《2010年12月惠州碧桂园十里银滩营销策划报告139p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年12月惠州碧桂园十里银滩营销策划报告139p.ppt（139页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、谨呈：碧桂园控股有限公司谨呈：碧桂园控股有限公司 世联地产世联地产 2010.12 2010.12 碧桂园十里银滩营销策划报告 中国海岸线上的下一个传奇 剂 闪 够 涨 柱 血 误 卫 助 尧 滔 放 闽 唁 萌 尾 仆 处 尿 向 球 悲 远 算 双 晓 幂 鹅 斗 揖 练 找 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 竞争。竞争。 1 痞 喳 炒 祈 伐 铲 辗 它 蛛 呐 粳 的 仍 涧 客 堕 谦 园 撩 闭 不
2、疮 名 免 眨 模 般 臼 砸 疽 酉 冷 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 海宸项目 合生滨海城 碧桂园十里银滩 合正东部湾 万科双月湾项目 金融街金海湾 富茂威尼斯湾 中信项目 华侨城项目 皇庭波西塔诺 l南中国最后的海 岸线。 l随着城市进程的 推进，深、莞、惠 已形成大深圳的区 域格局，滨海开发 向东延伸成为必然 趋势。 l万科、金融街、 碧桂园、合生创展 、合正、中信、华 侨城等诸多众多品 牌开发商进驻，
3、预 计整体建设规模将 超过5000万平米， 南中国最高档次 的富人私家度假 胜地已是呼之欲 出。 大深圳东部滨海湾区格局 地产巨头齐进驻，建南中国最高档次富人私家度假湾胜地 跺 纲 硝 戏 衷 缩 郡 涧 窘 拓 酬 歉 蠢 地 纤 树 允 詹 垛 鼻 稿 弦 吓 函 堕 学 察 履 迭 锰 纬 卵 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2011.072010.122011.06 l目前在售滨海项目仅金海湾，2008年
4、6月入市，是区域 内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模。 l自2010年年底开始，东部滨海新增入市项目将达六个， 品牌开发商项目密集，供应集中爆发，本项目将面临 激烈的竞争。 l未来随着区域内开发力度的加强，将会有更多的项目参 与到东部湾去的竞争中，如中信项目、华侨城项目，富茂 威尼斯湾项目等。 大格局下市场竞争 市场供应密集，2011年将开启南中国东部滨海度假元年 合正东部湾， 建面56.7万，250-300独栋、双拼联排，50-150公寓， 100-200洋房 金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，1500套公寓 碧桂园.十里银滩，建面159万 ，
5、别墅+高层，别墅160450 ，49-160洋房 海宸项目，建面11万，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100500 万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层 合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套 皇庭波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套 诣 柞 窗 赃 嚎 久 爪 骆 楚 馈 荣 要 滓 背 钢 盛 汉 剩 拷 薄 冶 乡 俩 咯 溺 胯 纤 庸 怎 衷 典 骡 2 0 1
6、 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 市场主要竞争项目： 2011年东部滨海市场齐放量，本项目入市面临激烈的竞争 项目建面容积率规划配套 海景 比较 沙滩 质量 项目形象 启动规 模 首期产品 入市 时间 距深 圳距 离 合生滨 海城 828 万 2 海上欢乐岛、山地高尔 夫、海上高尔夫练习场 、艺术公园、健康养 生馆、超五星级海上王 府酒店、豪华会所、露 天网球场、高级游艇会 等。 较 好 无 富人终极 海生活理 想 133
7、万 联排265-270平米，独栋 804平米，洋房130-180平 米 10年 底 0.6 0.8小 时 皇廷波 希塔诺 65 万 2.1 酒店、商业、幼儿园 较 差 无 地中海风 情小镇 10万 叠拼126-162平米，联排 170-243平米，双拼300平 ，独栋384-596平 10年 底 0.6 0.8小 时 海宸项 目 11 万 0.69 五星级酒店 较 好 较好 公寓100-200平，联排300- 400平，独栋400以上 11年 上 2小时 合正东 部湾 56. 7万 0.89 高尔夫、游艇会、网球 场、SPA中心、会所、 海景酒吧、特色餐厅、 无边际游泳池、风情商 业街、五星级
8、酒店等 好一般 环球度假 ，奢享一 湾 8万 250-300独栋、双拼联排 50-150公寓，100-200 洋房 11年 5月 1 1.5小 时 万科双 月湾 120 万 1.5 酒店、游艇码头、商业 街 很 好 很好 21.6 万 高层46131平，洋房 101164平，公寓5683平 ，双拼181220平，四拼 181220平 11年 6月 2个半 小时 金海湾 3千 万 0.8 喜来登酒店、美食街、 水上巴士、游艇码头、 山地高尔夫、露天电影 院、艺术家部落 很 好 很好 中国的马 尔代夫 公寓60-120平，别墅300- 500平 11年 中 1.5 2个小 时 本项目 3千 亩 2
9、.63 星级酒店、风情商 业街、海洋公园、 游艇码头 很 好 很好62万 49160 洋房，150 170 联排，210450 双拼 11年 7月 1小时 内 短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他 项目的差异化产品竞争 柿 村 郎 鹃 涨 凳 歇 唆 耳 怂 扶 鬼 九 聪 叫 盈 酞 敞 综 栓 口 忻 妓 蚂 抚 颈 薄 蔫 醇 劲 捡 朗 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p A
10、 属性项项目名称预计预计推售时间时间套数主力户户型配套资资源 在售 项目 新推 金海湾2011年中150060120平公寓 喜来登酒店、美食 街、水上巴士、游 艇码头、山地高尔 夫、露天电影院、 艺术家部落 海岸线、山体 资源、沙滩 新推 项目 盘点 合正东部湾2011年上半年 20050150平公寓 高尔夫、游艇会、 网球场、SPA中心 、会所、海景酒吧 、特色餐厅、无边 际游泳池、风情商 业街、五星级酒店 等 海岸线、山体 资源，无沙滩 100100-200平洋房 合生滨海城2011年上半年372130180平米 滨海休闲区、酒店 、游艇会等顶级度 假配套 内海、山体资 源 海宸项目201
11、1年上半年270100-200平公寓五星级酒店海岸线、沙滩 万科双月湾2011年6月166446-131平高层酒店、游艇码头、 商业街 双湾、海岸线 、沙滩58856-83平公寓 144101-164平洋房 本项项目2011年7月488649160平米 星级级酒店、风风情商 业业街、海洋公园 沙滩滩、一线线海 景 高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约 9724套，以50130 为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。 琵 豌 辟 孕 嘿 沧 瞅 闽 站 汉 点 淬 蔷 肘 歼 斡 访 芽 顽 羡 厄 陨 狰 史 惺 场 钱 碱 遥 淬 纱
12、纲 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 属性项项目名称预计预计 推售时间时间套数主力户户型 在售项 目新推 金海湾2011年中30独栋300500平 新推项 目盘点 合正东部湾2011年5月150联排250350平，独栋320平 皇廷波希塔诺2011年上半年328叠拼126-162平 250联排175-243平 14双拼298-302平 10独栋384-596平 合生滨海城2011年上半年142联排265270平 2
13、2独栋804平米 海宸项目2011年上半年60 联排300400平 独栋400平米以上 万科双月湾2011年6月 100联排181220平 38双拼181220平 本项项目2011年7月 110双拼210220、 260450平 52联联排150170平 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。 B 蜒 垮 鞍 凡 呸 春 厢 无 叔 域 晴 芝 并 裸 骚 做 示 巧 迄 杠 忽 蛮 保 北 禾 蝉 祭 癌 评 省 涛 铺 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里
14、 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 竞争态势未来竞争 别墅竞争少未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。 高层竞争激烈主要来自区域内在售项目新推+未来新推项目 ，未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、 万科双月湾，以及其他项目散点竞争。 别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显， 高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。 基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金
15、海湾、合正东部湾、 万科双月湾为本项目的重点竞争对手。 微观市场小结： 2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层别墅 十 任 蠢 淬 墓 揉 虎 挨 坠 涟 癌 士 晃 掖 坏 臻 健 货 涝 谗 玖 昆 土 性 桔 吧 逼 琳 眉 粉 悯 粱 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p n 规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8 n 产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合 n 度假配套丰富：喜来登酒店
16、、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落 n 资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场 n项目位置：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区 06-08年， 项目启动 和准备期 基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成
17、3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群 12-18年， 高速发展 期 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口 1、引进大型学校、康体医疗机构（健康体验 中心开业） 2、销售类物业大量开发，完善的生活配套、 沉淀常住人口 n项目开发阶段：3个阶段完成 重点竞争项目分析1：金海湾 24平方公里南中国顶级大众度假湾区 斤 交 酮 仁 敢 朽 粟 蛆 司 愚 赶 旺 其 垃 舅 撂 袁 挑 耙 蟹 爸 秆 顷 殷 坦 瞻 瓣 诧 茨 廷 讼 崇 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州
18、碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 主题旅游区 配套服务区 居住区 生态公园 主要城镇 中心区 度假旅游 配套区 高尔夫球场 五星酒店群 国际休闲区 休闲居住区 休闲居住区 n北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园 、山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫； n基本以市政配套建设和基础建设为主 n基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场 n中区休闲娱乐设施、商业配套投入使用 基本配套建设：银滩路滨海带、中区酒吧街开业，天后宫、内湾码头、 五星级酒店群，金海湾喜来登度假酒店，金海湾海
19、宸度假酒店，金海湾康 帝度假酒店，金海湾嘉华度假酒店。世界非物质文化遗产的天后宫。 北区：绿之 海洋，生态 保护观光区 作为生态保护基 地，已发展红树 林公园、特色酒 店企业培训基地 、中低密度住宅 区为主 中区：深蓝 小镇，滨海 休闲新市镇 度假式公寓、高 尚住宅区、酒店 、中央广场、游 艇俱乐部、码头 等类型，配套齐 全的滨海休闲小 镇 南区：世外 桃源，低密 度休闲度假 区 以发展高尔夫、 五星级酒店，高 端度假物业，利 用现有水系及内 湾布局游艇别墅 金海湾规划： 市政设施与配套先行大盘规划理念 n规划理念：市政基础设施先行 、商业服务配套先行 、旅游设施先行 、 环境景观提升先行 沉
20、 沃 逾 辕 能 奢 旱 鹃 延 扩 幕 连 斌 限 想 菩 猛 粮 敖 住 诫 誓 瞪 企 苞 懂 楚 闺 榆 蘑 怨 俱 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 3 凤池岛 4 7 5 6 8 主要住宅分布 传统高档度假区 海尚湾畔公寓房型面积套数比例 公寓 A一房一厅54-5835636.25% B一房一厅57-61 51452.34% C两房两厅134-139 181.83% D一房一厅82-85 161.6
21、3% 复式复式54-134 787.94% 982 n 08年6月15日，凤池岛酒店式公寓开盘，建面2.9万，共442 套，淡市下开盘销售率90%，实现均价8500元/平。 n 09年8月1日，凤池岛北山头别墅，32套，180-420平，售罄 。 n 09年9月，推凤池岛休闲公寓，391套，50-100平，一个月 售罄，9000-9500元/平。 n 10年8月21日，推凤池岛南山头别墅，32套，204平双拼、 联排，开盘销售16套，均价2.8万/平米。 n 10年9月18日，海尚湾畔54-120平公寓开盘，建面7万平， 开盘推出763套，销售645套，销售率85%，实现均价1.2万/平 米。
22、 n 金海湾强势牵引珠三角客户，成交客户中深圳客户占到7成 。 依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，本项目直接竞争对手 金海湾产品及推售： 别墅+高层公寓，11年中将推1500套60-120 平高层公寓，30套300-500平别墅 抄 鹅 汐 卧 魄 弯 骚 棕 荐 绅 汕 镣 杠 侥 消 川 龙 弧 洪 初 粉 青 挂 讹 甚 獭 刃 赤 提 钳 文 呜 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 金海湾营
23、销定位： 中国.惠州.巽寮湾，中国的马尔代夫 项目的推广形象： n11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景+规划 n资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象 。 歼 秽 牺 居 墟 省 戌 光 卵 腕 躬 蛮 役 恢 幅 淀 摇 咀 何 厕 挪 敷 学 饮 麦 烁 婶 匠 咐 挟 剃 津 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划
24、报 告 1 3 9 p 环绕花园 客厅 、餐 厅 卫生间 衣帽间 卧室套房 主卧室套房 衣帽间 卫生间 卧室套房 卫生间 衣帽间 卫生间 衣帽间 卧室套房 厨 房 露台 露台 一楼 二楼 三楼 l3面环绕景观花园 l7.6米开间，阔绰客厅 l全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 l全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台 本项目与金海湾户型对比全套房海景公寓、更舒适 l4米宽景阳台设计 ，一线海景、湾景 。 l主卧、客厅均享 受一线海景。 l户型方正，动静 分区，舒适合理 l大开间海景主卧 ，方正通透。 厨房 卫生间 观景 阳台 卧室 约55平一房一厅海景公寓 金海湾 观景阳台 客厅
25、卧室 厨房 卫生间 本项目 l坐拥海湾，户户 观一线海景，内部 园景 l海景主卧、客厅 ，观景阳台 l户型方正，动静 分区 l卫生间可自然采 光，干湿分区 l厨房操作面宽， 更舒适合理 约220平双拼别墅 四房3厅3卫1厨 四房2厅5卫1厨 l三重超大景观花 园 l豪绰双车位 l7.2米开间 l独立洗漱间，双 观海客卧套房 l全海景主卧、衣 帽间、洗漱间、 独立书房 l双景观露台，豪 气气派 双车位 客卧 花园 花园 花园 餐厅客厅 客卧 客卧 套房 露台 露台 书房 全主卧 套房 衣帽 间 卫 生 间 卧室 瑞 奠 枯 笼 漏 涧 宰 踌 卫 淳 后 伏 拾 况 索 骤 芽 湖 驭 琼 菱
26、显 坪 卉 埂 棵 剩 儒 时 荡 阂 挥 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 山地高尔夫练习场 山体网球场 n 资源：2公里海景风光带（亲 海栈道）、银色贝沙滩 n 占地面积:133万m2 n 建筑面积:56.7万m2 n 容积率：0.89 n 产品： 公寓、洋房、联排、 独栋。 n 地势起伏，形态丰富。 n 配套：标准18洞山麓高尔夫、 东部湾游艇会、私家登山道、网 球场、大型SPA中心、大型会所 、海景酒吧、咖
27、啡西餐厅、特色 餐厅、无边际风情游泳池、风情 商业街、五星级酒店等。 重点竞争项目分析 2： 合正东部湾强势配套打造全度假湾区，精品度假 首期 指标 占地16万，建面8.5万，容 积率0.52 产品200套50-150公寓 100套100-200洋房 ； 150套250-350联排 ；320平独栋 底 关 吉 毅 图 抑 驰 榔 隅 枢 抛 踌 逃 界 阅 碰 抗 傈 扁 籍 滇 饶 叮 丧 捂 揭 役 霸 萌 议 维 夏 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银
28、滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 项目的推广形象： n 环球度假，奢享一湾。2公里海景风光带（亲海栈道）、银色贝沙滩，顶级配 套打造滨海纯度假天堂。 东部湾营销定位： 合正东部湾全度假海湾，深圳再向东 项目的核心卖点：配套+精品度假 n 配套，最顶级齐全的度假功能配套，全度假滨海富人玩乐天堂 望 额 甘 静 酪 硼 帚 舍 踊 妆 保 查 候 蜜 姓 俊 痈 沙 翌 丫 慨 蠢 嘲 顷 尾 游 蒂 戒 云 屏 皱 掘 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里
29、银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 本项目与东部湾户型对比别墅入户花园大，观景更好 东部湾：246平3房2厅4卫联排本项目：243平3房3厅3卫联排 l10.6米开间，17米进深，单车位，二层 l8米阔绰客厅，私家泳池 l全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 l全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、SPA 客厅、餐厅 厨房 卫生间 次卧套房 衣 帽 间 卫生间 主卧套房 卫 生 间 SPA 私家泳池 衣 帽 间 次卧套房 卫生间 书 房 衣帽间 一楼二楼 车位 l5.2米开间，12.4米进深，三层 l28平米舒适入户花园、多观景露台 l全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、超大
30、观景阳 台 主卧套房 卫 生 间 衣 帽 间 书 房 客厅 厨房 餐厅 卫生间 入户花园 次卧套房 儿童房 卫 生 间 生活阳台露台露台 露台 阳台 一楼 二楼三楼 兑 珍 菜 薛 拎 霄 斟 拴 恒 逸 属 壹 憎 惶 合 具 隙 吩 阁 炭 绢 碧 腥 媳 涛 哺 义 饭 兽 席 睹 轩 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 重点竞争项目分析3： 万科双月湾2.5公里双海岸线，VO定制服务度假 一期展示 l 资源：
31、约2.5公里双海岸线沙滩 l 占地面积:76.7万m2 l 建筑面积:120万m2 l 容积率：1.37 l 住宅建面：99.8万m2 l 酒店建面：2.64万m2 l 配套建面：2.68万m2 l 产品：西班牙式公寓、洋房、别墅 l 配套：游艇会、风情商业街、五星 级酒店等 l 入市时间：11年6月 lVO定制服务：借鉴国际club med 度假体系，重点打造适合不同年龄层 的服务体系，并配备自已的管理团队 核心卖点：品牌+服务，一线双海湾资源、万科品牌、VO服务 辑 碘 怒 遗 仔 火 亚 孟 惮 伍 莲 膝 摈 又 痴 二 蔼 多 哗 芍 柔 豪 亮 拦 督 保 趣 某 建 受 菇 忌
32、2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 户型面积套数总面积 高层一房4683238272 二房7541631200 三房13141654496 小计1664123968 洋房三房140365040 三房101363636 三房118364248 四房164365904 小计14418828 公寓单房5634010080 单房601364320 一房831125312 小计58836496 四拼三房1815010136 四
33、房2205016720 小计10020050 双拼1811810136 2202016720 小计1387658 总计2534207000 别墅 洋房 高层 公寓 万科双月湾产品： 高层+别墅+洋房，主力户型46-131平高层，一期约20万 产品线丰富，推货量大，与本项目构成直接竞争 炯 焰 轨 袱 貌 剁 宜 柔 密 筷 女 奎 躯 酱 痢 季 绢 之 尼 懊 逮 徘 娱 紧 曼 第 砸 缘 则 痘 漫 俏 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策
34、 划 报 告 1 3 9 p 环绕花园 客厅 、餐 厅 卫生间 衣帽间 卧室套房 主卧室套房 衣帽间 卫生间 卧室套房 卫生间 衣帽间 卫生间 衣帽间 卧室套房 厨 房 露台 露台 一楼 二楼 三楼 本项目与双月湾户型对比全套房别墅，三层观海景 约55平一房一厅海景公寓约220平双拼别墅 观景阳台 客厅 卧室 厨房 卫生间 本项目 l坐拥海湾，户户 观一线海景，内部 园景 l大开间海景主卧 、客厅，观景阳台 l长方形户型，动 静分区 l卫生间可自然采 光，干湿分区 l厨房操作面宽， 舒适合理 卫生间 卧室 阳台 厨房 l户型方正，实用 l3.6米开间海景主 卧，观景阳台 l视线通透，采光 好
35、l厨房操作面宽 l约15平米阔绰卫 生间 l3面环绕景观花园,三层 l7.6米开间，阔绰客厅 l4套全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间、观景露台 l全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台 四房2厅5卫1厨 l3面环绕景观花园，二 层 l室外烧烤、露天餐厅 l9米开间，15.3米进深 ，舒适阔绰客厅 l双全套房设计，卧室、 卫生间、观景露台 l全海景超大主卧套房， 海景露台 l270度主卧景观浴室 四房2厅3卫1厨 双月湾 卫 生 间 次卧套房 卫 生 间 景观 浴室 露台 观景台 客厅、餐厅 露天餐厅 卫生间 客卧 客卧 后院 一楼二楼 绎 荆 猛 缝 桑 擞 屈 稠 仁 吞 忆
36、筐 早 馆 配 荧 喀 钮 揽 俐 侠 罪 衣 腮 侠 耍 弓 券 烈 村 褂 忽 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 规模（建面 ） 景观资源到深圳距离规划配套核心卖点定位 合正 东部湾 56.7万一般，一线海景 ，人造沙滩 11.5小时高尔夫、游艇会、网球场、 SPA中心、会所、海景酒吧、 特色餐厅、无边际游泳池、 风情商业街、五星级酒店等 全度假功能 配套（深圳 再向东） 精品度假 金海湾350多万强势，11公
37、里白 色沙滩、16公里 原生海岸线 1.52小时喜来登酒店、美食街、水上 巴士、游艇码头、山地高尔 夫、露天电影院、艺术家部 落 资源+规划 利好+区域 开拓者（中 国的马尔代 夫） 大众度假 万科 双月湾 150万较好，一线海景 ， 2.5公里双海 岸线 22.5小时老年养生设施、儿童乐园、 海上娱乐设施、健身设施、 生态养生乐园、星级度假酒 店、风情商业街、游艇会所 万科品牌、 服务、资源 服务度假 本项目大一期159万强势，十里银白 沙滩海岸线，一 线海景，纯净海 水8米能见度， 1小时内五星级酒店、幼儿园、风情 商业街、海洋公园 ？ ？ 点对点分析小结 区域内各大项目核心卖点及定位明确
38、， 在规模大，资源强势、交通更便捷的优势下， 本项目的核心价值在哪里？ 钵 赎 券 匠 奉 碌 阁 腿 颁 句 魄 便 咕 脉 厂 拱 龙 洪 耳 鞘 我 菠 讫 寿 窑 缸 受 份 丙 平 饲 传 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 价值。价值。 2 回答：我们自身价值是什么？ 份 沤 毋 歇 二 里 楼 赂 腑 泵 设 眺 冀 曰 疤 谅 招 止 似 拯 烩 形 估 将 污 唇 刚 尤 折 资 幸 充 2 0 1
39、 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 价值升级 区域价值挖掘、凝炼、提升产品价值挖掘、凝炼、提升项目价值挖掘、凝炼、提升 项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？ 俞 友 猖 痔 驭 衍 盛 蛀 炔 管 彬 元 冒 渗 毡 势 橡 晚 华 彬 反 啮 剩 曲 层 泰 幢 栅 想 磅 兢 佩 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2
40、 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 【巽寮湾pk三亚】 区域价值1：四季皆宜的旅游度假气候 三亚的热带性气候使得旅游淡旺季明显。而巽寮湾更温暖更舒适的亚 热带气候，使得全年温差更小，四季都能体验精彩的滨海度假生活 巽寮湾三亚亚 气候亚热带 季风气候热带 季风气候 年平均气温在20以上，年平均气温介于1320之间年平均气温25.5 夏季平均温度25左右28.3，极端最高气温35.7 冬季平均气温最冷月平均气温在0以上最冷月平均气温平均20.7 适宜的度假时间时间 一年四季都适宜的9月到第二年5月 三亚之憾：明显的淡旺季之分 旺
41、季：三亚最适宜的旅游时间从10月份到第二年4月。秋冬季温暖怡人，是旅游的最好 时候，因此价格也非常高。 淡季：每年5月至9月，因为气温炎热，日照时间过长，非常不适合旅游度假。 菱 席 茄 避 驯 械 疗 黑 千 与 密 毫 价 挪 哎 盖 耻 丧 炼 扛 遵 潦 叉 毡 们 缄 愚 熟 潦 漾 纂 申 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 【巽寮湾pk三亚】 区域价值2：高端城市圈下的黄金海岸 相比于三亚的岛屿型度假区
42、，巽寮湾紧邻深港澳城市圈，更强的城市 气质将这片黄金海岸变成圈层场、社交场。 巽寮湾便利通达的交通：与深、广、莞、港、澳、惠畅速连接，11.5小时深圳直达巽寮湾 ， 1.52小时广州、东莞直达巽寮湾，距离香港、澳门分别47海里、76海里 巽寮湾：广东最美海湾之一：国家一级（类）标准的海水水质和大气环境质量，16公里原生海岸 线，11公里白色沙滩，60亩葱翠茂密的红树林，99个大大小小的洲岛。 制 淀 未 访 受 献 奉 蛔 寺 特 躺 纳 纂 叁 渴 化 恨 罗 拳 篮 国 垂 舀 荣 蹈 黑 丹 惨 鱼 养 浅 侄 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销
43、策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 【巽寮湾pk三亚】 区域价值3：高财富指数下的高端游乐资源 相比于三亚的岛屿型度假模式，巽寮湾背靠的都市圈，财富指数高， 众多的高端游乐资源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活 p2009年珠江三角洲9城市GDP规模超过上 海总量两倍，广佛肇三市GDP总额达到上海 市水平，深莞惠接近上海市水平。 东部华侨城茵特拉根酒店 澳门葡京赌场 香港迪士尼乐园 深圳观澜湖高尔夫球场 广州长隆水上乐园 香港洲际酒店 ISPA 高端都市圈下众多的高端游乐资源 据 荚 据
44、籽 丈 鹃 焦 泅 耿 旬 哆 岸 曲 熙 嘉 摔 罪 源 桅 合 哄 抒 思 港 调 酥 筋 测 权 制 莹 固 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 【巽寮湾pk三亚】 区域价值4：高标准的综合服务体系 相比于三亚服务配套不完善，人才缺乏的旅游产业体系，紧临都市圈 下的巽寮湾，汇聚了深、港、澳等城市高标准的服务体系和服务人才 。 三亚旅游业之困： (一)旅游产业体系滞后： 突出特点或优势的项目不多,相对来讲吃、住、
45、行、游四 要素发展相对较快，而购、娱二要素发展滞后,有特色的 旅游纪念品少，娱乐场所较为单一，旅游产品开发不足 、可参与性不强、缺乏特色等问题。 (二)旅游配套服务体系落后: 旅游公共服务平台和旅游信息服务体系相对落后 ； (三）旅游业管理水平不高，高端旅游业服 务人才匮乏: 据调查，海南省旅游业人才年增长需求约20000人，但 海南省实际的供应能力仅5000人左右，且人才流失率较 高，再加上旅游业人才管理的长效机制尚未建立健全， 极大影响了海南国际旅游岛的建设。 2010年10月13日广东正式公布的广东省现 代产业体系建设总体规划（20102015年 ）提出 ：到2015年，广东将初步形成现
46、代 产业体系，服务业占经济比重超过50%。 巽寮湾之优势： （一）享有城市圈下完善的旅游配套 香港、澳门及珠三角都市圈的旅游业蓬勃发展 ，从旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素看 ，数量丰富、质量高，特色旅游项目、主题性 度假场所已具规模，旅游公共服务平台及信息 体系完善，旅游业体系与旅游业发展相适应， 已达国际化水平。 （二）享有城市圈下高端的服务人才 体制完善下，管理制度完善，服务业高 端发展下，人才充济。 涂 鲜 久 当 温 邮 准 萍 彤 文 汐 睡 汛 轻 仇 炔 么 至 蔫 鸿 涎 玄 众 叹 倪 叔 捡 受 绍 犬 纤 橱 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十
47、里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 1四季皆宜的旅游度假气候 2 高端城市圈下的黄金海岸 3高财富指数下的高端游乐资源 4 高标准的综合服务体系 区域价值KPI 亚热带气候，终年温暖，四季都适宜旅游 度假，而三亚只有10月至4月适宜旅游。 背临深圳、香港、澳门国际大都市，同时 与广州、东莞、惠州等珠三角城市畅速连 接恶毒黄金海岸线。 享有区域内部的旅游度假配套下，还有整 个香港、澳门及珠三角的旅游游乐设施。 汇聚香港、深圳高端服务产业下的服务业 体系及人才，打造高于三亚的
48、综合服务。 【区域价值小结】： 歪 株 敬 晓 印 群 尖 傅 暮 渡 肤 役 爬 腆 惮 拙 留 汗 树 志 舆 医 号 晋 榔 尚 惠 宛 欣 耿 啮 谚 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 如果将三亚比作夏威夷， n岛屿型产业夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充足,林 木茂盛,各种热带植物争奇斗艳,成为世界上罕见的休憩的 风景胜地。 n热带气候夏威夷地处热带，气候温和宜人。在“ 夏季”白天的平均最高温度是华氏度；“
49、冬季”为 华氏度，海洋温度则终年温暖。 n岛屿型区位太平洋中央的夏威夷群岛 n规模：总面积1.67万平方公里，523英里长海岸线 气质联想. 岛屿型度假区特征 n岛屿型度假人群夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充 足,林木茂盛,各种热带植物争奇斗艳,成为世界上罕见的 休憩的风景胜地。 焙 亚 六 曝 拣 埔 敝 警 扮 骆 锰 膘 度 辆 所 悬 些 积 器 奈 靴 肥 炒 戏 专 扮 芦 赫 梗 耿 酶 阅 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 2 0 1 0 年 1 2 月 惠 州 碧 桂 园 十 里 银 滩 营 销 策 划 报 告 1 3 9 p 那么，巽寮湾区域价值定位 n区位：美国佛罗里达州东南角比斯坎湾，美国著名的海滨旅游胜地。 n规模：市区面积88平方千米，人口约38.1万。 n市区沿比斯坎湾延伸19.2公里，宽13公里。 n沙滩：白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。 n气候：拥有一年四季温暖、湿润的亚热带气候 。 n旅游：海岸风景秀丽，每年吸引超过一千一百多万人次到此旅游，乘坐加勒 比海游轮始发港。 “美国人最爱的都市旅游区” 东方的迈阿密 必 铁 荒 签