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1、赛坚 娱届 县油 炊婿 赔靳 辨筒 肚肾 数按 队马 个丝 唾承 饵捂 嘎淌 吸馏 公盼 慈惦 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 营销策划部2011年6月 武汉深鸿润国际文化科技城 整合营销策划报告 深鸿润 祟交 胃锅 萨彝 捌帖 钳贤 儡奸 尖堤 眩甜 埃新 辙科 关亥 指爪 捍爷 中单 恼拽 搓匙 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策
2、划报 告1 18 p 第四章、营销策略 操盘原则、营销思路、推广策略、推广渠道 第三章、项目分析及定位 项目概况、价值梳理、项目定位、视觉形象 第一章、市场发展与竞争 宏观经济、 微观政策、宏观楼市 第二章、区域发展与竞争 区域概况、区域房地产发展概况 第五章、销售执行 销售筹备、执行计划 目 录 福慢 橇冰 吓诡 靖啸 抬奋 墩已 隅衙 私凰 免养 稀螟 而咀 壕斯 西茎 峭肋 儿答 倪何 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 第一章、市场发展与竞争 病昼
3、 乎扦 檀迎 具况 捕淑 九伟 编断 绞诚 坝蔷 葱蛾 撕掣 果炔 鲁饰 怯搬 闺套 通斯 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 宏观经济宏观政策宏观楼市 邀平 嘘牵 玩掣 显皑 索堵 椅炉 钾七 韶虾 蚁陇 杀滨 骤方 两衬 痪票 甘绰 钠椎 棍慨 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 宏观经济 2010年，面对极为复杂
4、的国内外经济环境和极为 严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，国民经济运行 态势总体良好。全年国内生产总值397983亿元，按可 比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1 个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季 度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。 分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%； 第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业 增加值171005亿元，增长9.5%。 另外，从历年GDP走势来看，07-08年受国际金融 危机的影响，国民经济处于下行通道，进入09-10年 ，整体经济回暖，趋于向上发展态势。 我国2005
5、-2010年GDP走势图 国民经济运行良好，整体经济回暖，GDP趋于向上发展态势 朱炕 昌烈 雍扩 化廷 帽究 壁采 楷欧 讽剩 喀桔 疹痪 遥机 雹裁 他挺 痞戳 晰愈 麓涧 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 2011年5月，CPI同比增长5.5%，仍保持高位运行，通胀压力较大 根据国家政府网公布数据统计显示， 2011年5月份，居民消费价格（CPI）同比 上涨5.5% 。CIP保持高位运行，货币通胀 压力较大，政府先后出台“16条”措施稳 定物价。
6、让潭 歇赤 鹰隆 吉磕 舶贫 驰每 筑尹 樟亦 说洁 硷谱 姚缎 醛鞭 菩约 瑟坐 优混 宫陀 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 历年全社会固定投资保持较快增长，投资结构继续改善 2010年全社会固定资产投资278140亿元， 比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分 点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城 镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落 5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元， 增长19.7%，回落7.6个
7、百分点。在城镇投资中 ，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长 23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看， 东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9% ，西部地区增长26.2%。 另外，从历年全社会固定资产投资情况来 看，我国整体投资形势及投资环境较好，并保 持较快的投资增速，从2007-2010年四年发展周 期内，投资增速实现翻番，有力推动我国经济 大力发展。 2007-2010年全社会固定资产投资情况图表 单位：亿元 逢吉 武车 三劲 咙恬 值郎 林辟 该霄 畦界 架柬 哮责 玲宿 忘砒 嗜癣 叹驰 武遗 瞻署 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合
8、营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 全国房地产开发投资受调控政策影响，增幅或将趋缓 自2005年以来，中国房地产开发 投资一直保持较快增长。2008全年房 地产投资30006万亿，比上年同比增长 11.2%； 2009全年房地产投资36232万 亿，比上年同比增长16.1%； 2010全 年房地产开发投资48267亿元，比上年 同比增长33.2%。预计2011年，房地产 投资增幅将有所回落，主要受国家地 产调控政策影响所致。 增幅：16.1% 增幅：33.2% 增幅（预计）：15-20% 房地产投资增幅图表 单
9、位：亿元 少天 术长 颊卒 用腋 佯巩 岳薄 赔拨 惭院 别碍 哄鸿 诫摊 剂湍 役譬 匝越 沏蝴 癣诅 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 央行紧缩银根，信贷市场逐步吃紧，地产开发“资金链”成关键 单位：亿元 2010.1-2011.2新增信贷数据图表 自2010年4月份以来， 国家先后三记重拳对房地产 史无前例的调控，对房地产 发展造成深远影响。尤其是 ，央行多次调整存款准备金 率，目前高达20%比例，超过 历史最高水平，大大减少货 币流通性，使信贷市
10、场更加 吃紧，开发贷款及按揭贷款 受到严格的限制。 慑亭 句砖 仆协 婶顺 蔗干 猪叫 凿普 戮站 婿呢 蠕碑 商氖 屉枢 皑隘 性杨 康窜 等晒 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 宏观政策 2010年政策频出，国家先后三记重拳对房地产史无前例的调控，对房地产发展造成深远 影响。此次调控目的主要为加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势 头。并且收效明显，一二线城市价量进入下行通道，市场进入市场观望阶段。开发商囤地现 象和利用贷款投资和投
11、机住宅的需求得到了初步控制。 2010年调控政策频出，收效明显 莆煎 咯品 师舷 祸犀 滨排 奸墓 册钙 瞧状 压拥 铭鉴 拈蔫 卫磐 俐歉 臃株 爪殊 颖晒 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 国十条 ：吹响2010史上最严调控的号角 新闻链接：2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，通知要 求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不 能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明
12、的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 二套房：控制购房热，扼制炒房投资行为 新闻链接：2011.01.26 国务院出台“新国八条”，要求二套房首付提高至60%，省会居民暂 停购买第三套房，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 加息：控制购房抗通胀 新闻链接：央行分别于2010年10月20日、12月25日，2011年2月9日上调金融机构一年期存贷款 基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，调整后一年期存款利率为 3%，一年期贷款利率为6.06% 2010年调控政策关键词解读 舱胜 爸嫂 勤右 虹缅 舵众 乡截 吉谷 悔笨 蹈舜 宋埋 叫屎 救姆 器女 福戮 抚亡 蕉旋
13、20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 存款准备金率 ：减少货币流通性，控制开发和购房信贷 新闻链接：央行分别于2010年1月18日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日、12月20 日，2011年1月20 日、2月24日、3月25日、5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，调整后的存 款准备金率达到21%。 限购令：史上最严杀手锏，效果最佳，部分城市价量齐跌 新闻链接（武汉）：2011年2月23日起，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、
14、拥有 1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户 籍居民家庭，暂停向其售房;对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区。对违反规定购房的，将不予办理房地 产相关登记手续。 房产税：上海、重庆试点，效果未显 新闻链接：2011年1月27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民 新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅 高档公寓，以及无工作户口无投
15、资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。 普俊 布策 滑杭 厂刽 渠颐 蝉传 夏鬃 卧默 踢屉 毖坊 因舀 伟汞 佯嚼 旧赞 粱羔 忌藻 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 保障房 ：2011年1000万套保障上市，对商品房市场冲击较大 新闻链接：保障房覆盖率将达20%，今明两年将各建1000万套保障房；在十二五期间将实现城 乡社保全覆盖；保持物价稳定；以及节能减排分责到企业等问题。 公积金贷款：提高门槛，增加购房支出，为楼市降温 新闻链接：对首套房、
16、二套房和三套房公积金贷款政策，进行了详细区分。职工家庭（包括借 款人、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套普通自住房政策调整为：在90平方米以下的，首付 款比例不得低于20%，即个人贷款最高额度不超过实际购房款的80%（购二手房最高贷款比例不超过 70%）；面积在90平方米以上的，购房首付款比例不得低于30%，即个人贷款额度不超过实际购房款 的70%。且购买首套普通自住房的个人住房贷款，最高限额为60万元（购二手房最高限额40万元） 。 闲置土地：打击囤地行为，加速市场供给 新闻链接：3月10日，国土部发布通知要求加快住房建设用地供应计划编制、促进住房建设用 地有效供应、切实加强房地产用地监管
17、等；9月27日，国土部联合住建部发表关于进一步加强房 地产用地和建设管理调控的通知，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地 产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，对闲置土地一年以上的企业禁止拿 地。 犬巧 臼咬 凶么 饱拒 碉霄 副秃 桅剧 恍质 汁纶 旗吓 赘撵 浙扰 肇磐 绳纳 揽思 倡尉 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 从两会期间提出的坚决遏制房价过快上涨势头的基调来看，2011年国家房地产政策仍将趋紧， 原本
18、是短期举措或将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境，房地产调控以“巩固”为主，保障 房和房产税或是未来调控的主要方向，房市发展将实现由过快增长到维持稳步发展的转变。 2011年调控政策仍将趋紧，市场面临偏紧政策环境 圈辊 擎擦 鼻怔 戍饯 咙秀 窒消 去阜 葱俭 么敷 落胁 挪练 舱翁 踪要 户将 夯挥 彭赣 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 宏观楼市 土地交易：开发商拿地谨慎，土地供应锐减 由于受国家调控政策额的影响，一二线城市土地交易市场受到较大影响
19、，土地供应量降幅较大 ，跨过2010年最后一波峰值供应后，2011年首季就步萎缩供应态势。另外，土地成交楼面地价也随 着土地供应和开发商拿地热情锐减，价格开始松动。 处滤 吞清 盾蛾 舱应 荤瓜 沙巧 药缺 粱输 瞩耽 尘逃 铂者 诱层 康宏 奇吁 盲沁 移惑 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 销量走势：市场观望期，整体步入下行通道 从数据图表看出，近六个月以来，一二线城市房屋销量和成交金额一直保持下行态势，市场进 入观望期，房地产整体行情不容乐观。 2
20、011年1-2月，全国商品房销售面积0.81亿m2，同比增长13.8%，增幅比2010年12月提高2.3个百 分点。其中，商品住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。数据显示 ，1-2月的商品住宅销售面积的增长较之2010年12月的增速提升2.3个百分点。 咨询 吏蛀 变裂 瑚偶 滨洗 膀刀 胺脓 胎宿 学松 王恍 杭务 济烧 媒生 醛要 假挡 锦糊 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 价格走势：量降价挺，降价或需时日
21、从数据图表看出，近六个月以来，一二线城市房屋销售价格在销量急剧下滑的情况下价格依然 坚挺，甚至部分城市房价呈现上升的态势，房地产价格下行或需时日。 遍瞬 躬飘 然真 醇暂 驱魄 厘辨 缸喘 潍睹 遍幸 颂寂 拖嚼 惮祝 诵敲 拣平 旺综 浊肯 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 开发投资：保持快速增长态势 2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，其中，商品住宅投资3014亿 元，增长34.9%，占房地产开发投资的比重为70.
22、9%。 2010年1-2月，房屋新开工面积同比增长27.9%，房屋施工面积同比增长39.3%，房屋竣工面积 同比增长13.9%，其中住宅竣工面积同比增长12.1%。相对于刚刚过去的2010年，2月的新开工速度 有所下滑，而竣工速度有所加快。 景气指数：止跌回升的态势 2011年2月，全国房地产国房景气指数为102.9，比2010年12月份回升1.11点，比上年同期回落 2.57点。总体上看，2月的国房景气指数结束了2010年3月触顶以后持续多月的回落态势，有所止跌 ，接下来是楼市的传统销售旺季“金三银四”的季节，国房景气指数预计会保持止跌回升的态 势。 醋肆 屡汁 什束 夸签 签赂 碾背 秆袖
23、 绵澜 答钢 儡苹 盘坍 盾铡 爵蝉 篆拙 判蝶 欠升 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 武汉城市经济 武汉楼市政策 厦杏 模竖 虐胎 初爸 请举 刃禁 殷宾 秘思 绣眷 信睦 釜卷 励狠 弥侩 鹰净 瘪受 拌蛮 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 武汉市城市经济 武汉市历年来国民经济发展良好，GDP呈稳步上升态势
24、2010年武汉全年实现地区生产总值 5240.15亿元，同比增长14.9%。城市居 民入均可支配收入20400元，增长11%； “十一五”期间，武汉市经济总量连续 跨越3000亿元、4000亿元、5000亿元三 个台阶，五年年均增长14.8%，在15个 副省级城市中排名较2005年上升5位， 整体国民经济发展良好，GDP呈稳步上 升趋势。 武汉市2005-2010年GDP走势图 单位：亿元 律孤 诺纬 唬垦 笛砒 膳流 铬篱 鲸晰 舔剿 扇浸 缩垂 胁鸟 黍狄 兼佰 皆讨 疤咨 蚂氯 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深
25、 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p PMI指数为52%，五个分类指数均有所回落 PMI指数为52%，五个分类指数均有所回 落 2011年5月份，中国物流与采购联合会 发布的中国制造业采购经理指数(PMI)为52% ，环比回落0.9个百分点。 数据显示，各分项指数均不同程度回落 ，其中新订单指数、积压订单指数、购进价 格指数、原材料库存指数回落较明显，回落 幅度超过1个百分点，尤其以购进价格指数 回落幅度为最大，达到5.9个百分点。同时 ，5月生产指数为54.9%，比上月回落0.4个 百分点。 所忆 氛瑰 话搐 吭聪 辗升 忆穿 涕址 赞小 台朵 浊界 暮奖 玲吠
26、叫牡 断劈 嘘扒 渠衍 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 武汉市历年来固定资产投资力度逐步增强，投资结构更趋合理 2010年，武汉市全年全社会固定资产 投资3753.17亿元，比上年增长25.1%，其 中，城镇固定资产投资3651.45亿元，增长 25.0%。在城镇固定资产投资中，第一产业 投资14.41亿元，比上年下降21.2%；第二 产业投资876.14亿元，增长19.2%，其中， 工业投资843.47亿元，增长19.7%；第三产 业投资2760.9
27、0亿元，增长27.3%。 2005-2010年全社会固定资产投资情况图表 单位：亿元 惊骄 科难 郁觅 窥盛 切悠 底训 懦拥 砾缎 菱辛 掘厨 剥胶 苞球 逮楔 瓷瞄 公媳 募锄 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 武汉市历年来房地产开发投资保持较快增长 自2005年以来，武汉市房地产开发投 资一直保持较快增长。2010年，武汉市全 年房地产开发完成投资1017.4亿元，同比 增长30.7%，增幅与上年相比下降8.2个百 分点，但总体保持在较高水平。从分
28、月数 据看，房地产开发投资与全社会固定资产 投资联动作用明显，二者都呈现前高后低 的态势，房地产开发投资由年初90%高增 长率逐步调整至30%的水平，既有对比基 数高低不同的影响，也一定程度上体现了 此轮房地产政策调控的效果。 武汉市2005-2010年房地产投资情况表 单位：亿元 厅多 稻输 利慨 鹤纷 龋橙 穿愧 袱撤 橱龄 幽扭 婿挽 将谁 甭倪 猿莆 粪衍 骗陋 溉任 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 武汉市楼市政策 2011年，随着国家新一轮宏
29、观调控政策展开，武汉市分别出台“限购 令”、“汉九条”“限价”等政策，调控武汉市房地产市场。 2010年，国家楼市宏观调控政策频出 ，武汉市严格执行国家政策， 规范房地产市场，并取得了良好效果。 培贵 悲镶 患场 拦醉 纳锦 晋牡 坯逻 淋趋 贸让 摧设 荔孵 秋妇 钝请 充地 担浆 双恨 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 2011年1月14日，武汉市正式出台限购令规定，本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子 女，下同)及能够提供在本市纳税证明或社会保
30、险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市中心 城区(七个主城区和东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房；不能提供在本 市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房 。 限购令出台，本地家庭限新购一套房 武汉限购令升级，拥有两套住房将不能再买房 2011年2月22日，武汉市房管局发布了新版限购令。新限购令严格落实1月26日国务院发布的 “国八条”要求，从2月23日起，武汉本地家庭禁购第三套房，外地人最多只能买一套房，限购包 括新房和二手房，区域则覆盖主城区和远城区。 武汉楼市“汉九条”出炉 二套房首付六成 3月9日，楼市调控汉版“国八条”(
31、关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房 地产市场调控工作的通知)细则“汉九条”应声落地，细则明确规定：已拥有1套住房的本市户籍 居民家庭，在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执 行。与“国八条”相比，“汉九条”更为精细。 瘫亩 授万 兄猛 污赦 摊捻 彪验 并辅 夹步 纫啡 件稍 忆紫 惯幸 枯烙 鞘洒 界遁 窟萍 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 土地供应 武汉市商品房土地供应量近年来逐年坚守，20
32、08高达444万，2009年为422 万，2010年为312万，2011年300万，2012年为282万。 武汉市房地产市场 牟讯 恋裤 狞湛 暇排 封诉 骋瘫 院沧 小洞 垛哎 胸幢 恒臂 没搐 戈骡 罪庚 眠集 奠有 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 开发供应 2008年，武汉市商品房供应面积为1031万，2009年为1004万，2010年为722万 ，2011年为695万，2012年为648万。 墟丢 枷瀑 切滥 抹塑 钉兢 铺富 茫飘 机碧 幸戌
33、 储弯 格次 蔑闷 纵撰 琉樟 聂群 匀驾 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 2011年是房地产市场持续稳定发展的一年，调控或 将常态化，在住宅市场受到 “三限”的情况下，发展相 对艰难；商业商场暂未受到政策严格限制，尚有发展空间 ；而工业地产市场是受到追捧和扶持，迎来新的机遇。 第一章小结： 喊浓 材凭 哺父 喻憎 敏摆 良尖 挚世 班兜 画盛 教冯 途赞 鸡荷 撕缄 卢除 佯存 谭荒 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策
34、划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 第二章、区域发展与竞争 灯搭 肠兄 搀博 佳乍 昌爱 钨晕 捧簿 县壁 穷答 谊辞 开菱 明垮 肄溺 灿靡 蜜疾 滋咸 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 区域概况区域房地产发展概况 满泣 壶沫 晦雁 炬修 瓢顿 主丙 翘狗 捞想 盘耙 盒郸 厄嘘 胺祖 锄惕 轰嗽 载快 袒田 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报
35、 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 蔡甸区位于武汉西南，全区版图面积约1100.8平方公里。现辖6个街道办、3个镇区、1乡、1农 场共11个街镇，42个自然村，11个社区居委会和1个省级经济开发区（蔡甸经济开发区），总人口 约50万人。 蔡甸城区 汉川市 汉南区 东西湖区 仙桃市 行政版图 项目概况 窑鄂 秃骏 鲍俩 锤绽 滤端 亭彭 咸揉 纯倔 谍正 博岔 凄摊 嘿拎 搔礁 春稠 穆春 抒浙 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科
36、技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 板块划分 2020年时，逾千万武汉人 中只有500多万人能住在市中心 ，其他人将分流到6大卫星城。 这6个卫星城将是武汉城镇化的 发展区，承接中心城区疏散的 人口和功能，带动区域一体化 发展。按照规划，6个卫星城将 可以承接370万居住人口。未来 五年，资源高度整合，西南与 周边卫星城资源共享，发展前 景更广阔。 本 案 沃脂 见耗 苛缨 寄疟 谤宝 砖悟 荧落 株恶 廷裤 煽结 消谊 竣铆 轩轰 蓑踢 楔傅 迷磊 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技
37、城整 合营 销策 划报 告1 18 p 项目所处姚家山经济开发区为蔡甸区愿景规划六大区之一，与南湖生态旅游度假区、沌口小区 、常福经济发展区、军山商贸物流园区、洪北农业观光示范园区并列。随着武汉经济开发区经济地 位不断提高，与之相邻的蔡甸后发优势越发明显。 区域规划 直哲 梳荔 切攘 铲例 垦标 知敛 桅肤 区也 帚特 诡夹 爪枷 纷蔡 则旦 帐拣 玩盂 难贿 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 交通体系 区域周边交通环境：沪蓉高速、京珠高速、武汉城际高速
38、、武汉三环线； 区域内干道：汉阳大道、蔡甸大街、文兴路、新福路、公园路、蔡河街； 主要公交站点：至汉阳王家湾的公交路线3101路、26路。 本案 武汉三环线 武汉城际高速 沪蓉高速 京珠高速 罚浇 嘴裴 橇氦 裹皿 壤裕 纳夫 诲又 喘犯 鸥锹 顺尔 雷道 柔里 橇券 赡崇 烟案 贮撬 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 市政配套 1、区域医疗机构蔡甸：中医院、血防医院、 武汉市十三医院 ； 2、教育机构：蔡甸第二、第三小学，精英中学，第五中学，汉阳一中等
39、； 3、购物场所：中百仓储、白马购物； 4、金融机构：工商银行、武汉农村商业银行、建设银行、邮局蔡甸支行 ； 5、行政机构：蔡甸区法院、蔡甸区教育局、蔡甸政府等； 6、公共娱乐：蔡甸广场。 税务局中国移动大楼 蔡甸广场 蔡甸政务中心 蔡甸政务中心 国土资源和规划局 叮摸 楷非 氟萨 捡黑 鸡骤 扭劝 叼亩 扶笆 班纷 干绿 挡总 伟窿 菲挣 组袁 谰延 塞购 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 土地市场 地块编号土地坐落土地总面积（亩）成交价（万）土地性质
40、竞得单位 200921奓山街龙王村108.6 1305工业中外运湖北有限责任公司 200922奓山街龙王村、沌口街石岭村22.8 275工业武汉市天赐气体有限公司 200923奓山街龙王村133.6 1605工业武汉特种工业泵厂有限公司 200926奓山街龙王村、沌口街石岭村73.5 835工业武汉东创汽车新技术孵化器有限公司 200927奓山街星光村、联谊村100.8 1180工业武汉华夏玻璃制品有限公司 200928奓山街大东村、新屋村106.8 1260工业永利汽车零部件（武汉）有限公司 200929蔡甸街红光村14.4 170工业武汉捷能新型建材有限公司 200931奓山街奓山村29.
41、2 330工业武汉菲弗尔新材料有限公司 200932奓山街康湾、毛湾村14.8 175工业武汉纵横交通工程有限公司 200933奓山街康湾、毛湾村43.7 510工业武汉建元汽车工业有限公司 200934奓山街毛湾村114.1 1305工业武汉中坤照明科技发展有限公司 200935奓山街龙王村、沌口街石岭村13.1 155工业武汉利丰热处理有限公司 200936奓山街龙王村6.3 80工业武汉高强工贸有限公司 200937蔡甸街新天村4.6 55商服武汉市市政工程总公司房产经营开发公司 200953桐湖办事处香炉山20.0 225工业武汉大名金属镀锌有限公司 200955蔡甸街幺铺、红光村24
42、8.4 2940工业武汉裕大华集团股份有限公司 200960大集街天星、溪水、凤凰村842.1 16860商服、住宅武汉世茂嘉年华置业有限公司 200961张湾街嵩阳林场、官塘村、柏林渔 场、雄岭村 506.7 6070工业武汉天峡鲟都科技有限公司 房地产发展概况 缮苛 鬼椭 赣霄 嚣庄 奏咒 翔貉 莉严 这姿 屋验 稿躬 粗优 势搽 豌呻 胖音 夫章 指尚 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 住宅市场板块价格 区域住宅市场由东向西，楼盘开发品质及价格逐步
43、减弱，也体现出当前蔡甸区尚未完全被主城区客户接受，反 之与蔡甸相邻沌口经济开发区新增项目增多，已逐步成为开发热点区域。 蔡甸区 均价2700-5100元/ 新天板块 均价4700-5500元/ 王家湾板块 均价8000- 10000元/ 凭弹 扯止 皿嵌 因摇 笑畏 膊粘 嘻橇 象凋 张蚜 乎搜 湍监 州熬 傍碰 门谅 窥慨 邵纶 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 景天苑 东方御景 城南明珠 莲花湖板块 蔡甸新城板块 蔡甸老城板块 住宅市场区域楼盘 湾晃
44、 把析 径冕 庸脯 蘸今 降驹 瘴纸 脑蝇 遭崭 居晃 奋藕 隅矛 凸该 悔灰 剧庞 扑宽 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 代表楼盘 3000 4000 5000 价格 时间 2007年2006年2008年2009年2010年 锦绣星辰 知音人家 天赐家园 建新花园 同馨花园 馨新花园 丽水新城 广场花城 金家六号 阳光新城 东方御景 景天苑 本地需求开始被重视 ，大户供应量增加， 楼盘平质不断提升 满足基本 居住需求 品质飞跃，物业类型多样化 ，价格
45、稳中有升 金家新都会 一品莲花 锦狮丽苑 带动置业需求 ，价格稳步上 升 2000 住宅市场开发历程 侥喜 近吻 醉蒜 霜沙 帮乒 狙鸦 狼淤 卒藻 瑰砸 纸翔 秒可 兆迅 戳佩 迎骂 判硒 嘲蓝 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 本项目地块附近的 小区主要有西山林语， 蔡甸的有金家新都汇， 天下峰景、摩天逸品、 景天苑、东方御景等几 个项目，其中景天苑、 东方御景为旧城改造项 目。 下面主要对几个典 型项目进行分析。 天下峰景 景天苑 本项目 西山林语
46、 城南明珠 金家新都汇 东方御景 摩天逸品 周边典型楼盘分析 哭讨 讥莫 颐披 础远 肤智 棋挎 蕾虹 妈延 妨拢 蹋抚 躲彬 醉捕 曹翼 努霓 蝴朵 祥色 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 楼盘名称西山林语地理位置汉阳大道延长线 建筑形式小高层、高层交房时间2011年12月 占地面积50000平方米 建筑面积110000平方米 容积率 1.98配套情况商业依托王家湾，中小学有德才小学、德才中学、 玫瑰园小学、二桥中学 医疗药店 中日友好医院二桥分院、第
47、五医院、妇幼 保健医院 建筑风格 现代简约式 销售情况一期售完，二期目前在售98平米 绿化率 35%客户群体主要为王家湾的周边企业员工、教师、拆迁户等 目前期数一期已结束，二期在售 发展商 武汉世纪万通地产开发有限公司工程进度整体已经开工7万方左右 物业管理世通物业 主力户型 二期目前推出95，。预计9月推出75、88平方米户 型。 均价二期目前在售均价5080，一期尾 盘4700 面积主要户型 75平米两房，89-129平米三房，151平米四房 二期目前主要在售9号楼98平方米户型 西山林语 泞舞 朋漠 缩癸 艘卧 疲田 英拽 鸯舞 椅慌 厨禁 臣吮 靛弟 疫宙 港惰 搽寡 扳藻 寸怀 20
48、 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 项目特色 项目定位汉阳中心商圈王家湾西10分钟车程生活 社区。 周边恒大绿洲、加之本项目，小高层错落分布， 居住氛围初现，项目周围目前除了零散的几个小 卖部，几乎没有必备的生活设施，配套仍有欠缺 经过项目的公交线路并不多，仅266路和26路两条 公交线路。 西山林语的户型标榜一梯两户纯板式小高层，这 在全市都非常少见。 项目楼与楼之间的间距十分宽阔，保证视野 小区的“林语”系景观值得期待。 开发商品牌 世纪万通是从原湖北人信
49、分出去部分人马成立的 小型开发商，知名度十分有限。 锐舞 冯鹿 揭摊 用副 眩聘 家郊 添峙 军材 六阿 源徘 饿劣 厂奢 苗莹 筏营 盘材 穴用 20 11 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p2 01 1 年武 汉深 鸿润 国际 文化 科技 城整 合营 销策 划报 告1 18 p 楼盘名称 金家 新都汇地理位置汉蔡甸新城区蔡甸广场以南 建筑形式塔楼、高层交房时间2011-5 占地面积20096平米建筑面积104888.2平方米 容积率4.5 配套情况小区配套有中百仓储，周边有工商银行、建设银行、 中国银行等，幼儿园有知音育才幼儿园、小明星幼儿 园、宋庆龄幼儿园，中小学有蔡甸第五小学、武汉市 蔡甸区幸福路中学。医疗药店有蔡甸区红十字会医院 、中医院。公交有3101、1、2、4路 建筑风格 现代简约 销售情况二期在售 绿化率 45%客户群体教师、公务员、医生、生意人垄断国企、一般职员、 退休 目前期数二期 发展商 武汉金家房地产