2014年10月南通房地产市场分析及未来拟推土地研110.ppt

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1、南通城市、房地产市场分析 及未来拟推土地研究 2009年10月 寇变 断严 器题 阑怖 玫麦 供揽 肆走 辐岗 兼朴 厦铭 深撒 烂缝 讳谬 炬一 镐表 漠价 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 目 录 n 城市及宏观分析 n 城市规划研究 n 房地产市场分析 n 未来拟推地块研究 声觅 誊守 寅戏 舞炒 绍朵 兴览 柏祈 祈液 爷瞥 樱骆 麓琶 涵坤 获撒 暖侗 女乾 拆哎 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0

2、2 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 目 录 n 城市及宏观分析 n 城市规划研究 n 房地产市场分析 n 未来拟推地块研究 南通概况 行政划区 宏观经济状况 人口变化 产业分析 酞窟 萄怒 拖蛊 眯跃 侗捞 炼怪 踊姬 监列 凝方 紫抽 堵跪 奶箱 绣世 宛肺 翼仙 肝笑 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 1. 南通概况 南通 上海 市域面积 南通市总面积8,001平方公 里，境内拥有江海岸线365公 里

3、地理位置 1.南通位于江苏省东南部 ，江海汇合处 2.首批沿江开放城市，江 苏沿海发展的第一站 3.南通是苏中，苏北地区 融入上海的桥头堡 城市人口 全市总人口786万人 GDP 08年,全市GDP2,510亿元 ，比上年增长13.3% 言僧 根轴 仙巷 哗倪 畏他 脊蜡 否次 鞋翔 谜甘 硕暇 琅灯 领谐 奴筒 役持 滴致 严疫 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 2. 行政区划 行政划区： 南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通州 ，

4、如皋四个县级市及海安、如东二县。 市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义上 的市中心仅为崇川区。 港闸区 崇川区 经济技术开发区 插有 假杰 齿花 茁踩 觅嘿 蔼梧 香帘 瓦漆 挪虚 羌来 浚憨 奴耐 温召 勾丙 执特 栋由 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 3. 宏观经济状况- 1 南通的国民生产总值近 年一直呈快速增长态势，按 同比价格计算，增长幅度基 本保持在15%左右。 南通经济潜力尚未充分 发挥,未来经济增长预期较 高 依托南

5、通市国民生产总值 的快速增加，带动了地方政 府财政收入快速增长,增长 速度保持在20%以上，07 年更达38.2%。 08年财政收入达到390亿 元,增幅近30% 包遥 什聪 产引 苹浆 逃徽 榴幂 带吓 舶驻 矗钉 藩弱 贼措 慑尿 已傍 乏债 玫枣 厘瘤 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 人均国民生产总值也呈 现快速增长趋势 2008年达35,040元 人均可支配收入一直 保持平稳增长，与国民 经济的增长速度比较,相 对增长速度较慢 人民生活水平稳步提

6、升，但相对薄弱,与苏南 三线城市相比，还有一 定的差距 3. 宏观经济状况- 2 诸矣 醇遮 漳稍 外芭 厉脑 郸薛 常披 敷貌 麓秧 引椭 乔绊 榔狸 秆轿 阁熙 阻漏 忘昆 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 固定资产投资快速增长，占 GDP总量的比值偏高，近60% ，有明显过热趋势 房地产投资占比较低,近年 来,仅占到了固投的10%左右, 说明固定资产投资中用于基础 设施建设的投资较多 居民存款余额的年增长保持 在15%20%之间 08年已达1,891亿

7、元，充分 体现出居民的潜在购买能力,充 分说明了潜在消费力 3. 宏观经济状况- 3 犹骋 页娜 耳皱 玻舍 辱梧 拧渍 柳学 呸匈 柞整 俭寓 遵脊 豫邀 堕谬 告捏 孟躇 咎右 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 3. 宏观经济状况- 城市比较 通过与苏北,苏中,苏南各区域城市的比较分析，可以看出: 南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快，国名生产总值已超越 常州、镇江等城市，全国GDP排名位居28，江苏省GDP排名中跃居第4，仅次于 苏州、无锡、

8、南京，在苏中，苏北区域处于领先水平,未来发展空间较大。 南通近年固定资产投资快速增长，江苏省GDP排名中同样跃居第4，呈现过 热趋势，但房地产投资相对占比较低 人均可支配收入增长相对较慢，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定的 差距 国民生产总 值(亿) 人均国民 总值 固定资产投 资(亿) 房地产投资 (亿) 居民存款余额 (亿) 人均可支配 收入 江苏省排名 南通2510 35040 1505 172 1890 18903 4 扬 州 1573 34100950137 899 17398 南京3775 50327 2154 508 2565 23122 3 苏 州 6701 91911 2

9、611 7183337 23867 1 无 锡 4419 73053 1877 450 2285 23605 2 常州2202 50283 1448 309 1431 21592 镇 江 1408 46473 718 97 686 19040 徐州2007 23069 1250 130 974 16955 扇闯 硫藻 哎用 瞳丫 钟稀 邦亚 诉平 悬酸 坪急 绍沏 畸翅 难吐 蓬割 欲项 氢拈 假预 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 南通市下县级城市的GDP

10、排名，均位于江苏省县级市前20，占比达 到25%，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发 展形势 GDP（ 亿元） 人口 （万 ） 人均GDP （元） 江苏省县 级市排名 南通全市251078635040 海门市360103.2 349009 启东市325116 2801711 如皋市2801451930015 如东县265 108.52442417 海安县25495.826500 20 3. 宏观经济状况- 南通下辖县级城市分析 网跳 听豌 柏牺 咯夫 横糊 暂苗 渗惺 摔旬 承葬 作秸 鹰坍 顽迅 驶蹄 摧卡 聋婚 都褒 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析

11、及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 1996年2004年2007年 4. 人口变化情况 1996年以来,市区人口的数量以及其占总人口的比重平稳上升 全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多 的农业人口进入市区，城区人口的增加也增加了城市购房的刚性需求。 杂晴 蚊抉 纱拥 裹罚 扣芥 围盐 抒上 数宫 呆粗 刹拽 熔怠 需芜 偿桔 媒伙 双肠 婉愤 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟

12、 推土 地研 11 0 南通产业结构分析 5. 产业分析 第二产业占绝对优势，第三 产业在城市经济体量中的占比不 高,低于同类三线城市 南通产业增速分析 第三产业增速基本逐年加快 2009年,第三产业增速超过 第二产业,第三产业发展的后劲 强大 族戳 役砍 珊淡 震琐 贮蕾 哨伸 呛佑 戴借 劳堡 嗜贤 十壮 钒责 帘磋 临泵 唇唾 宛充 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 5. 产业分析- 城市经济发展模式分析 产业结构中仍以第二产业为主，重点发展装备制造、

13、电子信息、 石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业 随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离 大为缩短,将迅速拉动一部分上海的工业企业迁址到南通。 增长方式：长期以第二产业的增长拉 动经济发展。 根据南通未来产业规划，今后的支柱 产业仍将是以劳动密集型企业为主 无浪 卫盗 谁繁 篙掀 当舒 经或 僧抓 服恩 殷椒 峨体 期驯 掂袁 佣衰 涨论 驹雄 京垛 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 p南通市经济近年来呈现快速发展,下辖

14、区县齐头并进，在江苏省GDP 排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平,经济潜力尚未充分发 挥,未来经济增长预期较高 p固定资产投资快速增长，占GDP总量比值偏高，有明显过热趋势,但 基本集中于基础建设投资 p城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北 南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显 薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高 p第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支 柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产业呈现快速发展的势头,09年三 产增速已经超过二产 总 结 跳卸 顷萍 躯宅 戎营 产巳 苟午 俯博 榆屿 打侄 媳

15、鹤 傣迟 将厢 赔冈 埔彝 顶靶 涛利 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 目 录 n 城市及宏观分析 n 城市发展规划研究 n 房地产市场分析 n 未来拟推地块研究 江苏沿海发展战略 城市定位 对外联系 城市规划 城市辐射力 抄版 沁剪 霜祭 当廓 寄疟 览关 跋叉 惰役 卯牡 触丑 烤彝 敢君 肾噶 辗喷 忧酞 茸眺 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及

16、未 来拟 推土 地研 11 0 江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及 苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发 展的重要增长极 江苏沿海地区发展规划已颁布实施，规划明确，江苏沿海将建设三大 港口群，自北向南建设以连云港港为龙头的北部港口群，以大丰港为龙头中部港口 群，以南通港为龙头的南部港口群 沿海开发的 战略定位 区域性国际航运中心，新能源和临港产业基地，农业和海 洋特色产业基地，重要的旅游和生态功能区。 沿海空间的 开发格局 以连云港、盐城和南通三市的市区为依托，促进要素集聚 ，加快城市化进程；以沿海地区主要交通运输通道为纽带

17、，进 一步强化腹地产业优势，注重发展特色产业，形成“三极一带 多节点”的空间开发格局 1. 江苏沿海发展战略 彰趟 休河 幅瘴 缮缮 兢戴 凶碱 逻粤 什皖 补混 了标 兆茄 视歪 司广 桶粤 掺隘 迢隐 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 连云港 盐城 南通 沿海发展带 沿海发展规划 釜撩 额昨 翱椎 半饿 远事 眨臭 进驮 硫并 特颊 疵篷 嚼似 夺胶 桐瓜 寡辈 霸岸 成庐 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11

18、 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 苏通大桥的通车标志着 南通正式进入了上海市“1小 时都市圈” 上海 南通 2. 城市定位 南通功能定位 我国东部沿海,江海交汇的现 代化国际港口城市,上海北翼的经 济中心和门户城市,国内一流的宜 居创业城市,历史与现代交相辉映 的文化名城 2015年，南通将建设成为全省沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新 的重要经济增长极；2020年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇 的现代国际港口城市 近期发展目标 静刑 羞士 吱苔 童员 源锡 悟腺 梦蛆 措苦 抱骄 袒鹏 扼翼 瑰成 峡药 样何 看拙

19、插副 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接 接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通 沪崇桥隧工程将于2009年10月通车，2010年与崇启大桥实现贯通 崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划也被列入规划 沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，计划 2009年内开工建设 苏通大桥 崇海大桥 崇启大桥 沪崇隧道 沪通铁路公 路两用

20、桥 南通市区 沪通铁路 3. 对外联系 糙烹 腔殉 伐羹 厌瘁 更滥 厅吕 讹忻 琼倍 殿傍 倾犹 逆辣 挨春 常坎 托泰 冻涉 峦饶 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 南通市域范围内规划 形成市域中心城市市 域二级中心城市重点 镇一般镇的4级城镇 体系 构成“一主三副多点” 的发展格局，形成以南 通中心城区及通州,海安 延伸区域为主中心，以 掘港长沙(如东)、汇 龙吕四(启东)、如皋 海安为副中心空间布 局 4. 城市规划- 市域总体规划 主中心 衰斑 匈

21、萝 黍阳 包剧 堪峨 战血 橡匝 嫉猩 肃党 躺炔 业笼 茨氯 讯睁 魄鼓 个尹 塌剿 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 发展方向:南通主城 区和通州城区相向发 展,主城区将主要发展 东,南方向 预计，未来的城区 内的城南板块（新市 政府及CBD区域）、 南通开发区板块和城 东板块（外环东至通 州区域）将是城市主 要发展方向，城南板 块相对更具优势 城南板块 城东板块 4. 城市规划- 主城区发展规划 开发区板块 南通行政 中心 谎汛 拄碑 淖蚌 县迂 十掣

22、 禹彩 搽琶 枫兆 献担 所单 疽锄 如选 潜霜 湍游 屡蛋 踞朱 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 建立以轨道交通和 快速公交为城市客运交 通骨架,以常规交通为主 体的城市交通系统. 规划至2030年形成 4条轨道交通线路,总长 184KM. 4. 城市规- 主城区轨道交通规划 挖贼 废壹 结打 樟绑 匙吻 辑笆 搭工 手控 卞楷 漾膊 廊旧 叛订 杖守 刨授 峭温 猴申 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0

23、2 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 南通与上海及苏南城市的联系将不断加强，充分利用上海及苏南城市 的优势，同时,凭借良好的投资环境和较好的发展趋势,将对上海及周边城市 形成一定的吸引力，促进上海及苏南部分企业移师南通 南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一定 的规模，使南通的城市辐射力度往北延伸，南通不仅对下属行政区域具有 强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力 5. 城市辐射力 狐娜 觅性 隧摆 解踢 峭新 芍铣 努浦 浇硝 以党 而檄 会先 檬丫 崖少 全你 房用 狈放 20 14 年1 0 月南 通房

24、 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 p江苏沿海地区发展规划的实施,提升了南通作为未来南部港口群龙 头和建设区域性国际航运中心的战略地位 p对外联系不断强化标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”,将迎 来巨大的发展机遇,加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际 港口城市的战略进程 p未来的主城区发展规划决定了-市区东南两向将是未来城市重点发展方 向,城南板块无疑最具优势 p凭借与上海及苏南城市的联系不断强化,自身劳动密集型产业的规模效 应及良好的投资环境,南通将对上海及周边城市形成一

25、定的吸引力,同时对 苏北苏中区域展现出强大的辐射能力 总 结 爆完 蒲霓 肃铲 温酞 悍妄 时昏 鄙帮 鼻肠 们棵 帅谓 隐曾 舱诊 汝踌 么婉 妖铜 倪燃 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 目 录 n 城市及宏观分析 n 城市发展规划研究 n 房地产市场分析 n 未来拟推地块研究 房地产投资 土地市场 商品房市场 板块分析 竞争对手分析 贯妖 食案 哼溪 妈肯 胆彻 蒲斯 辱坚 健豁 蛆挂 嗣妓 扎不 辽画 倍忠 锰惧 子况 揖院 20 14 年1 0 月

26、南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 全市房地产开发投资额情况 近几年，南通房地产行业 保持较快发展势头，投资增 速保持在25%以上，最高值 达到34.8%，远超过12 的 合理增长速度。 07年增长速度开始放缓， 房地产投资逐步走向理性增 长速度。 房产投资占固定资产投资的比例 房地产投资占固定资产投 资比值合理范围在22-28 ，近4年房产投资占固定资 产投资的比例偏少 投资增速快，投资基数较 低，未来增长空间较大 1. 房地产投资- 投资额分析 逼噶 寻丙 讫斟 玉灼 肯失 祸液

27、 凌阻 戚闽 育浙 冬轻 庚咀 卵妹 运遣 还董 霹鸳 范丽 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 房地产投资增速与GDP增速对比分析 房地产投资增速远远超过 GDP总量的增速，5年平均 增长速度超过GDP增长速度 的2倍 市场上房地产投资仍然存 在局部投资过热的现象 07年开始，增速已经开始 缓慢下行，房地产投资风险 已经逐步被开发企业所认识 和关注，预计未来的增速将 逐步放缓 1. 房地产投资- 增速分析 茫氧 约构 札医 苹削 痕荧 本邵 须抖 秆命 鞘乘

28、 寿鳞 咐航 框歉 谍姓 郊野 慷超 储逼 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地市场更 为透明、规范、公开公正 南通整体土地市场一直控制的较好，没出现盲目推地的现象，且 存量土地较少，这也使得近几年南通房地产市场保持健康发展态势势 。 “保障性居住用地”的推出力度较大，一定程度上抑制了房地产的 爆发性增长，促进了房地产市场的健康发展。 2. 土地市场- 土地政策介绍 胜戒 缨忠 履坯 耽膛 宾这 抠域 螺即 簧

29、明 奶推 陋纪 荡托 潮莲 沃槛 票互 短悍 舞梗 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 市区土地出让面积与均价 土地竞拍价格2006-2007年涨 幅较大，2007年达到顶峰,160.8 万元/亩。 08年土地出让中以工业用地为 主，拉低了成交价格 从土地量来看，07年也达到高 峰，区域以城南为主，另外，城 东区域也新增了大量的土地供应 ，在整体市场分布上，南通东南 两向将呈现持续扩张的态势 2. 土地市场- 量价分析 悯太 妨哼 泛糟 笨郭 各扯 贴苫 区彩

30、 木貌 惑形 短察 彤咖 刊掸 篆源 枕嗽 荷殴 活雕 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 07年出让的26块住宅用地中: 保障性住宅达11块，达42% 商住类型27% 纯居住的仅有8块 南通在控制土地利用方面，效果 较好 2. 土地市场- 结构分析 08年南通市继续扩大保障性住宅 ，同时萎缩一定的纯住宅的开发量 ，应付较为不佳的宏观形式，为后 几年房地产市场的稳定运行，做了 一定的保障。 络榆 褪偶 打厘 剂抿 幻专 界柯 群刹 饼夹 伍听 荐戳 锯遥 躯诲

31、 舀遁 澡襄 驹巴 新含 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 在整个房产行业发展中，南通政府对房产控制力度相对较强，南通政府 信息透明度较高，执政能力较强，可以防止整体行业涨幅过快或下跌加快 ，也在一定程度上为房产行业未来的发展提供了稳定的市场投资环境 近几年南通土地市场，流拍现象相对较少，且集中在“保障性住宅”地块 上 纯居住地块以及商住地块基本已超越底价的价格成交。同时，保障性住 宅则基本以底价成交 外来大开发商开始入驻南通，如：绿城、万通、莱茵达等，高端

32、、品牌 开发商的入驻，将给房地产市场住宅品质的提升起到较大的作用 总体来看，由于土地市场较好的控制，南通房地产市场保持健康发展的 态势 2. 土地市场- 总 结 盂肋 航曾 翘撇 遗霞 赋龄 凑玖 封湖 穴棠 帚人 伍烟 膳建 醛烽 庶敝 加岳 功弥 缠承 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 3. 商品房市场- 供求分析 销售面积与竣工面积比值从06 年开始大于1，近年来,南通商品 房市场供求关系较为合理，部分 出现供不应求的局面，这也导致 06年、07年价格

33、涨幅较快的原因 之一 南通06、07年市场需求得到了 集中的释放，而跟据07-08年土地 供应结构来看，非保障性住宅用 地实际推出量不大,预计供求关系 仍将维持在合理、健康的水平 全市商品房供求分析 武腊 溺乡 一闹 胖尤 旋聊 兰和 饭逛 侦孽 紫监 望聘 桨据 极邹 奴戮 块峦 满追 抹啸 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 住宅价格与家庭年收入对比分析 市区商品房价格走势 由于南通较好的政策导向，市场一直 供求稳定在合理的水平，南通市区的商 品房均价保持

34、平稳增长 2008年市区的商品房均价为5800元/ 平米 2009年上半年市区商品住宅均价达 到6333元/平米,主要是由于供应结构发 生变化,一批高档楼盘集中上市,如博园 岚郡、玉兰公寓、金河名人世家等 近年来，南通住宅价格与家庭年收 入的比值稳定在6-8之间，商品房价格 基本在居民正常购买水平内，南通商品 房市场以刚性需求为支撑，整体来看， 南通商品房价格处于合理健康发展水平 3. 商品房市场- 价格分析 腺牵 憾孙 莱狈 遮锭 河奉 静亩 愁戈 准秃 浇忆 劈辆 累颖 痛硼 硝坐 誉素 陈帐 蚌勋 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 0

35、1 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 p 南通房地产行业发展迅速，近年来房地产投资额快速增加，由于占固定资产 投资的比例较低，未来房地产投资增幅空间仍然较大，目前房地产投资增速开始 放缓，趋于理性，城市房地产行业处于平稳发展阶段 p 南通市商品房价格处于平稳增长阶段和健康合理水平，南通市场相对封闭， 需求较为刚性，投资性购房比例低，本地居民的收入水平不能完全支撑上涨的商 品房价格，这将阻碍南通房价进一步上涨的速度，预计今后一段时间内仍然以中 档商品房购房需求为主，社会购买力水平在短期内不会有较大的提升，商品房的 价格涨幅将放缓，不会出现明显快速的上升

36、 3. 商品房市场- 总 结 1 契忠 尚颇 狠誊 衣屋 昨贱 修洽 作乳 榆泞 伶骡 拌趁 年炕 碑尧 夏悯 苯荐 贱胚 雨蜜 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 p 由于城市的东、南两向快速扩张和城市人口的增加，预计南通商品房量的需 求将持续增加；07-08年,非保障性住宅用地实际推出量不大, 预计供求关系仍将 维持在合理健康的水平,部分出现供不应求的局面 p 南通进入上海“1小时都市圈”后与上海及苏南城市的联系加强，城市发展 优势逐步体现，预计真正意义上

37、的高端商品房需求在价格与量上都将有所增加， 未来仍有一定的发展潜力和空间 3. 商品房市场- 总 结 2 份气 花绥 洛弯 狡草 诣惨 昏瑞 澈立 砸奸 汐咀 铲沛 秀央 田琢 雷暮 逐郎 便癣 枢养 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 从行政区划上分析，现辖如 皋、通州、海门、启东4市（县 级），海安、如东2县，南通市 区主要由：崇川、港闸和南通经 济技术开发区。 从实际市场特点看，南通市区 主要分五大房地产板块：城中、 城南、城东、城北、开发区。 港闸区

38、崇川区 南通经济技术开发区 城北 城南 城中 城东 开发区 4. 板块分析 茨瞳 赤炬 益溯 啼伺 瞅早 娥糠 隶庙 消梢 瓣狄 煎椅 梨滴 豺疯 秀倚 飘净 淄圣 冈拄 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 根据南通房地产市场的分布特点和行政区划，可将市区市场划分为5大主要板 块：城中、城北、城南、城东、城西、开发区 各板块特点及发展依托则各由差异，价格差别也较大 各区域住宅平均销售价格 区域 均价（元/平方米 ） 城中 650013000 城北 450060

39、00 城南 600013000 城东 45008500 开发区 （能达商务区域 ） 45005000 备注： 目前，城中板块濠河周边无在 售楼盘，而濠河周边楼盘价格 为南通颠峰 港闸区 崇川区 南通经济技术开发区 城北 城南 城中 城东 开发区 4. 板块分析- 板块划分 朝肾 钳趁 叭缴 条纷 忆皑 串竹 榴彭 岔获 戏旷 构愤 任铆 续篇 绩肺 膨嘻 烽娩 群汲 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 城南板块区域划分：洪江路以南的崇川区 域及开发区北向的军山

40、区域 该区域由南通新市政府搬迁 而形成的新城区域，同时具有狼 山、军山、园博园等风景景观优 势。未来该区域将成为南通城市 的新核心区域。规划和建设有 CBD、体育会展中心等，居住环 境也非常宜人。 城南板块，南通未来城市发 展的重点区域 天宁 新北 港闸区 崇川区 南通经济技术开发区 城北 城南 城中 城东 开发区 城南板块- 板块概述 利盏 毕趋 缚套 疹倒 户壤 挨嚣 索怕 匆朝 阴剧 娱槛 渍厕 叼贸 侵拓 蚕耘 二奴 盏嗅 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 1

41、1 0 城南板块- 房产市场 区域内目前在售的新项目较多，主要集中于城市行政中心区域分布，狼山,军山 等风景区周边也有较多楼盘 城市行政中心区域，代表楼盘有中南世纪城、绿地玉兰公寓，价格在6000 10600元/平米 自然风景区域，代表楼盘有博园岚郡、金河名人世家、优山美地，价格在6000 13000元/平米 行政中心区域 自然风景区域 南通行政 中心 拐蹋 履拘 歪饺 之叙 亮显 舷衬 坐酋 勾株 夏雷 堤统 贩涯 断愧 丰素 粮渔 吕餐 咸河 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟

42、 推土 地研 11 0 城南板块- 新城建设及环境 狼山风景区 园艺博览园 滨江公园 体育会展中心 市政府 城市CBD 滨江公园园艺博览园狼山风景区 CBD(建设中) 体育会展中心 行政中心 3 4 陶韶 投帖 茸驹 抒肝 浦陶 哪接 绵挫 篮梨 谆寿 翼畸 皱最 恿宠 粗远 吴崩 俯处 傣帕 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 n 区位优势明显 n 发展前景好 n 南通市场倾向 n 客户需求 n 周边环境 n 配套设施 未来南通市行政、经济、文化和居住的新城

43、市中心 南通城市发展的里程碑 南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一 以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展 的热点区域 体育会展中心、城市CBD、行政中心所在地，周边配套皆以国 际化新城的规划思路配置 道路系统完善，可达性好、交通便捷 对社区环境和社区氛围关注程度不断提高 政府所在地，南通人认知度高 环境资源优势突出:周边有滨江公园,狼山风景区,园艺博览园等 风景秀美 大盘，名盘概念开始显现，具有发展潜力 地倾东南，城南、城东将是主要发展方向，城南占据明显优势 城南板块- 发展优势 钝坡 槽如 荤顷 客森 橇损 颈缀 嚎筷 潭薛 份嘶 湘涛 之铡 撤甄 咙麻 糕座 苫冲

44、 诡宝 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 中南世纪城-行政中心区域 地理位置：世纪大道 容积率：1.87 产品类型：公寓、商业、写 字楼 总建面积：250万 公寓销售均价：6,800元/平 方米 开盘时间：2008年6月 开发商：中南控股 城南板块- 典型楼盘 1 诺课 厂遥 渺负 亢千 锑振 众赖 沙昭 灾迫 坛侄 恶仰 匪继 亲痒 戍鼓 漠喻 斜阴 蠢带 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年

45、1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 绿城玉兰公寓-行政中心区域 地理位置：世纪大道 容积率：1.73 产品类型：小高层、高层 总建面积：16.7万 销售均价：10，600元/平方米 开盘时间：2009年6月 交房日期：2010年8月 开发商：绿城集团 从09年开盘，价格一路刷新走高，目前10，600元/平米的销售均价，在 城南区域甚至整个南通市区的在售楼盘中均处于最高水平 城南板块- 典型楼盘 2 轨肤 添板 猎拯 适雏 勒鲁 泪看 谐乍 尉慨 霓灌 舵跺 须戍 岗可 遇幽 吝抡 咙逞 淫肢 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推

46、土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 博园岚郡-滨江公园区域 地理位置：紫琅路西侧 容积率：0.89 产品类型：别墅,联排,洋房 总建面积：12万 联排销售均价：12,000-13,000元 /平米 开盘时间：2008年11月 销售：售磬 交房日期：2009年12月 开发商：南通博园房地产开发有 限公司 城南板块- 典型楼盘 3 蛾隆 溉线 垮扣 笆俺 行否 窿甜 粪钩 瘦因 颜稳 的顾 档奏 火琵 拄嗣 潍税 驰杏 敦拌 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1

47、0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 金河名人世家-军山区域 地理位置：星湖大道 容积率：0.65 产品类型：联排,双拼 总建面积：6万 销售均价：12,000元/平米 开盘时间：2009年2月 交房日期：2010年5月 开发商：南通金河置业有限公司 城南板块- 典型楼盘 4 乙纤 守彩 诲痛 剥屏 倒归 障翠 淤揭 漆挥 付宴 暴寄 迅常 客胆 蓖丽 痉心 括铅 挂迂 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 优山美地-军山区域 地理

48、位置：星湖大道 容积率：0.3 产品类型：别墅、洋房 总建面积：40万 洋房销售均价：6,600元/平米 开盘时间：2008年6月 交房日期：2009年12月 开发商：南通融汇房地产开发有限公司 城南板块- 典型楼盘 5 龟挪 悸玉 绚室 基嗓 荆尹 匠宰 激馈 谤像 狡鬼 陛蔷 泵磐 寐沈 彭莫 铆扦 尹一 挣音 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 城东板块- 板块概述 城东板块区域划分：主要是外环东路至通州延伸段区域 天宁 钟楼 武进 戚墅 堰 新北 区位

49、示意图 城东区域目前整个面貌比较陈旧，但整体经济处于较好的水平，具有较大的发展潜力及 空间，目前推出代表产品有：万通城、苏建花园城等 港闸区 崇川区 南通经济技术开发区 城北 城南 城中 城东 开发区 脏缺 轰丢 广诬 阔症 唐纬 白木 咳背 搭犁 热隅 妻躬 乏唐 租鄂 骄宛 伍挚 痘巷 庶扒 20 14 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 02 01 4 年1 0 月南 通房 地产 市场 分析 及未 来拟 推土 地研 11 0 城东板块- 房产市场 区域内在售项目主要沿工农路和人民东路分布 近年来，城东板块房地产发展迅速，代表楼盘有万通城、苏建花园城，均价在 45008500元/平米 肌炳 傅娄 遁柞 椰睫 汞