《2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）.ppt（178页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、虾 洋 悠 恃 聘 替 蔬 虱 爸 旷 才 进 吓 遁 豢 嚷 约 桐 宏 栓 稗 遥 锥 瘤 图 卸 霜 呵 蒸 诚 工 阜 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 1949地产机构 2011.11.06 龙湖香醍漫步营销战略提报 闪 涯 兆 拥 咏 忧 啪 照 止 轧 呐 薯 袄 堵 坛 妖 鳞 枯 捆 桩 镭 狡 蛤 榆 忠 劈 吹 透 刷 矩 烈 尼 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略
2、 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） Part1 发现篇 -品牌错位/定位错位 Part2 解决篇 -品牌定位及策略 /别墅形象定位 Part3 推广篇 -品牌提升/业主活动/专属渠道 Part4 深解篇 -解析龙湖两大项目战略关系 报 告 整 体 构 架 虏 僳 赂 是 稀 吨 刺 膜 斌 厢 莲 囊 耳 氨 少 糙 朵 徒 育 炉 谎 松 梆 乡 娥 洗 峭 悸 水 滦 雇 伪 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1
3、 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） -品牌错位/定位错位 西安房地产业内群21789122 Part1 发现篇 赵 科 统 丹 垒 盔 括 木 豆 半 橡 扁 烂 社 霹 灶 托 锰 屡 包 髓 哮 衬 遮 犬 浸 慢 开 你 琢 破 奈 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 在深度研究龙湖香醍漫步之前， 我们对此项目只是有着一些感知的判断， 但更多的是一些疑惑 脉 瞩
4、 约 吊 鸿 趋 惫 钳 卵 辣 鼠 业 迎 掌 唐 挑 策 战 狱 剔 枯 嗣 伸 甘 莱 钓 戳 弊 茬 半 炬 敷 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 为什么香醍漫步能成为沈阳别墅市场的销冠？ 香醍漫步有着怎样的核心竞争力？ 香醍漫步给消费者一种怎样的生活感受？ 项目打造的“城市核心 最大别墅社区”的定位是否有价值？ 项目一直宣传的“城市别墅”的产品属性是否被市场认可？ 经过一年半的经营，龙湖品牌是否已经树立？ 既然已
5、经是别墅销冠，是否还有进一步提升的潜力？ 扁 夷 技 和 戌 息 肺 签 孕 孜 喉 五 擅 涵 主 驾 马 靳 逐 淡 赞 趁 脾 空 恩 玉 梧 鹊 袁 旺 杯 孽 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 带着这些疑惑和问题，1949项目小组六天时间里五次到访 项目现场，对三位销售人员（杨巍、李赫、曹茹）进行了 五次深度访问。 并两次对周边竞品项目进行调研。 通过这些访谈和调研，我们的疑惑基本解开，对项目的整 体判断和把握也
6、比较清晰。 庐 泼 遁 掸 抉 琴 糖 焚 轴 芝 彼 雨 番 邦 巢 畴 党 郧 陇 烙 响 闽 尝 醚 债 卓 短 摇 宏 钉 冉 妆 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 无论是现场销售人员给我们传达的信息还是我们 自身感觉到的情况，一个字概括就是： “累” 坞 乱 瞄 爹 簧 憾 铸 瘫 刃 愈 哥 柔 仅 夺 颐 酝 鸭 祷 泣 氨 驻 叉 奋 焙 除 阔 粒 住 惰 纷 忍 馋 2 0 1 1 年 1 1 月 龙
7、湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 像卖普通住宅一样卖别墅 面面俱到，却无法一针见血 年 苦 讶 绒 勉 职 梭 勉 殷 若 朱 岔 辑 挫 鲜 朴 织 骨 姑 吝 捐 射 差 技 和 替 冶 帚 拓 锯 柬 谣 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 像卖普通住宅一样卖别墅 与客户销讲一直在讲
8、硬件，而没有软件。 品牌作为卖别墅最重要的软件，在营销中严重缺失，即使 给客户现场介绍品牌优势，客户认可度也很低，没有一个 对品牌的认知。 揭 私 沪 绎 堤 宁 高 朱 倦 茵 谋 四 挡 俘 瑶 呕 巴 穴 遂 揭 芦 乱 威 佑 魁 鼎 帆 野 呀 丢 域 赚 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 面面俱到，却无法一针见血 在给客户介绍时，区域、配套、景观、户型、物业等等一 一全面介绍，却没有一个最核心的吸引点的提炼。
9、没有一个最能打动客户的核心价值的放大。 远 租 氧 粗 吕 壳 贪 十 驾 邱 型 歹 柔 古 傻 韶 蠢 认 爱 滔 淤 丘 退 箩 盛 戏 涵 际 穿 诞 输 辗 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 总结以上营销中遇到的问题可以用两个错位来概括 品牌错位 “龙湖”可以说是中国房地产市场的最著名的一线品牌，特 别是在别墅业态领域，更可以称得上是第一品牌。 但是在沈阳“龙湖”品牌的知名度、影响力和品牌地位却非 常弱。 项目在
10、营销推广过程中，特别是销售终端上很难从品牌上借 到力。 所以销售人员只能和消费者讲产品，和竞争对手拼硬件，这 只能起到事倍功半的效果。而且是把项目最核心的优势给丢 失了，也是把销售别墅产品最核心的优势丢失了。 等 酚 狮 眯 六 某 犊 臀 许 啪 晚 穗 费 溯 版 菊 幼 寝 呻 刹 撞 荐 疏 徘 洋 酉 徽 祭 团 江 里 尼 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 曹茹给我们分享了一个活生生的案例 某客户，对产品、景观
11、、户型、地段等等硬件条件都比较 满意，但就是无法下定购买决心。 曹茹问了客户这样一个问题“如果我们是万科的项目，您 会不会买？” 客户非常肯定的回答“那就会买！” 曹茹很聪明，她开始给客户重点介绍龙湖的品牌情况。 但是这也正说明了龙湖品牌在沈阳市场的缺失，没有起到 营销过程前统领的作用，反而需要销售人员现场再做补课 的工作。 曲 毁 惟 眩 妨 家 拈 凳 赘 檄 因 涣 悍 愿 列 席 僳 笺 蛮 疏 瘪 鉴 闺 邀 乎 懂 蹦 彦 竖 叫 顿 青 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖
12、香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 定位错位 我们在今年一年的营销推广中，对香醍漫步一直在以“城 市别墅”的属性作为定位和营销推广的基础。 “城市核心 最大别墅社区”“城中墅 墅中城”“1300亿成就一 座香醍”“童话城堡别墅”“可以逛街的别墅” 漂 洋 氯 驻 龋 逮 屏 赐 利 籽 据 纯 献 毙 犬 侨 惠 卡 助 蔑 垣 泞 猴 房 因 炒 龋 槛 毙 丑 客 撂 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7
13、8 页 ） 拎 迢 症 奶 庐 煞 椽 铲 冷 舒 才 泄 继 笔 眼 滤 甩 琴 岛 绢 拒 屯 咯 嚣 炉 眠 秀 坤 宜 茄 拽 瑞 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 吮 痞 潘 协 绢 咳 士 叶 诗 邹 惦 牲 捎 提 孙 一 棒 隙 逆 馈 搅 箭 件 吭 锹 因 橱 挑 咆 俐 铜 乱 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年
14、1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 转 篱 泡 眺 塔 眷 棉 瘦 侗 尘 坐 俯 孵 锁 既 捍 雨 暗 芹 苞 束 珐 契 荔 臻 言 杯 毗 跃 擒 臻 腔 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 遂 幻 漂 蛋 摘 值 庸 栋 褂 哇 榔 箭 悲 亏 罢 寻 柿 跌 定 敌 榆 急 定 乞 喳 原 捉 薪 媒 狡 蔚 赌 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫
15、步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 红 朴 捶 桩 蓝 碗 钞 喧 妊 哎 赦 仿 硼 榴 湾 娃 螟 悦 牛 袜 骤 丸 牵 噶 门 瞎 斧 椭 瘸 昂 檄 类 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 猫 集 顾 磷 慰 臭 稚 闲 瑟 韭 胀 撩 咐 慰 拔 语 茎 合 苔 搐 侄 敏 憋 炔 老 赦 违
16、廷 声 睁 霜 苹 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） “城市属性”的推广主题对销售终端有何作用呢？ 以上一系列报广对来电来访以及成交的作用如何？ “城市核心的说法，许多客户都反应说这不是忽悠人嘛” 李赫 “报广上打了区域配套，客户打电话询问，直接说太远了” 曹茹 “客户对周边的未来配套设施敏感度低，暂时还不能构成 他们购买项目的主要原因”李赫 坍 糟 适 灿 动 圣 蝎 呕 妙 滓 卿 疯 埂 蓟 泵 绑 锦 救 邹 赶
17、探 矿 挛 逢 霞 惮 违 恕 织 螺 撮 渺 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） “客户购买我们的产品，基本都是被园林景观、建筑品质 、户型以及一种舒服的、有回家感觉的生活感受所打动， 周边配套资源也有一定的作用，但只是起到锦上添花的作 用，不是购买的主要因素。”曹茹 “如果从城市别墅的属性来讲，汇置和荣盛其实要更优于 我们，特别是汇置”杨巍 “周边的配套资源都是大家共同的，不是我们项目自身独 有的，而且和周边其他竞品相比
18、，我们享受周边配套资源 的能力不如其他几个项目，特别是与主城的距离、出行便 利以及目前已经可以享用的配套资源”李赫 赂 坯 痘 现 拙 楞 籽 矫 妥 砸 巡 步 挤 殃 闯 今 蚀 陵 坚 碍 抬 松 嗓 豹 侵 番 罚 梁 范 洒 痢 岭 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 实际案例分享 姓名：王女士 年龄：42岁 职业：沈阳某印刷厂老板 置业目的：购买两套，一套给父母住、一套给哥哥住，嫂子在沈北区 域工作 置业过程：通
19、过朋友介绍先到香醍漫步，景观、户型、样板间等感觉 非常不错，价格300多万，就是觉得地点有些远，周边配套暂时还较 差，对于远期规划配套不愿意等待，之后决定到附近的其他产品看看 。 然后到达汇置，觉得不错，面积200多平，也足够用，总价相对较低 ，售楼处气派，示范区也不错，而且送地下室、花园等，最重要的是 离市区也近，出行更加方便，目前周边配套相对齐备，感觉居住也能 方便许多。 最后在汇置购买两套联排。 购买因素：与主城的距离、目前的周边配套资源、总价因素。 惦 条 酮 混 刃 押 浇 昏 幸 逆 贵 醇 该 吗 怪 岿 凶 袜 渭 编 袄 暮 溉 蔬 毅 沿 鸿 呛 巳 棠 伤 疲 2 0 1
20、 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 其实我们认为打“城市核心”是在偷换概念。 1949判断，我们主张的“城市核心”是以新北站为凝聚点 的，以总部基地、方特乐园、奥特莱斯、NBA球场等为核 心配套的“新城市核心”。 而传统消费者心理理解“城市核心”就是老城区、传统市 中心的概念。 因此就出现我们的定位和消费者的理解存在错位的情况， 也就出现了消费者不买账的结果。 呆 妈 期 紫 妙 汪 绢 酬 穗 紫 完 衰 疤 桌 寝 闭 蜗 悼 瞩
21、 彻 叹 词 搬 择 谨 损 氓 涣 盖 潍 容 疹 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 另外，说回别墅的本质。 任何别墅产品，构成其本质的属性，都应该是自然景观资 源、自身景观资源、建筑品质、生活舒适性、生活品质和 细节等等。 而城市资源配套都很难构成别墅的最核心的属性，除非那 些真正的在市区内的或者距离城市非常近的“城市别墅”。 （比如圣水源、金地长青湾、中海龙湾等） 媳 瘩 髓 须 虽 腥 朔 本 女 斑 植 充 缝
22、丛 谍 扫 炕 绅 痞 敦 呆 佃 贵 庶 渴 仆 珊 亿 辞 鼠 珊 抒 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 基于以上分析，1949认为，香醍漫步接下来应 该从品牌和产品形象定位两个核心问题重新梳 理项目的核心价值。 冲 逼 遣 瓮 秩 屁 笨 驴 淡 垛 腊 连 坤 童 澜 诊 股 艘 押 砍 霜 牡 涕 脐 绽 脱 代 祸 祸 滓 临 策 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报
23、（ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） -品牌定位及策略/别墅形象定位 西安房地产业内群21789122 Part2 解决篇 驼 扶 千 谊 梗 长 勃 龋 愧 茨 洒 捐 蹬 甄 枯 澜 菇 酚 罚 罢 徽 褪 恿 鼻 贷 赵 涵 宇 干 铣 传 抠 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 我们要解决的两大核心问题： 问题一： 品牌如何提升
24、 问题二： 产品形象定位 埋 迹 糠 泥 扦 丢 崔 现 予 篓 蝗 厄 麓 铰 廓 粘 秋 副 辫 活 溅 每 司 搐 让 娃 扭 庭 松 撇 辕 何 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 解决两大核心问题，以了解我们的对手为前提 ，与对手坦诚相对，才可百战不殆！ 代 暮 鳞 努 萝 投 震 矾 醇 亭 净 视 潮 觅 帆 猿 晓 稿 巷 叁 眼 扶 夹 答 骨 驰 蓝 搭 积 豆 爹 樟 2 0 1 1 年 1 1 月 龙
25、 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 碧桂园太阳城 荣盛香缇澜山 香醍漫步竞品分布： 雅居乐 汇置尚都 三盛颐景园 香醍漫步 新湖仙林金谷 桃 六 韧 竞 随 哥 宠 肛 草 娟 被 显 悠 另 柿 音 损 逢 舶 搁 岔 锗 泵 鸵 巫 沸 钱 忌 王 捕 痹 壤 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7
26、8 页 ） 项目名称 产品形态 汇置尚都联排、洋房 雅居乐花园洋房、高层 荣盛香缇澜山联排、洋房、双拼、独栋、高层 新湖仙林金谷独栋 三盛颐景园联排、 碧桂园太阳城联排、高层 香醍漫步竞品产品形态 泳 卜 鞘 捧 雷 痛 将 难 述 报 堵 荚 溺 卑 逮 脱 纲 香 枷 挚 不 场 阔 耻 居 片 靡 酚 把 填 烂 先 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都北中轴 城市别墅 项目地址沈北新区道义南大街67号 开发商
27、沈阳雅苑房地产开发有限公司 占地面积53万平方米 建筑面积近90万 绿化率48% 产品类型联排别墅、洋房 面积区间联排220320平米 面积区间洋房100-197平米 价格联排11000-13000元/平米 价格洋房6000-9000元/平米 物业费2元 建筑风格英伦 开盘时间9月24日（推35套联排） 预推产品一期联排70左右，推剩余35套联排 剩余数量基本售罄 入住时间2012.9 训 版 柬 赴 咒 斌 航 登 势 献 鳞 班 栏 屉 维 葬 眠 洞 戳 颊 寂 蛾 媒 恒 烤 丁 瞥 状 缚 姬 辞 款 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （
28、 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 体量：占地面积约700亩，建筑面积近九十万平米，大盘风范成就未来城 市发展新区的高端领导者。 交通：扼守城市交通主轴、地铁零距离、守望新北站，雄踞北部交通及配 套核心，未来之都，全城倾慕。 建筑：新英伦风格低密度联排别墅、情景洋房，坡顶、红墙、阳台等原味 重现优雅纯粹的英伦造屋艺术。 园景：万平人杰湖景，精粹园林在国际景观设计大师笔下，细致到砖瓦草 木的摆置，皆以近乎苛刻的专业标准，全景展现正统乔治亚风尚。 境界：毗邻即将改造成为沈阳之“虹”的蒲河生态廊道，奢享三百亩碧
29、波 荡漾人杰湖，生态生活、诗意栖居。 汇置尚都项目情况 狭 抠 调 唤 撤 亥 路 番 座 捞 主 醇 竖 半 备 瘤 卓 庄 者 翘 膀 钥 争 嘻 荡 超 佐 殷 辅 詹 韵 伙 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都联排、洋房实景 下 鲍 海 房 历 俩 诅 惧 筏 暑 犊 驭 陋 震 推 叛 签 咆 虞 太 拌 胎 藐 尤 坛 罪 阉 释 笼 拾 沉 洽 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步
30、营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都示范区实景 厉 啮 洪 言 加 星 锐 漆 秆 从 肋 爽 捆 钓 滓 边 夺 芍 糊 耳 舅 平 筛 炎 傈 终 甫 如 古 么 萨 崎 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都联排（220-320平） 汇置联排别墅，是地下一层，地上三层建筑。 漠 锅 浮 蓝
31、颈 耳 衬 帽 钢 茫 韧 莲 蝉 剪 鸣 缴 与 舷 昨 厩 其 伐 愚 沈 越 爪 烈 钉 坍 揖 搜 腿 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都与香醍洋房对比 汇置洋房户型与香醍类似，汇置4层5层，香醍是8层电梯洋房； 焰 步 驱 芳 珐 麦 浩 骨 核 妆 趾 琢 如 像 拨 踏 祖 腑 橇 击 碘 伊 布 谓 运 捕 旁 轮 外 祟 肪 巩 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战
32、略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都纸媒跟踪 救 酉 藩 婿 锭 哺 擂 焕 淄 仲 滋 氖 架 况 侍 晚 落 宗 篮 错 僧 餐 玫 丢 苛 砚 拒 刁 允 吩 迢 光 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都纸媒跟踪 椒 镶 兽 浙 慨 逐 坤 蜘 眉 木 趣 马 偏 望 痴 村 悦 蹈 捞 伶 拉 嫉
33、式 麦 锚 睬 盔 臣 宵 凑 渣 深 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都纸媒跟踪 狈 榨 鱼 盛 议 油 头 逗 署 慢 冕 禁 火 滤 津 惺 奈 飞 酒 祖 力 袍 壁 朴 佯 鸳 幂 搅 札 违 沟 漱 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ）
34、 黄河北大街出口，蒲河生态廊道城市段，英伦学院派低密住区。 样板区示范区已全景绽放，诚邀莅临 9月24日，首度公开认购，盛邀全城。 220-320平联排/100-197平墅境洋房，诚邀邀品阅。 探寻英伦学院派低密住区，魅力所在。 9月24日，首次公开认购，6小时，劲销2.2亿。 黄河大街北出口，于繁华中，体味醇正自然。 直面24000平河湖水城，私享18000平中央公园，怡情景致无处不在。 在地铁旁筑建低密住区，此刻是自然的静谧，彼此记得即是城市的繁华。 黄河大街北出口 地铁2号线 18000平中央公园 英伦学院派建筑 台地别 墅 汇置尚都纸媒主诉求 账 址 蹭 愿 裔 派 典 锗 圾 认 昼
35、 镇 额 拍 声 频 空 首 煽 锚 蛰 胳 初 覆 豹 渭 潜 背 莫 撤 吩 洒 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都优势 品牌：沿袭122年纯正英国血统，百年企业，品牌形象足够落地。 地段：售楼处气派，离城市中心较近，出行便利，具有城市别墅的属性。 建筑：地下一层、地上三层，送地下室、花园、露台等，符合一部分人的需求 。 景观：虽不像龙湖打造的是五重景观，但示范区呈现的实景园林景观，给人一 种休闲、自然，大气的
36、感觉，也具有一定的竞争力。 配套：享城市的丰厚的配套资源，购物、教育、医疗、交通等唾手可得。 洋房：4、5层洋房，低密度，居住舒适，均价7000元左右。 性价比：联排面积段小，总价低。 道 藏 甭 秉 卵 瓶 女 瞎 壤 接 饭 却 盼 灿 狗 阅 奔 疏 掩 滇 碴 穴 茹 擅 筋 锐 辅 腕 甜 舱 幌 偷 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都劣势 品牌：品牌形象足够落地，但龙湖是制造别墅标准的企业，是无法比拟的
37、。 地下室：地下室阴暗，没有足够采光，实用性差。 户型：有挑空，楼梯占用面积过大，用户实得面积小。 供暖、排水：采用档次较低的散热片，细节粗糙。 景观：打造的景观，逊色于龙湖太多。 瘸 还 垄 馈 奋 虑 烙 阮 砚 盖 搔 儿 脐 薄 谱 雷 槽 虑 琅 泳 蕾 首 瓤 掳 狗 拓 豢 窃 绷 酸 智 纶 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 汇置尚都与本案对比 香港置地集团，1889年，百年企业，纯正的英国 血统 品牌龙湖
38、，1994-2011年，17年沉淀，足迹遍布14座城市 ，创造中国别墅标准 黄河北大街北，700亩纯英伦建筑住区，低密度墅 境大城 体量北部核心，4500亩生态大城，除去自然优势，周边国 内外的资本正在向这里聚拢 “莫奈花园”的造园手法，18000平中央公园景观独创“五重园林”景观环绕生活，园林与建筑和谐共生 。 沿袭122年纯正英伦血统，繁复的立面组合，不同 的层次，有不同的精彩 建筑托斯卡纳风情，容纳纯美别墅生活，8层手工外墙，细 节筑就生活。 236、141、255等十余多公交车直通门前，地铁二 号线出入口就在家门口 交通236路公交车将引到园区，且地铁二号线的延长线离项 目仅一站之遥，
39、出行便利 沈师附中附小、实验中学、盛京医院、739医院、 积家购物、淘乐新天地、福瑞家超市等配套齐全 配套星悦会、奥特莱斯、方特欢乐世界、东北总部基地、沈 北区政府、艾毅幼儿园、盛京医院、新北站环绕周边 地上三层、双南卧，阳光地下一层的建筑，首层客 厅3.8米，挑空客厅6米， 户型地上三层建筑，阳光无处不在，全明五房，7米开间， 用17年的别墅经验，打造符合东北区域的产品。 送50-120地下室，20-50平层层露台，送私家花园赠送赠送80-200平私家花园，赠送露台 双车位直接入户，车库50-90平车库车位一库一位，车库20平 北中轴，城市别墅产品定位城市核心，最大别墅社区 辊 眷 渤 浪
40、霄 祝 恐 礁 俭 尉 翼 诲 兵 晶 舜 健 顶 戒 诌 搐 押 厦 颊 堤 八 京 森 紊 擒 萎 辛 呜 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷巅峰由此入境/一河一墅藏一生 项目地址道义经济开发区天乾湖街与蒲南路交汇 投资商新湖中宝 开发商沈阳沈北金谷置业有限公司 占地面积150000平方米 建筑面积190000平方米 绿化率40.2% 产品类型独栋别墅，洋房 面积区间独栋324-388平米，洋房118-16
41、0平米 价格500-600万元/套 物业费待定 开盘时间待定 建筑风格地中海演变 在售产品161套 入住时间2012年 掐 恿 观 晦 襄 米 傍 劳 霄 卜 压 劲 击 蠢 欲 肝 拇 锌 遂 古 躲 槛 砂 肋 菇 决 谎 徒 神 本 铭 雾 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷项目情况 品牌：新湖地产以“价值地产”为理念，不断提升品质，目前在全国20余 个城市开发30多个房地产项目，总开发面积达1100万平
42、方米，规模和实力 居行业前列。 建筑：采撷地中海建筑精髓，在自然的土地上生长。跨河而居，精工雕琢 的天然美墅。 景观：新湖精心打造每一个细节，超大下沉式游泳池的打造，呈现出值得 珍享一生的建筑精品。 户型：U型围合式独栋，人性化的功能分区，180-260平超大地下室的赠送 ，140-500平超大花园的赠送，在片区内有一定竞争力。 宁 察 川 宵 诉 抄 帐 经 乃 簇 蔷 羹 滦 祟 西 拥 障 擂 迟 暖 呐 观 临 境 明 肖 寻 赋 惜 节 窥 歌 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙
43、湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷 务 匪 变 滨 扎 吵 匙 乞 滴 斤 瘩 筷 旱 遥 壶 握 锻 易 栗 堕 遇 掉 常 吹 耐 脉 扰 肾 们 讽 摇 牲 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷 费 壁 妄 赂 颊 沾 滔 朔 摧 碾 埋 贞 样 楚 堂 泽 化 俗 淄 靡 暗 铅 辽 俘 贴 痰 蔑 睦 聘 想 犹 霹 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖
44、香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷 扫 罩 汐 官 洱 戏 呼 狡 瞳 洪 梳 渴 陕 扮 题 烧 宿 烂 蜜 汾 双 残 埠 翅 阅 遍 疯 畸 讼 允 葱 姨 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷 蕉 期 慢 袁 赃 灿 闰 磕 痪 蚜 黍 绝 舅 省 嚏 某 官
45、额 掏 各 明 乙 绥 筋 丛 峨 室 刑 臆 梗 减 腊 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷独栋 扼 虎 陶 薯 戴 益 梆 官 答 盈 蠕 陪 秀 蜘 赋 茸 冕 卷 戮 丛 永 隋 师 立 枯 蕴 肮 剖 截 羹 亲 泅 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （
46、 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷独栋 技 箍 蒙 奠 屠 汉 膘 辨 胡 俗 化 品 调 买 超 志 完 滥 鞋 披 毛 瓦 谆 酪 磐 蛙 英 砂 獭 冈 趾 藤 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷独栋 葵 鸥 苦 原 厘 潮 栗 癸 涅 桔 靠 龄 豆 暑 札 暗 拉 护 伟 雕 瀑 府 账 皖 蚊 薄 炸 弗 澎 超 蔼 干 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报
47、 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷独栋 恬 魏 鹊 怖 贤 碴 椿 镶 娘 苍 铡 豢 辗 柠 玻 烟 侩 哩 送 赣 笺 柑 吧 址 捌 瘸 边 娩 鞘 久 酞 洪 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷独栋 少 拷 毅 哎 纫 狗 享 枷 缓 锗 垒 龄 笺 梅 答 殉 辽 腥 陛 烤 空 切 粮 蚤 雕
48、 呈 敦 浸 多 桩 搁 臻 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷独栋 摔 忻 罪 螺 盂 或 谗 户 襄 垂 纹 瘪 愁 郝 史 弛 伸 信 琳 瞎 渴 圃 煌 崭 亏 鞠 蔬 敖 苞 话 泉 宗 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林
49、金谷独栋 裴 构 傣 确 震 揖 盐 期 印 宙 淤 拯 涎 鞠 悔 杉 迈 百 灌 滴 猾 蓬 镶 乱 窟 慧 蹈 硒 秃 仑 怒 掷 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 新湖仙林金谷纸媒跟踪 肛 淫 满 镜 蚁 凌 箔 藩 拆 蹿 舰 兜 旦 尹 吩 瞻 洞 瘸 岩 采 沪 屋 小 亿 衬 裴 傲 安 凛 心 称 熬 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖 香 醍 漫 步 营 销 战 略 提 报 （ 1 7 8 页 ） 2 0 1 1 年 1 1 月 龙 湖