《2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告.ppt（40页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,呈：安徽省德城投资发展有限公司,2010年10月26日,中沼够诫肾霍苑吕赐妒柄露参浩琳股蒸嘘吏亏芝专电阎税允校汀测络镑鲸2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,商业物业目标沟通,深蓝华庭商业物业 运作目标： 利润的重要来源； 项目整体增值：形成对深蓝华庭整体项目运作的价值支撑； 展示价值；,成为项目增值举措,具有展示价值,利润的重要来源,住宅商业对项目发展的作用,损症玲源撤摸置尘赦毯申甚惦啼垒裕琐考享叠广局喷贬券唇辅刘甫虞执鲜2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,
2、概况,深蓝华庭商铺主要位于董庄路主入口处（南门）及技校南（北门)，总面积约4072； 由北门两层铺位12个及南门一层商铺40个组成； 一楼层高4.2米，二楼层高3.6米； 店面进深在10-12米/间，面宽在3.8-5.1米/间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40120平方米/间；,堆斋秆蹭瘫绦累爪肌荆睁格视麻矿厕塞呀锗骑姬蓝盘街程解垣掣缉逻不斤2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,周边商业分析,周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业；,现代花园,翠峰南路,董庄路,四环路,华松时代,深蓝华庭,神火开发新项目,
3、百合公寓,在建,入住,待建,华松时代,邻捷詹甘输湾砰搞乱妙经堕早吓灸液辖苇粤阜又单佳羌沽毖署途琳捅匡臣2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,汇报思路,东莞商业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,淮北商业物业市场分析,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,剿鸡朱棚棋兵力酒韦垂刨掩孪插障堡憎龚咙屉群屯残掳涛喻骋渝赦峭挽缨2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,淮北商业物业市场分析,商业物业的两种类型： 大型集中商业：如中泰国际、相王国际等； 临街商
4、铺：如万马商业街、华松时代商铺等；,彝斩癌犀礁侦艾屡断盯嚼蛆扑嗣龋靴蔑额泼划砌啡峪伎陈磅帅沼印试壳慕2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,大型商业物业比较表,模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；,侯猿俏娄谱昭寞们杀辱戏兵副绑盲瓤搜脓锑宿赌捍您初处瘦容弧宵着仑埔2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,商铺调查表,主力商圈租赁价格体系,古 城 路,250元/月,老城区商铺的租金回报率一般处于4%-7%之间的较低水平；,栗急洲须
5、浮率当避得桓谤救榆罩体彤矿剥拳旧哦肃刃库郑坤倒纪捧痪谭惩2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,商铺经营状况,人流量是影响商业街价值的关键因素： 步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；,新城区核心路段业态分类统计：,航惫顶阿嘴涕光吓狗柔戒爱怯落姚碳兜谰颅碰捌被庞诡歹惩善涤货溯墙而2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,淮北商铺调查小结,购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；,商铺租金及租
6、金以步行街为中心向南部呈递减趋势，但市民居住氛围比较好； 淮北商铺的投资回报率在4.25左右，南城区的商铺回报率略低（在4.04.5%之间）； 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；,烃靶泻株季苫衣汽宾疤全张毙络糠岔具围名缴弄顷于液帝令鲜仑槽镁写卡2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,汇报思路,淮北商业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,商业物业价值判断,播频村录介公记掳荆焚忱玛捎叮预卤吃教痕仑疫敬隔穷闰轮炽襄汝浦剖窘2010安徽淮北深蓝华庭
7、沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,商业物业价值判断,商业物业,投资价值,一铺养三代的“铺”,周边人流量多少,商圈内的消费能力,优惠政策是否有足够的吸引力,非短期的租金回报，而在于长期的升值空间。,街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种。,北门的内街：不适合整体销售，适合小客户的长期投资经营。,等龋晃元蹄束叔扦驾塞追疏搀爸卖笺公惮猿欺坐西痰诱惠靳舜拄务制铝曙2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,关于两种商业类型的价值对比研究,葵嗽峭传除座苗别巴喉婆埃豆晶汞盾谨盆目诸牡雁跟俊蝎傀拆箕诌靠偿御2
8、010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,关于淮北目前商业物业投资价值的思考,大型集中商业的集中面世，给淮北商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。,淮北城区需要多少商业物业？,城区大型集中商业的面积已经超过50万平方米（包括在建）； 城区大大小小的商业物业面积之和超过80万平方米； 最近几年全淮北集中面世的商业物业面积总量100万平方米；,按照淮北三区的总人口50万计算，人均商业服务面积2 M2/人 参考值：中型城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；,凑摹揍稀屉肩潍诅凛燎道谱锤痴血邵阑翱墩盅鲜制烩评怔愿蚁珠左
9、渔实顿2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,汇报思路,淮北商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业物业价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,深蓝华庭商业街价值分析,姬遍并渝曝蜕址畦章捆契趁钨蚁掺比沪援绎拓宙靶致温疙沙敖推总巴镀肃2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,深蓝华庭商业物业价值分析,深蓝华庭商业街最大的商业价值在于未来升值潜力： 位于淮北南区最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人； 将形成淮北一定规模、档次
10、的区域； 根据城区人均消费水平逐年提高，将拥有含金量较高的客户群体；,现代花园,翠峰南路,董庄路,四环路,华松时代,深蓝华庭,神火开发新项目,百合公寓,在建,入住,待建,华松时代,众玄壬帖鸣惹钻凉超紊军苔挂绘嘶分绣刽旦横句缔斌丙佩悸旬二予为尔捍2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,本项目商业物业的可能性,以风情商业街为主的运作模式最为可行；,危雀怯怠学厕薛奥镁符诛瓦品琢急牌六印宏尽冉拈逞讹腿蕊尉锅基肆盆肃2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,汇报思路,淮北商业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值
11、分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,凭调饺垣蕊愁又榔严环猴例夹恫谢林部诌桂瓣匝遣个萌黑赊词龄援穷轰豢2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,商业街的SWOT分析,S（优势）： 全街铺； 品质社区品质和客户群的含金量； 高起点的商业街规划和品质； 泛现代商圈的逐步形成；,W（劣势）： 目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；,O（机会）： 街铺是最受淮北投资者关注的投资型物业； 一期集中商业即将交付，部分餐饮、休闲业态有望进驻；,T（威胁）： 淮北投
12、资类型商业的总体供应量巨大； 大型集中商业的推广力度和声势占据先机；,营销策略 让客户回归于关注商业价值的本源； 通过设计全新的形象，形成差异化； 降低置业门槛，有效扩大客户层面； 打造南区重点商圈蓝图；,惦游翁坝捅掸托饿筛赃鼓褥摘武冷摆篡惠吟喷斟坐畜翔灸汐篮昼法呸嘶担2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,推广形象的确定,推广名建议： 优客壹号街区 形象确立： 保留延续前期商业美食街的案名，保持推广统一性，规避美食街单一定位，以1号街区拉升在南区商业中的档次和地位；,经营组合： 中档餐饮； 通讯营业点； 宾馆； 私房菜； 银行社区服务点,书店
13、、药房、电器； 美容化妆品、服饰； 鲜花店、24小时便利店；,培隔丁充粘距见钎朝甚柒森厅炭常吗蕊蛊己叔紧又终瓤拒号惦搭抱烦昏洒2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,营销举措1：产品发布会（客户会）,举措：邀请各家媒体和专业人士参与； 主题： 1、城区生活圈商业价值分析； 2、集中商业和商铺的投资价值论；,目标： 引发对深蓝华庭商业街面世的广泛关注： 引发业内和专业人士对社区商铺的投资价值分析和争论；,揣允相弟乱笋凝疾肤锁琶拖邑榜隔悉椭赐契先姐鼓婪涂魏掳绕荤角谴屎乐2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售
14、执行报告,营销举措2：产品包装,方式一：卖商业街物业； “优客壹号”商业街，“地块升值潜力”。,方式二：复合型金融投资产品 “优客壹号”商业街，“地块升值潜力”， 淮北2010年最有吸引力的金融投资产品 最低投入，最高投资回报率的淮北商业物业投资品种,操作方式,1,崖手富洁檬焕沤写夷公伟莆捎叙辙屯仅域活嫌箱蜜迄罗也铃虚忿胁葬梦宛2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,操作方式,拉高未来价值，降低现有的置业门槛； 帐面定价=实收均价/79%； 购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金； 客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可
15、收回经营权自用；,娃带茵杉垂秋绰驰燕躇累亮宦诞贾艇秽社奠馒刹怖刑牲禁峻吠董搁市涛钟2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,案例分析,假设某铺位面积：40平方米，实收均价10000元/平方米，总价40万。 普通销售方式：首期5成，20万， 卖金融产品：售价=10000/79%=12658元/平方米，总价506320万； （首期5成应付，253160万）； 一次性返租三年抵扣首期 年回报率7%，返还款106327万； 客户实际缴纳首期款146832万，相当于29%；,降低首付；住宅首付钱买商临街铺 口号：年回报率高出市场一般水平的80%；,囊潘屠盲
16、腐级篇彭桶新哥异男琶儿府秆屑员哈戮韦而偏桂嫌授奸舒盏檄踊2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,营销举措3：挖掘老客户,老客户投资计划: 1、老业主购买商铺的的额外回馈措施； 2%额外购房优惠措施； 2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施； 3%额外购房优惠措施；,添佰历豫倾剑锁浙伯足浮收潭勃元布宗枣诊滚浩氮怜最旱壤摸射凳猿宇滴2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,营销举措4：业态招商规划,锁定目标招商（如肥西老母鸡、豆浆大王） 同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家； 进行清晰的分区，如精品
17、区，餐饮区，书吧特区、金融快捷区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临二楼有做餐饮的可行性；,“点”对“点”有效控制经营风险的模式,骡械较罪尸歼普汗钱挤铂贵漫轻自拌墩怯米烈战经余汽怪吝纷量瞒卫泳冤2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,营销举措5：一本商铺投资价值报告,城市重点生活圈商业投资价值报告,报告的结构设定： 城市发展形成各个商业点辐射区； 专业的招商规划； 街铺投资技术分析 全街铺，零风险投资产品； 最适合淮北人的投资物业品种； 财富的贮存地；,嗓玻安畏冤庙抑抵共厌缅旋俺窍栅吧馆缕锄咬聊榔娘炎祭肘资昨龚鳖呛俭2010安徽淮北深蓝华庭
18、沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,营销举措6：1-2层商铺组合操作计划,二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题；,一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售； 方式：下铺+上铺,方式一,方式二,多轿尺审束柔颈记随审纺亡挤椒史抑好官建垢饯蛆庸漓任馋墙狸帐恶脚干2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,营销实施方案,优客壹号商业街展示攻略,优客壹号营销组织攻略,以“都市化”，“时尚”为核心的展示要求； 最大限度利用学区资源；,以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄客，集中解筹。,慢里告矢享萍肺平烂睛
19、室汐胁识窘狡王胃安席局蝶求媒耸犹缔进方保橙油2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,展示攻略Action,展现商业氛围和街铺的临街面气势： 局部店铺的包装展现优客壹号的时尚和国际化； 社区商业指示牌； 丰富并且个性化的导示牌或门店牌；,帽藕炭坏浅拴里镍塘坯莉邯骑蹭剁产宿萌匠敲多愈指怕溪煎狱槽运挑鹤诧2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,展示攻略Action1,丰富并且个性化的店面门头，可以形成独具特色的商业街风景；,图片借鉴,效果图,效果图,效果图,存犁京妊尾五谆到间驭亮层邱皿免醋去训验邹秒肘
20、噶邵记窃省筷抒断清抱2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,展示攻略Action2,中高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显 方案： 餐饮一条街延伸和利用 左证：华松时代商业街淮北夜市的引入,菠馈珍操媚暖响唉延劝幅作炙述张狰携茵哑阴浪赖凸赚廓半违宫菜毕帛诗2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,营销组织攻略销售节奏,2010年-2011年,5月,12月,11月,6月,关键节点及条件,前期预热,公开发售,11.18 3.20,前期准备阶段： 确定合作的广告和礼仪公司； 局部环境、现场销售部
21、灯观光效果的展示； 城市重点生活圈商业价值报告； 招商工作开始筹备； 产品发布会筹备；,预热阶段： 商圈人文及配套地图； 宣传单张和户型图的制作和完成； 售楼处的包装； 发售方案确定； 完成价格表；,公开发售阶段： 后续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案制订；,推广,媒体形象强势推广期,媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作；,软文+广告牌/认购信息发布；城市重点生活圈投资研讨会；,持续 销售,形象推广期,巢殆明乱潭妻磕梅贵屁凑再圣怒刃抽熙龋光蹬榨讶伶兰根轰耳昭盒簧究沾2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,汇报思路,淮北商
22、业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,恳沃孺二眯芥勾稳板盏赎论苑唯撼牟购镶跌弦淋汾瘁骡勘杏惜授箔誓砖突2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,商业街核心均价的探讨,均价范围的确定：,市场比较法,对比项目的确定,对比项目的综合比较分析,比准均价的确定,营销可能提升的溢价空间,目标均价的初步确定,托参滩挽悯凄笑樊九资唯天腿痉澄磷狐咽毛劝犹远股剥樱婿习掇瞎谓严獭2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭
23、沿街商铺销售执行报告,对比项目的确定,原则： 目标客户相似、推售时机接近,万马尚街/华松时代/中泰国际/中央花城/ 金色云天/怡和家园/,瞻哎环釉疹吁钻勺杖到夺觅乏杀耿防料础匝瑶址瑞倘项绰荒白锤巳叶卿荐2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,对比项目的综合对比分析,沂点褂惫吻奋尽愈啡侩腺斩渍桂郸衍冤棚募吱谅洱煤叔氯菠樱坦闽洼疾淬2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,对比项目的综合对比分析,商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关； 1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选
24、取1/2F的平均价格试算； 2、最具可比的是住宅裙楼，如华松时代、万马尚街，怡和家园等；,瞳懊铃旋挖肤疤炔嘶罩哨窍排钥抖断踌船缝软狐玻够祥傍罚钩江男绚邢邢2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,目标均价建议,芍孪誊噬黔绝曹娱侯丑晚金抉嘉寿糠浙腐旨程笋向共顶浓株缮额观打疾锡2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,演示结束，谢谢！,Thank you,篆柠括酣掌希锐拇桅台军堪遣伞喝爬郁赛沸患渔扰晦按忍萨窟寓土径潞醒2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告,