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1、1/145,二一年十一月,中南镇江地块可行性研究报告,循壳颖叁屈种山心脑丸碌镜凳警锭冈作企秸咯使踪阻苇煞怎擞磊伟禾兴延2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,2/145,可行性KPI分析,镇 江,滨江板块 丁卯板块,宏观环境,房地产市场,现状及规划,房地产市场,资源价值分析,地块,优劣势分析,价值评估,可行性研究工作模型,吻青往产掇巢规估识镊犊沂弃窗圾旱了又釜酷氟廷链竣争县睁旧暖搓阳识2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,3/145,镇江城市宏观环境研究 镇江房地产市场研究 滨江板块综合环境研究 丁卯
2、板块综合环境研究 备选地块价值分析 各地块投资测算 综合结论,汇报提纲,1,2,3,4,5,6,7,矿伍疫醋扬痛丘桌譬沽滇灰乘宝字壹恍芍沦豆写酮栋砚剁稿示炽嵌饲搔欠2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,4/145,镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析,镇江城市宏观环境研究,1,质渊溉狱拯砒詹诀壤臃楷牲励值早辱尚靛归骆曳厢习吻议薪读茵嚣始锣渤2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,5/145,南京都市圈,沪宁经济带,上海经济圈,长三角经济圈,地理区位：地处江苏省西南部
3、，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市,镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流长江和中国最长人工运河京杭大运河的交汇处。 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。,1-1 镇江城市发展概况,鹃忌曹曙爷慨禁饭墩江站腔驶战床槐焚剑伊痉贷立帚娘纹掉谨氦罚伍搪袜2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,
4、6/145,生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市,1-1 镇江城市发展概况,镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。 金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。 焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。 北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。 南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。 茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主
5、体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。 宝华山是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。,掖皱莎宽斧饼幼贱惟配财押净扬谱喷硅佃完纲熬说雍敦填佰孝赏锯苛贾管2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,7/145,人口规模：下辖三市、四区，2009年底全市户籍总人口269.9万，市区总人口109.96万,1-1 镇江城市发展概况,镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。 全市总面积3847平方公里。市区面积1081平方公里。2009年年末户
6、籍总人口269.9万人，其中市区总人口109.96万人。 自04-09年以来，镇江市人口增长得到有效控制。全市人口保持“低出生、低死亡、低增长”的发展态势。人口总量及市区人口数量基本保持稳定，其中人口总量维持在270万人以内，市区人口保持100-110万之间，有微涨趋势。,腔瞳琳庚愈体誊卡锤存泅盏掂喀礼簧播少钮动娶婉减五技功列策疽卒动扦2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,8/145,路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市,1-1 镇江城市发展概况,镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，是华
7、东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。 铁路：镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。 公路：沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来。 水运：镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此交汇。水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组
8、合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。 航空：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为80公里和50公里。,驶蔬祖僻雏粗阀苑脏瞳煞子坐埂财资菱福供陀童治课没孺盐捞廊哗盛旁走2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,9/145,城市布局：“一城两翼”城市格局逐步拉开，“山、水、城”特征突显,1-1 镇江城市发展概况,镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。 主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长
9、江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。,东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。按12.5万人、31平方公里建设用地规划。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按7.5万人、15平方公里建设用地规划。,洲滴阴邦沾客谎沸名坷判颤婚彤冷安豆腻峻楞停瞥厨甸影恼哆端钳藩恶来2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,10/145,发展方向：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”
10、字型,1-1 镇江城市发展概况,按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展。 近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。,城市各板块功能设置如下： 主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。 南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。 丁卯新城：城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展大学城和以光电子为主导的
11、高新技术产业园区。 谷阳新城：城市南部地区中心。以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。 南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园。,覆饥资缎漆纫烛勇甥构甘毕处党芯企攘尊拳仙阿疤槽腻猴鲁犬拌额赠贱烁2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,11/145,镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析,镇江城市宏观环境研究,1,典在引拖讽翰林廖魄拯崖和椒碗癸处肩剂挑一滁办禹阶咳况卞狸律卉郭郝2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,12/145,1-2
12、 镇江宏观经济特征,GDP：近年来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平，但居江苏沿江八市下游水平,镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升，2009年实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算，比上年增长13.7% 。近年来GDP的增幅均高于全国平均水平。 在江苏省沿江八市横向比较中，镇江市地区生产总值明显低于苏南其他四市以及苏中地区的南通和扬州两市，仅略高于泰州。,顺裔供芜戚因咎茄园理链必接蛹确悲剔粹蛰浇输灸以笼谚台攀韵逗姐柑簿2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,13/145,1-2 镇江宏观经济特征,人均GDP：持续稳步上涨
13、，09年突破$8000，居江苏沿江八市中游水平,镇江市人均地区生产总值持续增长，2009年人均地区生产总值54732元，折合美元为8168.95美元，涨幅高达23.58%。 与江苏沿江八市相比，镇江市2009年人均GDP处于中等水平，与苏南地区差距明显，高于苏中三市。,蠕碘爵坪血跺演挽歹琉柠然唾胚架巢胜檄厘塞匪菏槐室庞墙按休瘩骤觉殖2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,14/145,1-2 镇江宏观经济特征,社会固定资产投资：总量偏低，但其增幅明显，居江苏沿江八市之首,镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，2009年镇江固定资产投资额高达1010.
14、57亿元，增幅为40.60%，接近前一年的两倍。 与江苏沿江八市相比，镇江市2009年固定资产投资总额仅略高于扬州，与苏南地区差距明显。但其增幅明显，是绝大部分沿江城市的两倍，居于首位。,在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的力度在不断加大。随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间。,作察亿磕煌失贪爸帧佃彪端巩坝向然忙两答束荡痹棋争遗新未洞汹棋邱惹2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p
15、,15/145,1-2 镇江宏观经济特征,社会消费品零售总额：消费需求充分释放，增幅明显，居沿江八市之首，潜力迅猛,镇江市消费市场持续趋旺，近年来社会消费品零售总额持续上涨，2009年全市实现社会消费品零售总额488.5亿元，比上年增长19.10% ，较之去年增幅略有下降。 在江苏沿江八市横向对比中，镇江市消费品零售总额处于下游水平，但其增幅明显，居于首位。,夷禽题陋酱阮污有阀伺补暮苑孟圾交熔吮导腐这罢抢敛胎叛洞沮揖臀跟腥2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,16/145,1-2 镇江宏观经济特征,人均可支配收入：持续增长，有力地支撑起城市居民消
16、费增长,人民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加，2009年市区居民可支配收入达20949元，比上年增长10.4%。 在江苏省沿江八市人均可支配收入比较中，镇江处于中等水平，稍低于苏锡常及南京四市，略高于苏中地区三个城市。,依府珍觉岩侣蝴酥薪戏理雌骇硷奇贮迂烁醇哈僳兽牺觉劝缩蹲唉割芋恳姜2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,17/145,1-2 镇江宏观经济特征,人均消费支出：稳中有升，消费增长空间巨大，处于沿江八市的中游水平,在居民可支配收入逐年增长的带动下，近年来镇江市人均消费支出也呈上涨之势。2009年镇江城镇居民人均消费支付达13031
17、元，增幅达6.7%。 与江苏沿江八市进行横向比较，镇江的人均消费支出处于中游水平。,莆逻菏滦碴抨堤珊躺概拨芯栖被烂前恢澈尼刹瘫雅狈澡焚饵贱毙税齿辣翅2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,18/145,1-2 镇江宏观经济特征,三产结构：第二产业占据主导地位，产业结构不断优化调整，产业结构比例为4.5:58.1:37.3,在三产结构上，镇江处于“二、三、一”阶段，第二产业占据着主导地位且呈现稳定增长态势，第三产业将会有刚大发展空间。 在沿江八市的比较中，镇江现阶段第一产业的比重仍然相对较高。而随着长三角区域发达城市的产业转移，镇江作为承接地，其第二
18、产业的发展较为充足，同时也需注意到现阶段镇江的第三产业正处于发展期，镇江的三产结构调整，尚存在较大空间。,纺弥棵微校唆溉焕毯错港铱闹锹驱弦朝忿土宽爷痘喊桓予债郴谜疟察闻理2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,19/145,镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析,镇江城市宏观环境研究,1,喊惜观敲蛹芝轮猜涣蔑曹领受嫡蛔碧吐豹镜惫墩弘缴代粹纳载乌烃控膜尘2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,20/145,1-3 镇江城市发展机遇,大交通格局：京沪高铁、沪宁城际，缩短长三
19、角城市群距离，利于镇江与长三角城市群的经济互动性,合吉批拽嫉氏哭梅疟霖操飘侨棵惺维鸣棚础腊趟瘁怨恭陌部俏狠毡默芹贵2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,21/145,1-3 镇江城市发展机遇,宁镇扬城市群：三市合作发展，镇江门户作用突出，有望成为南京的“后花园”,随着润扬长江大桥开通，高铁城际等建设，镇江与南京、扬州关系日益紧密。2008年，宁镇扬三市共同签署了同城化合作框架协议，在此基础上，2009年12月宁镇扬区域合作发展战略研究正式开题，着力解决三市区域合作发展的战略地位、制度突破和机制创新 。 宁镇扬城市群将建设成为富有特色的生态型和文化
20、型城市联合体。 镇江在宁镇扬城市群中，重点在于经济圈的门户作用，是经济圈连接“苏锡常”、上海的纽带，其经济发展能带动整个经济圈的协同发展。,略笆摧匆魏淤民噶肪艳旧毗唆峪募迁阜改闺阵庇瓶绒定职展县膜埃味尾巴2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,22/145,1-3 镇江城市发展机遇,城市大拆迁：截止2010年9月完成拆迁256.2万，大规模拆迁直接刺激刚需旺盛,随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设以及镇江城市化进程步伐的加快，镇江迎来大规模的拆迁量。这也直接带动了镇江房地产市场的巨大刚性需求，也加快了镇江房地产市场的快速发展。 2009年，镇江市
21、拆迁面积达381万平方米，2008年拆迁面积178万平方米。政府预计，自2010年起未来三年，镇江市所涉及的总拆迁面积将达到800万平方米。2010年前三季度拆迁计划达到395万平方米，截止2010年9月完成拆迁256.2万平方米。,隧婪绅雌钧蕊页郡挽卓究悔筒敬便雕莫呻棍莲灿禹诌讽射涅膏绰碾乃悯巨2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,23/145,镇江城市发展概况 镇江宏观经济特征 镇江城市发展机遇 镇江城市竞争力分析,镇江城市宏观环境研究,1,谚艰刨响倔活镣骚坝凭副娠谆凰俐券斗壮救氦遭抢考预渡满渐吝次细祭棵2010中南镇江地块可行性研究报告14
22、5p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,24/145,城市资源,发展机遇,镇江的地理位置赋予其独特的区位优势，优越的历史、自然、交通、旅游等资源，赋予了城市巨大的发展潜力和空间，是沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈与上海经济圈辐射影响。,作为长三角的核心城市之一，镇江的发展机遇一是依赖于宁镇扬城市群一体化的空间打造；二是京沪高铁、沪宁城际铁路等大交通环境的优化，三是 “南山北水”、“一城两翼”的自身城市建设。,宏观经济,镇江市宏观经济处于沿江八市的中下游水平，是沪宁经济带上的发展“洼地”，但近年来各项经济指标增幅明显，具备一定的发展空间与潜力。,城市格局,一城两翼的T字型城市规
23、划，拉开镇江城市框架，突破了单一的一字型沿江发展城市形态的限制，为城市发展寻找到了新的发展空间，明确了城市发展重点和方向。,1-4 镇江城市 竞争力分析,通过对镇江城市发展资源背景、城市格局、宏观经济、发展机遇等多维度分析，可以发现，镇江依托独特的区位优势，具备相对丰富的城市发展资源。而经济发展相对滞后，仍是沪宁经济发展带上的洼地，但增幅明显，具备一定的发展空间和潜力。与此同时，城市发展机遇方面除了最为有利的大交通环境之外，题材并不充分，缺乏发展想象空间。,涵什纳特貉啃蔷玲痉积培鞋暇瞅散特嫉彻涉佩舔隧戍察暴莹比炎家坎今崭2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报
24、告145p,25/145,从六个方面分析， 镇江在宏观环境 层面可判断为 谨慎乐观,徐纺共避讨亨座吗杭言弟鹏啃斋铰狂陨梆歪起狈客弹强灿榨扒窗壕揍葫宦2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,26/145,镇江房地产市场综述 镇江商业、写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究,2,镇江房地产市场研究,肚沃鬃粗听悯骇头再膘懒研拣鞘孙谦眨兼竣剿撩迹源猿畦修游疹聘涵边郁2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,27/145,2004-2008年，镇江市房地产投资额逐年攀升，至08年，全市房地产投资额已达9
25、7.03亿元，达到一个高峰。从增幅来看，2005年镇江全市房地产投资上升明显，此后增幅从2007年开始逐渐递减。 2009年，全市投资额出现了小幅下降，09年受08年金融危机的影响，在初期出现了负增长，随着下半年的销售回升，投资速度加快，但整体还是出现了小幅收窄。 2010年截止9月，镇江房地产投资总量呈下降趋势 。,2-1 镇江房地产市场综述,房地产投资：持续稳步增长，08年达到最高值97.03亿元，随后呈现小幅回落趋势,颗值牺仰贺睛表全漳银冰柑次翻蔚篱蒙裳衡林增拷大湘僧皋嚣宜断椿袖丹2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,28/145,随着镇江
26、房地产市场快速发展，商品房施工面积逐年扩大，在0506年出现了大幅度增长，高峰出现在2006年，达到1100万，2007年回落后增速放缓。 随着施工面积的不断增加，全市商品房竣工面积同时不断增加，除07年小幅回落外，总体保持稳步上涨的趋势。 2010年截止9月来看，施工面积保持正常的发展速度，但竣工面积下降明显，未及2009年的一半。,施竣工面积：06年创高峰后回落，近年稳步增长，2010年前三季度施工978.93万，增速平稳；竣工125.47万，小幅回落,2-1 镇江房地产市场综述,坟瀑珐曳战爆坯蕉耸蜜拌籽潜借漂纬温匆汲普畸滔枣愿鄂悄寡叭娶阿桐赎2010中南镇江地块可行性研究报告145p20
27、10中南镇江地块可行性研究报告145p,29/145,20042007年，城市建设快速发展，每年全市的销售面积基本保持了20%以上的增长，到2008年，受经济形势及房地产低迷的市场大环境影响，销量出现了大幅下降，甚至不及06年水平。 2009年，全市销量突飞猛进，达到峰值，商品房销售面积达457.27万，其中住宅销售面积为414万，销量比08年翻了一番多。一方面城市改造、拆迁进程的加快，推动了房地产市场的发展，另一方面整体市场的快速回暖，持续了大半年的销售热潮，使得全年的销售面积迅猛增长。 2010年年初房地产市场保持了高速增长，到4月新政之后，销售持续回落，8-9月才开始有回暖迹象，因此截止
28、10月，销售面积比09年有较大幅度的下降。,逐年销量：全市销量受市场大势影响，09年达到峰值，商品房销量达457.27万，住宅销量达414万,2-1 镇江房地产市场综述,骑境享韵喻渐蔽娠憨揉泼指姐曰酚谐鉴炸夸吕知慕伏经坎洼谬覆耀药暂祭2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,30/145,20042006年，虽每年的成交价格都呈现上涨趋势，但增幅却是逐年下降，05年到06年期间，国家进行了宏观调控，价格增长速度有所放缓。 2007年之后，市场进入了快速发展期，2008年，虽受金融危机的影响，全市商品房销售出现拐点，但销售均价持续增长，2010年截止1
29、0月，住宅年销售均价达4955元/。 受国家调控影响，镇江房价增幅在2006年和2010年有所下降，其余年份基本保持在10%以上的增速，发展较快。,逐年售价：成交价格逐年递增，但增速趋缓，当前商品住宅成交均价达4955元/,2-1 镇江房地产市场综述,串同耪略苫烫疫裁介誉媳炭惕负颐揽习袱垢穷坛按虹即蚕苇涂砒寥狸静撕2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,31/145,成交面积：受居住习惯影响，成交面积段主要集中于100-140三房及80-100舒适型两房,2-1 镇江房地产市场综述,从成交套数上来看，80-100户型的成交量达到6342套，占到了总
30、成交的31.5%，其次为两大改善型户型的面积段100-120、120-140，两者成交比例相当，达到4672套，4615套，分别占比23.2%、22.9%。 成交面积上，120-140的成交量最高，达到59万多，占到总成交的25.1%，其次为80-100，占到了24.2%。,遗蒜垄旦法贺缎阐窿嘎然翘群褥鸯掠逆紧弛停具诌柄西舅矫掷手写巢览鼓2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,32/145,板块行情：润州区成交量价居首位，京口区成交量价居中游，丁卯成交量虽少，但价格仍居中游,润州区因为万达、万科等几大项目的支撑，在1-10月的销售中，超过丹徒排在全
31、市第一，销量达到37万多，占据主城的三分之一多；丁卯区在售项目较少，整体销售量只有10万多，该区域目前在售的主要项目为永隆城市广场。 润州区成交均价达到7088元/，远远高于其他各区，比第二高值京口区高出19.5%，丁卯区虽成交量较少，但成交均价还是达到了5463元/，该区随着房地产市场的逐渐成熟，销售价格也在一路走高。,2-1 镇江房地产市场综述,孺橙栋宇共佐谨肋尼僚陋瓢抽瞅耪龋雷步伊纬蒲搓藉刽先虽玉匝辐脚尝会2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,33/145,新政影响：5月成交量价齐跌，价格6月达最低，销量7月触底，随后量价齐升，9月销售均价
32、达新高5426元/,2010年，镇江整体市场的销售随政策影响而变化，4.15新政之后，销量持续下降，直至8月开始回暖，到10月，销量达到今年最高值41.4万。9月底政策再次收紧，市场对于新政的消化还需一定时日，因此，10月的销售数据尚未体现。 2010年的销售价格也出现了一定的起伏，6月出现了今年的最低值，但到7月则快速上升，到9月达到了最高值5426元/，10月略有下降，降幅为2.4%。,2-1 镇江房地产市场综述,汽溺耀携辗漾祖新糯倡吁抵视爹懊丛干改赶班妊限丙钠袋殷毡羞漾晨最嫡2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,34/145,镇江房地产市场
33、综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究,2,镇江房地产市场研究,春驼剖丹菲拿赐赔板绚梅去仍殴棱随径盆果堰扬艘松坡琅几豹搀梳闸贼晌2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,35/145,商业分布：现有商业项目多集中于市中心，在售项目较少，丁卯专业市场型商业项目较为集中,镇江市中山路是城市商业走廊，很多地标性商业、银行、酒店等建筑都分布在中山路两侧，同时以中山路为轴线，连接了多条南北向商业街，分成多个商业中心：以大市口为核心，分别有大润发、解放路、大西路等多个商业区。 长期以来，镇江市以大市口为中心的商业中心占主导
34、地位，近年来，“大润发” 周边的商业氛围逐渐形成，而大西路是镇江老的传统商业街，随着市中心的转移，此片区的商业氛围较之以前明显冷清。 与主城商业中心相互补充与协调的还有九里街、牌湾和丁卯等商业次中心，目前还处于发展初期。 目前，丁卯集中了镇江食品城、义乌商品城等几大专业市场，而市区典型商业项目为万达广场。,2-2 镇江商业市场概况,惕最贞娄颖高农静妆癣克毯掇痴邦矽反绪玲儡辗津优街肩变臂彻蹭袒缩报2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,36/145,大市口商圈：以大市口为核心，周边分布有大润发、解放路、大西路等商业区,大市口商圈：以“镇江商业城”和四
35、星级“镇江国际酒店”、八佰伴、太和广场为代表，消费者认可度非常高。以区域内的“镇江商业城”为代表的商业消费量将近镇江整体商业消费的1/3。正在建设的苏宁广场，也将成为镇江新的地标，届时将提升镇江商业的综合实力。 大润发：以大型超市带动消费，人气较高，已形成了餐饮、百货、家电等为一体的商业模式，商业氛围浓厚，但服装类经营效果较差。 解放路：紧邻大市口，受其辐射，有良好的商业氛围，商铺价格、租金接近大市口。 大西路：属于老城区，无大型商业中心，缺乏支撑已逐渐失去活力。,大市口,大润发,解放路,大西路,解放路,苏宁广场,大润发,2-2 镇江商业市场概况,篮吕核徒蔚朝仇筷家构膝幼凑忆篆眨负论浴简板疹霹
36、洞谨织赎幻觉搞洽架2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,37/145,九里街商圈：以红豆广场为依托，商业氛围正在逐步成形，未来将服务于滨江高档居住区,九里街商圈：处于郊区结合部，早期只有零散的沿街门面等，没有较为成熟的商业配套。 随着香江花城的进入，开发商出于项目配套考虑，加之政府规划，建立了红豆购物广场，成为区域内的大型商业综合体，有大型超市、影城、电器专卖店、餐饮等业态，带动了区域内商业氛围的形成。 未来随着房地产业的进一步发展，区域商圈也将日益成熟。,2-2 镇江商业市场概况,害诊跨揖鼓骇厂北哭喀鹅救砖海腺箕谰莆拙沿厕栈牡航谣鉴筛峦艘鸭娘袍
37、2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,38/145,丁卯商圈：商业供应分为两大类，一类是以沃尔玛为中心的商业配套，一类是集中式的大型专业市场,丁卯商圈：丁卯商业次中心的形成是城市建设、房地产开发的结果。四通八达的交通网络，新兴楼盘的开发建设，让丁卯片区人口快速增加，从而促使了商业发展。丁卯商圈主要以沃尔玛为中心，围绕沃尔玛进驻了KFC等知名商业。 在沃尔玛主力店的带动下周边的商业正在快速成长中。另外政府规划五大专业市场、纬五路商业街、科技园及园区商贸等综合商业形态将会促进此区域形成城市商业副中心。 目前区域内有镇江食品城、亿都家居、亚太广场、义乌
38、商品城等几大商业项目，进一步促进了丁卯商圈的形成。,2-2 镇江商业市场概况,垂赎恼阀殃紫舀蚤喧舵焕桨药贤糜撤唇饭莆辖曳瘩葫琴权略孰借韵丈毋羌2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,39/145,2-2 镇江商业市场概况,销售量价：商业发展迅速，09年受丁卯专业市场热销影响，年成交面积激增至66.6万，均价降至5988元/,2006年之前，镇江商业项目几乎空白，随后发展迅速，07年销售面积就比06年翻一番，到2009年更是达到创纪录的66万多，短短4年内，成交量上涨了9倍多，主要由于丁卯、句容、丹阳等地快速成长，09年丁卯地区的亚太、义乌、亿都等专
39、业市场的销售，加之08年的存量，促进了销量的快速增长，2010年截止10月的销量下降明显，但相比09年之前，涨幅较大。 早期商业集中于市中心，因此价格较高，但随着丁卯等新兴片区商业的兴起，且销量占据重要比例，拉低了整体的均价。2010年，万达广场的上市，使得价格出现回升，但仍不及06年水平，总体而言，镇江商业销售的地段差异较大，价格悬殊。,绥雷暂咐厄谣瓜增貌亚灿强秩溅坡虐薯缎泞她噎侩栈湃牵罩冶汞法任话享2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,40/145,典型商业项目情况列表,2-2 镇江商业市场概况,姐壳狡就抿砒蛾酷喻乱聋嘉恰教来蒜街露蝇吵仕楚冉
40、捌锁饶谈棵栗芽蝉不2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,41/145,商业发展速度偏快，呈现过剩现象 按照国际惯例，一个城市正常商业地产容量为人均0.5-1。按镇江城市人口102.8万计算，镇江商业地产总面积应控制在50万至100万为宜。而镇江商业地产开发仅2006年以后总量就已经超过百万平方米，人均商业面积已超过1，这已经大大超过经济发达城市的商业发展水平，由此可见镇江商业发展速度偏快。同时，商业用房空置现象严重，呈现过剩态势。 商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，
41、必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。而丁卯新区崛起为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足。各种社区商业的开发也为城市提供了商业支撑。 目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港及食品商城项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段。,市场特征：商业发展迅速，过剩现象明显，商业结构不断优化,2-2 镇江商业市场概况,佛秦集祥压尹泳壹傍挝冉砖藩瑶昏电快虚倘骋碉剖壳茅庇疆底属蚁康届娄2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145
42、p,42/145,各区域项目价格自成体系 镇江市各个区域商业项目价格自成体系，每个区域都有价格领导者。市中心以万达广场为代表，均价达到38000元/，单价在2-5万每平米；而较早之前的“第一楼街”也达到了30000元/的均价； 丁卯新区目前以专业化市场为主，如镇江食品商城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，位置较好的商铺售价基本上在1000015000元/； 在租金方面，目前位于主城区地段较好的商铺，如大润发超市内商铺，一楼租金在7-8元/天，二楼租金约3-4元/天，而地段稍次，相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，位置较好的约1-2元/天，稍差的则在0.5-1元/天。 小面积商铺受市场青
43、睐 镇江市商业项目普遍采用小铺分割出售模式进行销售，丁卯新区专业化市场的面积集中在2050，总价区间较低，对投资者的资金要求不高，销售情况良好，同样，主城区虽然商铺价格较高，但小面积商铺去化情况较好。,市场特征：市中心商业销售均价35000-40000元/左右，其他区域价格较低，以20-50小面积商铺最为畅销,2-2 镇江商业市场概况,惮迁末曝逊介驮剃孺砧笼软调远膀咐鞠脊哑曲宙霍辊到馅秦唁犬瞄肇读讫2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,43/145,镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况 镇江土地市场研究 镇江后市供销研究,2,
44、镇江房地产市场研究,薄栏顾值丁镶随贫馅燎黑幂颖违隆羡毒讯敏忱逝琉征妈镐姓影躺蔫喀琐委2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,44/145,2-3 镇江写字楼市场概况,销售量价：写字楼发展速度缓慢，成交均价最高达4715元/，成交面积2007年最高，达41965,写字楼市场从2006年开始起步，但发展速度缓慢，07年增长迅速，主要由于第一楼街等项目的销售，成交量增加了1.5倍多，并且是近几年的最高值，随后的几年都未有超出，09年成交量与之相当，略有下降。 在成交价格上，除08年下降了0.2%外，基本保持了上升的趋势，5年内增长了一倍多。,赴琶恿汪奴腕
45、遁铁挞焰返汀惹啼蘑淑杉设咯荫主标里后比竭并症烈瓮桑狙2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,45/145,写字楼分布：商务区主要集中于大市口，写字楼分布密集，其他区域较为零散,2-3 镇江写字楼市场概况,大市口商务区：镇江市传统商业办公区，以镇江商业城、紫金大厦、镇江国际饭店等为中心，周边配套齐全，是城市多年发展的重点地块。 以大市口为中心，周边分布有大润发、解放路等办公集中区，运河路与中山路交接处的大润发办公圈，在超市的带动下，有成熟的商业配套。 解放路与大市口交接，解放南路旁分布大量政府事业单位和办公楼，商业档次较高，办公环境优良。 其他商务区
46、：包括火车站商务区，镇江新区商务区，润州中心商务区和丹徒中心商务区等，由于较为零散，不及上述三个商务圈成熟，配套也相对略差，办公楼售价和租金均相对偏低。,漫后苞欺叠魏氟情碉霜数粟节津计根蒲既桥药唁摩贯盐铡届胶淹惠牌摄肩2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,46/145,典型个案基本概况,2-3 镇江写字楼市场概况,项踢砂疯肿国萝据巷站踩腔署跌姨庐篱蝗织诣兄谚棒稗货入锡寺甘祖惫匝2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,47/145,镇江写字楼市场尚未形成，写字楼供应量有限 受到传统办公习惯及城市产业结构
47、的影响，除了早期集中于市中心的写字楼以外，目前镇江市场上纯写字楼项目开发量较小。同时，由于目前镇江办公用房仍集中在传统的商务产权房中，规模较大的单位大多拥有自己的办公楼，这在一定程度上限制了市场的发展。因此，镇江写字楼市场的形成尚有待引导以及观念转变。 早期写字楼主要集中于老城中心，专业性办公用房则多位于新区 在镇江各个区域中，早期写字楼主要集中于市中心。同时由于需求主体的特殊性，镇江市中心的写字楼多具有商住兼容性的特征，拥有较好的投资潜力，这也就使得“宜商宜居”的中间态办公楼产品比纯写字楼有更广泛的客户来源。相对而言，受到镇江城市规划及产业发展的影响，新区新增了专业市场的办公用房，如丁卯新区
48、的亚太电器城、亿都家居建材城等项目内的商务办公用房，大多为相关市场的配套设施。,市场特征：写字楼发展受制于城市经济、产业结构、办公习惯等影响，尚未形成良好的市场环境,2-3 镇江写字楼市场概况,椽赔绝受装南秋宏淹生燕旧橱赣锭陶示慎揪悸过匈帽闻返罩鳃仕瞳巧彤脉2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,48/145,目前市场上尚无纯写字楼在售项目，多为大型商业体与商务办公楼的融合 目前，位于镇江主城中心的大型商业体项目中，多含有商务办公楼，如第一楼街中的东邦国际、大市口的紫金大厦、九州广场等，均与大型商业体相结合。而在丁卯地区的办公用房则是直接与专业市场
49、相结合。 以中低档写字楼为主，高档写字楼较少 目前，镇江的写字楼大多是中低档写字楼。从近年开始，镇江市中心开始出现高档写字楼，如正在建的华地国际和已投入使用的东邦国际商务楼等。东邦国际2007年销售价格10000元/左右，目前约12000元/，而目前主城区内可用于办公的产权房价格集中在10000元/左右。 在租金方面，主城中心的写字楼价格较高，根据写字楼的形象，价格差距也较大，如东邦国际的租金40元/月，而相对较陈旧的明珠大厦租金则较低，约20元/月。新区的专业性办公产权用房大多为企业自用购置，很少对外出租。,市场特征：写字楼综合品质较低，高档纯写较少，未来发展空间有限,2-3 镇江写字楼市场概况,蛮押防烈痘婉谊征俄靳疮浙沙贩舔醛聂涤较佛先览轨曲夺击弦辖艾取挡薪2010中南镇江地块可行性研究报告145p2010中南镇江地块可行性研究报告145p,49/145,2,镇江房地产市场研究,镇江房地产市场综述 镇江商业市场概况 镇江写字楼市场概况 镇江土地市场