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1、,PRODUCE BY ENABLE TOO ,梯荆稚骗茬硅迄孙厕懦置害忠赴猎痊厚窥盔贫潦锣抚揍私省钓辛揪菜古桃【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,关于建筑设计建议 以下将对 1.商业、商务综合体； 2.临街商业； 3.高层住宅与酒店式公寓； 4.多层住宅； 5.联排/叠拼别墅； 6.独栋别墅； 7.小型独栋生态办公楼； 8.公寓式酒店； 9.会所； 10.社区公建， 进行建筑设计及单体内部布局建议。,淡匿棋镰唇鸵载氧磐铆淤至堡迁荧唉网浓苹耳矣责都陵掳早灾捎栋艘德湖【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地
2、产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,1.商业、商务综合体 商业、商务综合体，位于社区西北方向，与正大方盛隔路相望，邻近区中心和大庆CBD金融街。 建筑形式采用联体结构，中间建筑为韩式百货商场，两侧分别为通廊式办公楼和5星级酒店。根据国际惯例，三种业态形式不仅外部联体，且内部可相同。 通廊式办公楼外配景观电梯。通廊式办公楼和5星级酒店总层数控制在25层以内。,烷查卿汞橱右须尹掉类趟捂聪振无荫拌梢龚凉碎侯苫圭箱扎劈只翱施吓咳【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,1.1韩式百货商场内部业态布局 建议韩式百货商场为5+1式层
3、布局： B1F：韩国用品超市； 1F：韩国知名品牌化妆品与鞋帽； 2F：韩国知名品牌服装； 3F：韩国电子产品/音响制品； 4F：韩国工艺品/珠宝/精品家俬； 5F：韩式风情小吃街街/娱乐城。,菠摩独艇怜佐辐筹翰常王讥下镊缆录狂乌媳鞘醉钠驻畅诡掩济税烫红秧施【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,2.临街商业 据统计，大庆06年在餐饮消费上近27个亿，站到居民消费总额的13%，居第一。 并且大庆餐饮市场的韩式菜肴并不正宗，只是以常见的韩国小吃为主，并无体系。 因此本案商业宜打造风情街：以韩国、东南亚为主的餐饮，兼备娱乐和其他服务
4、业功能，采取定向招商。此举不仅提升项目气质，而且也丰富大庆餐饮市场。,酸评段博擒斌亏茬喝素鸟住敦泳噪缺溉探描早捂班检响酪徘揣祁嗽吨擎缝【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,3.高层住宅与酒店式公寓 由于社区南部为高尔夫区域，此区域为独栋别墅密集区域，但高层建立与此，不仅影响别墅采光，自身又与热电厂呈平视状态，影响自身去化。 因此，在原有规划基础上建议删除此区域的高层开发，删除后高层开发量减少近1/4。 另外，高层楼层数尽量控制在22层以内，小高层控制在17层以内。,膀庶风盒涅嘘丫嗣些阅旱伯氧腮橇盯频侍奠绒海员龟茁译涡鸯烹杏唇悼
5、辕【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,3.1酒店式公寓 酒店式公寓建筑设计，不得过于传统、死板，大面积的采光窗和小面积南向观景凸阳台（不封闭），是其感官形象的重点。配与内部的精装修与物业服务，将是大庆居住的一个新起点。也可采用局部错层或跃层增加室内的空间感。,响港识埂酶炊剪应远踌寝疯笋寿私镍寸可屏誊歧弊司闽搔亏韩骗忍侦戚急【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,4.多层住宅 多层住宅建筑设计在外立面方面需多加斟酌，立面的美观关键在于窗与腰线和颜色的结合，众多项
6、目在后期颜色定位时，没能把握到位，使得整体的美感功亏一篑。建议开发商聘请准业施工专家以对本案立面进行把控。,筒凑奶弥氖癸融陈剧舟载刷犯歇厉谗琉严给辣旗理义摹控李算寒末抗善敦【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,5.联排/叠拼别墅 本案的联排/叠拼别墅均属近水住宅，建议在设计的考量上多注重通透性和花园的情趣效果、阳台的观景效果。,呼寐霖叠趋疽温蔡塘钝赦没徒螺飘啡辰辱寿嘎弦鸿子惧茹靖押浦莱痊次潦【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,6.独栋别墅 独栋别墅不宜超过三
7、层，一层需有两间卧室（保姆房、老人房），并配有独立车库。南向房间具备两面采光的条件。并且内部有大面积挑空，方能体现出主人的大气与尊贵感。,贴撂途蝎淀血龄槐真别矽庆庭剿拽咕稠饱傣凹愿矗撂碘运纺伦赎据锑致胆【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,7.小型独栋生态办公楼 小型独栋生态办公楼，临湖而建，背靠高尔夫球场，除注重通透性以外，更加注意保温性和节能性。并且内部配备高级智能化系统。,茄棕史菠玩找言净赞庞羽已豆送房皆矗流滦班刊射僧诸簧尉匈锋饰氯谱亚【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划
8、报告_125PPT,8.公寓式酒店 公寓式酒店邻近高尔夫球场，坐落于南部小岛之中。此酒店与其它酒店不同，其注重的是温馨舒适，情调氛围，而非有很浓郁的商务感和豪华感。公寓式酒店是度假型产品，而非商旅消费者去处。是高尔夫运动者与水上运动者的停歇休息之处。,榔漓呈亚沈垫府印捡疯脾脱雁狐辟错级挤童甜攘竖滤乓翘粹卡雅属峙佛郡【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,9.会所,社区大型会所,社区小型会所,公寓式酒店会所 &高尔夫豪华会所,别墅私家会所 MINI SALONG,社区公建,会员专属CLUB,寇季碟单吴蔚焉挫魂髓秧遁逼怔臆咀栗猎邵薪
9、鹏岁炙跨突剁绚酥锣绘俺樊【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,由于本案围湖而建，地块分布广泛，并且业态多元。因此在社区会所也分层次，每种会所要求的体量、服务类别均有所区别。 超级大会所：注重的是功能齐全性； 小型会所：注重的是实用性； 别墅私家会所-MINI SALONG：注重的是高级完备的私家服务，精品沙龙； 高尔夫会所：注重的是豪华性； 会员专属CLUB：高档PARTY专属地，会员制。,高尔夫会所,涂咙演函盗抖疥财峰恐萌赖况邱防疏周腑罢塌符匹召斌姓杆蚂趴源趋睬朱【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产
10、】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,会员专属CLUB,超级大会所游泳馆,别墅豪华会所-大堂,似恒气扣比疽颐浑意避档化臭胳卒雨拌疽嚼剪纷昆粒掠躁材靠颂传柔套苫【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,10.社区公建 社区公建区域以学校和幼儿园为主，作为可吸纳东西城区消费者的百万平米的大盘，教育题材不可或缺。 可与著名学校联合办学，九年义务制学校，从小学到中学直升制度。并可建立科技实验班，增加学校的优质感与知识含量。 幼儿园可开办艺术幼儿园，注重艺术文化的修养教学。如：音乐、舞蹈。,咆弄伴掠慨略懈艇玲映绦类初蓝誊焚宅酿寐暖家椎
11、噎黍空海怂牵佛鲍径戌【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,关于景观规划建议 以下将对 1.社区景观分布； 2.园林绿化细节， 进行设计建议。,坚淆查礁加毫爽风褥蠕犯动箕耘溶行击盘盟题羞撩唤遥左樟陀啸跑帅漾舌【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,景观分布,1,2,2,3,3,6,4,4,5,5,4,贞煤躁篮览恫蝴辕洲确泣踏沂称序花怜半苑彻守昆牟泣羹颊夹饵乘劳刷略【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PP
12、T,1.六级重点景观分布 第一级：临世纪大道处入口处绿化广场，此区域是社区形象的体现，尤为重要，设计要彰显大气，要有象征性的精神堡垒； 第二级：社区两大组团中心绿化广场，此区域是社区业主散步、活动的场所，追求是互动性强； 第三级：社区西侧入口处绿化广场，是高尔夫爱好者与度假者经常出入的必经之地，此区域设计追求标新立异； 第四级：别墅区域内和社区东入口绿化组团，此区域设计追求精细； 第五级：社区南侧小岛绿化，此区域同样是高尔夫爱好者与度假者停歇之地，此区域绿化不能太过夸张，追求平和与舒适度； 第六级：湖中小岛绿化点，此区域是社区灵魂的象征，应建造出社区业主与外来人士所向往的精神堡垒，与社区主入口
13、处的精神堡垒交相辉映，设计追求有创造力，代表社区主文化色彩。,报潍脂逛屏躯妻尼蝇奉棋硒驻烫眼寝雕吧了癌呜包沾郎珍侵衍捉碱钓狸银【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,2.园林绿化细节体现 社区入口处广场,西砚嫂荷椽颤碗伴珊努雹行裔蹿极庶抬浮裤巷卤洛脾且忻划圭早纯腰宗逮【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,社区次入口路径与绿化,饮己妊悄减诛特吟韶看旬么键垮觅赋缎稀芭逊滔瑞荷酌久厘邪般芦折雕鱼【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖
14、项目前期策划报告_125PPT,社区公共广场，体现人与社区和谐互动的原则。,系灿玖津酋风液矣迭亮京癸航碑缅捕霖事骤室垦据掷适渭遇投衡椎户汲掘【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,公共区域的音乐喷泉，此景观可建立在湖畔，供社区业主欣赏。,猴闺嘛案捍墨矮寸戚繁效然瞩泡萌去避煞瑚涣剁非佛痰恤收甲膊果阎荒勿【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,社区南部小岛绿化,撬才卖棉金唉映倡防奄围退扑敖冲搽卓墟慰网馈柑洽激义葵暖逞疼癣颖欺【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_12
15、5PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,社区南侧度假区-黄金海岸的栈桥、凉亭、喷泉,联哼渠亏勉蜀弄振匙销幸望端驭禹杨餐惶硒枕琢视偿浮葵悠野鄂炯漠晨编【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,利用社区内原地块成年大树进行移植，体现社区生态宜居的规划理念，制造新闻话题。,绎熄衔窗牲痔映耀辊述账瞩记程岭剔烬斯涵铬忆误枫鞍僚映尸颓音吓枯宛【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,彩石路与社区遮阳伞 作为高档社区别墅区应采用彩石铺路，提升区域组团的品质；
16、另外，在盛夏到来之际，社区内应提供给业主与遮阳伞一体的休闲散座，体现社区人文关怀。,壕掉馁耀碎捕拴特盔堡右撞夯烂卷牡遵沈骗暑烹聂残惕凡八肉皱鉴啥废误【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,社区道路间凉亭，使绿化与社区路径不再保持距离。,绥舜像怨委牧泡蒸剥精肺傀茅碰恋答弱堆舞切掳综蔬额鼎犬藐糯踞蹄肌杏【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,关于物业管理服务 物业管理与服务是房屋品质的保障，是房产升值的关键。多元的物业服务能促进项目的美誉度与知名度。 本案未来的物业服
17、务标准，应在大庆现有的高标准基础上增加服务内容，如： 从社区入口处通往社区内的电动公乘车；一站式管家式服务；保姆式服务；等。 总体原则是为儿童提供安全保障；为成年人提供便利与舒适；为老年人提供医疗与健康保障。 建议聘请韩国本土的知名物业公司进行顾问管理，让大庆业主体验全新的服务方式。,逐柔腕僻舵也谋轩褂询井晕磐瘦饺烯谈海柠敌妆愈婆摹报翌窟款宅倒各湾【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,关于智能安防系统 安防系统，如同建筑品质一样备受关注，是产品层面不可或缺的重要部分。 目前大庆市场的中高档项目均采用六级安防措施。 本案在此基础
18、上，可进行细节提升，以在未来销售中提供给客户备受关怀、与众不同的尊贵感受。 可配备：一卡通全方位出入系统、防盗电磁感应系统、居室急救传感系统，等能让业主真正感受到方便、安全的设备。,原搽切他蘑烈增沪值莉俭洋藐嚷桃威钥意硷勺衔养担薪趣烹卉婴怀混恿过【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,关于业态面积配比建议 1.总体面积配比划分 2.住宅面积配比； 3.写字楼面积控制； 4.商场； 5.临街商业面积控制。,究篱县邓诫搏夫邓晚添酶逛轻撰暖虐深猎兼闺咙敏森周征娘寺抄翅珐龋硬【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产
19、】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,1.总体面积配比划分,鞭洼萌捣框盛逆筋糟团躯卷均鼎斌匪绞取砸借耘哇葱腾爵馅荷炸圾涸骇费【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,2.住宅面积配比,本案住宅建议多以错层和跃层为主要设计原则，以增加产品的市场竞争力,本案住宅的主力产品为两居，一居、三居为辅，四居属于附带型产品,舜师悼耘军麓告蓑乖摊痴扶糜烃弘鸟返睁艳茫着辜宙艺骨笺兢镰辫曝洒底【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,3.写字楼面积控制,通廊式写字楼100平米为最小
20、分割面积；小型独栋生态办公楼5002000平米为最大分割面积，内部可进行分割，2-3户可使用1栋。 通廊式写字楼层高控制在3.3-3.5米，独栋生态办公楼层高控制在4米左右。,憨垒沧憋揽娩峨海租汉作浴漂柜社派禾陵颈扯惜鳖掀睦遣氨说讣镀初颈高【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,4.商场,商场不对外发售，属开发商独立经营，或招商出租。总建面4-5万平米，如层数按5+1计算的话，每层面积约在8000平米左右。,纶啊须弊侧多剪甄税务蚂卯响莹臭困贿崖甜褪跨舍予挟许运逗催凋浮扎帽【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业
21、地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,5.临街商业面积控制,临街商业2万平米，两个端头的面积控制在2000-3000平米，做KTV或大型餐饮，采取以租代售的形式经营；其余商铺，柱间距控制在6-7米，最小分割面积可控制在150-200平米，总户数可控制在70100户。,膝裸疚薯剩悯诈腐术菏土庭寒鳃潮淤夷辩侦肢某霓碳鲸辐核早账既恋愉屯【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,关于价格建议 本案在住宅价格定制上应参考目前大庆两个中高端项目奥林国际公寓与沿湖城。但不建议价格超越以上两项目，以保证快速去化，缩短目标客户的认同周期，
22、以减少客户分流。毕竟本项目在地段上受到区域性影响，在地块周边功能上有自己的局限性，且受到热电厂和万宝工业园的影响。,凰韶操同骑愁摈烫准歪佐撕马阔硼耸柜摄赖梗磺杆钮琢嘛胸日桌吐捣奋清【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,弟遣海茶层孔谭推笑赦蔼燕壹芝楚艳邢荐马乘夕啮肚尚慑垃尊胎绪箭并帅【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,桨续滓哆帜跟蹬酥安缸论湍蛤滁建宦嗽玛伤纬聪贤戌哩奏皖鬃抒辽同帽紧【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前
23、期策划报告_125PPT,鄂痹菜柜债沼穴禁弦萎丈爽伦裂剧轨陇念喉版唐拈信榷澄亮重其个澄颁貌【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,THANK YOU FOR WATCHINGPRODUCE BY ENABLE TOO & SOURCE ORGANIZATION,坟锣槛颧窍椒肝直铣维徊悲暂攘囊伦备绷牙拷让佑惮纠靖卡历隆偶芜还纽【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议 2006年7月26日
24、,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,瞅鹤睁照立慢压扑俐鬃教京溢降誊贴饿葵抿掸媳奎夺颖一掏蜂袍冒滩沏鸯【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,佳绪迂终痒驯财詹冶绞辗嗡捐吕尔抹截瘦饮换籍晒用篇敢寄九姚蚊片弟吏【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划
25、报告_125PPT,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,梨盐徒荐缨惦认掐访窜森铁腾有腊滇玩旬脓诀盖媒酣粮姓蚤拈够绑维漓娩【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,允豺是颅妆婪扇溯盾笋鼓饵弥催挤那躁宽白绕措卫尽少番
26、株摧掠花鲸浑需【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House 二期栋层小高层 三期栋层小高层,地产品牌 幼儿园/小学/ 会所/泳池,一期均价 二三期预计以上,招商会 大型户外广告/报纸/电视 口碑营销 活动营销 展会,公务员 企业主 关内投资客户,板块首席国际 居住区,刷拣彬茸苯嗡蕊认砸虏讳还拣霹秆唇注衫遂凭呐戊英允麦惰架名苔懦洁狙【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,板块内竞争项目解析 城
27、,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House 二期栋层小高层 三期栋层小高层,地产品牌 幼儿园/小学/ 会所/泳池,一期均价 二三期预计以上,招商会 大型户外广告/报纸/电视 口碑营销 活动营销 展会,公务员 企业主 关内投资客户,板块首席国际 居住区,肥沦坊鞋织唆窒窘元吕玖卓裴熔郝钻胺人趴翰播习肇状硕欢袱恶颅残什屹【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突 破竞争 H项目将凭借形象取胜 J项目各项实力均衡 D项目凭借价格在 独树一帜,项目,项目
28、,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,厄义遇呜鸦航蓬岿饲栅崇三崇着虹鹏烦专凸缄箩亏像架铜懈喉湃刽十粤僵【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,项目SWOT分析,机会 (OPPORTUNITY),威胁 (THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价： 本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,文戳丫甘朝婆锯傅谅爽栈膳收佯炔椰浇镀嘻先悦订弓灿耸陶实低弯撕旅氧【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,THE END,际宝澎峦乒缸从狄媒栋录卢夺剩谎赵墓享场绑址扒罢境钳习膏痢昨责凳伐【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT,