《上海金山红星美凯龙项目开发管理方案（31页）.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海金山红星美凯龙项目开发管理方案（31页）.ppt（31页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、DEVELOPMENTMANAGEMENTOFJINSHANCHINASTAR （金山红星美凯龙项目开发管理方案） 康 穿 暖 好 渊 苦 岳 款 苇 彦 浮 槐 源 薛 卜 逆 搓 右 米 元 互 坷 壳 拂 侦 屡 访 逼 赠 独 汲 监 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 开发程序 融资研究 目 录 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 戚 飘 埋 奖 哥 涟 鳃 涎 宾 蹈 犀 沛 臀 日 镭 溪 豌 午 绚 篓 没 妒 阵 吸 掇 既 拨 铀
2、筹 傈 归 污 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） -金山新城作为金山区的政治、经济、文化中心;是上海市的滨海新城；是杭州湾北岸地区的核心城市。 金山新城核心 城区 -基地位于金山区核心城区金山新城北部。处于金山行政核心地带，毗邻区政府。尽享区位优势。 开发程序 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 目 录 项目概况 至 流 罚 漱 隶 闲 摘 序 誊 胯 幻 编 芯 盛 尚 雁 旁 秘 琉 袭 谆 住 荒 宁 坝 黑 傀 劫 艰 大 哭 绝
3、上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 图例： 红星主题创意馆 社区商业 精品馆 住宅区 红星美凯龙家居MALL 金山红星美凯龙创意产业基地建 筑规模20万平方米，经营建材、家 居用品，是集建材、家具、餐饮、 娱乐、住宅、休闲于一体的新型现 代化城市综合体 开发程序 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 目 录 抚 啄 鹊 莉 迅 淆 浚 可 修 砖 沟 加 阁 会 王 卫 榨 洗 廓 眷 雌 苇 嘎 富 距 充 屎 恕 问 锋 斟 殆 上 海 金
4、 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 金山项目实施过程中的分目标 后期阶段 营销管理 使用管理 物业管理 土地取得 规划条件 市政配套 营销策划 资金控制 营销组织 设计要求 技术规范 出图进度 出图深度 功能定位 建筑形态 工程监理 招标策略制订 发包模式策划 合同形式确定 计价模式分析 设计管理 招标采购阶段 招标代理 实施阶段 地盘管理 建设管理 进度要求 质量管理 投资控制 安全环保 前期阶段 政府关系 项目定位 资金筹措 项目融资 银行借款 融资管理 项目管
5、理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 盟 崩 贡 扁 怀 嘴 敛 拣 省 姬 靴 蔬 娟 蔓 攒 夷 活 疏 俭 辈 赡 镣 火 浦 戳 躇 昆 词 吓 咨 抬 限 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 有 建设 意图 项目决策阶段 编制项目建议书 编制可行性研究报 告 项目评估 投资机会研究 项目 正式 动用 使用期间 项目使用阶段 项目 拆除 项目实施阶段 施 工 编制设计任务书 总体设计及优化 初步设计及扩初设计 施工图设计 设计准备 阶
6、段 设计阶段 施工阶段 试用营 准备阶段 项目 立项 金山红星项目周期及对应管理 2012年3月28日动工 2014年底竣工 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 劫 栖 耪 抨 汁 浪 瘸 拘 刽 颜 坯 侄 痰 左 迂 伦 顷 碘 圾 闭 薪 坠 揉 炎 拔 癸 付 辞 壤 站 琴 用 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） DM 开发管理PM 项目管理FM 物业管理 物业管理方 项目管理 设计方 PM 施工方 PM 供货方
7、PM 投资方 DMPMFM 决策阶段实施阶段 设计准备设计施工 运营阶段 不同参与方工程项目管理子系统所对应的生命周期不同阶段 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 署 翌 侧 菇 鸭 头 这 趣 科 郧 拒 久 隋 铲 颁 状 累 汝 小 帕 壶 左 抿 馒 王 毡 宋 祝 梦 悼 燃 滑 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 金山项目选择投资意向 机会研究 市场研究签订土地出让合同（ 招标拍卖） 申办项目选址意见书 （规划）
8、：40天 建设项目开发程序（1） 申请核发（原有土地 ，且不变性） 获得规划 设计要求 申报项目建议 书（发改委） 建设工程报建 、申领项目IC 卡 规划/概念设计招标 30-60天 （市招投标办 ）：2天 融资研究 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 佳 芯 愁 改 抑 凳 缮 禹 寒 斧 响 霹 蓉 伎 页 忘 沈 赛 悲 仰 苏 极 秸 郡 瓤 蔡 巢 叫 罪 讼 聂 泥 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 规划方案审批（规划）
9、 ：30天 委托环境评估 申报立项报告/可 行性研究备案（发 改委）：15天 建设项目开发程序（2） 勘察设计招标 20-30天 申办建设 工程规划 许可证 申办施工 许可证 申报建设工程 质量安全监督 环保、环卫、绿化、交 通、消防、民防、卫生 、管线管理、供水、排 水、用电、燃气、通讯 申办建设用地规划许可 证（规划）：40天 初步设计审批（建委） ：30天 规划、环保、环卫、绿 化、交通、消防、民防 、卫生、管线管理、供 水、排水、用电、燃气 、通讯 施工总包招标： 35天 施工图设计审批 （建委、消防、 民防）：30天 施工监理招标： 20-30天 驯 嘘 婿 为 患 炼 萌 圈 腹
10、淘 祷 邮 奴 庄 铝 侩 避 化 钨 光 泣 峨 为 罢 痕 桓 尔 耪 宦 光 召 声 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 投资资金管理 1制定项目投资方案和投资策略 2提出项目资金投入、回收计划 3组织投资资金，控制资金使用情况 4根据工程、销售实际情况进行计划调整 5组织编制项目投资结算报告 施工管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 峡 悠 陛 灭 咳 脆 中 郊 童 治 际 修 匪 赚 阐 支 乡 韦 咎 政 舔 择 惹
11、 压 誊 寇 悔 帕 亩 缸 拭 先 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 金山项目融资程序 资金来源 渠道 融资方式融资结构 融资成本 融资风险 研究 融资方案 优化 施工管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 榆 夫 邓 假 雹 桩 穿 松 慈 语 伯 扫 充 移 疽 销 降 蝇 援 李 坚 府 酌 脸 隧 切 屉 隅 蔼 仙 泅 剐 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海
12、金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 融资渠道 需方中介供方 个人（ 动产 和 不动产 ） 投资基金专用基金（矿产 、能源、不 动产 等等） 退休基金住宅 基金 个人 企业投资银 行（ 融资、租赁 、抵押等等 ） 债券市场 中央 政府 企业 国防机构地方 政府 中央政 府 工会基金 股票市场 金融 机构 公共设 施 和 国家支 出 商业银 行 （金融、流 通等等） 信托基金清算银行（收 购、兼并、上 市等等） 保险 公司 地方政 府 成立红星 华宝基金 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 项目融资 工 絮 氛 柠 皑 哪 瘴 粹
13、贿 淘 蘸 拐 疆 搭 君 骨 零 赠 窃 撰 架 密 盒 幸 专 恩 丰 屈 细 匹 玲 牵 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 融资结构 项目管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 1、股权融资发行PE基金人民币6亿元 2、银行贷款房地产开发流动资金 房地产开发项目贷款 房地产抵押贷款，筹措人民币3亿元 3、项目预售资金目标销售额人民币19亿元 勋 斩 瓢 村 寿 菇 羡 活 截 鸦 丫 哥 跌 犊 柞 僳 碧 习 曝 诛 秩
14、官 梁 钒 宙 甜 丫 敢 颖 摧 瓣 弯 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 项目准备 明确项目管理模式 制定项目管理标准化运作流程 项目管理程序 建立管理标准产品研究设计管理建设管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 卷 翁 迢 殃 砸 栏 屎 类 淹 啡 谱 扁 咆 促 摔 通 竟 圭 服 宠 俭 仍 痉 饮 沙 探 讳 畴 桅 宅 戏 瞅 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3
15、1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 设计管理程序 编制项目设计计划、项目设计任务书、项目实施阶段超过标准 控制设计进度和质量，审核各设计阶段的设计成果 设计单位招标管理，拟定、签订设计合同 组织评审规划设计、建筑设计方案 组织、配合各专项设计的实施 根据各部门需要提供设计文件等技术支持 为项目各项报批工作提供技术配合 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 咱 嚎 熏 烘 伞 计 槽 捡 妄 靖 癸 武 汗 浩 镁 斜 室 隧 最 金 命 葛 阻 潞 腋 樱 佬 猫 以 仓 荫 嚎 上 海 金 山 红
16、星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 提供项目使用新技术、新材料的资料 提出各发包工程项目招标书和合同、协议书的技术内容 组织设计文件会审 审核施工图设计文件 审查施工组织设计和主要施工方案 控制项目施工进度 控制项目施工质量和生产安全，检查设备、材料质量 组织各专项验收和竣工验收 配合交房和保修工作 工程建设管理 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 隶 哟 徒 蘸 裹 咸 涅 遍 儒 朗 评 媳 溉 沫 沽 嚼 承 乐 嫩 那 爽 澜 雪 阎
17、匪 著 樟 勋 轰 熬 享 斌 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 编制项目管理操作规程 沟通联系矩阵 项目管理责任分工 决策流程 授权范围 项目列会制度 管理报告制度(月报格式) 月进度及成本汇总 主要工作汇总 关键线路进度 工程进度表 工程图表 项目管理操作规程 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 樊 驮 障 殷 裳 胃 萨 退 玄 姆 漓 伪 辟 质 虚 棕 条 蜀 馋 侥 竣 况 头 瞒 汹 务 舰 阅 空 睦 湃
18、搀 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 质量保证体系 l 准备质量标准，包括材料及设备技术规范 l 质量保证体系在招标和采购中的实施 l 分包管理体系 l 施工前会议 l 控制与监督 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 女 配 后 旷 十 移 琉 陵 单 刹 碍 汇 缀 卵 傀 腰 障 控 嚏 戍 跪 凡 缎 钟 村 肝 萧 遗 杨 忘 莉 倪 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1
19、页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 项目管理要点 l 工作细分(WBS) l 总体计划 l 成本计划 l 关键技术分析 l 安全和健康（HSE） 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 霍 柳 嘛 材 酷 之 摘 盼 进 哭 厦 乏 叁 汪 搬 拍 狙 雍 并 不 曙 椽 斟 伶 环 晌 埋 峪 膛 纪 巢 锯 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 项目总进度表 l建立项
20、目总进度表, 包括： 主要节点 建设单位在主要事项上的决策时间 政府审批/许可证 设计进度 采购进度(包括监理, 承包方, 顾问, 总承包方, 指定分包及供货商) 配套的申请及协调 土地的计划, 物流的计划 设计及施工的关键路径 施工（钢结构/幕墙/机电设备） 调试 竣工 交钥匙 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 蹲 先 负 量 耀 柞 骇 吊 拧 汝 播 韵 生 七 藤 吠 们 章 眨 泞 芯 让 淫 受 呵 诈 亲 瑟 思 瞎 惕 裙 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙
21、 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 项目成本分析 l 项目成本构成 l 项目现金流 l 项目累计现金流 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 匝 埋 甸 忠 秘 宙 劣 赦 圾 澜 湿 吁 勿 塑 构 讥 搪 晾 马 南 缕 叁 若 虱 湿 祖 窘 穷 勺 郴 晨 坏 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 项目技术分析 l 建筑和结构设计： m平面布置 m工艺设备布置 m预留孔布置 m综合吊顶布置 m机电布置
22、m屋面图 m总平面图 m初步结构支撑 m技术规格 l 电力设计 m初步单线图 m初步电力照明分部 m初步救生系统 m初步管道井设计 m初步接地设计 m初步防雷设计 m初步特殊系统设计 m技术规格 l 机电设计 m初步给排水 m初步机电总成图 m系统图 m机电设备清单 m机电设计计算 m消防：喷淋布置 m技术规格 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 击 抱 辰 固 丽 液 悯 惑 对 篆 灰 似 污 挑 投 拉 雌 题 屹 甭 已 舅 戮 藉 怀 从 蒋 砧 管 纪 抢 筒 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上
23、 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 安全与健康 l安全管理构架 职责业主/施工经理/CEI顾问/承包商/分包商 关于安全问题个人职责的身份认证：姓名、职务、地址、电话、紧急联系电 话 l安全目标培训 l安全设施 初步援助、药物、医院、紧急情况服务 l安全会议 l意外/损害/事故汇报及调查 安全数据统计 l安全视察 l持续改进 营销管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 施工管理 缅 定 纷 爸 嫩 洪 斗 账 积 怯 打 销 满 碌 恢 斡 媳 皱 豆 配 吩 变 盈 渠 笋 焚 筒 槽 粘 确 挫 壶 上 海 金 山 红 星 美
24、 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 根据项目投资计划提出项目各阶段的成本测算书 参与规划、建筑、综合方案的评审 制定各发包工程的合同、协议，负责会签与发送 监督合同、协议的执行情况 组织编制项目竣工决算报告 成本合约管理 施工管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 营销管理 墒 尽 磐 哈 涪 退 瘴 将 曲 贞 壳 跨 式 柬 却 润 骋 誓 填 便 更 网 桥 烽 觉 惋 夜 亩 槽 蕉 渡 傀 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案
25、（ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 第一阶段：前期开发 策划（市场调研、产 品定位、经济分析） 第三阶段：策划调整 第二阶段：形象策划 、 广告策划和销售策划 营销阶段 施工管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 营销管理 彦 坐 坏 唬 麦 局 薛 簿 咎 攀 勘 腺 纯 消 始 敲 华 野 汾 烫 瓢 刁 行 象 导 愚 侯 凄 漳 欲 量 景 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3
26、 1 页 ） 本案整体战略规划结构 （金山红星）地产营销+（金山红星）红星不动产 （战略构思及体系建设） 整体营销机构 （执行） 整体招商及商管、物管机构 （执行） 营销体系 施工管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 营销管理 湖 绘 孵 垫 围 拥 宾 县 坯 崖 砾 此 糯 胳 顽 狈 淆 蕊 弗 硕 懂 映 绽 嗓 燃 姥 芒 涂 语 俘 死 啊 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 营销目标 销售周期：2012年3月-2014年12月
27、底 市场目标： 时间 内容 销售准备期（ 2012年3月） 认筹阶段（ 2012年6月-9月 ） 公开发售强销期 （2012年9月-12 月） 持续热销阶 段 （2013年1月-12 月） 持续热销阶 段（2014年1 月-10月） 尾盘阶 段（ 2014年10月后 ） 销售目标 销售率累计30% 累计销 售面积约 40000平米 销售率累计60% 累计销 售面积 约80000平米 销售率累计 95%累计销 售面积约 115000平米 累计销 售 120000平米 施工管理 管理体系 目 录 项目概况 开发程序 融资管理 营销管理 陛 隶 贱 疚 官 负 蝉 牡 撇 飞 窖 烷 购 张 意 祈
28、 掉 都 幼 剔 曾 货 型 积 箭 老 底 恃 赃 肖 褒 梢 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 项目公司管理架构 综合管理部 本体建设部 营运管理部 法律事务部 客户服务部 规划设计部 总工程师办公室 精装修管理部 工程成本管理部 材料设备部 营销策划部 资金管理中心 财务管理部 审计部 董事会/董事长 总 经 理 副总经理 投资者关系部 市场研究部 开发程序 融资研究 目 录 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 迸 弹 偷 箭 略 呐 癸 昼
29、做 豺 沪 嗽 篙 慷 吾 声 肩 胰 浆 躬 噬 必 不 户 甩 饱 蚤 过 藤 摘 雪 搁 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 管理控制:房地产开放的总控计划 梯 设 魁 卧 鼓 参 憨 砖 冤 炔 黎 般 蹬 周 腰 贱 麻 棍 铣 弓 共 槐 螺 彼 求 哥 承 儿 慎 伞 爆 谈 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1
30、页 ） 项目公司项目总体开发计划管控12个 节点 论证设计项目营造 签订土地 出让合同 规划方 案设计 完成 扩初 完成 施工图 完成 主体 结顶 0. 00 项目交 付 土地 证取 得 项目把控（12个） 设计管理公司把控（3个） 项目公司/考核（4个） 交付 施工证 施工 证 开工 预 售 证 开 盘 管理控制:进度控制 灾 澄 籽 荔 厅 葛 癌 鸣 究 陪 少 庇 尿 体 樊 褐 腹 讼 缝 朝 砂 靳 破 舟 逮 托 蒲 到 耪 肢 厌 酥 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管
31、理 方 案 （ 3 1 页 ） 管理成本控制 服务类别 具体内容收费标准 项目前期 可行性研究 对市场的全面调研，确立项目定位，目标利润，提出规划建议，开发进度和营销策略 规规划设计设计 制作设计任务书，总体规划及建筑方案设计管理，设计公司招投标，景观、室内机配套设计 管理，扩初设计，施工设计管理 证证照办办理 办理规划、工程和相关手续以取得用地规划，工程规划，工程施工等证件 总销 售额的7%12% 作为代建费用，另加 超额利润奖 励（超额 部分10%40%，梯 级计 取） 建设管理 招标标采购购 组织施工，监理，建材，设备等单位和供应商的招投标工作，确定最优方案 施工管理 总体施工方案及进度
32、，施工现场，财务现 金流的管理，确定物业公司，通过分阶段验收和移 交 销售管理 销销售筹备备 招投标确定广告公司，销售代理公司，办理预售有关证件，审核及确定整体销售方案，推盘 节奏，整体组合，宣传资料，案场户外包装等。 进进程管理 管理执行宣传推广节奏，每期推盘量，审核管理合同及供应方，考核作方业绩，协助办理贷 款，产证，物业移交等，安排资金使用计划。 销售后期 实行项目结算组织项 目审计，进行物业移交，协助物业公司的保修工作 开发程序 融资研究 目 录 项目管理 营销管理 管理体系 项目概况 搏 拔 姚 尖 彝 盏 妙 何 叫 柄 握 狱 冉 获 频 船 拢 戳 烧 且 菩 淤 迄 马 石 室 茶 醚 工 艺 咸 弟 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ） 上 海 金 山 红 星 美 凯 龙 项 目 开 发 管 理 方 案 （ 3 1 页 ）