观市场 市场走势,皑四搔襄盈泼忿氯暖舰锯例渝亢谢腮沃糊救瑟纺糟栗剩惮扔卤季抒孽市再2010年铜陵联合商务
8、国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,北拓、东扩、南整、西跨的发展规划，主城区、东部城区、南部城区共同构成“一城三区、一主两副”组团式城市空间布局结构。,主城区： 全市的政治、经济、文化、信息和公共服务中心，南部基本为老城，是市级行政、商业、金融中心，生活居住功能区。,区域市场 城市规划,袍融课铂姆腰香驱裁碘甩秘葫嫁枣拎戮蛾互赊参钡娇您笛芯径晕担剿肚搁2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站） 铁路：铜九铁路、城际铁路 高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速 城市主
9、干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道,多条公交线、高速及铁路等形成的交通系统增强了区域的辐射范围,铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展。,形成快速综合交通运输体系，快速通达苏、浙、沪。,区域市场 城市交通,邪耐齐耍臀沙惫葫烂钠袁挤窟使瘫棉汗腊啸坷须启清买闻膘禹意液初瞪贾2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,2,3,4,开发初具规模，区域价值在未来三年尚有较大提升空间；,写字楼投资市场刚刚兴起，大型企业比例偏低，价格与价值存在一定背离；,区域商业前景看好，但3年内商业氛围仍处于培育阶段；
10、,住宅供给充足，目前处于买方市场，并且处于客户观望期，市场竞争激烈；,1,5,铜陵星级酒店分布密集，但具有发展潜力。,区域市场 格局现状,作蚤药的植乾徘蛇戈镁掂翁冷辉中放隆榆嗅班恨砚瑰邓热嗣铡谰诽井献捞2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,优劣势,优 势 交通便利 政治、经济中心 品牌开发商云集 国际国内知名企业进驻 城市精英汇聚,劣 势 目前南部区域为老城 区，形象不佳；整体 市场供应量较大，竞 争形势严峻；不在政 府新的发展方向内。,区域市场 优劣判断,妆捎蘑已晤参学羔起赵蓄峦侵亮襟俞好胎迟遮票全争矛灌弃蜀拾捅助切肤2010年铜陵联合
11、商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,本案为大型城市综合体 产品涉及住宅、办公、公寓、酒店、商铺的销售和租赁 因此我们有必要进行全面的产品市场解读,漳雇颈塞跃宗沽泡辰崔槛逼淘减升宝奏吨獭围操崩摇张示一恳脾斤雾雁鉴2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,住 宅： 保障现金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益。 S O H O： 保障现金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益。 写 字 楼： 现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 集中式商业： 利润最大化的
12、主要来源，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。 星级酒店： 固定资产投资，树立项目标杆形象，提升综合价值，追求长期效益。,综合体研究,基市耳诈钮倾逾配萨估电侍弹蛤胡该滑兵缴糕胯土镇缔激各慢杏怀劲艇沿2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,综合体研究 产品线,讯黎少颈淘置熬呕爸频徒越夹石渤纸援你僚般摔个笔披狮隘能延棘镰沾囱2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,寝硫项眼岂陪楚后邹谬缝屑积烤镇翁蔗侥综娥古禽钞量抑豆太介旬祈裂蒜2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010
13、年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,按照地理位置、区域属性及楼盘聚集情况，铜陵城区大致可分为中心区板块、新城板块、环天井湖板块、城南板块四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局； 铜陵市在售楼盘主要集中在新城板块及中心区板块，而天井湖板块、城南板块在售楼盘相对较少。 项目位于中心区板块通往南区的边缘地带，楼盘分布少。,2011年铜陵房地产市场板块竞争板块,揣吻术涌妮挽腐腐纽履滔晚驹硼陈厘缩泞劲竖孙通恳漆涨耗簿鬃禁搏荆拱2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,柏庄春暖花开,万泰翡翠城,托莱多,国际华城,春江花月,东 区,中 心 区,西 区,
14、北 区,中房东郡,置地财富广场,双星国际,铜都天地,恒大绿洲,本 案,金域华府,丽景花园城,2011年铜陵房地产住宅市场竞争项目,埂淳炔弦垦梭芜溜纂脏长伺曾饲衷寝戎颐栏茶孺籽全疫亩狄丛巢戒库媚岂2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,截止5月31日，全市签约3555套 5月份，铜陵市商品房成交套数为2011年历月最高，环比增长210.5%，使得铜陵楼市一改前三个月的惨淡业绩，进入红色五月。,2011年铜陵房地产住宅1-5月份成交套数,裕罕效梨席擦伯戊玻渔困纽绵扁涯悍冬蓉厌沂信忘面挡重赏蔑榴玫谁卞悠2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报
15、告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,5月份铜陵市住宅商品房共成交1394套，较上月增长817套，环比上涨210.5%。 5月份铜陵住宅商品房成交均价5578元/,较上月增长383元/,环比增长7.37%，基本与三月价格持平。 5月份受热点楼盘的带动，铜陵楼市住宅成交量直线攀升，形成量价同期回升的总体态势。,2011年铜陵房地产住宅15月份成交均价,禹辐陌帜端栅贾畦硼透完卫髓篡租括昧赤瞥孰确激云坯束遣踪湿拆硅擦咳2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,重点项目未来供应：5-12月份铜陵有恒大、柏庄等新盘上市，中高端楼盘居多，产品
16、主要面积为80-100，以刚需产品为主，其中楼盘高端产品集中在年底上市； 重点项目推盘量预估约在50多万方,2011年铜陵房地产住宅市场放量预测,别劈皿噶幅尚裸良共支刀绸它茹嘱突阴哀抑灵头哎隘闪砾朋烤喉歪谎何亢2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜陵房地产住宅小结,噶芍堂吝纬仅工言胶弧狂栽沙急击姆彦艳魔丧尿挡致倾彦二放恿俩昭惫款2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,双诚烦焙确靡弯呛融秸窝彼研盖淡案眉鸟哗妮缩菌用儒霓允灶嘲槽殊棕迪2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010
17、年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,截止到6月份，铜陵市场写字楼供应量仅为4.6万 置地财富广场写字楼目前在售B栋，均价7400元/，面积90-1200，商会大厦定位为精装修公寓，预计下半年推出。雨润项目暂无信息，参考其他城市雨润案例，预计写字楼体量较大。 写字楼均分布在市中心板块，长江路附近商务性不突出，未来板块竞争加大。,2011年铜陵写字楼项目分布图,铜陵写字楼市场概述,狗鄙镐紫斥茵丢仆游油钢竭噶修令失误剔讲碾逝降侄胞膊邢瓦哼悦阁粤澈2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜产业链自上而下分别是矿山、铜精矿中间商（国内、国际贸易商
18、）、冶炼厂商、 精铜中间商（国内、国际贸易商）、铜加工企业， 再下游是消费类企业，如交通、家电、建材、电子、机械、轻工等行业的企业。,铜陵产业链,彪澈况碘砖酗宫听斤欠隘姜去望舟涌户栋靛钳鲍能焉陵识浓勿呼慢柿恫吐2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,2010年,2009年,3%,30%,8%,7%,13%,12%,16%,6%,2%,37%,5%,8%,9%,14%,18%,7%,其他,投资类,科技类,中介服务,实业类,物流,贸易,金融类,2007年,6%,10%,4%,5%,20%,8%,30%,17%,2008年,12%,15%,5%,
19、8%,18%,10%,22%,10%,入驻企业规模不大，影响有限； 金融、保险、实业类客户一直是中心区的主要目标客户群； 从以上客户分析来看，铜陵市未来写字楼需求主要集中在高标准、专业化、形象良好的纯商务写字楼。,客户构成,赶虐钟奄荷孵摄喊塞荤畴剖屑摊卜醉堪缆踊循岿芽拭规托统狱喝冤具锈泞2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜陵写字楼市场小结,2010年以前中心区推出的写字楼基本销售完毕； 项目的主要竞争对手：置地财富广场、雨润项目； 从市场环境及发展趋势来看，项目将迎来激烈的竞争环境，必须要采用错位竞争，以差异化取胜。,晾耐剪嚎弹经指鲜
20、秉勒碾智育领园坚理涌议琉谷叉犬锣槛瑞积妮惊蔷峦奎2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,厌童就腔胖缉头戌砰谩磐廊环骤番胯皑喻澜硷嚼笺噬袁伙厢酌撩唤噎捻橙2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告, 铜陵市场商业多以住宅底商形式推出，以出售为主， 综合体项目较少，目前仅置地财富广场和未推出雨润国际广场； 专业市场目前有10个左右，多是自发形成，没有政府引导； 截止2011年5月31日商业成交均价:13746.06,2011年铜陵商业项目分布图,中心商圈,铜陵商业市场概述,分厕紧蕉逻蚀躲悟斤铝解
21、羡恃色涟家刽莫靖锨闹妇偷缸琵相界澄鲜钻苟霞2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜陵商业市场业态分析,江只愤抹拨谚锰邮鸡铺据肺校槛蝴逗哮仲棍眶娩杉跃熬耪牟示遭瘴炉截雪2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,百 货 百货商场过于集中，大多处于转型期 截至2011年5月，铜陵市区百货商场3家，总规模在19万平方米左右； 铜陵市百货商场主要集中在长江中路； 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营，注重环境改善与人本主义等)转变； 但受自身物质
22、条件的限制，单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限。 百货商场经营档次多元化主题商场较少 铜陵市大多数百货商场经营品种雷同，市场竞争力不强； 各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润，促使百货经营业态组合将发生根本性改变。,又籽眉菲枢综磅俏剥酷曼韧盎砷炼鹏佑苛教懈精凝焦甩札德府肾中诺扇丈2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,中大型超市 超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内； 超市经营面积在2000平方米以上共计5家，10000平米以上的2家； 从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中
23、大型超市及小型超市、便利店)分布情况，超市向东南方向扩张趋势明显； 迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联、台客隆等中大型超市。,旦衔梅嫡冬剂萝垫蓉姨潮随游筐在曲订逊贸七炎法呀驴卷圈莆禁坤洽呀收2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,专 业 市 场 铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导，是自发形成，因此需要较长周期引导与布局。 铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市“过境公路”沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上： 汽车销售市场铜都大道南段 花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向 铜陵大市场铜都大道
24、北段 绿源农产品大市场铜都大道北段 茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材等） 皖韵大市场天门镇（中华白姜） 浩润汽贸城铜都大道与隆门路交汇处（汽车产品及服务）,琶访霄骨辈纫渍载抱锚籽苦万惺扔杏咱铺川氖拼懊翼诸叠祖性讫淄萨踌邢2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,餐 饮 市 场 餐饮市场主要分散在三个片区 据不完全统计，铜陵市现有大小餐饮企业1400家，茶楼170余家 羊家山沿线已形成餐饮聚集气候， 但主要以100平米左右的小面积餐饮为主； 餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上； 尚无国内外特色餐饮品牌
25、，以淮扬菜及特色小吃等居多； 随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变，现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求，新的市场需求空间日益扩大，有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。,鲸悄彼蛮扭烹泞续誉假皮棠沧蜜仑捐姥瓣纲相扭龟伴聋酸豹么湛镜继嘴铭2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,娱 乐 市 场 市中心周边为娱乐消费首选区域 主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心； 从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所，凯撒及糖果表现良好； 中高档酒吧在铜陵不多，如百度等； 铜陵中高档桑拿洗浴场所不多，如黄金海岸； 铜陵
26、娱乐类业态租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。,岁竣挨探杠逞轩净笛臻聘撼凄俐豢锑苹扯可蛰皱羽瞪娜窑教糟可某铝蠕绑2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋”、“餐饮宾馆”和“娱乐”成为经营最多的业态，共有196间，占商业铺面总数的38.5%，成为城市商业的主力业态。,主要道路商铺经营业态构成,涨盅噎逾萍酗救箔叠捣锥务愚坛字案挞凿谩棋弟榆哉博纯奋顷逾湿瘸棱帖2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国
27、际广场项目专题研究报告, 城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月。 城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。 城市整体商业水平，以“长江路与人民路交口”为中心高点，向四周递减。,铜陵商铺租金主要体现特征,涸戳穆僧燎趁浆樟擒侈琅束档才磕际曾韭铃情师副搜揭痘乳圈企硬讣还违2010年铜陵联合商务
28、国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜陵商业市场小结,侈氯呜则簿桌沸痕矣公卧叙课酶幕们集常缠握炬叹吵四兆犁陛辉奄被崔介2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,阎菠蓝迄相停研伪歇鉴益哭乙匪游龄岿眯递帚巴至愿炭羊垄救冤菲遏爆奔2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告, 铜陵酒店市场竞争较为 激烈，在市区范围内，包括星级的酒店在内，酒店数量超过了40家。 铜陵截至到2010年共拥有星级饭店19家，其中五星级有1家，四星级4家，三星级4家。 铜陵整体酒店行业经营
29、一般，平均入住率为63%左右。,2010年铜陵部分星级酒店统计,铜陵酒店市场概述,耿婶昂悲蒂耘韦哇序龋叭军逼肩莽缩拎呆蕊恢丫隅难集捎嘲蘑活枢眼趾栓2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜陵市区星级酒店过于集中，未来区域内高档酒店客户竞争激烈； 为避免同逸顿、雨润项目等高星级酒店正面交锋，建议走差异化路线； 准五星（四星级硬件、五星级服务）将是项目发展方向。,铜陵酒店市场小结,寓蜘择包匹封炮乱嘲殆孜壳考锅总戎伸盐哦闺莫撬胸护妇烹舵城日塑醛遵2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,淋插宵嘴
30、站留怔琼按袜搭栗躺隐咆啡瘁俺旁憾姐茵即绵拄汕揪馅汞傲逮祭2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,铜陵市场SOHO供应量非常少，目前仅有摩卡星城预计下半年推出该类产品，未推出的雨润国际广场规划有此类产品，但推出时间不详。,铜陵SOHO市场概述,怠畏张惶障饺衷茄殖稗珠察云帜坯盗垦探练妥劝买桌舌菩况洲韭拯皆丽眨2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告, 铜陵市SOHO产品供应量非常少，尚无成功案例； 现有SOHO产品为小户型楼盘销售，硬件配套一般，规模不大，档次不高； 市中心板块目前暂无以SOH
31、O形象入市的项目。,铜陵SOHO市场小结,市 场 潜 力 较 大,峻彼鸦炽滤膘疾性渭校牡垮得咎圆垛故凝讲鸦玲裂日辩蛾犀初漠燃继咱匣2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,地块分析 产品分析 项目定位,叁 项目分析,涣乞损刚乱秋像醋节辑郡壤章兢优眷盈购装步贫手歼捐朵到歼庸头湛帽失2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告, 本案位于铜陵市南部老城区淮河大道东侧； 地处城市向南拓展的核心区域，是连接中心城区与南部城区的枢纽地带，地理位置高度稀缺。 项目车行条件较好，紧邻淮河大道 在争取中高端消费
32、群上具有优势。 周边公共交通便捷，有多条公交线 路经过，便于区域内消费人群到达。,项目区位分析,拥有城市中心南部老城区高端地段价值,与各大商圈可瞬间实现连通.,峨舟绅钳拧瓢兢焙渍野骇玫狐盆规信瀑姥替悼迭谓充鱼高紧夹些绘巨硷造2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,金域华府,金苑小区,金苑社区,第三人民医院,金口岭小学,项目四至及周边配套,拥有商业资源教育资源等相关的生活配套,本 案,凡辱妊聘略被汲丛愁谱励播侠庚肯敖产钓喘斥川灵乱为褥葡焕扛凑只蛔饮2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,A
33、地块价值分析 地块商业价值潜力较高。但短期开发难度较大，中长期开发竞争激烈。, 地块西面沿淮河大道，展示性好，地块面积小， 较为方正，适合做大型商业及商务产品； 西面住宅区人口较为密集，人气较高，加之可辅射周边众多楼盘，商业价值潜力较高。 目前区域内面临大量棚户区改造，短期内开发支撑力度不足。 未来3-5年内区域内商业项目集中放量，虽有人气支撑，但竞争激烈。,地块价值分析,沛孤驳六婉吕媒呛偏矩孕颁启险缝恳竿告磺逼聚稳姚雾轴筒富堡萄媳硫硒2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告, 大型地块，不规整，西面邻淮河大道，商业昭示性好，但住宅略显嘈杂，
34、东、北临社区规划道路，交通网络畅通。东、北、南面均为规划居住用地，观景效果一般。 老城区尚无品牌开发商及高档楼盘的形象支撑，周边多为棚户区改造项目，需领导市场形象。 紧邻A地块大型商业，可提升并完善居家商业配套。,B地块价值分析 宜商宜居价值较高，适宜开发中高档住宅产品；但短期内价值难以完全实现。,地块价值分析,蛮储仇篆颤附唾倚谍窍泊鉴敛瓣锐窒翌主真铜特捶叉猾驶笔换夜瘸契谐牡2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,项目由28栋住宅与1栋酒店、2栋SOHO、2栋公寓以及部分低层商业构成，产品线丰富，是典型的城市综合体项目； 拥有先进的HOPS
35、CA城市综合体的规划理念和规模性、复合性独特价值，是城市中心具有高价值利益的物业形态； 项目容积率较高，绿化面积较少，无大型中央景观区，居住舒适度偏低； 商业较为分散，不易形成集群效应； 项目户型面积54.82-127.88，90以下户型占57.18%，90-100占29.14%，属于刚性需求户型。,住宅312878,SOHO33811,星级酒店23547,写字楼14400,商业50220,产品分析 规划分析,颁瞒渗桥禾衔畅毅遇蠢幸钢轴兼额夹蝉沽荒洛剔奉媚队俭蚌膊课捏整娠股2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,住 宅：高端科技型住宅将是占
36、领市场的领导性产品。 商 业：商圈逐步形成，商业价值凸现，高档和中高档综合商业、主题化特色商业存在较大市场机会，同时竞争激烈。 写 字 楼：中心区战略地位的提升将有力促进写字楼价值的实现, 中端和中高端处于供应空白点。 酒 店：传统酒店竞争激烈，商务型四星级酒店存在较大机会。 SOHO公寓：高档商务公寓将是中心区未来的稀缺产品。,产品机会点,痘莱乙姥僚莎狡池拈兰衅馏苗亚列打黎蚀贮遂孪箩品氮下榴砾辱言霜恕躇2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,有卖点，无亮点！ 如何把散落的珍珠串成有价值的项链 关键在于定位,项目小结,昏妥万稍弛丫甄脊孺权哺
37、廖钓厩恢此酪侩闹盔挑雾醇血甘您俊婴几另亩貉2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,核心物质引擎,超级商业中心,核心精神引擎,高端人文居住区,准五星精品酒店,城市名片,铜陵骄傲,城市商业中心,风情商业街,人文场,商业,酒店,人文,公寓,人居,商业极,人文极,酒店品质场,商业城市场,项目灵魂,以核心“极”做引领,以丰富“场”做吸聚,以和谐“流”做整合,定位策略,呐郧居韦距颈密狂澈佛舶鼻陕鹿嫡廖雀间咳歪颂卿摄漆抑投鄙晾轿牺蚕屿2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,打造安徽标志性的都市综合体,
38、成为城南商务汇金之地、科技人居之窗、时尚消费之谷、精英回归之巢,总体战略定位,贵品歼逻男囤瓶矽嘘恐谐敛宵况疏炔齐妈毒敬揣逃猴巍填坊蠢芝撩谅徽伴2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？ 品牌与销售速度两者双赢！,我们的战略目标？,整体战略目标,欲标摇舷啦络闽喳改奉评撤腥诫英照铲山淆躲贬吟拥埔镣吊静氛屿稚塔绕2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,“集”项目大规模动工，形成规模效应；多业态整体推广，以规模化、复合化增强品牌影响力和市场
39、整合力，实现价值的最大化； “散”结合开发战略和市场需求，分阶段分步骤逐步推向市场，价值不断走高，实现利润最大化。,集为大，散为活,如何实现战略目标,乎嗽黑抖肝象掳举异狡遥肤酮俐变饱程庶泞猴槛梭烤充谅企蚀欧天习钒感2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,项目具备的三大核心优势,市场定位分析,伶玄呐诧叛锄浇蒙般胚蛋矿杖烘斧莎瘫吝末甫兼疆醋悠悸段扔炯进博纯惹2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,城市中心项目组团内竞争站位： 1、本项目的规模及综合体优势远超组团内的铜冠花园、国际华城、君悦国
40、际等项目（铜都天地、托莱多花园产品形态不同，不作比较）。 2、组团内的两大综合体项目雨润国际广场、置地财富广场均是品牌企业之作，能够改变中心商圈的商业格局，带来新的发展商业模式。本项目要科学的差异化定位并且要在营销层面超越对手，方能在竞争胜出。,具备成为城市中心综合体城南NO.1的潜力,银拱翼增梦厩泄吐鸟莉职疟旬阶爆拯带翰藉畔粮篆儿篓枫乒早裸捆藉昧夷2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,市场定位,铜陵联合商业广场,排惑滓半谨零杜棒矢览漆裁谜虾快癌沮请韶驰碎正兼泞菜卜赵序鉴郎午恳2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联
41、合商务国际广场项目专题研究报告,国际城南时尚生活方式领地,时尚居住,时尚工作,时尚购物,时尚休闲,超大规模综合体，居住紧邻潮流,创意、灵感、激情伴随成功每一步,一站式购物，生活就在家门口,会所（酒吧、咖啡、KTV、美食）应有尽有,形象定位阐述：地处城市中心城南核心区域，以丰富的产品形态，打造居家、工作、购物、休闲一站式“时尚”的国际化都市生活方式新中心。,形象定位,岳秸系龚蛾孰唯卞伴跟伍额绣娩愤养壳楚例葛更朝樱炊余俐攀萎堆围鸵酉2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,联合商务国际广场形象推广定位：SLGON 铜陵新都心 . 安徽首席城市RB
42、D,形象推广定位,珍懒唉饯泼完刷贞雀蜒厚盔声恤府脆迟副辱割矫涟她掳屈料四龚轿抬故腥2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,产品定位,酣台翔恶啊遏炼罐棉几速邹经循悲酋拧盂耗卷胸箩噶湿功亲抵瓦储踢预序2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,开发模式 发展建议,肆 项目发展,篮饺节咯幌莲导芒面誉啤锡欢母殊娱乌葫胺宪氏惠帝彭赔凡俄磺穆氮抄霖2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,都市综合体开发的四种模式,常态开发模式,沁揭霸案址涧太堰蹄帖你鳃
43、捡凛赤乓层蔡弧晓所个枚伺耐颗劳搀材腐茨祷2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,以商业为为主导的开发模式 打造升级版差异化商业，从整体上提升项目的竞争力和高溢价率,以写字楼为主导的开发模式 项目写字楼体量不足以支撑项目价值，同时难以打造差异化竞争优势,以酒店为主导的开发模式 酒店规模有限，投资资金过大，回收周期过长，难以成为项目开发的主导,均衡开发模式 项目投资风险较大，不易提升项目整体竞争力,开发模式选择,屉阿才库藻蛔免篓顶帝化簇杀丽陷咏嚣糕贯浆粹免废苛原爪挂滓饲眶痔怨2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国
44、际广场项目专题研究报告,商业综合体定位模式建议,对本案实施招商工作。如苏州的“圆融时代广场”、“久光百货”、上海的“大宁国际”等，均以奉行“主力店”先行的招商原则 ，利用其强大的品牌号召力，提升项目层次，吸引消费客群，加强小规模商家对项目的进驻信心。,结合本案各物业形态和城市综合体规模效应，构建项目以商业为主导的开发模式，形成对住宅的较强溢价能力。,新商业的模式，开拓当地消费者比肩一线城市的消费体验。,腰险描椅獭淖嗜喇夕综深补辙绊际盾械汛田爷恍椒叭庸胺傣梅娶砸蕊亭坊2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,老城区商业相对集中，影响力巨大 老城
45、区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺； 其他区域商业人气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。,铜陵城市商业总体特征,铜陵市商业辐射示意,阳鲜瞥龙葛井庙貉午笑椒墩阮槐福栏鸡楷墒隧携誊彝弄邯猖宫仲偷焰痈捅2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,城市主要道路商业衰减明显 整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。主城区道路边界，东向：铜都大道；南向：金山路；西向：铜官大道；北向：北京路。 商场和专卖店等密集，商品品类丰富： 在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、
46、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 某一单一业态经营单街扎堆特征明显。 休闲、娱乐业遍地开花： 历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。,铜陵城市商业总体特征,铜陵市商业边界图,连腥拉涌猖罕乓谁怀袁智俺措壳鳃栽酪风涩谁稿辗谊泊赔裸节袱篡架屯太2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告20
47、10年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,层汀进冒年苑麻伎滩遇玫疙蒋桑啸跨帮栋宝淤富氛厅屏箭灾琼锐鸣吮惶舅2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,中心区商圈特征,蜡杠钳贿己舜稗绰羌添淀洞妇施裤肩枣对网彤烁嚎雌佯芽恰驮钾阿阑么毁2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,近年商业竞争态势： 成熟商圈内商业业态结构逐渐升级，但是仍以普通购物商业业态为主，业种业态雷同较严重，统一经营管理的精细化程度不高。本案商业发展应与铜陵市已有的商业物业有所差别，宜发展高辐射能力、业态业种复合程度较高、经营管
48、理水准绝佳、组合功能更强的商业综合体。 城市商圈给本案的启示 本案区域发展趋势: 存在商业空白，目前该区域已经聚集了一定消费能力的中高端消费群体，而未来更加逐渐提升，发展前景可观，区位属于老城区区位，扼守西南交通要道，为项目的发展奠定良好基础。长远来看，本案区域迟早会形成一个新的城市商圈。,本项目的定位必须符合中心区购物人群的特征，并与现存项目产生一定的差异化，才能够立足于市场。,柱换迷绒浦歹骑愁妙害唇澳林佩奶饰诌颈凑郊跳帘廊北肇限盏眠睁银棒旦2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,B 地块,A地块商业： 一栋3层商业建筑+一栋四层整体商业
49、 A1在酒店的东边，昭示性稍差 A2紧邻淮河大道 上部为写字楼与SOHO，昭示性好,A地块,规划优化：规划优化：该地块主体商业部 分的规划创新性与差异性不强，建议总体 商业进行优化，以增强人流的聚合性及吸 纳力等为主要目的，例如设计中心广场或 下沉式广场 ,项目商业分析,攒挣闽眺名匠绎帧拍哮漱喷封钩糖活下宏卯耍芋洱一些逐累吵流潮屉恃辅2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告2010年铜陵联合商务国际广场项目专题研究报告,B 地块,B地块商业： 多栋2-3层底商 沿淮河大道面商业，商业较为集中，商业氛围好,B地块,规划优化：该商业沿街面较长，利于聚集 人气，并能够传递项目形象，建议整体设 计大气、稳重。,项目商业分析,艘佬潜钠碎搽颜阴盈柜斑拓绽司刘久湿宦蛹年健湛弟秤检有郝玻响欠贸株2010年铜陵联合商务国际广场项