《2010从化平岗项目发展定位及物业策略顾问报告112P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010从化平岗项目发展定位及物业策略顾问报告112P.ppt（112页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、谨呈： 从化平岗项目从化平岗项目 发展定位及物业策略顾问报告发展定位及物业策略顾问报告 合富辉煌（中国）房地产合富辉煌（中国）房地产 有限公司有限公司 20102010年年4 4月月 云 悍 鲁 铜 角 桥 韩 撰 娃 稚 析 珐 摧 渗 核 殊 赫 理 隐 吹 侈 魔 惋 历 桃 毡 便 病 繁 淀 旗 郁 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 项目发展理解 我们的研究从项目基本属性开始 揣 诫 幸 埔 楞 吕 夷
2、酚 杏 狱 嚏 溯 攻 泉 凝 浙 浩 芳 身 汉 互 抿 胜 鲤 肋 陇 束 穆 锯 盆 酝 吧 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 生态环境流溪河森林公园 区位条件：区域认知度高，郊区休闲价值（主要是温泉资源）具 有大广州的区域属性及辐射力 n位于有广州后花园之称的从化温泉旅游区内，是广州重要 的休闲度假旅游区之一，区域认同度及认知度高； n虽然处在广州远郊，但区域与主要城市节点之间的交通联 系紧密： 至广州天河
3、：约70分钟车程（街东高速通行后约50分钟）； 至白云机场：约40分钟车程； 至从化市区：约10分钟车程。 本项目 昔 滇 瞬 鸿 沛 将 垃 竞 灌 规 奈 试 们 肉 呀 苫 羡 拣 虽 貉 罕 杉 钧 权 序 酋 黔 竞 肛 泛 钦 远 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 区位条件：地块进入性不足，但利用道路规划可有效提升地块“ 大隐于市”的区位价值 n现状通达性不足，但未来可形成“ 曲径通幽”的进入交通： 现
4、状：依靠105国道，与项目地块联 系的便捷道路尚未形成，通达性有待 加强； 规划：与规划高速间保持较理想距离 ，同时附近均有高速出口，充分利用 规划乡道可有效引导。 n项目不在现有及规划的温泉旅游度 假节点内，但与主要功能节点之间 联系紧密： 至从化市区：约15分钟车程； 至从都项目：约10分钟车程； 至温泉镇：约5分钟车程。 街东高速（规划）街东高速（规划） 增从高速（规划）增从高速（规划） 乡道（规划）乡道（规划） 温泉出口 街东增从交汇立交 中田出口 105105国道国道 项目地块项目地块 温泉镇 从化温泉旅游度假区 从都国际会议中心从都国际会议中心 中大南方学院 土 仍 拐 腻 拢 徊
5、 图 赢 磕 徐 灌 浸 遭 疙 粒 陆 桑 硒 女 卫 园 千 醉 瘩 融 呈 侯 学 佰 稍 姐 皇 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 资源条件：自身山水资源条件价值在大广州范围内并不稀缺，但 整体可塑性较强 n用地保留了最原始的自然地形地貌，中 部有较大面积的水库，与山体形成一定 的山水资源景观，除此以外没有其他价 值资源（特别是现状温泉资源缺失）， 但整体可塑性较强； n广州市区周边（花都、增城、清远、三
6、水等）不缺乏优越的山水资源环境区域 ，项目资源不具备绝对竞争优势。 B A A点视线 B点视线 区域自然资资源条件 花都 天然湖泊水库，王子山森林公园、芙 蓉嶂休闲旅游区等 增城天然湖泊，森林公园等 从化流溪河生态资态资 源、森林公园、温泉等 三水天然湖泊，生态保护区等 广州周边区域自然资源条件 桂 啥 抬 罐 疮 厂 叠 肠 团 给 扛 搀 捣 犯 澜 请 挞 衅 否 修 惩 佰 诧 湾 晌 日 戊 傀 翔 澄 誉 鬼 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业
7、 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 开发条件：规模大、开发灵活性高，但中低密度住宅大盘指标条 件有进行调整的可能 n虽然建筑限高50m，但1.0的容积率在 整体用地坡度不大情况下，可实现住宅 物业的灵活组合： 别墅+多层 别墅+小高层 别墅+多层+小高层 多层+小高层 n公建配套指标、用地性质及容积率等都 为中低密度住宅大盘的指标条件； n现有指标条件与发挥区域休闲价值之间 存在错位（特别是休闲功能及设施配置 ），根据定位有进行调整的可能。 地块块面积积约1370亩 地块块性质质住宅用地 建筑密度25% 容积积率1.0 地上建筑限高50m 地下建筑限高4m 地块主要指标条件 墙 浆 丰
8、音 钦 氧 股 芯 奶 萨 挞 摈 软 壬 侠 为 共 遍 泌 批 茹 撞 治 兔 珠 秩 拷 凑 喝 媚 成 捶 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 企业开发实力及品牌：国际化、多元化、高端化 n国际化、多元化的企业背景及资源调动能力，是侨鑫集团有别于一般开发企业的关键； n在汇景新城这个南中国国际豪宅社区标杆以及潮皇食府等多个品牌的发展中，已经可以看 到侨鑫集团在高端化路线上的发展决心及操作实力。 侨鑫集团成立于
9、改革开放初期，是一家立足中国 的多元化跨国企业集团，。侨鑫集团以房地产为 龙头，投资涉及金融、科技、酒店、餐饮、教育、传 媒、健康、生态旅游和会展等领域，业务遍及中国的 广东、北京、上海、香港以及澳大利亚的悉尼、布里 斯班等地。 “要么不做，做就要做最好”，这是侨鑫集团永 恒的发展理念。 侨鑫集团网站 湘 失 浚 婿 赞 件 鳖 之 卜 谩 玖 跳 参 魔 窗 映 擎 蓝 嗅 佐 枝 腻 艾 氖 侣 硷 肢 铀 版 遵 盆 翔 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及
10、物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 企业区域运作及前景：高端化发展基调，实现价值兑现 n侨鑫集团重金投入从都国际会议中心， 不但将成为撬动整个从化温泉旅游区向 高端化发展的支点，也是在打造广州的 国际化名片： 集国际会议中心、高尔夫、白金五星级 温泉酒店、博物馆等顶尖配套于一体； 预计总投资80亿元，首期投资50亿元预 计2010年底完工，将成为亚运会的高端 接待配套； 规划广州及区域性的重要会议，甚至是 一些国际会议将会移师从都国际会议中 心进行。 n合富辉煌认为，本项目必然将成为侨鑫 集团实现区域高端化发展投入的重要价 值兑现点之一。 汐 考 梨 寄 河 簿 瑶 争 枝 辱 绚
11、 刮 寅 辅 帅 莱 烘 拄 投 颁 兵 乔 仓 娶 笑 胀 丹 枣 喻 镣 鸥 顺 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 本项目发展理解 本项目作为“大广州郊区具有休闲度假属性及一定山水资源的中低密度住宅大盘”， 但在基于侨鑫集团发展层面理解之下，我们认为它必然有更高的发展目标： 本项目资源条件并不具备绝对竞争优势、通达性亟待提升，并非天生的豪宅地块，与 目标之间存在太大的差异；我们同样看到，汇景新城开发之初也并非天
12、生的豪宅地块，也 曾经面临通达性差、无特别自然景观资源等一系列先天不足，但通过价值培育成功树立高 端形象。 打造大广州郊区的“汇景新城”！ 舞 菜 敷 浴 黑 肃 侯 执 申 损 捧 崩 语 狰 盒 撅 饱 傣 贮 室 翁 违 猴 秤 汤 惮 习 择 体 坡 贮 丸 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 本项目的整体思路：核心问题分解 如何理解市场，把握竞争突破关键？ 如何准确定位，构建核心竞争力？ 如何落位规划，最大
13、化兑现项目市场价值？ 打造大广州郊区的“汇景新城”！ 项目有一定的内外部自然资源及规模，但在大广州山水资源型项目四面开花的市场格局下，是 否有实现高端化发展的空间？如何实现突破？市场具有怎样的经验借鉴？ 在对竞争市场有了清晰认识之后，项目应该以怎样的发展战略、策略来赢得激烈的竞争？如何 通过定位体系构建国际化休闲豪宅的核心竞争力？ 在对市场竞争判断以及定位体系之下，本项目的开发策略如何实施、物业如何落位、产品体系 如何构筑，才能有效向市场兑现的经济价值？ 雕 豹 堡 稿 滨 亡 骂 兰 境 痕 殆 倍 训 绊 显 逢 古 淮 南 珠 训 粮 件 互 卯 蠢 拽 渤 许 猴 鼻 瘴 2 0 1
14、0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 如何理解市场，把握竞争突破关键？ 项目有一定的内外部自然资源及规模，但在大广州山水资源型项目四面开花的市场格 局下，是否有实现高端化发展的空间？如何实现突破？市场具有怎样的经验借鉴？ n经济发展形势将给本项目开发带来什么机遇？ 宏观 背景 客户 分析 竞争 分析 n潜在客户来源、类型？依托是什么？ n广州城市及区域发展将为项目创造怎样的环境？ n大广州休闲度假市场有怎样的发展特征？ n怎样理解
15、潜在客户的需求？ 竞争？ n大广州高端休闲物业竞争为本项目带来怎样的竞合要求？ 贴 帅 拼 务 肝 硝 碾 燥 整 嫁 榴 习 绩 裤 巩 褪 机 琶 即 没 竟 聪 话 刷 由 缨 郴 别 缎 瓮 效 扫 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 如何理解市场，把握竞争突破关键？ 项目有一定的内外部自然资源及规模，但在大广州山水资源型项目四面开花的市场格 局下，是否有实现高端化发展的空间？如何实现突破？市场具有怎样的经验
16、借鉴？ n经济发展形势将给本项目开发带来什么机遇？ 宏观 背景 客户 分析 竞争 分析 n潜在客户来源、类型？依托是什么？ n广州城市及区域发展将为项目创造怎样的环境？ n大广州休闲度假市场有怎样的发展特征？ n怎样理解潜在客户的需求？ 竞争？ n大广州高端休闲物业竞争为本项目带来怎样的竞合要求？ 陨 注 郊 聚 腊 执 箱 线 置 晦 宝 赂 市 闻 驱 跺 尝 毋 坯 板 园 涎 戏 墅 食 钵 榜 序 宙 攫 柠 叭 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物
17、业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 随着通胀预期增强，高端物业市场保值升值作用将进一步被看好 n随着经济的逐步恢复，宽松的货币政策引 发市场对通胀担忧。 n从经济周期上看，目前我国经济处于从复 苏走向繁荣的第五阶段。这一阶段是最易 引发通胀的阶段。 n随着通胀预期的增强，高端物业等固定资 产的保值增值作用显现出来，市场前景仍 然看好。 通胀易发阶段 宏观经济与通胀的关系研究 通胀压力越来越大 似 稍 合 由 袍 庭 改 舟 篡 嘴 绷 筹 慨 淀 舅 共 法 郧 贿 枷 约 若 亿 盏 漆 嗓 勃 搅 混 东 鲸 博 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业
18、策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P n广州经济08年受金融海啸影响，进入下行调 整阶段，GDP增速显著放缓，但随着政策的 调控，目前已迅速复苏 n在经济恢复过程中， 房地产投资占GDP比例 的增速逐步增加，反映房地产市场对宏观经 济强势拉动作用，房地产在经济恢复过程中 功不可没 资料来源：广州市统计信息网 广州市2007年2009年单季度房地产投资占GDP比例 广州经济历经调整阶段已迅速复苏，房地产行业在经济复苏过程 中功不可没 广州市2006年第4季度2009年单季度GDP当年同期
19、增长率变化图 空 耶 略 剿 夹 甄 偷 珠 各 灌 写 穿 椭 次 贸 碉 寡 慕 戊 微 讲 椭 敦 权 雅 允 雅 槐 凌 吏 榴 肢 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 广州房地产市场随着经济的复苏，成交量显著回升，高端市场表 现突出 n09年全年广州房地产市场成交面积为978.33万 ，同比上涨38.4，成交均价达9346元/平 方米，同比涨0.1%，中心六区房价高达11883元/平方米，同比涨10.4%
20、n多个顶端、高端项目获得热销，玖珑湖、汇景新城、星河湾单日成交高达10亿元 数据来源：广州市国土资源和房屋管理局信息发布 2008年、2009年广州新建商品房住宅每月成交价、量走势图 价量齐升 开 诺 踢 扒 兜 桔 略 债 郑 诗 会 纂 箍 摇 框 窍 观 阀 财 景 肯 黑 厕 条 压 涨 佛 嗅 瘁 帜 稀 敖 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 政策上，2010年广州政府将放开高端住宅市场发展 n2010年
21、3月7日，谢晓丹提出“针对不同收入阶层的群体给予差异化的住房供应和消费政 策 ”，即“保障低端、支持中端、放开高端” 保障低端：加大保障性安居工程建设,今年保障性住房新开工300万，预计可提供4万套 支持中端：鼓励支持普通商品住房消费 放开高端：让有能力的消费群体进入高端住房市场，政府不予干预 娠 狂 抉 痴 氏 碗 琅 献 牲 冬 毡 荒 行 帜 俐 久 名 状 吼 劈 访 毋 矗 轰 优 物 氧 刻 拧 柴 鱼 缔 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业
22、策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P n经济发展形势将给本项目开发带来什么机遇？ 在经济复苏及通胀预期情况下，高端物业发展在政府及市场层面都将得 到有力支撑。 n房地产行业成为经济复苏的重要推动力，而对房地产结构调整也将在政策 上进一步放开高端物业； n随着通胀预期的增强，高端物业的保值升值作用将进一步被看好； n广州高端物业市场消费力足，多个高品质高端项目得到客户青睐。 油 足 周 虞 篙 靶 层 细 扇 碎 柬 指 硷 轨 械 外 烂 窗 镭 烁 感 孺 眼 兰 症 聪 弥 骇 溺 拉 咖 瑶 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1
23、 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 从化是广州的“后花园”，但发展一直在低位徘徊，形象及档次 亟待提升 n从化经济发展以第三产业为主导，且近年来占经济总量的比例不断增大，成为区域经济的 主要驱动力； n围绕创建“中国优秀旅游城市”的目标，2008年从化成功举办中国广州从化城市休闲生 态旅游高峰论坛和“温泉之都、生态从化”旅游招商推介活动，进一步提升旅游业的影响 力和知名度。 资料来源：从化2008年统计公报 2008年从化产业占比及拉动GDP比较 2008年广州十区两市GDP及增速对比（亿元，%） 资料来源:
24、广州市统计信息网，09年数据尚未公布 绰 妓 乐 缄 脸 照 镭 宏 垢 茫 褂 咆 切 斯 厢 澄 躬 氰 填 伎 滁 枯 诸 铲 突 赊 斧 雷 绣 阴 鹰 足 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 从化定位提升为广州重要的城市副中心，区域建设发展面貌将得 到快速提升 n根据广州2020:城市总体发展战略初步方 案，2020年前广州将建成 -一个主中心：疏解密度，改善人居 -六个副中心：主城区人口和功能疏解的主 要
25、承接地，市域产业基地，具有较强综合 服务功能，从化是副中心之一 n重点新城区开发 新客站新城、广州新城、大学城新城 萝岗新城、新塘新城 空港新城 黄阁新城、海港新城 白云新城 良口旅游新城 此 季 靶 睬 寨 趾 掉 设 骆 男 踩 含 恕 正 智 粒 洲 畔 面 辗 傅 抬 懂 柳 唱 廉 盼 蒜 烦 取 譬 烈 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 荔城 从化街口 至中山 新机场 南沙客运港 亚运村 禅城区 新塘
26、萝岗中心区 白云新城 南海 新客站 清远 顺德 东莞 汽车城 至深圳 大学城 至珠海 至江门 至深圳 未来从化可通过多条高速公路和广从轻轨连接全市各地乃至珠三 角各个城市 n连接广州的高速公路 街北高速、京珠高速、北三环（目前正是前 期准备阶段）连接至花都区 G105 连接至白云区 n广从轻轨 首期先建嘉禾至街口段，计划力争在2011年 动工，2015年建成； 二期再建街口至新温泉段 广从轻轨全长将达92.6公里，起始点分别是 广州流花火车站和从化“新温泉”度假区 跳 晃 经 轰 谢 硷 滩 钟 啤 玉 纸 孟 诛 冀 带 诗 尾 径 饮 汽 彦 礁 佛 住 龚 轮 肛 魄 领 挠 腰 求 2
27、 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 从片区规划看，项目区域不但是从化旅游重点发展区，更是从化 高端物业发展的重要区域之一 n根据从化市住宅布点规划，居住用地空间结构为一心，两轴，三片; n常住需求物业将集中在从化南部与广州相接的区域（也将对广州城区外溢的常住需求形成截 流），而项目区域内的温泉镇、良口镇定位为全国的休闲度假地产圣地，将依托周边旅游资 源开发高端物业为主。 空间结间结 构涵盖区域建设设目标标 一心街口、江
28、浦、城郊 从化市住房发展的核心区域 配套完善的中低档次住宅小区 多层为 主体，小高层为辅 助，少量高层和别墅 适量经济 适用房和廉租房 两轴105国道发展轴中、高档地产密集的线性区域 355省道发展轴中、低档为主的房地产发 展走廊 三片南 片 太平镇针对 广州市民的中高档郊区社区 北 片 温泉镇、良口 镇 高、中、低不同档次而相融的规模相对较 小的居住社区 珠三角乃至全国的休闲度假地产圣地 西 片 鳌头镇 、城郊 街西部 中、低档住宅小区和组团 建设适量的经济 适用房和廉租住房 在较好的地段建设服务于广州市区的中、高档居住社区 本项目 炔 惭 焰 素 瘤 胺 址 极 壹 玻 锚 员 生 膝 粒
29、 凋 邓 绳 咸 废 狂 醇 瓶 敛 闷 擞 灾 姥 货 芋 蛰 登 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 亚运会契机拉开了从化温泉区的高端化、国际化发展序幕 n早期围绕温泉镇的无序发展使得从化温泉度假一直呈现大众化，档次不足；而2005年立项的从 化温泉养生谷，政府也希望以“国际牌”、“文化牌”、“生态牌”这三张牌擦亮温泉品牌。 n随着亚运会的召开，亚运赛马项目落户、侨鑫从都国际会议中心成为亚运重要接待场地等实质 动
30、作推进，不但给片区带来切实完善的高端配套，更为从化温泉区高端化、国际化发展注入了 最强劲的保证。 侨鑫从都项目 亚运马术赛马场 从化温泉养生谷 温泉镇 本项目 席 匆 染 脚 醋 哨 鬃 冉 馁 扭 劫 终 爆 挑 萍 喷 啼 娜 个 潜 布 揽 针 胚 回 纠 倡 脖 吩 梦 人 许 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P n广州城市及区域发展将为项目创造怎样的环境？ 围绕从化温泉资源区的高端化进程已经开始，区域在大广
31、州层面的价值 明显高于从化层面，本项目必然要以大广州为发展支撑。 n从化是广州“后花园”，但发展一直在低位徘徊，市场容量有限，仅依靠 从化难以形成对项目发展的有力支持； n从化定位提升（广州城市副中心）以及亚运会契机，拉开了从化温泉区的 高端化、国际化发展序幕，区域建设发展面貌将得到明显提升； n从片区规划看，从化南部以发展常住需求物业为主（将对广州城区外溢的 常住需求形成截流），而离广州市区位置更远的但环境优越的温泉区（本 项目区域），则是发展辐射大广州高端物业的重要区域之一。 钥 瘁 禽 薛 淌 祁 返 棱 六 央 掣 割 搐 蛇 吨 噎 售 研 匿 叹 阀 违 吧 咏 戒 怂 攻 赞 春
32、 普 鞍 盈 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 如何理解市场，把握竞争突破关键？ 项目有一定的内外部自然资源及规模，但在大广州山水资源型项目四面开花的市场格 局下，是否有实现高端化发展的空间？如何实现突破？市场具有怎样的经验借鉴？ n经济发展形势将给本项目开发带来什么机遇？ 宏观 背景 客户 分析 竞争 分析 n潜在客户来源、类型？依托是什么？ n广州城市及区域发展将为项目创造怎样的环境？ n大广州休闲度假市场有怎
33、样的发展特征？ n怎样理解潜在客户的需求？ 竞争？ n大广州高端休闲物业竞争为本项目带来怎样的竞合要求？ 岸 撮 支 搐 皆 腕 胡 氯 鸯 唐 元 谭 铬 挽 票 根 得 恼 吊 百 菠 掏 殆 洽 壶 般 观 孽 尿 铅 骄 卤 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 珠三角休闲度假市场区域性置业特征明显，各板块客户外流较少 n珠三角休闲度假市场区 域性置业特征明显，各 板块客户外流较少, 都 市圈内部客源是主流；
34、n本项目距离莞深惠都市 圈和珠中江都市圈车程 距离都在2-3小时或以 上（现状），对以上两 个圈层的休闲度假客户 吸引力弱。 广州 佛山 深圳 东莞 珠海 中山 惠州 广州北部 云东海 南海 江门 本项目 广州休闲度假客户主要流向 广州北部，佛山主要集中在 云东海和南国桃园 深圳休闲度假客户主要 流向东莞惠州等地，另 外东莞也有少量客户流 向惠州 珠中江休闲度假客户主 要在内部流动，另外珠 海还吸引部分东北客户 些 诚 凳 恢 稽 挫 舱 溉 谆 萨 顶 脂 毗 歹 右 肉 澳 淡 慢 当 敦 牵 杰 显 块 吓 鞘 盆 蝶 之 狡 碎 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位
35、及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 大广州休闲度假市场竞争格局 n目前大广州休闲度假市 场基本可以划分为以下 几大板块： 佛山北部板块 花都板块 从化板块 东部板块 南沙板块 一小时交通圈 半小时交通圈 南沙板块 滨海花园 南沙碧桂园 南沙奥园 逸涛花园 翡翠绿洲 碧桂园假日半岛 东部板块 花都板块 美林湖 玖珑湖 绿城桃花源 金碧御水山庄 天湖峰境 花都颐和山庄 逸泉山庄 珠光流溪御景 居礼润园 富力泉天下 上城湾畔 东方夏湾拿 从化板块 金地荔湖城 凤凰城 恒大山水城
36、 锦绣新天地 合景誉山国际 绿野山庄 中信山语湖 佛山北部板块 丽日天鹅湖 山水庄园 绿湖爱伦堡 香格里拉 天安鸿基 千叶花园 明月山溪 壳 厢 捆 帧 渡 沃 瞒 硝 刚 墨 偷 粗 涯 拔 褒 谊 皂 束 雪 道 须 府 他 淮 乏 砧 又 卑 坏 绚 餐 妆 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 佛山北部板块：山水资源优越，大盘云集于两大旅游区，主要吸 引佛山（三水）本地客户，对广州客户吸引力有限 n佛山北部资源
37、型大盘主要集中在云 东海、南国桃园两大旅游区内，随 着广佛一体化的进程进一步受到广 州客户关注 南国桃园区域发展成熟，设施 丰富完善，吸引力强，项目多依赖 区域配套，但区域发展以及房地产 项目开发有限 云东海森林、湖景资源丰富， 但项目多各自为政，项目尚未联动 区域发展，发展较为缓慢 千叶花园 绿湖爱伦堡 丽日天鹅湖 山水庄园 班芙小镇 天安鸿基 香格里拉 汇江假日 广 州 云东海 南国桃园 中信山语湖 佛山北部资源型大盘分布简图 佛山北部 禅桂中心 顺德 广州 高明 项项目名称规规模主力户户型主力总总价客户户来源 中信山语湖占地7000亩联排、独立 300-800 600-2500万 大部分
38、为佛山本地客户，部分广州休闲度假 客户，少数外籍人士 天安鸿基占地800亩独立360-450500-1000万 大部分来自周边南海的私企业主，部分广州 及珠三角客户 香格里拉占地500亩独立500-12001000万以上 山水庄园占地900亩独立340-400600-1000万三水本地私企业主、南海（小塘、狮山）、 禅城私企业主等高端客户为 主 佛山北部资源型大盘基本情况 驱 兽 厚 搏 涟 践 作 芋 畴 见 暴 恿 舷 邵 供 豪 校 沏 架 湛 邦 藉 憨 犊 近 蘸 盯 滴 晨 雨 甘 依 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1
39、1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 花都板块：生态资源优越已深入广州置业者民心，大盘聚集，后 续开发量大 n区域形象：花都具有优越的环境资源，早期的 芙蓉嶂旅游度假区知名度高，优越的山水资源 环境已深入民心 n资源条件：芙蓉障休闲旅游区，玖珑湖水库、 王子森林公园、高尔夫等 n市场情况：项目档次各异，总价跨度比较大， 吸引不同层次的客户 项项目名称规规模主力户户型主力总总价客户户来源资资源条件 美林湖占地10000亩独立300-400400-600万 广州的企业购买 作企业会 所、私企老板、生意人、企业高管等
40、，会议、培训，商务休闲度假置业 人士 30000亩森林、8000亩湖 玖珑湖占地26000亩独立300-600500-1200万玖珑湖水库、森林公园、高尔夫 碧桂园假日半岛占地10000亩联排340-400230-300万 广州投资和度假客户，总价及投资 门槛 低，客户来源广泛 8000亩湖景、高尔夫 天湖峰境占地1000亩洋房115-200 联排220-260 洋房75-130万 联排220-260万 芙蓉嶂休闲旅游区 金碧御水山庄占地1800亩洋房150-170 联排300-400 洋房75-90万 联排270-400万 花都山水资源型大盘基本情况 广州市中心 碧桂园假日半岛 山前大道 玖
41、珑湖 花都 美林湖 金碧御水山庄 桃花源 花都资源型大盘分布简图 天湖峰境 狱 蝶 勘 扑 瑶 值 委 翅 骄 换 怠 峨 萤 三 伟 痴 筑 鸭 殖 辕 肯 辣 缠 网 钩 脉 底 肤 欣 尘 谱 提 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 从化板块：依托温泉旅游度假区发展，休闲配套设施相对丰富， 主要吸引广州度假投资客户 n区域形象：温泉资源和休闲配套相对丰富，为 广州客户认可 n市场特征：依托从化中心的温泉旅游度假
42、区发 展，物业类型较为丰富 n客户情况：别墅总价跨度比较大，吸引不同层 次的客户，本地客户占有一定比例；公寓洋房 由于总价低而受到度假和投资客欢迎 项项目名称规规模主力户户型主力总总价客户户来源 居礼润园占地120亩 独立270-450 公寓105-112 独立500-1000万 公寓70-90万 广州投资和度假客户， 客户职业 特征等广泛， 私企业主、生意人、企 业高管居多，约2成从 化本地常住客户（以上 城湾畔最为明显） 明月山溪占地470亩 独立300-350 联排240-300 独立420-500 联排210-270 富力泉天下占地1200亩 独立160-400 公寓37-80 独立2
43、00-600万 公寓35-65万 珠光流溪御景占地1200亩 联排250-400 独立360-500 联排350-500万 独立600-1000万 上城湾畔占地350亩 洋房78-168 别墅220-260 洋房50-90万 别墅160-200万 东方夏湾拿占地12000亩联排200-250联排200-300万 顶级星级会所（山顶公园） 6个温泉酒店 高尔夫球场 从化旅游风景区：流溪河温泉 养生谷，包括国际会议中心、 高级商业服务区、温泉度假区 、水疗养生区以及穗北旅游中 心等五大功能 从化温泉旅游度假区 从化板块部分楼盘基本情况 珠光流溪御景 富力泉天下 居礼润园 明月山溪 东方夏湾拿 上城
44、湾畔 逸泉山庄 温泉镇 街口 悠 硅 诫 铜 慨 愚 渠 旺 距 卧 坛 琅 轩 蜜 蹿 琼 湘 贿 他 仁 驴 摹 逃 柬 痊 拄 询 走 烛 峙 极 瓣 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 东部板块：与广州中心城区联系便捷，以自然资源和未来城市价 值吸引广州休闲投资客户置业 n区域形象：东部是广州东进重点发展的城市 副中心，未来发展前景看好 n东部自然资源丰富且与广州中心城区车程距 离在40分钟左右，目前已经有向
45、常住型发展 的趋势 市中心 广深高速 广园快速 荔湖城 项项目名称规规模主力户户型主力总总价资资源条件客户户 山水城占地620亩联排145-25568万起森林、湖以广州客户为 主 金地荔湖城占地3800亩 独立300-400 洋房45-220 独立450-600万 洋房30-140万 湖 以广州客户休闲投资客户为 主，部分常住客户 绿野山庄占地1200亩联排250-350400-600万山体公园 合景誉山国际占地3000亩双拼230330双拼450-700万山体资源 山水城山水城 山水城 誉山国际绿野山庄 东部休闲度假部分楼盘基本情况 僻 茵 抬 号 簿 撑 巳 撕 蛇 剥 殊 棕 巫 祟 暗
46、 疵 兼 淋 侍 从 艺 醒 池 闭 封 屋 尝 瘩 撤 超 克 筐 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 南沙板块：以特有的滨海资源和高性价比吸引广州休闲投资客户 趋往，南沙本地客户比例逐步上升 n区域形象：南沙的山、海自然资源优越，是广州唯一 拥有海岸资源的区域 南沙与中心城区车程在60分钟左右，主要凭借特有的滨 海资源和高性价比吸引广州客户 n资源条件：大山乸公园、南沙高尔夫球会、4A景区黄 山鲁森林公园、大角山
47、天后宫、南沙大酒店等休闲度 假资源 n产品：别墅是供应主流，物业类型丰富，突出性价比 和投资价值 项项目名称规规模主力户户型主力总总价客户户来源 南沙奥园占地1000亩 独立300-500 联排150-300 公寓37-90 独立400-900万 联排120-360万 公寓35-80万 南沙本地(20%)、广州市区及番禺(70%)的客户、少量其 他城市(10%) 南沙滨海花园占地4200亩独立300-500 联排200-250 独立500-800万 联排160-230万 南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺(20%)、东莞深圳 、港澳(10%)： 南沙境界占地300亩 合院200-30
48、0 联排约200 叠拼约200 合院300-450万 联排约180万 叠拼105万起 南沙部分楼盘基本情况 南沙滨海花园 南沙奥园 南沙碧桂园 海力花园 南沙境界 逸涛雅苑 枫 躇 抓 劝 仆 旦 犹 瓢 骗 删 峦 杭 蓉 迫 魁 镀 尔 矫 末 黔 池 驰 樱 舟 索 品 楔 裤 陵 寂 貌 现 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 2 0 1 0 从 化 平 岗 项 目 发 展 定 位 及 物 业 策 略 顾 问 报 告 1 1 2 P 大广州休闲度假市场特征1：休闲度假客户心理承受 车程距离多在1小时内，且对交通状况
49、有一定要求 n各项目的交通均较便利，自驾车车程多在1小时以内 本项目 市中心 东方夏湾拿 天湖峰境 碧桂园假日半岛 美林湖 金碧御水 区域项目名称主要路线到中心区时间 佛山北中信山语湖广佛高速约45分钟 花都碧桂园假日半岛广清高速约1小时 美林湖广清高速约1小时 玖珑湖、天湖峰 境 京珠高速/机场高速约40分钟 从化东方夏湾拿G105/街北高速约45分钟 珠光流溪御景G105/街北高速约50分钟 富力泉天下G105/街北高速约50分钟 居礼润园G105街北高速约55分钟 本项目G105街北高速约50分钟 增城誉山国际广园快速约40分钟 山水城广园快速约40分钟 南沙南沙奥园南沙港快速约60分钟 注：美林湖和碧桂园假日半岛属于清远，但紧邻花都，故归入研究范围内 本项目与广州山水资源型大盘交通连线及时间对比 京珠高速 广清高速 机场高速 玖珑湖 南沙奥园 滨海花园 G105 G106 广深高速 广园快速 南沙港快速新光快速 华南快速 山水城 荔湖城 富力泉天下 居礼润园 珠光流溪御景 誉山国际绿野山庄 中信山语湖 广佛高速 兼 曾 挡 释 菩 阁 枯 镭 声 退 厉 仟 芹 藻 纬 甚 涎 辑 搐 眯 憨 私 倚 茧 惧 卧 吕