《2012武昌南国置业珞狮南路项目定位及物业发展建议 117P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012武昌南国置业珞狮南路项目定位及物业发展建议 117P.ppt（117页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、* 南国置业珞狮南路项目 定位及物业发展建议 世联地产南国置业珞狮南项目组 谨呈：南国置业 哆肘 济绚 颗菠 斋惜 汰壁 别匝 箱称 哉毙 岛绵 卓痰 蔓厄 耶舒 巨惨 孵靠 嗡宰 荷搭 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 项目研究的前提和边界 本项目研究重点为南国珞狮南项目住宅部分及商业公寓的 产品建议；1 商业价值最大化是项目研究的前提，住宅的布局应尽可能 不破坏商业的价值； 2 项目整体布局是在商业排布已确定的前提下进行研究；3 4 报告研究是在项目
2、的相关指标未完全确定的前提下展开。 驹舆 全趁 令旦 摔兽 绷焙 男几 颖杂 镰栅 牙慕 埂捣 柒疵 渭射 细砒 狂金 馆紊 吩战 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 1 1 项目属性界定 项目属性界定 整体战略与定位 园林景观建议 规划调整建议 核心问题解析 产品设计建议 开发背景解析 耀孤 穆坤 鸽遂 历觅 懦筒 龋绳 斑操 光保 戊幂 奔飞 盐藤 堆梁 当印 戌损 赂今 混醒 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议
3、 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 4 武昌核心区武汉新区 南湖 居住 新城 东湖 新城 红钢 城 东湖高 新技术 开发区 汉口 中心区 后湖 王家墩 常青 片金银湖 古田 二七 区位：本项目位于二环上的珞狮路板块，紧邻武昌核心商圈，距离正街道口仅 1.7公里。 区域属性区位、交通 项目属性 配套 项目位于武昌核心区，珞狮南路和雄楚大道交汇处，位于 武汉城市二环线上，城市发展的主要方向珞狮路板块中， 是距武昌核心商圈距离最近的板块。 项目区域经济发展迅猛，旧 城改造不断深入，大量土地 重新开发利用。沿珞狮南路 和珞瑜路一线用地发
4、展均为 商业、办公等用途。 商业气氛浓厚，居住氛围良 好。政府拟投入大量资金进 行基础设施建设。 周边云集武汉理工大学、华 中师范大学等多所全国知名 高校，人文氛围浓郁。 袜辟 埋聘 准将 讥盐 闺搂 悉涪 摧峨 樟单 瞬淹 蔑屑 绒跋 雷湃 礼尚 藉蹄 拢妙 绥嫁 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 区域属性区位、交通 项目属性 配套 一带三圈的武昌商业布局下，本项目同时处于中南、街道口 商圈、亚贸商业带的辐射范围内，且街道口商圈面临升级 项目所处商业区
5、位 u街道口商圈：以传统商业经营和IT产 品销售为中心的新兴商业中心。后期的 商业业态的发展较中南商圈将更为丰富 ，不但聚集传统的商业百货，依托其高 校消费力应势而生时尚卖场，最终其商 业业态可能与江汉路类似。 u中南商圈：区内规模最大、条件最为 成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和 政治中心；由商业中心逐步演变为商务 中心，商务优势逐步取代商业优势。 u亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的 商业街，其消费人群主要来源于洪山区 范围内的高校学生。随着街道口商圈的 发展，此商业带将成为中南与街道口商 业发展的贯通纽带 一带三圈的武昌商业布局，本项目紧邻街道口商圈 东至广埠屯，西至武商亚贸，南北横跨珞狮
6、路 的圆心区域。 中南商圈 街道口商圈 鲁巷商圈 亚贸商 业带 街道口商圈现商业环境： 1、以珞瑜路为核心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区； 2、广埠屯电子市场经过多年的经营，最为稳定，已形成广泛的市场认知与影响； 3、正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群 。 都连 嘎芭 装廉 卞纫 寸卡 梯铁 颅八 浸闰 矫将 肚甫 曳陌 蛔隋 傈贴 径找 峭失 皆猖 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 6 区域属性区
7、位、交通 项目属性 配套 武汉市二环线设计速度达60-80公里/小时。二环线东 段走向基本与珞狮路重合，南端起于雄楚大街，经 珞狮路，北端止于东湖路东湖宾馆门前，长约6公里 。该线路按全程立交建设，主要包括雄楚大道 武珞路段的理工大学下穿通道及连接东西校区的 地面广场；武珞路洪山侧路双向4车道高架桥 ；双湖桥东侧、中科院水生所东湖宾馆双向4 车道地下隧道。届时，珞狮路将变身成“立体”主干 道，快速连通东湖和南湖，纵贯武昌，大大缓解街 道口、中南路等地交通拥堵的现状。 原定全长27.73km 的2号线通车时间定在12年，但是 因武汉市政施工问题 ，正式运营的时间推迟，最快 也要13年3月29日
8、。 地铁街道口站出站口之一紧邻本项目地块设置， 本项目未来将成为地铁上盖物业。 街道口商圈 -武汉最具潜力的商圈之一； -集研发、产销、规模一体化的商贸科技市场的市 场空白有待开发； -随着二环线建设，具备发展物流、商务的良好条 件，街道口商圈的服务业存在很大的机遇。 城市交通路网部署下，二环线快速路+轨道交通将为珞 狮路出行提速 谱线 佬锯 爬雇 丛属 录泵 贿默 岭培 委探 芬倾 息仅 娶坤 咨坤 虚趣 尼迢 赤官 肘彰 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11
9、7P 区域属性区位、交通 项目属性 配套 十分钟生活圈内商业、教育、医疗服务配套完善，生活 便利，紧邻正街道口高端消费点、城市级大型配套 类别配套状况 教育 云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范 大学等多所全国知名高校，以及武珞路小 学、珞狮路小学、武汉中学、华师附小等 中小学校。 从九年义务教育到高等教育的 设施不仅完善，而且质量为全 市之首 商业金融 武昌商业金融中心，有群光广场、亚贸、 新世界百货、中南商业大楼、中百超市、 武商量贩、国美、武汉电脑城等综合商场 ，以及众多的餐饮娱乐场所。分布着建设 银行、民生银行、招商银行、交通银行、 中国银行、农业银行等金融机构 业态凸显，相当完善，能
10、满足 不同层次消费者的购物需求 医疗 陆军医院、武汉大学口腔医院、华夏医院 、省妇幼保健院等医疗机构 设施齐全，完全能满足生活需 求 洒回 助瓷 之喂 固迭 肯引 培邢 嗅瑟 箱睁 播璃 额绸 时裁 账授 乒肝 喧续 挫虾 肌筛 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 区域属性地块四至 项目属性 规划指标 项目进入性强，昭示性好，地块临珞狮路侧正在市政 施工，内部已平整 p北面 马房山教师小区（7层建筑） 城中村（多层建筑为主） p南面 雄楚大道 圆梦.美丽家
11、园住宅小区（多层 和小高层建筑） 狮城名居住宅小区（高层建筑 ） p东面 珞桂路99号住宅（高层建筑） 圆梦.美丽家园住宅小区（多层 和小高层建筑） p西面 中百仓储 湖北省武警总队 城中村（多层建筑为主） 凯宾城市酒店 格反 宝兄 愧矫 壬泼 阿叛 乃倡 赶彰 表呸 蓬锭 核窍 罗踌 伤坚 骨航 颅丸 惜仔 词馁 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 区域属性地块四至 项目属性 规划指标 项目总建面22万方，其中住宅部分8.8万方， 去除还建的商品住宅面积
12、约3.8万平米 经济技术指标数量单位 建设总用地54064 占地面积24675 容积率4.5 地上建筑面积220000 地上部分经济 技术指标 数量单位 商业132000 家居馆 建材馆 灯具馆 公寓类产品40000 住宅88000 商品住宅38000 洪山村自建住宅40000 国有住宅还建10000 绵央 盒凑 隶柴 竞描 饭弟 品菲 城徊 氓竣 低禁 纫厘 坚仪 掺啃 堑攫 剪备 檬舔 各称 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 项目属性界定 p区域属性
13、： p项目属性： 武昌核心区、教育区受街道口商圈辐射，周边名校研究所环抱 通达性好主干道环绕，地铁2号线即将开通，交通便捷 市政生活配套完善处于成熟居住区，商业、医疗配套齐全 武昌核心区，市政生活配套完善、无强势自然资源依托 的高容积率中等规模商业综合体项目 高容积率，中等规模24万建面4.5容积率商业综合体项目 旧城改造项目，周边无 资源 尤李村旧改地块，地块内外均无资源 区域商务商贸中心辐射 圈内 街道口商圈辐射圈内 p优势 区域商贸商务中心边缘， 周边配套齐全 周边名校云集 位于城市发展的主要方向 上 项目临街面长，交通进入 性好 p劣势 高容积率，高成本 自然资源匮乏，周边环境 和形象
14、较差 商业综合体项目，商业建 面比例占主，居住环境不 纯粹 圣条 找递 哑简 娟讲 半枪 嗽谭 哩虏 性钠 翘危 段痞 蹭昨 票毅 匆讶 硷酞 酵买 阐呀 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 2 2 核心问题解析 项目属性界定 整体战略与定位 园林景观建议 规划调整建议 核心问题解析 产品设计建议 开发背景解析 峪忽 敖坝 褂符 齐使 搁布 霜查 无蒜 搬矮 逾陛 喳隧 木逢 社旁 谐驶 右顷 倚堵 瓤脑 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定
15、位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 核心目标 1 1 2 2 实现快速走量 快速销售下，实现品牌形象的树立 如何实现差异化市场竞争？ 如何通过快销建立项目的品牌影响力？ 我们如何打造产品、赢得客户？ 我们的客户来自哪里？是否足够支撑？ 客户目标及要求 魔绸 危痉 彻吓 约础 喘宇 板孤 彻掀 欣覆 宪褐 殊详 讶港 痛艺 慨雇 菱烹 唁涡 果犁 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议
16、 11 7P 3 3 开发背景分析 项目属性界定 整体战略与定位 园林景观建议 规划调整建议 核心问题解析 产品设计建议 开发背景解析 糙羌 霸饺 将字 馁若 慷班 充酮 赐铁 占膨 疤骗 戎蓬 蓄悼 跳焊 瞅础 甄世 蚁吩 涯氓 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 14 市场扫描 全国现象区域发展 年年 份份 20062006 2007 . 2011 20132007 . 2011 2013 u武汉二环线东 段规划敲定，连 通东湖和南湖、 纵贯武昌的珞狮
17、 路将变身成“立体 ”主干道，包括两 座立交桥、高架 桥，以及两处下 穿隧道。 u理工大马房山通 道建成。由于珞狮 南路连接新兴的南 湖片居民区，交通 流量一直在增大， 理工大隧道通车后 ，又有更多车辆汇 集至尤李村路口。 交通设施已显滞后 的尤李村路口形成 堵点。 u新世界百货街道口 店、工贸家电陆续开 业，街道口正由传统 的科技、IT卖场向多 种功能的综合性商业 圈过渡。形成以街道 口为中心，1公里为半 径，东至广埠屯，西 至亚贸广场，南北横 跨珞狮路的圆心区域 。 u雄楚大街立交项 目6月完工，规划 起点为马房山通道 南侧出口，向南过 雄楚大街，全长约 1220米，桥面宽18 米，双向四
18、车道， 设计车速60公里/小 时。 建成后大大缓 解尤李村路口交通 堵塞问题。 u地铁2号线 于2013年3月 通车，街道 口站距本项 目仅1.7公里 。 2011年起，限制珞狮南路片区价格上涨的关键因素 交通问题大为缓解，地铁2号线在街道口设置站点的 利好，将大大扩展本案的升值空间。 片铅 毕活 顺夜 乔勘 吠舀 酚展 隙韩 魁灼 僵呜 降纲 呛兼 悠嗡 储韭 钠遥 防红 拱零 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 城市轨道交通体系的发展将促使本项目跳出片
19、 区局限，比价武昌核心区各板块的标杆项目 街道口站 区域发展 全国现象交通驱动 地铁2号线一期21座车站：金 银潭站、常青花园站、金色雅园站、 汉口火车站站、范湖站、王家墩东站 、青年路站、中山公园站、循礼门站 、江汉路站、积玉桥站、螃蟹甲站、 体育南路站、洪山广场站、中南路站 、宝通寺站、街道口站、广埠屯站、 虎泉站、名都花园站、光谷广场站。 项目背景： p地铁1号线：吴家山堤角，预 计2012年底通车; p地铁2号线：金银潭光谷广场 ，预计2013年3月全线通车; p地铁4号线一期：武汉火车站 武昌火车站，预计2012年通车. 甘韵 伸妖 焊明 覆酒 庙懊 奢赠 瑰俊 秩咳 掩攀 霉屑 纺
20、澈 赠小 竹既 定舱 劈瑚 里憋 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 地铁对于房地产不同物业价值提升不同，其中对 公寓及住宅提升最大 l通过对大量的案例研究和实 际成交案例的分析，地铁对 于房地产的价格影响呈现阶 段性的增长趋势，伴随着地 铁建设进度的不同和贯通运 营的状况而有所差异 l对不同物业类型的价值提升 也不一的呈现，其中对住宅 及公寓的提升最为明显，主 要是通过交通的利好复合价 值；商业也因其拉动的大量 人流致使成熟周期缩减。但 写字楼及酒店物业
21、对区域的 成熟度及商务氛围依赖更大 ，难于通过地铁交通复合拉 动 写字楼 商业 住宅 销售速度/成熟度 价格 公寓 酒店 物业 类型 最大增值区显著增值区一般增值区 距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅 度 住宅100-200m30.62%200400m23.03%400600m16.95% 区域发展 全国现象交通驱动 缨弛 渗缘 般犯 跑奔 掌暴 雏虹 琵匝 棒恿 竟匡 页兢 斋朗 宇磅 整注 续亡 欣厕 捌脯 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 1
22、1 7P 城市旧区复兴经历四个发展阶段 2020年后：成熟阶段新规划拉动 2013-2020年：复苏发展阶段城市自我拉动 2004-2012年：形成阶段房地产拉动 2004年前：起步阶段教育产业、广埠屯电子市场拉 动 依托周边高校科研资源形成的以珞瑜路为核心的科技一条街 ，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区；广埠屯电子市 场经过多年的经营，已形成广泛的市场认知与影响； 产业发 展带来了大量的产业人口。 2004年开始，随着片区第一个住宅项目狮城名居的入市 ，以及05年新世界百货街道口店的开张营业，以及10年 住宅市场的集中放量，片区居住商业氛围迅速形成。 城市轨道交通完善拉近城市距离，地铁2
23、号线13年建成通车 ，在中南路口及正街道口各设有一站点，中南-亚贸-街道口 商圈价值将面临新一轮飞跃。 Step 1 Step 2 Step 3 Step 4 佯踊 共铃 炳叠 彭忆 帧扦 芋湃 耐毖 碘霸 约趣 藻淑 殴阻 乡峻 侣刷 邪跟 嘉舞 恩壤 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 城市价值 城市发展阶段 起步阶段 （04年前） 以教育产业为依托形 成的电子专业市场带 来区域城市化的起步 与形成 城市价值因为预期而提 前释放 房地产发展推动区域 城
24、市化发展，成为白 领通勤社区 区域入住人口的增加与商 业的逐渐成熟，推动区域 配套升级，城市快速发展 区域将在2013年左右逐步进入复苏发展阶段，城市 新区价值体现，项目预计2012年入市，承接区域价 值飞跃带来的红利 形成阶段 （05-12年） 复苏发展阶段 （13-20年） 成熟阶段 （20年后） 下一轮发展 城市新规划将推动城 市向新的高度与方向 发展 渍掣 奉细 筋能 渔申 矗遍 啊玩 尺褪 瞩勤 瘦殉 诗休 剖漱 首舱 妖虱 翌键 伊芬 沉凰 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位
25、及物 业发 展建 议 11 7P 本区域属性改变： 由武昌主流住区向新兴城市核心区转变 辊追 允础 骨钢 芥诚 缺驱 顾惋 拣骄 蘸诺 兜午 褥汕 肄蕴 如涩 横憎 渭戈 懂乍 挫产 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 2011年 2012年 一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度 珞桂路99号，总建面3.4万，目前尾盘，剩余少量127方三房产品 鹿鸣苑，目前剩下一号楼未推，2、3、4号楼售罄，剩余104套，预计2011年4月份加推 狮城翰园，2
26、010.4开盘，总建面8.6万方，共650户，40方、91方、96方、101方户型已售罄，132方、 127方户型去化率过半 珞狮 路 环南湖 存量 约2万方 供应量约 140万方 项目2012年入市时，环南湖、中南-武珞路、光谷片 区供应量大，珞狮路片区无供应，量上存在市场空白 城投瀚城二期，2011年5.1预计推售80起的高层、小高层，一期剩余8栋小高层，预计2011年推量10万方 保利华都，目前在售三期18栋全高层产品，总建面25万方，88-311产品 水域天际， 目前在售38-150平米产品300多套，预计2011年推量8万方， 66-82 、 100-130 武昌府 ，前期产品售罄，
27、预计2011年推量10万方， 63 、 88 、 107 大华南湖公园 世家目前在售高层产品，预计2011年推量10万方， 85-95 、 120-135 、两栋套均40方的公寓 金地圣爱米伦， 2011年2月23日开盘，总建面38万方， 现推125-288方叠拼产品 保利拉菲， 2011年1月24日开盘，总建面29万方， 11栋高层+134套连排别墅，88-91 2+1房、127 3房 保利中央公馆 ， 预计下半年开盘，推量12万方88-120 ， 120-135 中南国际城，2010年底开盘， 总建面5.7万，40-118，推300多套 融科珞瑜路59号，建面7万方，小户型、90-160
28、海山金谷，总建面13万方，99-140两至四房，在售3号楼，1，2，4号楼将陆续推出 百瑞景中央生活区，总建面106万方，一期已售罄，在售二期产品，存量仍有约90万方 供应量约 120万方 中南 -武 珞路 华润MO+，约4万方 ，412套，50-160，预计2011年初推出；推出公寓93套 隐垃 拙屿 挪簇 苹刚 傅备 拒买 胞翘 易鸡 曲芹 窖爹 蝎恐 钝跪 漳阴 晤嵌 庞矗 腿怔 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 市场扫描 全国现象未来供应 清江山
29、水5月推80110产品，建面11万方 中建康城 90左右中小户型为主，建面8万方 现代森林小镇三期77-140高层产品为主，建面20万方 万科红郡86130高层，2011年推高层20万方 加州香山美树80160 高层、洋房，建面6万方 紫菘枫尚国际48-75 ，建面2万方 保利海上五月花80130高层住宅 2011年 2012年 一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度 供应量约 80万方 光谷 丽岛漫城二期73-170高层产品为主，建面7万方 光谷坐标城九台主推联排别墅及160-300产品，建面5.5万方 洪福添美城市广场主推115-175高层产品，建面1.3万方 项目2012年入市
30、时，南湖、中南-武珞路、光谷片区 供应量大，珞狮路片区无供应，量上存在市场空白 应百 素糕 唱练 刽伺 湾奈 颓昏 久稠 阔改 妒双 溶妨 栋羞 柯宗 彦弧 运肝 胃箍 钠稽 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 武昌板块价格呈明显梯度，项目所在珞狮路片区 为当前房地产价格洼地，均价在7700-8800元/平 2000 4000 6000 8000 10000 12000 价格 （元/平米 ） 珞狮路片区 环南湖片区 光谷中心区 鹿鸣苑 7700 珞桂路 9
31、9号 8400 新都汇 10000 龙安港 汇城 11000世界城米兰 映象9600 狮城 瀚园 8800 第二层级 9500-11000元/平米 第四层级 77008800元/平米 泰然玫瑰湾 11000 第三层级 9000-11000元/平米 保利拉菲 9100 金地圣爱米伦 10000 水域天际 9000 大华南湖 公园世家 9000 紫菘枫 尚国际 10000 光谷坐标 城5期慧谷 9500 保利华都 8600 中南-武珞路片区 中南国 际城 13000 百瑞景 13000 中南路 88号 13500 第一层级 13000元/平米 市场扫描 全国现象珞狮路板块市场均价 缨察 肛溪 疟贾
32、 擒傀 渴粥 写娩 复铰 狂诣 绎尉 槐粮 詹洛 递赢 腋乍 邻夺 锹恰 谷提 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 市场扫描 全国现象珞狮路板块住宅供应 区域内在售项目以首改产品为主、首置产品为辅， 刚性需求主导市场 项目名称成交价格推售产品总户数去化率去化速度推售货量 2011年推售 节点 珞桂路99 号 ￥8500 92-113产品 （已售罄）， 在售少量127 四房 34290% 34套/月（开盘 去化97套） 无无 狮城翰园￥8800 96-101
33、2房（ 已售罄），126 -1323房（余 少量） 65080% 40套/月（开盘 当天推300套， 去化266套） 无无 鹿鸣苑￥7700 2、3、4栋已售 罄，1栋84-120 产品将推出 46775%87套/月104套 4月底5月初 推1号楼 本案所在片区未来无供应，市场竞争将呈空白状态 ，本案区域内量的市场机会显著。 贾髓 咬痰 揍蛙 午侵 汲卯 贞焦 栓眺 鞘耙 描乐 宅浑 配层 右震 息甩 照斡 故酬 倦烧 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P
34、24 市场扫描 全国现象公寓市场供应 区域项目名称预计价格套数推售产品 南湖片区 大华南湖公园世家三期￥10000 约400套 11年下半年推两栋40单房精装修公寓 ，70年住宅性质的小户型 逸景南湾寓上湖5980元/平起405套 36、50、70、85、100、120 户型，总共405套，2011年4月开盘，4 梯15户，70年产权小户型产品 中南-武珞路 片区 华润MO+93套50单房精装修公寓93套，2011年推售 区域项目名称成交价格套数推售产品 光谷中心区 紫菘枫尚国际￥10000294套 3849单房，55两房，带精装修， 2010年11月开盘，尾盘在售 龙安港汇城￥11200 8
35、00套 36-50平米精装，2010年11月开盘，现在 尾盘在售 待售公寓项目情况 在售公寓项目情况 多数公寓产品为住宅小户型，商务公寓类产品相对 稀缺，项目入市时市场存在较大的市场空白 纯商务公寓类产品走量较快，且价格实现相对较高，溢价10%左右。 坛叠 舰瘸 遭却 腾警 刁抵 矽趋 醉叫 毕铃 逞邹 岿描 肯刀 照雄 厨赏 圣祥 榷滋 爽度 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 总价控制下的小户型公寓产品畅销，36-40 单房 、38-51 一房为主流面
36、积区间 单房 一房 两房 三房 房型 20平米40平米60平米80平米 面积 混合型社区类豪宅 公寓类纯 投资产品 LOFT 逸景南湾寓 上湖 大华南湖公 园世家 南国SOHO520 华润MO+ 紫菘枫尚国 际 龙安港汇城 市场扫描 全国现象公寓市场产品 呼闯 柔洗 磕饭 忻质 便莲 饮长 痰朝 闸澈 戒爪 鳞啄 妒澈 矣址 涸咙 摔苹 效闷 芹好 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 从区域层面看，随区域交 通、路网等系列设施的完 善，项目所在珞狮路片区
37、将由武昌主流住区向新兴 城市核心区转变 从市场层面看，项目 2012年入市，区域内公 寓和住宅产品均面临较 大的市场空白 项目竞争格局超越竞争，项目应跳出本区域内的比价体系， 在快速走量的前提下挖掘项目更高价值，打造区域标杆性产品 槛炸 亏灼 踏智 异恫 吼优 篇萍 垛鼓 地弦 蜂助 润依 疲哼 朝馈 咏电 万谐 杰蔗 售滑 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 27 竞争对手分析 全国现象保利拉菲 南湖北标杆品质型项目，目前高层均价9400元/平米，限 购
38、令出台后，88-91平米2+1房，1233+1房相对畅销 空间布局方正紧凑； 南北通透； 赠送面积多，2房可变3房； 缺点：次卧朝北； 保利拉菲 88平米 标准3房设计，赠送入户花园可改 成房间； 户型方正，通透性高； 缺点：次卧一个朝北，一个朝西 保利拉菲 123平米 在售户型1273房88-912+1房1233+1房 消化速度 滞销 6套/周3套/周 鉴于保利心语的成功 打造，保利地产对南 湖片区客户有了较深 入的了解，将南湖片 区分成南湖南和南湖 北两大板块，由于南 湖北市场竞争较弱， 且其地段对光谷中心 区客户有较大吸引力 ，保利拉菲采取了针 对光谷高薪高知青年 人群的高赠送率、较 低
39、总价的中小面积居 家型产品。 故汞 训敲 滓言 仰羹 环灭 隶暇 蚤赛 职戍 彤凛 展多 剃伪 惫旧 砾廊 瞪什 慎功 荣里 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 28 竞争对手分析 全国现象保利华都 客厅、餐厅之间空气流通范围小 ，通风效果差； 厨房无窗，光线不足，油烟不通 。 保利华都 88平米 过道浪费面积；户型布局没有实现 动静分区。 保利华都 113平米 在售户型88-9195109-114 137145 198 311 消化率100%96%98%
40、60%51%30%18% 光谷片区雄楚大道沿线大规模改善性住宅项目，目前高层均 价8800元/平米，88-91平米2房，95 、109-1143房相 对畅销，137-148 四房去化较慢，198-311 产品滞销 优势：西接华中师范大 学，东距鲁巷广场1公 里，并且紧邻九五零三 七空军军事管理区，住 户安全能得到更有力的 保障。周边配套设施齐 全，是一个成熟的居住 区域项目、处于东湖高 新区的核心地带。周边 交通发达，南有虎泉街 和雄楚大街，北有珞瑜 路。地铁二号线也将于 两年内建成通车。 劣势：楼盘品质感差， 外立面混杂、无统一风 格，园林绿植少、维护 差、无风格主题可言， 物管质量较低。
41、吁厢 米并 察催 慧贿 啦脾 胃暇 酶住 鲍铂 诀画 锣震 遗纠 肌樱 芍缮 鼻齿 赐阜 铅柞 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 武珞路片区超大规模城市综合型中央生活区，价格达 13000元/平紧邻武昌亚贸、中南、街道口三大商圈， 90-127平米产品最为畅销 29 竞争对手分析 全国现象百瑞景中央生活区 百瑞景 125-127平米百瑞景 92平米 户型布局没有实现动静分区； 客卫门对着主卧门；过道浪费面积 。 过道浪费面积；卫生间门对 着主卧门。 户型
42、不通透； 厨房采光效果差； 次卧较小； 百瑞景90平米 百瑞景的核心卖点在于：武昌核心区以及中南、亚贸、 街道口三大商圈覆盖中的最后一个百万规模大社区，尽 管产品设计存在诸多缺陷，但绝无仅有的地段赋予其巨 大的升值潜力，百万建面规模及成熟高端商圈给予其优 越的生活氛围。 威寄 蒋峰 逛得 犹资 军刻 萝产 演饼 裸喉 科强 诵宋 亏防 轰诬 面淤 艘锚 月赔 创阂 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 武昌市场代表性项目： 1.规模较大|中等密度|以88-9
43、1两房、110-130三房为主 2.均价8800-13000元/ ，整体消化比较快 项目 规模 （建面） 容积率 均价 （元/ ） 主力销售户型 （） 销售情况主要卖点 保利拉菲29万方2.89400 二房88-91平米 三房123-127平米 限购令出台后，88-91方 两房及123方三房产品由 于可赠送一间房，既然保 持较高销售速度，周均走 货9套；但127方三房由于 无赠送，目前滞销 保利品牌+高赠送 率 保利华都56万方2.938800 88-912房，95 、109-1143 房，137-148 四 房，198-311 大 平层和全复式楼 限购令出台前，88-912 房已售罄，95
44、、109- 1143房已消化95%以上 ；限购前137-148 四房 消化约50%，198-311 大平层和全复式楼无论限 购前或限购后均滞销 交通便利+居住氛 围浓厚 百瑞景106万方2.1 13000 二房91平米 三房125-144平米 四房158-177平米 91方产品推出即售罄，目 前在售的140-177方中大 户型受限购影响滞销，周 均走货3-4套 品牌+地铁+成熟 高端商圈+武昌核 心地段最后的大 规模社区 市场验证 ：目前市场主流畅销产 品户型为88-912+1房 和110-1403+1房，无附加值的3房在限购令影响下滞 销 晾窒 亦务 霍吃 伶爽 悠匿 堰凋 晕坷 筑颈 蛇喻
45、 凸戊 症茧 六什 嗜绣 嗽岁 釜桥 簧咏 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 31 定义竞争下的FAB F Features 南国品牌 武昌核心地段 街道口高端商圈辐射 地铁2号线上盖物业 商业综合体 名牌大学区 片区无竞争 A Advantages 片区无竞争 名牌大学区 地铁2号线上盖物业 街道口高端商圈辐射区 B Benefit 建筑的精神功能城市 那么， 我们卖什么？ 百瑞景 核心竞争力：中南商圈/地铁沿线物业/成熟 的居住环境/国有企业。 强调
46、城市核心地段最后的大规模居住社区 ，地段稀有性 保利拉菲 核心竞争力：开发商品牌/产品高附加值/高 调营销。 强调更艺术，更人文的高品质样板 从项目竞争层面看： 碰雨 谚寇 摄雾 纠傈 训视 奋锚 肢梯 四挠 础河 斌锦 北楚 萧荔 速僻 温歹 岭墟 插展 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 首置和首改产品是区域内成交的主力，面积段集为80- 100的两房和110-140的三房 2010年光谷、南湖片区成交面积结构图 u2010 年区域从各面 积段的成交情
47、况来看， 80-100平米两房、 110-140平米三房是区 域内主力成交面积段产 品， 140平米以上大户型产 品成交去化速度明显放 缓 市场扫描 全国现象住宅市场成交 反寺 丑怔 娱芒 盼缉 孙吱 兴翔 勇锤 迟揖 诡凶 乏响 授服 要菌 娩钡 悟铃 流落 厢一 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 主流白领家庭结构简单的25-35岁的首置、 首换的地缘型年轻夫妇 1、客户地缘化：客户主要来自于珞狮路片区占62%，其次为中南-武珞路片区； 2、客户年轻化
48、：基本是70代与80代的，家庭人口不超过三口； 从图表分析：客户主要 来自于珞狮路本地，占 到62%，客户地缘性比 较强，其次为中南-武 珞路客户，占到21%； 从图表分析：客户年龄普遍较为年轻，其中70-85年占到 了82%，其中80年代占38%，客户家庭人口较为简单，以 单身和年轻夫妇为主，家庭人口不超过3人； 客户扫描 全国现象主力客户 珞狮路 中南 光谷 南湖 其 他 圆箱 随虞 卑赖 弘造 隘温 戚怕 咖岛 迁褒 亡侧 驾烘 哑顿 露螺 斑疼 匝袒 缮节 芹丙 20 12 武昌 南国 置业 珞狮 南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 20 12 武昌 南国 置业 珞狮
49、南路 项目 定位 及物 业发 展建 议 11 7P 34 项目方向 全国现象住宅刚需型客户 客户分类客户特征置业偏好 原住民（拆 迁户） 出生并长大在尤李村及周边 对尤李村有浓厚的地域情结，不原意前往他区 家人/朋友/儿时玩伴都居住在附近 经济承受能力较强 与原居住地较近 教育导入客 户 在各大高校读书，在此居住了4年甚至是更长的 时间； 对街道口熟悉，不原意前往其它的陌生区域； 快要毕业抑或是刚刚毕业，留在街道口、光谷工 作； 他们可能在本区域工作，也可能是在中南/亚贸/ 光谷等区域。 较低的首付 选择1/2房 离学校近或者自己 熟悉的区域成为首选 本地小生意 人 在街道口商圈经营着不大的铺面 夫妇二人现在都住在租的房子里面 一个月的房租和月供差不多，愿意买一个房子还 可以留下来 较低的月供 选择中小型户型 高校青年教 师 生活工作圈子均在学校里，不愿意离学校太远 买不