房地产企业的成本管理制度.docx

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1、第 1 页 房地产企业的成本管理制度 特征码 aBvwnuyQtYHWYRAPJqIt 房地产企业的成本管理制度 随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞 争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开 发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售） 每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其 是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全 过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质 量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。 （一）立项环节的成本控制 1、新项目立项时必须提交详细的可行性研究报告 ， 可 行性研究报告除应具备地块基

2、础资料、周边环境及其发展趋 势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发 节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（可行性 研究报告详细内容详见可行性研究报告指引 ）： 第 2 页 1.成本费用估算和控制目标及措施； 2.投资及效益测算、利润体现安排； 3.税务环境及其影响； 4.资金计划； 5.竞投方案 （仅限招标、拍卖项目） ； 6.投资风险评估及相应的对策； 7.项目综合评价意见； （二）规划设计环节的成本控制 1、规划设计单位的选择应遵循以下原则： 1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行 完成； 2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式， 第 3

3、页 择优确定。 2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标， 即目标成本：详见附录 1目标成本的编制与审核） ，应首先上 报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通 过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图 设计） 。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算 ， 并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上， 编制我方的建造成本概（预）算 ，确定各成本单项的控制目 标，并以此控制下一阶段的设计。 3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要 求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突 破我方编制的建造成本预算 。 4、设计、工程、预

4、算人员应会同监理人员、物业管理人员 组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性 （包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审， 提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或 减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。 5、材料设备之品牌标准、参数的选用应与工程项目的品 第 4 页 质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。 6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、 图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。在设计规划 阶段，使这种调整反映到图纸中去。 （三）招标环节的成本控制 1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位， 不

5、得指定。 2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进 行。 3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、 财务、设计四大专业人员。 4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成 招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、 具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资 质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进 行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出 第 5 页 书面评估意见。 5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费 较低的单位。 6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设 备、工程造价高于十

6、万元（含十万元）的工程施工必须采用招 投标方式。 7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技 术力量、报价等进行选择。 8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公 关协调，最大程度降低造价。 9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业 人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清 晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈 判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理） 。 第 6 页 11、合同签订必须按规定程序进行，详见附录 2：合同审 批与签订规定。 12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力 量

7、等。 13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为 “某某品牌或同等品牌” 。也不能指定设备配件或元件，也只能 约定为“某某品牌或同等品牌” 。 14、出包工程应严禁擅自转包。 （四）施工过程的成本控制 现场签证（洽商及设计变更） 1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方 现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项 及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办 理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场 签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。 第 7 页 2.现场签证审批权限 一般签证 2 万元以下（含 2 万元）项目公司工程部、预算

8、部 25 万元（含 5 万元）除以上人员签字外，报项目经理或主 管副总批准重大签证 520 万元（含 20 万元）公司分管副总审 批 20 万元以上公司总经理审批 2.1 上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得 分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。 2.2 同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过 10 次的， 要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续 是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。 2.3 为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根 据项目具体情况进行授权。 3.现场签证办理 3.1 对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明 事发

9、原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前 五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工 第 8 页 程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。 3.2 对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人 应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共 同到现场勘查、核定。 3.3 对重大的签证，要求提案人应于施工前 7 天上报，项 目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必 要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。 3.4 每月 10 日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最 终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价 格

10、商谈，并形成核对与商谈记录清单。 4.现场签证的审批 4.1 项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证 单后，一般工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预 算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可 生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经 理或公司总经理批准。具体按第 2 条审批权限执行。 第 9 页 4.2 承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署； 监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。 4.3 原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工 程部负责，价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时， 发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导

11、作出审查意见。 4.4 项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的 签证单后，一般在 5 天内（重大签证为 10 天内）予以批复，并 反馈予承包人。 4.5 现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程 部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通 知造价人员。 4.6 办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录 3：现 场签证审批单。 5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、 准确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为 减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生 渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。 第 10 页 工程质

12、量与监理 1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法 资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的 施工单位和供货商无利益关系。 2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。 一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原 因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任 单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告 与处理方案应一并存档备案。 3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收， 必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办 理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和 进入下道工序施工。隐蔽工程验收记

13、录按顺序进行整理，存入 工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时 不予计价。 工程进度款 第 11 页 1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超 过工程造价的 15%，并在工程进度款支付到工程造价 50%时开始 抵扣预付备料款。 2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理： 1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表， 见附件 4：工程验工计价审批表； 2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计 划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分 须提供照片） 、工程质量证明等资料； 3）预算部门整理复核工程价值量； 4）经财务部门审核后按有关批准

14、程序付款并登记付款台帐。 3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为 我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。 4、工程进度款支付达到工程造价 80%时，原则上应停止付 第 12 页 款，预留至少 15%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最终结算主 动权。 （五）工程材料及设备管理 1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料 及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供， 并在工程施工承包合同中加以明确： 2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、 有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲 供或甲定乙供，其余实行乙供； 3、实行甲供或甲定

15、乙供的材料和设备应尽量不支付采购保 管费。 4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间， 防止积压或造成窝工现象。 5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家， 也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价 格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确 第 13 页 定供货单位： 1）能够实行赊销或定金较低的供货商； 2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商； 3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商； 4）售后服务和信誉良好的供货商。 5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及 规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善

16、 保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。 6） 采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、 数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商 必须承担索赔责任。 7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保 管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过 程的行为。 第 14 页 8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型， 在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽 量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具 检验合格证。 9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监 理单位通过，审算部门同意，领导批准。 10

17、）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或 商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以 及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。 （六）竣工交付环节的成本控制 1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节 才能移交。 2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参 加工程结构验收、装修验收及总体验收等， “移交证明书”应由 施工单位、监理单位和物业公司同时签署。 3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、 第 15 页 安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合 格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的， 要按合同

18、追究其责任。 4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及 时与施工单位签订保修协议书 ，以明确施工单位的保修范围、 保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及 处罚措施等。 5、采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分 的预计，留足保修费用。 6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工 程承包合同中明确由乙方承担。 （七）工程结算管理 一、工程结算 1.定义 1.1 工程结算是指合同价格的结算。 第 16 页 1.2 合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价 款调整（增加或减少） 。 1.3 合同价款是承发包双方在合同中约定，发包人用以支 付承包人

19、按照合同约定承包人完成承包范围全部工程并承担质 量保修责任的款项。 1.4 合同价款调整是指在合同履行中发生、按照合同约定 或承发包双方协商同意需要调整（增加或减少）合同价款的情 况，经发包人确认后按计算合同价款的方法调整的合同价款。 主要包括： a）由于发包人原因导致的合同价款调整：如工程变更、发 包人违约等等； b）由于非发包人原因导致的合同价款调整：承包人违约、 合同缺陷等增加的合同价款。 1.5 工程变更是指工程范围变更、设计变更。工程范围的 变更包括新增工程和删减工程（新增工程分为附加工程和额外 工程。所谓附加工程是指那些该合同项目所必不可少的工程， 第 17 页 如果缺少了这些工程

20、，该合同项目便不能发挥合同预期的作用。 或者说，附加工程就是合同工程项目所必需的工程。所谓额外 工程是指工程项目合同文件中“工作范围”中未包括的工作。 缺少这些工作，原订合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。 ） ；设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标 高、基线、位置和尺寸及材料等等。 1.6 专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分 包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结 算。 1.7 项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包 人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包 工程合同的工程竣工结算。 2.工程结算的条件 2.1 工程质量合格

21、或达到合同要求并按照合同要求取得验 收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量 必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全 部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工 程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。 第 18 页 2.2 一切结算均需要符合合同规定的要求。 2.3 变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指 示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变 更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。 2.4 及时、完备的结算资料。 3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容： 3.1 合同约定对合同价格构成影响的文件及资料： 3.

22、2 承包人履约情况： a）工程竣工验收资料； b）发包人对承包人履约情况的说明，包括： i.双方确认的已完和未完工程项目一览表； ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任 第 19 页 的说明； iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔 的项目除外） ； iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一 览表。 3.3 工程结算书： a）结算书编制说明，其内容应包括 2.1-2.3 条有关需要说 明内容。 b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇 总表） 。 c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程 内容的结算。 4.工程结算的审查原则

23、及要点工程结算应严格按照合同规 定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进 行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整 第 20 页 工程价款。 4.1 合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合 同类型进行审查： a）对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查 合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产 品设备的型号是否和合同相符； b）对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算规则、依 据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计 算合同价款，审查重点为工程量的计量； c）对于未进行招投标，合同约定按照施工图预算加调整计 算合同价格的工

24、程，应依据施工图和现场实际情况、按照合同 规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计价。审查重点 分为工程量的计量和价格的与计算是否合理。 d）对于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程实际 消耗量和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于 超额使用的单位要追究违约责任。 第 21 页 4.2 调整合同价款的结算：（由于发包人原因导致的合同 价款调整。 ） 4.2.1 工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内 已有工程项目的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的 工程量计算规则和计价方式进行结算；对于属于合同工程内， 但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协商议定工 程量计

25、算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程 项目： 1）要根据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算 方式， 2）变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规则和计 价方式进行结算， 3）如果原合同或工程定额中无相关价格，由双方协商议定 工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及 时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是 否合理、价格与计算是否合理。 a）对于设计变更内容，主要审查变更手续是否及时、完备、 第 22 页 变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价 格与计算是否合理。 b）对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手 续是否及时、

26、完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包 人，对于由于承包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的 工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次 审查进度计划变更的计算是否合理，应对照合同规定的工程进 度计划和变更的工程进度计划，计算对工期的影响，从而计算 由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降 效费用等等。 c）对于施工条件变化导致的合同价款的调整，应首先审查 施工条件的变化，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是 承包人应承担的风险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察 错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图 纸上不能反映出来的，又属于隐蔽工程，应重

27、点审查变更手续 是否及时、完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的 审查参考上述原则。 4.2.2 由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首 先正确理解合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔 第 23 页 是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定， 则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复 计算，还应剔除承包商违约、失误或不作为导致的损失。对于 承包商违约给发包人造成的损失，则应及时、合理的进行反索 赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺 陷而导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同 规定提交仲裁或诉讼。 4.2.3 合同价格的

28、结算，应参照财务往来状况进行相应的 调整。如参照：发包人为承包人代缴的，但未转账的各项税费； 发包人直接支付给分包人，但未转账的款项；发包人负责采购 材料设备并交付给承包人使用，转账的款项（用以计算该材料、 设备的价格） ；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用， 未转账的款项（即甲供材料、设备） （用以计算按照合同规定承 包人节约、超额使用材料时的奖励或惩罚） ；以及其他对于工程 结算需要的财务转账明细。 5.甲供设备和材料的结算 5.1 核对实际的品牌、规格、型号及技术要求是否和合同 要求一致； 第 24 页 5.2 供货单位必须提供收料单原件，且收料单数量应与现 场核对，以证其真实性；

29、 5.3 所有供货必须落实货物的使用单位，并有使用单位 （施工单位）的签收记录； 5.4 必须到现场核对已安装的货物是否符合安装规范，外 观及内在品质是否在安装过程中受到破坏或变形以及损失或损 蚀； 5.5 供货单位必须提供产品证明书以证明其产地及质量， 以及供货合同要求的其它资料。 （八）其他环节的成本控制 1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订 详细的销售承诺事项清单 ，逐项测算其建设成本，并对照原 成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入 项目完全成本范围内。 销售承诺事项清单及有关成本测算， 须报公司审查通过。 2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配 第 25 页 套等项目时，应事先编制预算并报公司批准后方可实施。 3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保 证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市 场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减 少现房积压时间，减少利息费用等成本。 4、应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团 队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。