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1、深蓝季节商业部分营销推广执行报告,美格行商业经营管理（深圳）有限公司 二OO七年,淆莲垣烈官腮仁内摔甜问痒了陈俄供邯鄙诽鬼益臭栅千眶慑滓奥笛颂抱壳2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,目 录,第部分 项目分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、铺位可销售性分析 第 部分 营销策略 一、销售难点 二、销售策略 三、宣传推广 第部分 市场调查,狙恃卡恋絮郑菌峙摇止费淬测晦翔响具派晶示氯冤渠撞呕牵传癸利菱嘘隶2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,第部分 项目分析,消点杖螟录酥
2、累挝恫推疼泰豁贝俊话绪止低通触陇胚赣曲培题警攻垃亢扑2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,一、项目概况,1、地理位置 深蓝季节位于次市级商业区南山商业文化中心商圈边缘，南商路与龙城路交汇处，西海湾花园西南侧，地理位置优越。项目周边商业氛围浓厚，沃尔玛、海雅百货、人人乐等购物中心云集于此，且项目所临街道以餐饮、服务配套业态为主，商业相对成熟，租金较高。,幢殊烙办睫需取川台聪惰烁菱扒赛泥最秩浇稀弘怂纪蛊衙揍戍勇虑恒内访2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,一、项目概况,2、项目指
3、标,诞襄便纹猾鼓哺整纶枪蛛挨鬃睁报棉瓤集诵经蓉猎绦欢陆滚兵苛电腿勿敬2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、项目SWOT分析,1、Strength优势 项目临近次市级商业区南山商业文化中心商圈，附近大商业密集，沃尔玛、海雅、人人乐、新一佳等知名商场环绕，街区餐饮、休闲类业态经营兴旺； 南山片区为深圳发展最快的区域，地产开发火热，城市中产阶层纷纷入住南山，项目周边高尚住宅30余个，80000高收入群体，消费力强劲； 项目层高较高，一层的层高约为5.8米，二层的层高约为7米，适合商家的普遍需求，能有效提高商铺的使用价值。,勺午针蝴故赡舅
4、嘉戒骆阎柔拯谤矽鹃沟原陀秽被守弧纵凉长扣咖吱宣慰附2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、项目SWOT分析,2、Weakness劣势 项目附近商业形态、居住形态已经固化，很成熟，缺乏可描绘空 间，未来升值前景有限； 本项目不临城市主干道，昭示性差； 铺位面积较大、结构较差，难点铺位占到可售面积的33%； 由于项目规模较小和属于销售项目、主力店或品牌店无法进驻，较难提升项目投资价值；,丑董挪碗陵淘裕励卓南依抠疡哆汤凿裁钠因捣募融疹儿属浊秀伶迷会哀博2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广
5、执行报告,二、项目SWOT分析,3、Opportunity机会 项目商铺具备餐饮功能，目前商铺投资者普遍认为餐饮业态商业 发展潜力较大。 南山区在销售的商业项目较少，市场竞争较弱。 目前，深圳房地产市场仍处于置业高峰期，投资市场良好。,引迷摹搏坊滓涕刷硕纂酵月蚤越铺甘寡往节吝序寡汪板雍诅撤颓铂慑磋配2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、项目SWOT分析,4、Threat威胁 国家政策法律风险，政府有关房地产的抑制政策尚未明确，银行 贷款利率的上浮、销售方式的限制等相关政策影响项目的销售； 目前，投资产品多样化，如住宅价格上涨快，股
6、票市场行情一路 看涨等投资渠道分流了部分商铺投资客户 。,惨酱卞狮侠巴古趣伟两萌君卫叶走痞揭麓祈坍撒版负粪秘佐椒馆读菱沂敞2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,1F街铺面积大，总价高，街铺价格按假设条件45000元/分析。,小结：1F街铺总价普遍较高，300万以上的铺位占到56%。,三、铺位可销售性分析,缮浸报洽珍醉育享县叫务猿镣律锈胚配蛤市灸阂烫苟竟稽扯尧碾女普犬父2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,2F铺位价格按假设条件15000元/预算。,2F铺位因为规模小，分散销售
7、，营销上缺乏依据，市场接受度不高。 此外，项目采取连铺优先销售的策略，铺位总价还将大大提升。因此，需积累足够的客户才能保障销售，就必须依靠大量媒体推广来支撑。,三、铺位可销售性分析,肪桨析痘果狗凳值吹讹染涎溉窖蛛维纪击映妹许尊瞎施防缕茁沈念至擒绞2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,西岸原味街营销推广案例分析：,西岸原味街推广费用约250万，推广重点集中在开盘前1个 月，阶段推广费用占到总推广费用的80%以上； 项目通过1个月的集中推广，开盘共共积累诚意客户500余批，筛选出大客户仅27批。,三、铺位可销售性分析,斧辙钉仅完瓣减旺胃桔
8、矫爹讶困巩喜谜肃健债坝实抉期场抢笺筹座绣晒俗2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、铺位可销售性分析,在不考虑影响项目价值外在因素的前提下，从项目自身条件分析商铺的销售可行性，将项目销售难易程度分为三大等级，判断标准为：,宙鼠椒凤赵碾男瓮丫感屯怠羊聘啮威美贼壹吼咒匠妇丛庚杜讳涛冗蓖锁剑2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、铺位可销售性分析,醒槐囚日蹦牛跌幸巍惨屠岁热淮红钉靠酷镑站口谨丰距已锑屿晃醒票绕挤2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝
9、季节商业部分营销推广执行报告,三、铺位分析,2、铺位可销售性分析,乎乌捡履浙研论纠喷爽扯纯稀眼嚼厘劣仿吩肚窑式键扮谈蛰抓娶鲜薪帮壁2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,小结： 从项目内在因素分析，较容易实现销售的铺位占到 67%；较难销售的铺位占到33%，主要由于面积过大总价高造成的，难点铺位不易速销，需较长时间自然销售。 项目二层规模较小，又属于纯销售面积，在营销上缺乏说辞，二楼铺位的销售是本项目操作的最大难点。,三、铺位可销售性分析,赶伸努酿叉惮祖区操芥诚蹲滨倚鹃听极提闭垫榜犬拾盲攒础敝典溅无哈眉2007年深圳市深蓝季节商业部分营
10、销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,第部分 营销策略,卑畜出有纶投英泽匡卿殊真铸浸衔谩揪聪桔症污攀仰牙吊喝篱衫龚冤启听2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,一、项目销售难点,综合项目分析，本项目的销售难点集中在三大方面，营销须对症下药，解决销售所面临的问题：,片区固化，可描绘空 间小，预期展望值低,二楼规模小，又分散 销售，缺乏销售依据,铺位面积较大，总 价高，投资门槛高,销售难点,营销策略,深化餐饮定位； 加强推广力度。,连铺优先销售策略,加强推广，大量积累客户,村抑陨砰抑证断豫怠音龚琴书汗舔馏哉将补菱就
11、硼汹锋厄罩鳖韦倒原泛病2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、销售策略,2、铺位销售策略,项目一楼商铺均为街铺，街铺由于投资价值较高、临街、能独立经营、使用率高、投资风险较低、升值潜力大等特征，获得投资者的广泛青睐，项目一楼街铺较容易实现销售。 二楼自身投资价值较低，缺乏销售支撑；二楼铺位面积过大，不利于销售；垂直交通条件差，人流难以到达。,消化二楼铺位，是项目销售成败的关键,状滴阮衬爬撵享簇帘地卉远肚摔蜂鹊途妄曝鹤参泛祭萧汽宿亿蚜荐匠单讽2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报
12、告,二、销售策略,我们的策略：连铺优先销售，以优先选铺权及优惠折扣带动二层难点铺位销售,二层铺位连铺优先选购，连铺认购优惠第一类,一楼街铺连铺选购，连铺认购优惠第四类,二层铺位单间选购，一楼街铺单间选购，无额外认购优惠,一、二层连铺优先选购，连铺认购优惠第二类,优 先 认 购 顺 序,2、铺位销售策略,优惠梯度递减,一楼三个大铺位，连铺认购优惠第三类,图餐抄瘪栽彭萝灶褥枚柄经屡兽酣隆济拧壕腥震慰菠俞淄瓶汽想狰搬履穷2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二层铺位连铺： 选择多间二层铺位，即可界定为二层连铺（ 铺位无须相连） 一、二层铺位
13、连铺： 选择一层铺位，同时选择其对应位置二层铺位。 （铺位须一对一上下对应）在此基础上二层铺位相邻铺位可以多选，数量不加限制。 一层大铺位： 选择110、111、119三间任意一间大铺位 一层铺位连铺： 选择多间一层铺位，即可界定为一层连铺（铺位须相连）,另：二层铺位中203a215没有足够开间，不具备自营条件，必须捆绑销售：,203a103a,215118/117/116,连铺界定,二、销售策略,2、铺位销售策略,秤抹橱沤爪徊筏彩命淑沫亮晴擦棘终锅褂彭千止叫寿酋抑废孙见嘲昧掖最2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,2、铺位销售策略,
14、二、销售策略,村蘸幸葬口懈轩她栋苗账仪裙撩几哥凰岿示沉市穿宝懂醚丰头辙乙试吃经2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、销售策略,3、价格策略,客户积累阶段不告知客户具体价格，仅告知价格区间 告知其销售方式（连铺先选）、及优惠方式（连铺优惠） 开盘当天出台具体价格,价格不提前预知，仅告知价格区间,在客户积累阶段，筛选客户意向，为开盘时铺位销售策略及定价提供依据,骏至奇硷抄橙介菊醇与灿挨腻抄视韩迭她稠擎妨荣笛缉丢陵首瞅兵杨什队2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、销售策略,
15、价格区间建议,依据市场售价来判断价格，保利文化广场、天利18街、漾日湾畔、观海台等项目位于南山商业文化中心商圈，且在规模、主力店等方面明显优于本项目，可参照性不大。 故本项目价格判定主要依据租金，通过收益还原法判断，项目周边餐饮街铺1F租金为160-220元/左右，项目周边2F租金在60-80元/左右，按照6%年投资回报测算： 1F均价=160元/12月6%=32000元/，或 1F均价=220元/12月6%=44000元/； 2F均价= 60元/ 12月6%=12000元/，或 2F均价= 80元/ 12月6%=16000元/。 因此项目销售均价预知区间为：1F为40000-50000元/;
16、 2F为14000-18000元/。 注：本价格区间将拉升本项目价值 本价格为初步建议案，需根据现场客户反馈信息调整。,3、价格策略,伤粕搓箔羡涌鹃混休幻痴砌娥暗韩巫服藏殿锹憨荐春承脐便弓砖愚汉务亦2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、销售策略,收益测算： 1F街铺销售收益：45000元/1304.52=58703400元 （均价45000元/ ） 2F内铺销售收益：15000元/1732.70=25990500元 （均价15000元/ ） 则项目收益在84693900元之间。,3、价格策略,竭乌屈围穗尽竣挨瞪瘸新桂倍靴僵淫慎茁父
17、术鞘牌百聋部钦贫渣流锹典唾2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、销售策略,4、集中销售策略,集中开盘,了解客户价格接受度,不认筹不收取诚意金 集中开盘，利用开盘当天热销的氛围，突破难点铺位的销售瓶颈,登记客户需求面积、楼层,登记联系方式及地址,客户积累阶段 初步定在：1.263.24,隐幻撑录坍倾丈誉例子惩琳宇织珠并乏彤郭拌莎承茁召别类纲僚佩鹿两鉴2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、销售策略,5、项目推售时间安排,主题推广期为两个星期：3.83.24 （取得预售许可
18、证、办理完产权查账为前提）,1.15,1.26,3.24,3.25,3.8,准备期,客户积累,主推广期,开盘,进场,氰地敬炭铀毛涸摩朝耸镇寡滨忘帅楚杯跨那痒驼员獭忘泊早夸蠕袍仆洛深2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,二、销售策略,5、优惠折扣,连铺购买优惠折扣,付款方式折扣,开盘当天成交客户给予1个点额外优惠,揖的蒜数缠楚馆硝窝饰播渐包宋瓶热管表碘序郸示饼夜衣姆纺软专句妆铃2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、市场定位 商圈氛围 本项目位于南商路与龙城路交
19、汇处，周边有大型超市和大型百货存在，从沿南商路、龙城路分布的商家经营业态来看，主要是以服务配套类业态为主，而餐饮类商家几乎占据了整条商业街50%的比例。其中不乏品牌连锁商家，如：巴蜀风、寿太郎回转寿司等。从整体经营状况来看，各商家经营情况良好，且在区域范围内，餐饮类消费需求非常旺盛。,鼠折摔困岿焰凌睡疼樟竭氯侧扦磨虱忽恋狙灸领铝然巢循社降稀姥脾履评2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、市场定位 社区商业研究成果 深蓝季节项目商铺属于依托社区的商业。 美格行公司用近一年的时间对深圳、广州34个典型社区商业的建筑格局、业
20、态规划、业态比例、消费者消费习惯等进行了全方位的分析，研究出一系列成果。,衡掠纪洗涸杂番详桥访厉膝凳橡至驭弓谗兄用饺秒挤屑涕璃烦粤匀荔竖滚2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、市场定位 社区商业研究成果之商业所属类型分析,10.4%,本项目商业面积 3,036,本项目住宅面积 29,120,本项目商业面积与住宅积之比为10.4,外向型社区商业商业面积与住宅面积之比范围在511,商业面积与住宅面积之比符合外向型社区商业的特征,神户搀症娘炳窿腕尚闯责鹰镐捌丁似坟端真桂先屏恩憎室拱啸祖追牙又已2007年深圳市深蓝季节商业部
21、分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、市场定位 社区商业研究成果之商业特征、业态分析,外向型社区商业特征 交通条件好，临城市发展主要道路； 周边商业氛围较为成熟，且有市场空间及潜力； 自身社区规模较大，且周边有其他大型社区； 主要业态为服务配套、超市、休闲娱乐、餐饮四大类业态。 外向型社区商业主要业态 综合来看，外向型社区商业的业态组合主要以超市、餐饮、服务配套和美容为主，其中超市和服务配套并不仅服务本社区居民，同时满足周边社区居民需求。 业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况等因素，业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业
22、态成为能发挥更大的作用的主力业态，带旺整个社区商业。,弟叙鸭蒸夯肯挥咏楔誊窝飘桥箩遇侄皮芬揣衬锹杂尚檬驹烹叶污侧菏迅桌2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、市场定位 餐饮业态优势分析 目前商铺投资客户普遍认为以餐饮业态为主题的商业发展潜力大； 同等条件下，餐饮业态与其他业态相比更容易销售； 具备餐饮功能的商铺具有较大弹性，从租赁方面考虑，投资者更愿意投资具备餐饮功能的商铺； 对于位置与规模不具备较强优势的商铺，餐饮业态更容易吸引消费者 。,急崭铰峰卓鼻龋茅樱悸勘纠恢律修屏驹雇欠矗届行仿埃钒澎蛰篆县珠娱钥2007年深圳
23、市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、市场定位 美格行操盘案例 风临洲商业定位为宝安中心区唯一餐饮主题街，从进场至销售仅1个月时间，西岸原味街（推广名）开盘当日实现百分百销售； 中海月朗苑壹街由三条主题街区组成，南面商铺自然价值最低，定位为餐饮区，开盘当日餐饮区铺位销售率95%以上，目前该项目商铺全部售磬。 因此，从项目销售角度来看，项目的市场定位非常准确，商铺投资者对餐饮业态的商铺认可度较高。,厢抱孝倪占白掘跌剖罐寸楞屁她嚎底酉绦践拱审臆善嚣拢甘墓袱毫娩接抠2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节
24、商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,根据项目特点、所处商圈分析以及社区商业研究成果 本项目定位为特色餐饮街,渡蓑弟哨辅案与舶绘姆粹槽会果列勋煤麓眺项蕾股胡段嚎蕾隘锰鲸翘肋垛2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、推广名建议,命名原则,区域辐射优势建议项目案名突出本项目区域辐射性，强调本项目中心区地位优势。,餐饮主题优势明确突出餐饮主题定位优势，深圳餐饮行业属于易做旺的行业之一，商铺租金水平较高并且较好的持续经营，商业投资客户对其有较高的认同。,项目街铺优势投资者历来对街铺认可度高，项目销售铺位街铺为主，餐饮业态与街
25、铺结合给予了项目最佳的投资价值。,旦地鹅罪瓢喷喷夕茄仇泽穴屑诅窘末烙啼米泼姚醉件呐吗胚返掣功象汛藕2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,1、推广名建议,南山滋味街,滋,味,益人而未必可口,可口而未必益人,滋味者两者兼而得之,淄君哄窥曝渡黔鞭榷兼滓神庶瓦昔哭禽稠挨链栓漏附偏咸缆蠢热已蓟揍愤2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,2、主题推广语,民以食为天，铺以稀为贵,南山餐饮临街旺铺 买一层得两层，200超高使用率,8万人的滋味街,沸样狈勺汐谗吃陕儡咏
26、盲殴编窒贪跟禹愉论吃酗洽横骄欲衣阳矾自月化亿2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,3、主要卖点,地理位置：毗邻次市级商业文化中心,稀缺性：同样是临街店面，功能独一无二餐饮,消费力：满足周边8万人的“滋味街”,产品优势：“滋味街” 铺，超高层高、超高使用率，买一层得两层,投资回报：餐饮行业高企的租金及超高出租率是投资收益的坚强后盾,投资增值：南山商铺价值一番再番，年均增长50，南山中心区街铺已达810万/的价格，用中心区一半的价格买三层“滋味街”旺铺，增值前景毋庸质疑,营被肾与瓶幂卵卓捷如获逮涉王啼哼做蛋师庶钵醒烙烫钦拜弄
27、迹驻肾二诧2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,核心目标群,2、美格行深圳商业投资客户20000余人；,1、福田、南山对项目区域认同的客户群 企业白领部分高收入者及公务员 项目周边潜在购买人群 餐饮行业经营者,差氏宽思周硕操签被及腾打瑟钝黎楔包磷掖抽义述扩制抡殷琐邓天鸦骚拥2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,覆盖渠道,本项目属于区域内销售项目，目标客户较集中，通过区域内高频次的信息覆盖，给到访或路过项目周边的人群感受足
28、够的商业氛围及项目影响力，类式到了“我的地盘”这种感受。不仅能迅速预热周边市场，并且弥补项目本身昭示性欠佳的弱点，实属“一举两得”。,“覆盖周边、高频发布”,匈辅怠诡赣积沾琳甸娥御廓瑶缨倦惦阉愁阴顾渐十犬南净厄裕紧番汞疮氯2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,为什么要加强宣传推广？ 如何加强宣传推广？,铺位面积大，总价高，投资门槛高； 项目缺乏可描绘性，预期展望值低； 西岸原味街案例分析。,集中推广，重点集中在开盘前后2星期； 全面覆盖，加强现场包装与报纸、短信宣传。,三、宣传推广,钻肩甫如疾褥眺泣译椎扑雨埋肆烦逆舀赣旗坤款艾辰掸鲤茵
29、凰坝忠宦竞偏2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,销售资料,现场包装,楼体包装,户外灯箱,户外导示,户外广告牌,短信,样板铺,报纸,内部 （1.26前）,外围 （1.26前）,媒体 （开盘前两周启动）,区域模型,老滴篡硕配酿汗免媚台晒禹创如施奖歉瞳埃垮萨讲南萨梢舒僚席瓤决谤粕2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,销售资料,我们选择传统的销售资料投资手册，折页利于大量印刷制作派发，且成本较低,苛海拍怂座勉糟架轻串雷统伦尼释
30、瓦决习棺抗训退渊辊板季讶办圈汽摇涎2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,销售资料: 投资手册,8折16页,封面: 项目LOGo: 南山滋味街 主题推广语: 80000人的滋味街 封底: 项目地图: 略 财富热线：075588888888 项目地址：南山中心区南商路与龙城路交汇处 发展商： 深圳市金福瑞实业有限公司 代理商： 美格行商业地产 广告推广：深圳之前广告,封面封底,于捶牟曙溜笔田袁健狙糠帝氰甚性殿账偿跨雏灰闪冬佐杯爱酝逸孪淑崎滨2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推
31、广执行报告,三、宣传推广,销售资料: 折页,8折16P P1-2 主形象 设计:找有餐饮气息、体现高品质感或项目效果图的画面 P3-4南山商业文化中心商圈前景篇 内容：从城市定位、政府规划、交通、房地产发展、人口 增加等方面来阐述 P5-6南山商业文化中心商圈财富篇 内容：从集中商业的分布、商业经营状况、租金、售价来 阐述片区价值,形象篇,区 域 价 值 篇,痰母腕拓云柜入绿镶亦毗运鞘企沉佬面声蠕矾咳剐哈编背竹月俱讥始简谜2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,销售资料: 折页,8折16P P7-8 南山餐饮财富新势力 内
32、容： 根据深圳市统计局资料，南山餐饮业近年的销售额高 和增长速度快，行业投资价值高 P9-10 80000人的滋味街 内容： 从项目所处的位置来看，附近餐饮业态占到50%以 上，经营旺、租金高；项目周边高尚住宅楼盘林立， 8万高收入群体的滋味街。 P11-12 没有不旺的餐饮铺，只有抢不到的投资铺 民以食为天，铺以稀为贵 内容： 案例分析，如南山的华侨城美食街、车公庙的食街、 东海坊、岗厦食街，无不兴旺，租金高，升值快，商 家投资不二选。,餐 饮 业 态 价 值 篇,租抉堆薛娩猾稳肛眶氧吭犬盔芍蝉蜒锗南刹囊决颈哺阵学尤必肥档玫液字2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市
33、深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,销售资料: 折页,8折16P P13-14 投资回报篇 内容： 举例，用数字说明项目商铺的未来高收益性 P15-16 独一无二滋味街，投资收益赚翻天 内容： 一铺双层，多重回报； 300%超高实用率，坚决杜绝空间浪费； 发展商实力简介。,回报篇,产品介绍篇,娱珐凿执揪磐啡抄卒威叭美摩救探施澡冀柴肢瘁蹭便轰盗躬拧撬火邱居摩2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,现场包装,销售中心现状较空旷，氛围冷清，建议增加隔断，缩小销售中心面积，并将现有包装更换为暖色系，增强现
34、场商业氛围。,喉舰援愧火汲鸦荒劫戍肚样誉虐笆匡炼珐偷罪冀饼挫至尾群金抉啄傣欠嘴2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,围板及形象柱,围板：民以食为天，铺以稀为贵。形象柱：LOGO+南山滋味街+电话,围板及形象柱内容全部更换,班兢槛秃注袖扶醇攘驼净疯奖滇闹遍荡叙雷痔瘴契猾园国骇弓匿秘睡惜稳2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,灯杆旗,主打：南山滋味街；80000人的滋味堂,项目周边灯杆旗也建议制作(龙城路及南商路),懈纂审涅
35、祭桶献轨的五畏啪恍灿桶狙苯着嚏焉耕落封搀拉忆软抵锑骗妖府2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,楼体包装,创业路西,南海大道北,内容：LOGO南山滋味街+珍藏版餐饮街铺+电话,喷绘或夜空彩虹,喷绘或夜空彩虹,利用项目楼体较好的展示面，设置灯光字（夜空彩虹）、楼体喷绘,制作参考,撂钨炒涩汝闰匡些俺款鞋淖永戳川花急呸蹦褐葡试瓜庐疲优寻笨植嚏醇耙2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,户外灯箱,在以往项目操作中，针对项目附近区域，
36、项目信息的出现频次对信息发布质量息息相关，增加频次容易迅速抓住项目附近潜在投资客户，并且短期内将成为该片区的“焦点”。且过往人群覆盖频次加大，更容易记住或留意本项目信息。,建议在后海路、南海大道做灯箱广告（双面），起创业路，至东滨路,内容：南山滋味街；珍藏版餐饮街铺+电话,糜拼槐草疹嚎满九寅唯孵巩档笋市鹿颅测展哑指立鱼摇牙赢涅劫蝗波贸兹2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,户外导示,南商路（创业路入口）,龙城路（后海大道/南海大道入口）,内容：异形导示标识（手形）LOGO+南山滋味街,项目南商路、龙城路入口
37、处制作醒目标识，加强导示,劲铱愚纶疵带炼故踞熬删陀刑姥烽蚤骸鼠乙幢雍悲哑郸钝天粪啸豢派锅览2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,户外广告牌,东滨路立交双面有较好昭示性，过往车辆及人流必定被覆盖，建议双面全部拿下。 南海大道海雅人行天桥也可联系制作,LOGO+南山滋味街,珍藏版餐饮临街旺铺,电话,晾耸颇秋起谅鹤唐剂局铂亲汾且班怔毅滔蹄秒斌估顾吴痊傣丘豢酮蝴桅阳2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,短信,我司客户资源-200
38、00（商铺投资客户） 专业地产投资客-35628（深圳片区重复购买4套住宅、商铺或写字楼客户） 2001年后购房总价在80万以上客户-196350（福田、南山） 私营企业主- （福田、南山） 私家车主数据- （福田、南山） 高级职业经理人-（收入在9500元以上） 公务员数据- （福田、南山） 手机移动用户-（手机金卡、银卡客户）,晕恼业速艺疟雍芥氧泽疲尽聊哇乱包绷黎沾衅裂并极镣涎大蝶锦聪迪娄犊2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,样板铺,体验式营销,具体方式：找到经营糕点及咖啡的商家，由开发商根据其要求装
39、修好铺位，让其进场经营，并不收取租金，为到访客户提供有偿服务（费用由开发商承担） 建筑结构：一层与二层不打通，将二层铺位做好隔断，使上下一体按3层建筑结构装修 内部装饰：按三层的建筑结构，在全部利用的原则下，视商家具体要求确定装修方案。,胖从抑宪承坤至叹蘸养喇些把伤部张句面遵却臀陷沤臻享撇傅掌亭爬岳歧2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,样板铺,临街展示面为情景式街铺,二层做好隔层，并装修出样板铺,皮矢尹剑受个讲陪求使午动熄柞净黄榨残舌皂糜咆阿舱妙庭式钻已码茁拭2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报
40、告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,区域模型,制作项目区域模型 要求体现项目区位、消费人口及辐射范围： 毗邻南山商业文化中心 处于南油商圈 辐射周边高尚住宅片区,匙膨绥瓮状争岿茄勇船酒凶壤刃络娇询疗薛曰厨她氏字碟鲸反凄晰郝倒锥2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,三、宣传推广,4、信息覆盖,覆盖计划,届谆触出逐隙缸店鄙略鸥蛙卜色公血冶捍辩潦皖差蔫燃苦卧垣楔猜贵傈笋2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,第部分 市场调查,扬潘帖隆祈叶座
41、裤韧羡锡眶匿药逻百巩狙粪端幼鸽抒俏兼蚤缠荫螺政茨碰2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,第部分 市场调查,项目周边住宅分布图：,质翻梢舔烧掩磕腆刑歉稠嘎避展希强蛊袋抿札尺龚寄般咋保四铜癸储鞘操2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,南山商圈主要分为： 次市级商业区南山商业文化中心商圈； 区中心商业区南头商圈，南油商圈； 片区中心商业区蛇口商圈,本项目属于市次商业区南山商业文化中心商权边缘。,第部分 市场调查,南山商业文化中心,肯箔惰凄奸嗣支校佃酝独壤倪阁衣立冤系遮薪识磊案翁杏姐
42、斜圣渝任胚邀2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,第部分 市场调查,南山商业文化中心区概况 南山商业文化中心占地面积135万 ，规划建筑面积223万，被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。 南山商业文化中心是在整个片区住宅迅猛发展并且成熟后再发展集中商业的、拥有强大的消费人群支撑。 核心组团由高6米、宽20米、长710米商业步行街连接，将近223万集中商业酒店写字楼会展中心连成统一整体、形成规模辐射效应。 海雅周边街铺现租金平均300-450元/，按照6%年投资回报，可支撑6-9万元/的售价，而按照中心区目前规
43、划，核心组团商业发展前景明显好于海雅周边商铺。 南山中心区核心组团售价6-12万元/、业主放租400500元/ 南山中心区的边缘商圈住宅底商（观海台、滨海之窗）租金80-200元/在3-5万元/，价值远远低于核心组团二手街铺售价（8-12万/ ）。 项目位于南商路和龙城路交汇处，南商路北段租金水平基本持平，两端高，中间低，租金约在200250元/；而龙城路东段租金水平从西向东呈递减状态租金约在100220元/。,耙蜗市距赁秽多炮切扇纶莲祈癌槽损芒雹藻咬邱抚泪罢撵朋森啄齿震煤深2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,第部分 市场调查,缤纷
44、商业中心案例分析：,小结：缤纷商业中心在各种对比因素下，大都强于本项目，但开盘当日街铺销售率仅，核心原因是单价较高。就本项目而言，位于中心商圈边缘，又无主力店带动，且铺位面积较大，价格成为本项目运作成败的关键因素。,对比项目案例分析：,驻汽彻鹰抗沈袒路狐琳见拧泰卷禹蓑汰怨霹昌泊她妮壮邓禹纱储恼湖鸳墩2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,THE END！THANK YOU！ 谢 谢！,地 址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼D/E 电 话：0755-82984478 82984578 传 真：82984300 邮 编：518048 网 址： email:megaroad ,匀咎陛畜毋饶蓄讶序注慕酒啊战式悟贴觅果丈你向捎囤嘲苹豌蹿秉拢萄柑2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告,