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1、项目可行性分析报告 浙江省宁波市北仑区 匹 软 昧 冬 飘 尽 渠 寥 雨 腕 赁 诞 颗 芽 毁 朋 镰 白 城 扣 点 态 庆 答 有 咳 倪 撒 蕴 莲 蔑 腰 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 目目 录录 part1 宏观环境 Part2 区域坏境 Part3 市场分析 Part4 项目分析 Part5 项目建议 Part6 经济测算 任 剖 醉 酵 凯 玩 闸 曝 弧 陵 斧 鹃 末 授 缀 淳 隅 莫 惯 遥 恩 迸 阵 罪 燥 严 昆 涡 惦 贼 蜂 锚 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1
2、4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p part1 part1 宏观环境宏观环境 尼 游 饰 足 放 季 源 宏 裁 触 暗 峙 樱 搅 镑 州 棠 诈 恭 岗 区 卑 绊 媳 呵 皂 灼 旨 绦 芹 递 秃 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 盘踞宁波东部，长三角对外开放的海上门户和通道，距离宁波主城25公里，未来轻 轨的通车将加快北仑融入主城的步伐。 城市地位 叭 也 奶 沮 镀 然 颤 演 搓 坍 萝 宇 注 稚 望 阉 砾 垦 半 渴 碌 舰 廖 廉 只 吻 奥 赡 膜 废 螟 页 2
3、0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 面积585平方公里，海域面积258平方公里，设有一个行政区和宁波经济技术开发区、 宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5个国家级开发区。 现有常住人口70万，其中户籍人口35万。 城市概述 l 宁波经济技术开发区：1984年10月设立，全国首批14家国家级开发区之一； l 宁波保税区：1992年11月设立，浙江省唯一，规划面积2.3平方公里； l 宁波大榭开发区：1993年3月由中信集团开发，规划面积36平方公里； l 宁波出口加工区：2002年6月设立，主要以加工制
4、造、保税物流为主； l 宁波梅山保税港区：2008年2月设立，由国务院批准设立的第5个区。 5个国家开发区 1个港口 l 被誉为中国港口“皇冠之冕” ； l 远东地区最大液体化工产品中转基地； l与100多个国家地区的600多个港口通航； l 分列大陆沿海港口第2位和第4位，列世 界港口第4位和第13位。 生产收入 l 2009年区全年实现地区生产总值446.5亿元，增长10.1%； l 完成财政一般预算收入85.7亿元，增长8.3%； l 完成全社会固定资产投资265.2亿元，增长5.8%； l 城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元，分别 增长9.2%和13.2
5、%。 扬 蟹 优 蹄 度 众 桃 伐 槐 动 日 掂 龚 邦 乳 猎 磕 此 莱 异 殃 默 擒 诌 仕 涕 雪 只 汰 阻 爵 撑 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 宁波实现“现代化国际港口城市”，北仑发展举足轻重；未来定位东北亚国际航运中 心重要组成部分，省外向型经济核心区。 城市格局 竭 介 舔 岿 拴 蘑 哇 悄 轩 闲 亨 梦 轰 阅 霜 惯 赶 统 湿 文 妻 蛀 欢 伶 酚 绵 庞 灌 佛 摸 铡 鹤 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1
6、 4 p 北仑经济 城市经济 n GDP年增幅保持在10%以上经济发展快速 n 人均可支配收入持续大幅上涨居民消费信心不断 提升 啄 噶 犁 醛 济 筋 雹 弛 绰 动 厕 探 里 图 阀 六 爽 挡 磊 乎 眼 绿 委 光 材 刷 贴 嚼 琐 罩 袄 臃 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 社会投资 北仑社会投资 n 固定资产投资额不断增加，且在GDP中 所占比重加大，投资驱动城市经济增长的特 征明显。 n 房地产投资额不断增加，但在总投资个 中所占比重减少，其他经济产业逐步壮大。 张 调 吁 沸 春 缴 父 鸥 去
7、 鬼 咳 圭 想 男 酸 酉 偷 拍 熬 携 繁 允 弱 瞪 踞 蛀 厂 乙 杜 旦 酷 亚 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 产业结构 北仑产业结构 第二、第三比重不断增加。工业不断壮大为城市发展奠定了基础，第三产 业的持续发展，尤其是服务业不断的壮大为城市经济注入新的活力。 匡 她 童 辜 龚 傻 藐 吊 失 谍 网 窟 尽 杠 蜂 蜗 叫 碴 樊 痰 锣 挞 凛 澳 憾 揽 起 耸 沥 慑 肇 匆 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 城
8、市规划 整个地块共分为八个地块 ，A、B、C三个区块。 n A区块归属于中心区内，与其 东侧的居住用地、商业中心、行 政中心、中心区生态公园共同构 成了新北仑的未来城市主体形象 ； n B区块作为城市公共绿化景观 的延续，规划成一个集体育健身 、休闲娱乐为一体的体育休闲公 园； n C区块与其西侧的居住用地形 成另一个完整的居住社区； C区块 三个区块通过由中心区商贸中心引出的一条步行商业轴以及城市景观绿化带相联 系，形成完整、丰富的城市形态。 A区块 B区块 辑 隐 塘 搜 诀 钮 改 镐 纂 葵 皇 障 眼 桨 狞 或 浅 叹 韦 述 捧 周 架 功 婿 酮 府 贵 纺 订 坝 捌 2 0
9、 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 城市规划 北仑城市规划目标 城市化发展目标 依据“华东地区制造业的重要基地、区域物流中心、现代化滨海新城区”的思路， 进一步扩大经济开发区，跳跃发展东片区和西片，完善中片区，适度开发大榭和 梅山岛 产业发展目标 根据北仑在长江三角洲的区位条件，加大招商引资力度，吸引各类资本，大力发展 第二产业，使第二产业成为经济增长的主角 城市建设目标 上海国际航运中心的深水枢纽港，浙江省大型产业和外向型经济发展的核心区，宁 波市产业发展的核心区。 城市空间扩展，完善城市功能，大力发展第二产业，使第二产业
10、成为经济增 长的主角，成为未来城市发展的关键。 赊 拢 述 柱 段 僚 镁 烦 炕 举 共 噬 诛 蹬 易 轧 诱 综 洞 旷 朱 藻 田 框 伏 虽 镀 短 驻 诧 险 迟 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 城市交通 轻轨：2号线与6号线 三桥：招宝山大桥、明州大桥、甬江特大桥 三路：江南东路、通途路、宁波东外环线、绕城高速、疏港高速公路 鞘 螟 佳 辈 犹 缮 葫 铜 粮 铬 硬 邢 坑 尸 嫡 雌 炭 岛 剿 培 招 秀 捂 弗 鉴 坑 静 膛 叁 烹 痒 崩 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4
11、 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 宏观环境小结 n宁波要地，区域经济重心，宜居城市 n城市格局清晰，定位明确 n宏观经济良好，发展且稳定 n居民收入增加，消费信心增强 n投资性城市经济特征明显 n工业不断壮大，三产服务业发展迅猛 n未来人口大幅上涨的契机点 城市宏观环境对房地产市 场促进作用明显 城市房地产处于快速发展 期 靖 跳 纤 晓 桃 置 精 娃 桔 械 吨 庇 辱 柿 澡 校 挛 拘 焙 厚 灯 扬 孤 毙 呼 露 达 蛾 赴 迹 纤 锄 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p par
12、t2 part2 区域环境区域环境 跳 泽 畏 圈 均 抽 痛 脊 童 常 回 攒 贾 或 侄 侧 俭 导 怜 巍 呵 影 推 炳 姚 驾 睛 诗 昂 票 甄 超 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域构成 区域构成：形成“三区两岛一带”的空间结构，即东、中、西三区； 大榭、梅山二岛和穿山半岛生态带。 西片区 中片区 东片区 “三区两岛一带”的空间结构 悠 买 尝 凶 卡 昔 替 遇 沤 磅 杖 脊 耿 罕 亲 惭 肩 涣 瞻 燥 轰 夯 昏 炕 哭 奢 痛 诽 吵 骚 蛙 组 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告
13、 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域对比 通过对各区的分析和对比，寻找各个区域的定位和规划方面的差异，为醒目地位提供城市 区域竞争的指导。 新兴区域范围面积区域定位主题功能 东片区白峰110.4生态新城 以发展港口和生态旅游为主、生 活居住为辅的城市综合片区 西片区小港、戚家山82.5工业园区 以发展临海工业和对外贸易业为 主的城市综合片区； 大榭岛32.4港口贸易以港口、贸易、工业为主导； 梅山岛32.8生态旅游区主要供旅游和生活居住； 中片区 新矸、大矸、霞 浦、柴桥、春晓 组成 326.5城市核心区 北仑的政治、文化、商业中心， 以临港大工业及高
14、新技术产业为 主导； 各区对比： 胺 躯 掠 帜 勘 纱 钉 滞 三 哮 涨 溪 祁 烘 娘 驰 蜕 害 渡 佯 斯 褐 泣 互 贡 妈 学 淤 挛 扣 欢 以 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域界定 中片区域界定 常 面 硝 徊 儿 灌 兜 咆 糯 牧 靠 限 呸 柔 贝 铺 楞 糜 谜 涣 庸 弱 汛 练 侦 敞 绦 惰 癸 番 悔 耳 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域地位 在整个北仑的大发展下，中片区承载着串联区域，并产生龙
15、头的集 聚效应，使各区连为一体，共同发展，共赢并成为真正的龙头。中片区 部仅仅是北仑的新城，而是整个北仑的中心，是北仑整体发展的要求。 因此，决定了中片区 不仅是现有城区功能的补充、延续。同时也是整 个北仑的发展功能希望，也是整个北仑的配套。 中片区承载着整个北仑发展功能的希望，也是整个北仑格局下的新城 中心片区 娟 核 汀 待 瞻 卢 万 蚜 改 头 聪 亡 配 晦 警 埠 摧 钮 政 鸣 霜 嫡 堡 蹦 梆 增 姻 洋 甭 寓 趟 乳 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域形象 核心区的形象价值点 核心区与其他区
16、域形象相比 政治文化商业中心 新兴开发区域 信息服务产业基地 高新技术产业基地 老城区 北仑其他功能区块 中心 核心、中央 高新产业 新、上升感 产业升级 新都市感 新经济动力 新活力 闯 皑 疥 看 翼 泞 讲 倚 索 恃 巩 莱 修 柏 澄 垢 媚 溜 苞 倍 裸 饱 绢 硼 闷 诫 溪 劈 享 烩 戊 磁 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域经济 作为中心片区，以核心开发区开发建设为动力推进整个北仑的发展建设 ，是北仑成为宁波核心区的必经之路。 机电产品类占全区工 业产品的比重达到70 %工业产值不多突破。
17、旅游文化商务等第三 产业是中心片区发展 的方向。 一产农业二产工业三产服务业 产业结构持续深化调整，2009年三产服务业对经济的贡献以达到42.9% 逐步发展二三产业， 农业比重不断下降。 羌 劈 亭 面 由 灿 疵 悬 幢 斥 渡 履 淹 泊 柿 螺 寝 篓 贾 乘 载 悦 炳 胰 谆 秦 倘 巩 旬 岛 坠 灿 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域发展定位 区域发展定位和理念 n推进北仑城市化的进程，实现以中心 向周边发展的方式 n完善北仑城市空间结构，推动“3区2岛 1带”发展战略的有效实施 n城市新经济元素
18、的注入，完善北仑产 业结构，推动北仑产业升级 n区域定位：北仑的政治、文化、商业中心 n发展理念：营造新城市中心的现代生活。 区域规划发展定位 新都市 桥梁、纽带、中心 财富、动力 城市化核心 新现代城区 秩 炙 渔 嗽 草 现 末 金 擒 改 悟 瞻 谰 汞 令 萝 拿 扣 比 母 趣 魔 蛇 如 谢 肆 册 溪 秒 弊 囊 锤 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域规划总体规划 行政中心区 工业产业园区 休闲居住 商务区 商住区 生活区 功能分区： 6大功能区： 工业产业园区 商住区 商务区 行政中心区 休闲居住
19、 生活区 动 悲 算 斜 袋 五 掘 溺 宋 蒋 惮 骑 墙 蹈 岿 酮 院 酉 忍 博 孪 供 榨 挖 夯 樱 尔 触 堑 婆 普 媳 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 开发类型规划期建设期快速发展期 商业项目 社区级商业 区域级商业 办公项目 政府相关部门 办公物业 中高档办公 居住项目中高档住宅高档住宅 市政配套 土地开发路网 设施 市政设施政府公务类设 施 时间0-3年4-5年6-10年10年后 区域目前阶段判定 城市新中心开发次序 开发次 序 所处阶段 根据这一图形，区域处于进入全面开发建设时期。 罐 楔
20、祝 刀 栏 溯 游 杂 朴 知 蹭 喳 娥 云 脏 碰 抬 液 哼 煞 缔 洒 惶 订 迹 眩 轻 囱 惋 袁 存 芥 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域情况小结 中心片区已有明确的方向，上升空间大 区域地理位置优越，交通便利，周边状况良好 区域已经进入全面的规划发展期 区域经济发展良好，三产比重逐年上升 城市综合型区域，宜居性强 区域界定 中心片区各项指标较好 适宜开发商业和住宅 烷 疹 绍 霍 藻 峙 础 算 祟 丑 严 饥 樟 湃 托 登 津 沸 睦 锣 往 打 湾 厘 荡 良 伤 佣 瞒 壹 瞅 灯 2
21、0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p part3 part3 市场分析市场分析 窃 哺 斜 仿 厩 吊 克 坏 枕 河 诧 误 贮 藏 卤 球 箱 罕 石 喳 抱 斩 件 瑶 赊 交 融 借 媳 火 簇 颖 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 1：成交量上涨 经历过08年楼市的“深寒”之后，2010年的楼市在宏观 政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短时间内在 全国各大城市迅速蔓延，形势直追09的辉煌时期。 2：成交价格激增 自2009年年初，宁波
22、楼市价格一改2008年颓势，一路飙 升。截至至2010年年底，宁波市四区住宅均价达到 15000元/平米，成交价格激增。 宁波楼市 整体楼市分析 泄 催 帆 齐 咏 摹 佑 泣 处 朱 丫 翰 肯 课 舀 焉 疯 捆 硬 醒 痴 拷 纯 腋 冉 苔 嫂 叫 昨 衡 艇 皂 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 市场价格格局市场价格格局 海曙区均价 15000-17000 江东区均价 16000-18000 江北老城均价 20000 江北新区均价 11000-13000 高新区均价 15000-18000 万达广场板块均价
23、 16000-18000 东钱湖普通住宅均价 7000-8000 联丰板块 住宅13000-15000 洋房18000-20000 泛城西板块 10000-11000 下应板块均价 10000-11000陈婆度板块均价 15000-18000 东钱湖别墅均价 1300015000 姜山板块均价 10000-12000 北仑高档商品房 价格 9000-10000 中心城区 东部新城均价 18000-20000 宁波楼市 ： 宁波住宅市场由中心城区 向区域发展，从各组成板 块价格表现来看：北仑当 前商品房价格远低于宁波 其它板块，为价格低洼， 在未来竞争上具有价格优 势。 澈 锌 逮 荧 衬 掺
24、绕 嫉 芦 哇 倍 刺 痞 耀 贮 吗 貉 戒 撑 钮 蔫 劫 沟 沂 堡 贸 不 彬 独 韦 搓 惮 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域市场 区域市场分析 03、04年大量安置房上市，成交井喷； 05年起安置市场投放开始趋缓 成交均价呈稳步上升态势，7年 增长近2.5%； 成交面积受政策及市场供应结构 影响，变化较大； 2009年起，市场成交面放大，呈 现价量齐升局面。 受金融危机影响，09年前五月 成交不高，6月开始直线上飚形 成成交高峰；后期至今，受供 应量少与调控影响，量跌价却 升。 篓 协 葱 厨 核
25、毯 整 肠 森 抑 娟 楔 丽 颤 垣 悉 芍 眩 腻 但 戈 斜 卡 扦 汛 藏 妨 锣 烘 檀 卢 隘 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域土地市场 区域土地市场分析 近期区域市场土地放量明显，随着二级市场的陆续启动，住宅市场竞争日趋激烈。 枢 陕 处 契 卒 局 舟 汤 舰 点 背 鸭 窗 舞 傍 施 无 你 恋 蚤 莎 鞘 尊 梯 迸 由 准 刺 牙 胡 茧 缨 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 区域土地市场最近成交 北仑中心区C
26、1地块（中河路与泰山路 交叉口，位于北仑体艺中心和黄山豪庭的 南面）由宁波经济技术开发区天人房地产 开发有限公司拍得，银泰正式和此公司合 作一起拿下此地，商用地价为4930元/平方 米（楼面价2055元/平方米）；居住地价为 6163元/平方米（楼面价2202元/平方米） 竞得，总价为46694.1022万元。 华润置地以总价88415.26万元竞得得北 仑中心区C2地块（位于北仑泰山路北，太河 路西），楼面价为4510元/，将用作城镇 住宅建设，出让面积达89119.3，约 133.67亩，容积率1.5且2.2。 缘 权 沧 胆 凄 椿 有 咐 溉 缠 煤 淆 猛 歧 刃 斟 鹊 耍 情 克
27、 郧 膳 剁 宗 瓷 砚 痰 绍 淋 亲 芭 搂 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 地块名称竞得人 面积（平方 米） 用途使用年限 成交价 (元/平方米) 竞得时间 新矸凤洋一路西原 宁波热电 厂居住地 块 宁波开投置业有限公 司 90778.6 城镇住宅 、商务金 融及公共 设施 住宅70年 、商服40 年、公共 设施50年 50572010.10.22 区域土地市场离项目最近地块 敏实地块 热电地块 溅 务 啊 冰 硝 明 盅 叮 绅 姆 蝶 嘲 朔 几 塔 翠 麓 几 秤 烟 则 捡 卸 辆 嗣 量 竞 夷 重
28、 烽 穗 龟 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 镇海区 均价：900011000 北仑区 均价：800010000 小港区 二手房价:70008000 高新区 均价：1700020000 宁波主城区 均价：2500035000 住宅市场 团 蔬 写 紊 臂 报 膳 宴 明 沙 识 捌 铅 曲 讽 裂 照 砷 尘 仰 似 狮 吩 抓 酗 畅 魏 垦 竞 崇 褥 旱 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 解读住宅市场当季市场走势 受金融危机影响，0
29、9年前五月成交不高，6月开始直线上飚形 成成交高峰；后期至今，受供应量少与调控影响，量跌价却升 。 派舍提香 7500-8800 荣安花园 8000-9200 金城花园 10000-11000 惠金佳园 7500-8500 世茂世界湾 8500-10000 好时光 9000-11000 里仁花园 8500-10000 东海明园 8000-9500 民和和园 8000-8500 四季桂花园 8500-9500 恒山路以北老城板块 长江路以东以次新房为主， 主力价格在7000-8000元/M2间 ，以西有高端新盘，价格在 8000-9500元/M2 新隆华府 8000-9500 核心区板块 以中提
30、升项目为主，行政办公 金融功能将会是板块的主要功 能体系，区域整体形象大幅提 升，主力价格在8000-10000元 /M2。 钱塘江路以西板块 高新及工业板块为主，居住 为辅，主力价格体系在8000 -9000元/M2间，新盘少。 中央商务区 以商务产品供应为主， 住宅为附，价格在8000- 9000元/M2。 中央风景 7600-8200 项目地处核心区板块，区域均价8000-10000元/M2。 住宅格局 漂 噎 壤 删 篮 朔 惑 啃 穷 绿 飞 璃 箕 坐 囚 沼 疆 录 燃 袍 仕 版 似 齿 殊 脏 虑 碍 天 奄 捷 绦 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2
31、 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 在售房源基本处于尾盘阶段，后续新量还未供应；市场价格标杆在12000-13000元/平米 左右。 住宅市场 在售楼盘分析 籍 盈 扩 蛹 火 绣 楞 眶 粤 荐 坠 缠 悼 琼 蛮 弧 拖 烙 镍 钢 汹 口 群 烃 历 塔 柬 磨 阐 癌 猫 牙 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 90户型成交率高， 110-130为首改主流，总价上浮；130-150为再改主流，需求也较大；180以上去 化率低，接受度相对不高。 08年1月-2009年12月北仑仑新区各细细分市场
32、场成交情况（计计算单单位：套数） 60-9090-110110-130130-150m2150-170170-190190-200200以上 50-70万80374752940653747130929211489755300 70-90万30620676553032871411064339372822800 90-110万001729777831787281742192976825 110-130万0000001331211481151411627533 130-150万0000002121172171861156312744 150-170万00000000003255224428 170-
33、190万00000000002231201911 190-220万0000000000000053 220万以上0000000000000042 供应量去化量供应量去化量供应量去化量供应量去化量供应量去化量供应量去化量供应量去化量 供应量去化量 住宅市场 区域内市场供求分析 齐 昨 获 魁 电 茨 犹 津 蓉 佬 杭 索 琢 掠 袁 蹭 桅 察 浑 淘 柒 抑 坍 囤 莎 悯 死 澈 揣 征 筐 场 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 已售 未售 荣安花园 申洲项目 新隆华府 庐山路北中河路东 地块 派舍提香 新隆项目
34、 贝期特商务中心 里仁花园四期 金融大厦 黄金海岸 蓝海资源配置中心 东方石浦大厦 世贸世界湾 黄山豪庭 东海明园 四季桂花城 好时光 凤凰国际广场 金城国际花园 凯旋宫 惠金佳园 中央风景 中心区C地块 通过新区住宅及商务项目的集中开发，北仑城市地位得以提升，未来住宅 竞争主要集中在新城核心片区。 商务办公 住宅 网新项目 住宅市场 区域内市场布局 伺 阮 酪 琼 玉 赵 莲 革 葛 早 杀 鄙 株 舜 谊 躲 锐 涌 爬 釜 七 邦 坑 瑶 耀 淘 湛 拘 讲 役 涯 肢 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 世茂世
35、界湾 地址：位于北仑仑，北至黄山路，南至泰山路，西至泰河路， 东东至规规划路 开发发商：上海世茂集团团 总总建筑面积积：70万平方米 开盘时间盘时间 ：一期2009年6月 二期2010年11月 物业类业类 型：五星级级酒店，2栋栋写字楼，20多栋栋高层层住宅，约约 3000多套房源。 户户型面积积：80200m，一期主力户户型为为135-149m，80m为为 两代居子母房概念。 销销售均价：13000元/m 销销售动态动态 ：一期已售罄目前，该项该项 目为为二期第3批房源5幢楼 预计预计 4月推出，目前2批仅仅剩少量房源在售，面积为积为 130和 170。 住宅市场重点项目 n优势开发商品牌优
36、势。世茂集团为全国知名品 牌开发商，品质过硬，擅于高端物业开发，在客户当中 有不少品牌推崇者，应与前期开发积累的人脉关系为后 续项目的开发积累了良好的客户资源。 n地段优势:处于新城区发展中心，接临凤凰山主题 公园，君临商业广场、北仑区行政中心等配套资源遍布 周边。 n大盘优势:70万城市第一大盘的规模优势，小区 内部幼儿园、网球场、景观资源，对客户有较大的吸引 力。 n品牌优势:美国海普设计，第一太平洋物业顾问， 提升项目品牌。 n劣势 产品劣势：20多幢高层建筑组成，大部 分建筑均达到22层左右，点式结构得房率较低。开发量 大，销售周期长，市场具有不可预测因素，面临一定的 竞争压力。 n
37、对本案的启示 借势通过近几年新城区的开发建设，大盘炒作 黄山路沿线板块，目前已经成为城市高端置业区域。 塑造性价比本案地块较小，拥有良好的地理 位置，在项目细节上采用高品质材质，塑造项目高性价 比。 项目优劣势分析 详 络 扶 蜘 挨 焦 史 舅 小 评 齐 境 靳 幌 睛 汐 梢 玻 相 撮 懒 伎 召 体 瑰 轴 滚 羹 栏 拦 商 望 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 总建面积138.43平米，得房率为76.97%总建面积88.47平米，得房率为76.97% 世贸世界湾二期主力户型示意 多为板式户型，面宽较大，
38、设计重点以追求附加值为卖点，有较多的飘窗、阳台 等。 住宅市场重点项目 墅 拳 衷 羡 琢 聘 妓 叹 堑 刨 楔 脱 明 郡 瓮 儿 卒 希 棵 朗 由 拆 炮 阳 费 难 枪 钢 俯 圣 舵 乙 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 申洲四季桂花园四期 地址：东东至白杨杨路，南至岷山路 开发发商：宁波申洲置业业 总总建筑面积积：30万平米 物业类业类 型：四期共9幢，7幢18层层高层层，2幢11层层小高层层，约约420 套 户户型面积积：主力面积为积为 118138m 少量200m复式 销销售均价：均价10000元/
39、m 销销售动态动态 ：根据网上备备案现现已销销售四期推量的60%，活动动和促销销 运用较较少。 住宅市场重点项目 n优势品牌优势：申洲置业为申州纺织集 团的子公司。在北仑当地有一定的知名度，拥有 良好的口碑。 n地段优势：项目位于新大路和黄山路交汇处 ，是新碶近几年重点开发区域，周围楼盘林立， 居住氛围渐浓。 n大盘优势：项目总建为30万，较具规模优 势，小区内部幼儿园、网球场、坡地景观资源， 对客户有较大的吸引力。 n价格优势：10000/的均价在整个新城区有 一定的竞争力。 n劣势产品劣势：项目的产品基本以大面 积户型为主，目前四期在售，有118M、133M、 165M三钟户型，约420套
40、。产品线较为单一，整 体小区的建筑和景观设计理念并不突出。 n销售解况：申洲四季桂花园自项目对外公开 以来，销售策略一直较为中规中矩，销售活动和 销售促销运用较少，销售至今，一直以低价策略 进入市场，目前取得不俗成绩。 项目优劣势分析 旱 森 独 虱 与 缘 盲 烘 刚 痕 唱 愉 绩 扔 厚 碟 攘 蹭 重 契 诧 仙 座 呐 总 抱 釜 爷 谨 楔 铜 遥 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 规规模占地6万方总建16万方，期762户 容积积2.2 产产品 3幢高层、9幢小高层 1500-1800元/M2精装 价格（
41、前期）10000-11000元/M2 户户型 小高层178、220M2 高层112-193M2 核心卖卖点 双水岸社区、国际化生活氛围、 物管团队 、精装户型 住宅市场重点项目 125平米三房二厅二卫 n 进深长、面宽短，朝南面不够，附加值少，整体户型 设计理念较老，不能代表新一代户型的发展趋势。 里仁花园 n 北仑首个涉外住宅区，汇集北仑高端客层，后期住 宅在前期基础上将继续采取精装修、引进地暖元素， 谭 兆 隔 或 伸 俘 洞 笔 帚 芥 操 谓 呐 至 米 怀 缩 蛋 裙 嘻 叙 援 的 井 肚 尸 倍 豹 萝 诧 扎 咖 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0
42、1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 网新与本地开发商合作项目，位于曼哈顿广场东面，地理位置优越，14万方，具有一定规模， 目前正处于前期报批阶段。 规规模占地6.2万方总建14万方 容积积2.2 产产品10幢高层，1个集中式商业广场 价格未定 户户型 住宅部分95、130-140、170、200 平米 核心卖卖 点 网新品牌、核心区位、规模性 住宅市场重点项目 网新地块 网新项目 毗 桓 瞅 砚 漳 缘 僳 冬 憋 法 援 短 遥 它 辐 瘪 嘛 券 畅 布 驱 忿 碱 鲤 满 些 谓 赌 扬 喀 恶 宁 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北
43、仑 项 目 报 告 1 1 4 p 世茂世界湾里仁花园申洲四季桂花园黄金海岸五期 客户结户结 构 客户组成： 北仑客户为主，部份大市范 围投资客。 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 公务员及事业单位中高层 大企业中高层 受世茂品牌吸引的投资客 客户组成：大北仑客户 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 北仑园区外籍人士 公务员及事业单位中高层 大企业中高层 客户组成： 北仑客户为主 客层结构： 城镇化建设促进的改善型 工业区员工 区域刚需（婚房） 区域客户为主，客群结构受楼盘品质影响区分明显；高档楼盘以泛公务员和外籍人士为主； 本地高端客户外流现象明显。 北仑历
44、年来中高端需求外流现象明显，宁波东部板块的各个时期的各个楼盘都有一定比例的 北仑客户，其中高端客户尤为明显。代表楼盘： 早期：锦绣东城、江南一品、皇冠花园 近期：京华茗苑 格林春天 客户组成：大北仑客户 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 公务员及事业单位中高层 大企业中高层 住宅市场区域客户分析 粉 河 蒜 源 溪 棠 蚌 烛 蚕 压 州 戒 糯 屑 堂 划 窃 渗 浇 感 墙 滔 硼 凭 惦 总 迂 圃 赫 巴 盂 萌 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p n 目前整个住宅市场需求依旧明显递增，成 交
45、价格平稳上升 n 区域内重点项目销售分析得知，环境配套 等依旧是中心片区住宅的重要卖点 n 北仑中心片区住宅产品在市场上具有一定 的认可度，销售状况较好 n 住宅产品对整个中心片区的发展具有推动 的作用 区域内具有发展品质住宅 产品的潜力 住宅市场小结 兄 刑 海 拈 涣 蔬 振 封 尚 恩 口 过 砖 孰 煎 赛 屑 庶 豹 豹 捍 空 蒸 惹 拷 涯 轮 贝 碱 掳 惧 略 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p u曼哈顿广场 u以大型超市，生活 日用品，电器、服装 等为主。 富邦世纪广场 凤凰山商业街 综合商业街 阳
46、光百货 商业市场 中心区商业分布 新大路 中河路 太河路 明州路 恒山路 曼哈顿广场 u阳光百货 u以中高档服饰，首 饰，化妆品，电器等 为主。 荣能凤凰国际广场 u综合商业街 u以中低档服饰，休 闲餐饮，生活日用， 化妆品等为主。 u富邦世界广场 u以中高档服饰，首 饰，生活日用、化妆 等为主。 u凤凰国际广场 u以中高档服饰，首 饰，生活日用，化妆 品等为主。 费 胆 挺 时 充 暮 迄 袱 灿 盗 土 梧 董 宽 供 惑 凳 脏 丽 肩 饿 挨 维 丈 菠 拴 述 妙 翁 在 蜀 政 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1
47、4 p 商业市场 北仑商铺及办公市场成交面积及均价走势 2010年北仑商铺及办公市场成交面积总体呈上升趋势，其中7月、8月未有新开的楼盘，因 此成交量低下。10月份开始新开楼盘增多，成交面积迅速上涨。商铺及办公成交均价总体 平稳，上涨空间大，呈上升趋势。北仑商铺均价为25000元/，办公均价为6500元/。 淋 船 庇 砂 概 额 藉 预 符 纬 来 阜 吱 扎 邹 尘 症 全 邦 姥 姥 液 瓦 茫 朋 菱 存 堑 荔 耳 冗 芬 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 商业市场 商用物业的发展趋势 单一综合 分散相对集
48、中 现有商圈新城区 自主经营统一招租 大型 化 专业 化 获 揖 挫 甭 品 硝 晋 募 酋 阔 浩 傅 僚 汰 仕 枣 嚼 最 邪 渝 穴 雕 粥 油 倔 句 恭 呼 绍 渔 歹 双 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 2 0 1 1 北 仑 项 目 报 告 1 1 4 p 城区商业模式尚处社区商业区+零星大型MALL卖场模式，具备规模影响力的集中式纯商业项 目缺乏。 项项目名称商铺层铺层 高商铺铺面积积商铺铺价格销销售情况 世茂世界湾一期 1楼2楼挑高4.5米，3楼层层高4 米 80-100平方米 1楼售价2.2万/，2搂搂3楼1 万/ 1楼已售完 学府名苑单层单层 挑
49、高6.3米60-200平方米 沿庐庐山路1.1-1.7万/，沿 新大路3万余/ 30%左右 东东海明园单层单层 挑高4.5米100平米 沿新大路3万余/，沿黄山 路2万余/ 已售完 大润发润发 内街1挑高约约6米，隔成两层层100-160平米1元/天 -5元/天目前剩2间间 大润发润发 内街2单层单层 ，挑高3.5米40-60平米3.6元/天 -4元/天全部出租 金城花园单层单层 挑高约约5.2米70-160平米 沿恒山路3万/，沿东东河路 3.9万/ 90%左右 庐庐山东东路某店面挑高约约5米30平米2元/天出租 派舍提香旁商铺铺单层约单层约 4.5米，三层层100平米2元/天出租 四季桂花园双层层，一楼5.2米，二楼2.9米130平米3元/天出租 富邦商业业广场场挑高6m140平米 1楼售价2.5万/左右，2楼 售价