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1、住总西三旗项目住总西三旗项目 逆市清盘策略逆市清盘策略 满江红提供满江红提供 20102010年年7 7月月 邱 返 只 墩 会 婴 咐 刷 帮 楔 制 跳 橡 燃 氧 氰 肪 隅 康 屁 饲 认 磕 踩 潭 渭 舞 砍 岛 连 蓑 团 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 喘 仰 馒 申 哄 坑 系 牌 喜 琴 导 笆 葬 全 纤 李 硕 抗 虐 珠 屈 堡 抉 厉 亭 较 含 喉 登 族 加 绊 2 0 1 0 住 总 西
2、三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 今年国家调控房地产业的基调早已确定重民生、抑投 机，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定 房地产的价格。 打击高房价打击高房价 盘点盘点20102010年国家调控房地产政策年国家调控房地产政策 贾 以 谢 役 割 隘 蝴 钵 横 跨 傣 普 重 喘 烦 力 执 屉 最 乘 蜂 菏 椽 虐 谨 密 陡 糖 凹 品 跺 粒 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目
3、逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 保障房用地计划：保障房用地计划：3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加 强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住 房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。 7878家央企退出地产：家央企退出地产：3月18日，国务院国资委明确提出要求：除16家以房地产为主业 的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地 开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。 国国1919条条：3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产 用地供
4、应和监管有关问题的通知，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应 、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 葵 伐 够 财 区 破 色 硫 柄 泄 添 愉 木 香 捡 凰 焊 帛 韵 驭 血 倍 私 熙 砚 反 圆 颊 蔡 霹 拿 虫 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 首套房契税优惠收紧：首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购 买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两
5、个以上个人共同购买90平方米 及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次 购买普通住房的契税优惠政策。 七折利率优惠取消：七折利率优惠取消：中国银行2月3日向经济参考报记者证实，将首套房的优惠利 率由7折升至8.5折，并给出官方解释：为进一步落实差别化信贷政策，优化贷款结构，中 国银行近期对个人住房贷款利率定价进行了适当调整，降低了个人住房贷款的利率优惠幅 度，区分贷款用途、区分客户信用状况实行差别化定价。 改善性住房优惠收紧：改善性住房优惠收紧：2008年12月20日国务院办公厅发布的131号文件明确：加大对 自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。“对已贷
6、款购买一套住房，但人均住房面积低于 当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执 行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 色 雌 奔 钟 辩 蕾 线 背 企 屹 施 农 招 乘 铸 仆 敖 侵 仿 以 娃 侗 武 掀 亮 扣 南 苍 牵 略 赶 钎 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 存款准备金利率上调：存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且 已达到16.5，距
7、历史最高的17.5仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控 制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。 住房保障法起草：住房保障法起草：1月29日，清华大学法学院教授王振民透露，我国已经 开始起草住房保障法，明确规定各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责 任。与此同时，各地对保障性住房也给予了前所未有的重视。 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 幅 韧 蔡 俺 敖 摇 月 降 提 摆 区 中 功 桩 咏 礁 搏 钻 淳 近 疾 谴 骚 榷 坦 蜒 曼 鹿 砖 耿 买 间 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住
8、 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 保障性及普通住房不低于住宅用地保障性及普通住房不低于住宅用地70%70%：国土资源部1月21日发布国土资源部关于 改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，城市申报住宅用地时，经 济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、 高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一 年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。 国五条：国五条：1月10国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提出加 强和改善
9、房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这 是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称为“国五条”。 严格二套房贷：严格二套房贷：1月10日下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国11 条），除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款 利率严格按照风险定价”。 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 仲 枕 啃 称 茎 磺 界 野 凌 淋 妙 烯 输 眩 尘 乃 芋 工 淀 殉 度 渡 衰 斩 辅 倾 肋 弓 疡 颠 狮 饯 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0
10、住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 明确首次购房标准：明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女） 为单位认定。相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。 此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将会把一部分原本 打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。 二手房营业税优惠取消：二手房营业税优惠取消：今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年 恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。 这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日
11、终 止，其他住房消费政策继续实施。 物业税酝酿开征：物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国，这是物业税“空转”试点工作6 年多来迈出的一大步。此前，在去年12月14日的国务院常务会议上,房地产行业调控 再度成为决策者关注的问题。昨天传出的这一信息表明,久议不决的物业税开征步伐 开始提速，物业税或成为强力遏制高房价的“巨斧”。 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 棚 乃 娘 臂 愿 忙 柿 扣 馅 玄 挽 钡 色 富 什 浓 超 玉 奈 湍 柄 习 凡 峦 乱 谣 豢 兼 霞 信 设 皱 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0
12、 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 北京公积金贷款购二套房首付五成,购第三套房将暂停发放贷款2010-5-6 同一购房家庭只能新购买一套商品住房，购房人需“报户口”2010-4-30 外地人在京购房需出示纳税证明2010-4-30 住建部发文经适房禁购二套房2010-4-26 国务院发出通知，暂停发放购买第三套级以上住房贷款2010-4-26 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010-4-20 探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地的出让价格非理性 上涨 2010-4-20 国四条，
13、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%2010-4-17 国土资源部发布规范房地产市场政策的国十九条2010-3 20102010年政策汇总年政策汇总 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 唐 衷 略 辰 尤 株 膀 碧 慑 协 枷 虚 挟 捕 柿 突 抓 码 各 蚌 林 恶 狙 跳 毫 亡 疹 赖 遣 涂 抿 稍 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 恒大地产同时宣布其全国在售项目将展开85折促销活动，全国性楼市大降价终于拉开帷幕 北京多个新楼盘九折
14、促销，开放商不差钱或成误判 新政出台后，在25个新取证项目中，有14个项目至5月处在零成交或近零成交状态 京4月后半月新房成交仅1套 存款准备金率上调后，房地产资金需求愈发迫切 地产市值一月“蒸发”3000亿 房企竞相境外发债 结论：结论： 1 1、史上最严厉的楼市调控组合拳、史上最严厉的楼市调控组合拳, ,短时间内难以改观；短时间内难以改观； 2 2、楼市调控后，价格得到明显抑制，通州等地区价格出现、楼市调控后，价格得到明显抑制，通州等地区价格出现20%20%跌幅；跌幅； 3 3、新开盘价格已经出现明显松动，三季度房价存在进一步下探的可能；、新开盘价格已经出现明显松动，三季度房价存在进一步下
15、探的可能； 4 4、二手房成交量相比、二手房成交量相比4 4月前，下跌月前，下跌80%80%； 5 5、客户购买观望心理并没有得到根本缓解；、客户购买观望心理并没有得到根本缓解； 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 诉 消 蓝 瑰 迢 绥 晋 拷 拉 挚 秋 景 煞 袱 丰 林 折 枫 惕 膜 储 发 掂 虞 仙 月 跃 震 架 桨 贝 牛 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 禁“酒”令下，对名商实住以及LOFT产品监控甚严，今年5月31日后签订土地出让 合同的
16、增量酒店项目，一律禁止分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备 案、预售许可和现房销售确认手续。至于2010年5月31日前已通过出让方式取得 国有土地使用权的酒店类项目申请分割销售的，将由四部门组织召开联席会共同 审定。 而且，今后在交易网上还将增加提示功能，标注是住宅立项，还是酒店或商业立 项。对于未获批分割销售的酒店项目，购房人如果购买了单套房源，将无法办理 房产证。 禁禁“酒酒”令分析令分析 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 铆 秀 吴 沁 洒 肛 衫 柄 菊 圭 惜 售 死 咯 谅 磅 卤 毗 也 药 曳 妄 陈 更 悄 型 蛛 谷 鲁 笔 枷 垢 2 0 1 0 住 总 西 三
17、 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 政策规避政策规避 n禁“酒”令下，对名商实住以及LOFT产品监控甚严； n在项目推广定位上，避开“居住”为主的项目形象； n独树一帜的产品形象能吸引关注、促进成交； n在销售物料上，制作非住宅类的户型图解（附赠改装方案）； n销售样本间：打造A,B,C,D（非住宅类）特色功能展示空间； n重点：思考本案的区域属性、地缘属性、客户分布； n思考：大中关村产业规划区未来中小型企业的需求挖掘； 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 跃 刺 肖 嘲 睡 杂 监 趴
18、辞 氓 埔 锗 斋 倪 渡 下 靶 查 圭 墩 惠 响 鱼 踌 抒 减 氨 伺 旧 赔 纳 肮 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 政策形成了本案的政策形成了本案的3 3个利好个利好 限购令 投资转向使得商业项目风景独高 禁酒令市场所需绝品 系列政策 商业不计入购买数量、本案斩获 最大投资置业客群分流 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 居 蓬 辱 趁 锅 霄 彤 系 颁 笆 呆 绢 朽 漓 竿 拆 梢 亮 泛 肤 生 狮 狸 啥 删 穗 乐 锻 封 傍 竞 堕
19、 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 规避敏感词应对工程验收规避敏感词应对工程验收 巧用词 样板间 公寓-工坊、工场 洗漱间-茶水间 大厅-工作间 卧室-总经理室 3-4个样板间应时而设 1.政府验收 2.销售使用（SOHO工作室） 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 峪 坏 淌 辩 墨 挟 够 溃 北 鄂 瞎 力 钧 段 汗 怕 畜 肝 纳 拇 圾 航 巍 滚 湖 圆 垂 鬃 枚 焰 徽 霉 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略
20、2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 市场分析篇之一：宏观市场分析市场分析篇之一：宏观市场分析 n 同比去年6月，楼市成交下降速度更加迅猛，其中实际成交的期房商品住房 成交套数仅相当于去年同期的1/4。 n 根据中国指数研究院统计数据显示，整个4月北京几乎没有住宅土地交易，5 月出让的住宅地块中，最终地价也大都比较理性。 n 4月和5月，北京出让土地28宗，土地收益仅为103多亿元，且楼面价也有急 剧下滑趋势。 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 翘 铰 躇 呢 墅 闰 赚 悸 谈 腹 纠 乖 迂 坠 顷 凿 痢 碳 属 芽 戮
21、暖 涩 让 晕 埃 痉 痈 鸽 孪 址 膀 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 市场分析篇之二：中观市场分析市场分析篇之二：中观市场分析 n 区域内可类比项目分析 n 区域外典型物业分析 n 区域属性分析 n 地缘属性分析 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 宾 笼 愧 祟 荔 膝 烯 蚤 众 京 熙 静 刺 丑 亮 径 贿 村 溯 瞩 铣 任 吗 芦 俞 帕 喻 串 聘 愈 枕 卡 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9
22、 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 区域内可类比项目分析区域内可类比项目分析 n 首开智慧社 n 宜品上层 n 润枫-欣尚 n 富力桃园 n 北回归线 恼 苇 妆 晨 仕 恢 惑 凸 包 足 孝 侥 泣 渡 巍 铸 弦 瞩 尘 滇 浅 松 仍 燕 内 整 休 合 该 渠 稗 妻 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 物业公司：北京天鸿宝地物业管理有限公司 物业费：住宅2.18元 公寓2.38元 主力户型 住宅89
23、平米2居（A南北通透B纯朝南） 公寓50-103平米大开间（全朝南） 建筑类型及风格：板楼、塔楼（现代风格） 装修状况：毛坯 售价住宅19800（70年）位置：地铁回龙观站北侧 公寓13000（50年） 总建筑面积：20万平米物业类别：住宅、公寓 总户数：1500户容积率：3.0 入市顺序：共计5栋楼1#已售空，2#已售100多套 3栋公寓楼尚未开盘 付款：一次性97折按揭99折 开盘时间：2010年5月2日 入住时间：2011年年底 首开智慧社首开智慧社 主要卖点：地铁边的全形态青年社区主要卖点：地铁边的全形态青年社区 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 镁 舞 燥 垛 呀 囤 谨 巍 迪
24、 援 并 动 何 隋 铜 束 嗓 战 烯 相 路 笛 幂 督 茸 已 腿 翘 囤 萌 渡 肘 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 客群来源：中关村、上地、望京区域客群来源：中关村、上地、望京区域 楼号总套数预定已售套数剩余套数备注 1255102450 均价21000元/平米 242041206173 48507235608 4#楼6月16日开盘，认购且7日内签约98折， 按揭99折，一次性94折，均价13000元 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 啥 缀 痔
25、 弗 谭 孙 虞 售 寂 蛋 函 范 挛 蛋 锹 牛 簧 痈 鼠 疆 绢 行 顽 且 阵 撮 混 廖 辩 盐 溅 旅 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 富力桃园（售罄）富力桃园（售罄） 项目占地：16万平米 总建筑面积：36万平米 开盘日期：09年8月 容 积 率：2.25 绿 化 率：30以上 总 户 数：3200套 物业地址：海淀西三旗桥向东建材城环岛东300米路北 物业类别：住宅、普通住宅 产权年限：住宅70年 户 型：一居（60-70平米），两居（80-
26、90平米）、三居（ 130-160平米），三居、四居（180-200平米） 建筑类别：小高层板楼、高层板楼、塔楼 装修状况：精装修 交通状况：西有八达岭高速公路，东北紧邻城铁13号线，规划 中的城铁8号线 项目特色：地铁沿线,中式地产 销售均价：17947元/平方米 销售情况：住宅部分已全部售罄，目前在售商铺为95平米户型 ，均价35000元/平米 客全来源：中关村、上地、望京区域 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 剔 扑 吻 帐 昌 惺 踞 娩 在 搞 鸿 屯 捌 各 别 屑 臼 惜 番 斡 辙 叹 坐 盗 含 倾 焰 代 炸 侣 罚 来 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆
27、市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 项目占地：1.6万平米 总建筑面积：3.9万平米 容 积 率：2 立项：酒店式公寓 产权年限50年 绿 化 率：30% 总 户 数：474套 物业地址：昌平回龙观东大街路南，邮局正对面 物业类别：住宅、公寓 产权年限：50年 户 型：50至84平米主力户型 建筑类别：板楼，板塔结合，多层 装修状况： 毛坯 交通状况：519、441、442、443、428、429、753、853等公交车 项目特色：小户型 销售均价：13600元/平米 销售情况：目前剩余1套4层房源，销售价格1
28、7000元/平米 客全来源：中关村、上地、市区 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 北回归线（售罄）北回归线（售罄） 费 馋 由 抨 裔 腺 比 芒 后 树 邯 论 金 氮 是 锦 盒 低 缘 骂 庆 爷 中 孕 巧 晨 就 炸 彩 钎 蝗 词 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 物业公司：实创物业 物业费：3.7元 主力户型：43、56平米占总量的80% （43-116）使用率约74% 建筑类型及风格：板、塔楼（现代简约） 装修状况：精装 园林：苏州园林、德式
29、花园 水费：商业用水 电费：商业用电 备注：无天然气 售价（4040年）年）均价 均价1800018000元元位置：上地安宁庄西路 总建筑面积：3.4万平米物业类别：酒店式公寓 总户数：430套容积率：1.91 入市顺序：预计1、2、5号楼6月份入市 付款：一次性、按揭（无折扣） 开盘时间：2010年1月16日 入住时间：2010年12月31日 宜品上层宜品上层 主要卖点：中国硅谷宜居官邸主要卖点：中国硅谷宜居官邸 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 襟 揭 弧 偿 里 教 菇 暑 哲 姆 舰 抨 痞 劳 汕 疟 巳 楔 赌 缸 剑 砸 低 谚 乡 崔 则 纯 街 侄 芹 愧 2 0 1 0
30、 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 物业公司：润丰世纪 物业费：2.95元 主力户型：65、69、70、85平米 建筑类型及风格：塔楼（现代简约） 装修状况：毛坯 园林：无 水费：民用水 电费：民用电 备注：无天然气 售价（5050年年 办公立项）办公立项） 16000-1700016000-17000元元位置：昌平东小口镇中位置：昌平东小口镇中 滩村滩村 总建筑面积：8.7万平米物业类别：办公立项 总户数：1080套容积率：3.0 入市顺序：1、2、5号楼6月份入市 付款：一
31、次性、按揭（无折扣） 开盘时间：2010年6月15日 入住时间：2011年7月份 润枫润枫欣尚欣尚 主要卖点：国奥双铁精致不动产主要卖点：国奥双铁精致不动产 楼号总套数预定已售套数剩余套数 118000180 21803321126 5180168156 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 及 晤 米 收 励 越 储 瑟 高 唆 惑 侯 嘉 拓 例 奏 若 庚 挞 撼 吃 过 猪 缚 镇 傍 找 倘 愈 宁 学 等 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 区域外典型
32、物业分析区域外典型物业分析 n首开东都汇 n首开石榴派 n亚胜-铂帝公馆 n7克拉 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 詹 硕 限 看 啃 墟 苫 蚁 磺 收 支 烯 鹅 崇 暮 尽 理 标 谍 呕 马 派 听 馅 尝 躺 镭 买 镭 猖 戚 双 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 物业公司：嘉宝物业 物业费：2.8元 主力户型 60及70平米2种户型使用率72% 建筑类型及风格：塔楼（现代风格） 装修状况：毛坯 园林：无 水费：商水 电费：商电1.2元 备注：
33、无天然气 售 价 办公立项办公立项19800-19800- 2300023000元（元（5050年）年） 位置：朝阳北路东苇路与常 营交汇处 总建筑面积：25991平米物业类别：办公 总户数：349户容积率：3.5 入市顺序：共计2栋 付款：一次性购房9.7折，贷款9.8折，意向登记则可再 享受9.9折上折 开盘时间：2010年6月4日 入住时间：2011年3月 销售情况：预定：47套；签约189套；（信息来源北京房 地产交易网7月3日） 首开东都汇首开东都汇 主要卖点：朝北主要卖点：朝北6 6号线号线 发现新生活发现新生活 特点：比周边楼盘价格低 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 奠 巾
34、 恭 炯 夷 嘲 怕 静 巴 氏 器 穷 颈 居 赵 填 慈 击 牲 浚 扇 疲 没 溅 蛤 砖 壮 贫 感 力 祟 究 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 物业公司：中创物业 物业费：2.8元 主力户型 36、38、46、48平层使用率72%（LOFO70%） 建筑类型及风格：板楼（现代风格） 装修状况：毛坯 园林：无 水费：商水 电费：商电1.2元 备注：无天然气 售价办公 立项（40 年） 平层18000元位置：赵公口桥南石榴庄小学 东北角 LOFT2800
35、0元 总建筑面积：2万平米物业类别：办公 总户数：317套容积率：2.2 平层：199（2.8米高） LOFT：118（5.3米高） 付款：搜房独家优惠2万抵4万，全款9.8折。 开盘时间：2010年6月26日 入住时间：2011年6月 销售情况：售出1套；（信息来源北京房地产交易网7月3日 ） 首开石榴派首开石榴派 主要卖点：全方位服务配套主要卖点：全方位服务配套 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 屎 豹 菜 扭 耻 循 局 建 芽 鸡 欺 仰 谣 坍 目 筋 卜 径 狗 族 践 傲 臼 臆 访 改 木 违 廉 梗 推 蔫 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策
36、略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 物业公司：戴德梁行（代租代售） 物业费：3.99元 主力户型：37、55、50、48四种户型（3梯14户） 建筑类型及风格：板楼（外挂石材） 装修状况：A座精装修、B座毛坯 园林：无 水费：民用水 电费：民用电 备注：无天然气 售价办公立 项（40年） 31000元/平 米 位置：芳庄桥南100米 总建筑面积：5万平米物业类别：办公 总户数：555套容积率：5.6 入市顺序：AB2栋同时销售，现仅剩40余套。A栋全部为精装 修，B仅剩23-24层。5层底商商已招商完毕地下1层为京客隆 付款：
37、全款98折。 开盘时间：2008年8月 入住时间：2010年10月 销售情况：已签约420套，其余房源不可售 亚胜亚胜铂帝公馆铂帝公馆 主要卖点：双铁上的迷你不动城主要卖点：双铁上的迷你不动城 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 饥 超 俯 沿 秸 哇 认 湃 珐 织 锄 兼 戮 歇 做 摈 练 绷 剧 扩 嫩 冰 飘 柳 穷 演 谅 事 死 属 绘 饶 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 物业公司：正信中合（金钥匙服务体系） 物业费：3.1米及4.2米3.2元
38、。5.49米4.9元。 主力户型：28、31、60 建筑类型及风格：板楼、塔楼（劈开砖） 装修状况：全精装 园林：创艺风格景观 水费：民用水 电费：民用电 备注：无天然气 售价（50年 ） 商住公寓 3.1米20000元（平层）位置：南4环大红门 桥集美家居东向700 米 4.2米24000元（一层半） 5.49米31000元（两层） 总建筑面积：7.7万平米物业类别：商住公 寓 总户数：1617套容积率：3 入市顺序：共7栋楼，全部为8-13层。A1,A2,A3号楼 付款：一次性付款95乘95，按揭98乘95（即折上折） 开盘时间：2010年6月19日 入住时间：2012年5月份 销售情况：
39、开放A1,A2,A3共580套，已签约142套。 7 7克拉克拉 主要卖点：金钥匙服务体系主要卖点：金钥匙服务体系 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 彭 纺 麓 踩 鼠 赏 阅 犊 芋 谋 茨 猫 凄 桑 秤 详 鞭 黎 枝 履 稳 滓 坛 辆 犊 扒 股 寒 吉 详 疲 辑 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 市场初步结论市场初步结论 政策解读及市场分析政策解读及市场分析 绸 粮 秩 绢 楷 泪 盔 灸 估 议 排 刨 亢 榴 衡 彦 绸 抿 统 炬 直 矮
40、 白 团 腿 频 对 肉 拣 裔 淄 沏 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 同区域价格分析同区域价格分析 楼盘所在区域新盘价格二手均价 宜品上层海淀上地18,00022,000 7克拉丰台大红门桥27,00022,000 首开东都汇朝阳北路（东五环外）19,80021,000 润枫欣尚昌平区立水桥17,00020,000 亚胜铂第公馆丰台区方庄桥南31,00023,000 首开石榴派丰台区赵公口25,00023,000 首开智慧社昌平区回龙观15,00017,0
41、00 n 现阶段北京各城区同属性项目其销售价格区间为17000-34000元； n 西三旗、上地地区价格较其它区域价格相对较低。 会 怯 孪 桑 赚 辛 臼 琼 扭 答 蒂 圃 宏 契 洁 翁 冉 欣 壮 展 弦 梗 透 津 亥 儿 垮 柒 搐 秽 斟 私 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 同区域二手住宅价格分析同区域二手住宅价格分析 n n 西三旗地区主要二手住宅在售项目西三旗地区主要二手住宅在售项目1010个，户型以个，户型以2 2居、居、3 3居为主；居为
42、主； n n 销售单价在销售单价在18000-2000018000-20000元元/ /平米；平米； 项目名称所在区域地理位置开发商主力户型户型面积 租赁价格（ 元） 销售单价（元 ） 万润家园 海淀西三 旗 西三旗环岛向北800 米路东 北京万润房地产开 发有限公司 1居、2居67-1082000-280017000-19000 沁春家园 海淀西三 旗 西三旗环岛东侧400 米 北京都市房地产开 发有限公司 2居、3居77-1392200-330017000-19000 新康园 海淀西三 旗 海淀区西三旗北路 北京恒泰房地产开 发有限责任 公司 2居、3居90-1502200-3500175
43、00-19500 枫丹丽舍 海淀西三 旗 西三旗桥东新都环岛 西北角 北京爱立斯房地产 开发公司 2居、3居99-1562500-450020000-26000 硅谷先锋 海淀西三 旗 海淀区西三旗环岛东 侧 北京高新建材城经 营开发公司 2居、3居75-1001800-250017500-20000 富力桃园 海淀西三 旗 海淀区西三旗桥向东 建材城环岛东 300米路北 富力地产集团有限 公司 2居、3居89-1512500-330018000-22000 安宁佳园 海淀西三 旗 海淀西三旗环岛西南 角 上地房地产开发有 限责任公司 1居、2居、 3居 36-1021800-32002100
44、0-25000 育新花园 小 区 海淀西三 旗 西三旗新都路南侧 北京市高校房地产 开发公司 1居、2居、 3居 45-1031700-310020000-24000 知本时代 海淀西三 旗 西三旗环岛东侧2000 米 北京新奥广厦房地 产有限公司 1居、2居38-1001900-300018500-20000 玖 挺 煞 芯 瘩 糙 驹 小 箩 苫 捻 掺 瞳 国 怨 讥 样 逝 暮 梗 癸 延 墅 秸 够 父 城 险 获 佳 膀 匡 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1
45、 9 p 西三旗区域属性研究西三旗区域属性研究 拧 锨 忧 貌 邻 侧 紫 戈 线 梯 报 稚 丢 催 斟 懊 窿 斑 拂 暑 悉 形 精 畦 稍 吐 电 纤 绷 弘 碱 逛 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 西三旗处在几个重要功能区的重心西三旗处在几个重要功能区的重心 柔 过 恼 邱 遵 选 煌 播 睦 逼 综 糕 刚 蕊 鼠 狞 烯 舆 迂 骇 拄 靖 躁 纷 淮 狐 巷 旺 掠 销 砧 帆 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略
46、 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p n 西三旗是一个大型居住区，位于海淀区的 东北部，北接回龙观,南邻清河,西依八达岭高 速,东靠天通苑。 n 距离中关村商业核心区大约30分钟的车程 ，林翠路的开通已使西三旗的交通极为便利。 西三旗区域属性研究西三旗区域属性研究 矿 覆 乔 辐 锄 陋 稽 先 郡 铺 扔 符 诀 防 薪 挡 烁 遥 讫 最 崩 语 寇 市 吐 砌 稿 鸟 谭 燕 革 搓 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘
47、 策 略 2 1 9 p n 亚奥版块位于市区北部。 n 随着奥运经济的推动现版块已成为集商业、展览展示、传媒广告、酒店、体育娱乐、办公、居住、大型 配套于一体的城市功能区。 区域描述区域描述-亚运村、奥北区域亚运村、奥北区域 压 骏 撮 哑 贬 梁 衫 清 横 翘 偷 作 汀 祭 稻 刹 斧 艾 观 奎 陌 已 欢 该 诗 烙 罐 壁 喝 猾 裂 烘 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 经济圈群体描述经济圈群体描述 n 约计30000-40000人。 n 月收入
48、在6000-10000元的大中型企业部门负责人、教育科研机构工作者、私企法人、事业单位领导。 备 灿 纪 密 慧 种 就 搜 消 摔 营 种 财 鸯 交 琵 袁 陇 愤 辈 汝 冠 送 红 完 嘉 训 样 晃 螟 舍 肌 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p n 金融街集中了4大行、所有股份制银行、金融机构、中国证监会、中国移动、中国联动等世界500强企业 。 n 金融街位于西二环西侧。国际性金融机构云集，五星级酒店、金融家俱乐部、国际会议中心、国际学校 、涉外公寓
49、等。 n“金融街”即“金融界”。已成为北京的地标之一。 区域描述区域描述-西直门、金融街西直门、金融街 n 约计20000-30000人。 n 月收入在10000-15000元的大型企业部门负责人、都市白领、事业单位领导。 滁 识 拜 江 韵 垃 依 邑 丹 苍 芝 碘 灰 外 帆 迄 赂 佩 校 烯 敛 屏 箱 锄 若 献 辱 堡 漾 瘴 暂 侦 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 2 0 1 0 住 总 西 三 旗 项 目 逆 市 清 盘 策 略 2 1 9 p 区域描述区域描述-中关村、上地中关村、上地 n中关村及上地经济圈位于海淀区，版块纵跨三环至五环。IT产业、网络、游戏、教育、政府科研机构云集 。中关村同样是开发区。 n中关村不仅是中国乃至世界的IT之都更是一个集高科技、教育于一体的开放区。 n约计50000-60000人。 n月收入在10