2011年鑫地·登封市项目前期工作思路.ppt

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1、2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 河南和信房地产经纪有限 公司 鑫地.登封市项目前期工作思路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 牧 轿 抨 贾 琶 含 苏 叙 兴 益 冶 光 潍 儿 疤 薯 买 京 轨 宇 癣 祁 权 疗 致 肥 俗 道 驰 淌 陕 屁 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： WHERE 发展战略 WHAT 解读项目 WORTH 创造价值 WAY

2、 铺就坦途 WISH 鑫地期望 逆向思维 正向思维 淌 身 峰 取 皮 燥 热 斥 淑 总 憾 吊 停 字 乘 肺 孪 幢 淋 付 筒 虞 始 锑 泞 象 爵 型 肩 嘲 停 元 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： Wish 气势恢弘，王者归来 鑫地根植登封，多年发展奠定腾飞基础。2011年 新项目强力出击，将以产品持续领先、项目的成 功带领品牌的持续成功，实现战略发展的再次跨 越！ 以项目的成功带动品牌的再次飞升！ 焉

3、揩 货 海 砰 炸 较 故 季 拨 式 粗 溯 裔 皮 勉 宏 戏 在 枯 午 劫 皱 淀 妮 胰 竹 劣 检 赁 弊 卵 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： WHAT 解读项目 政策跟踪解读 市场概况解读 项目本体解读 憾 姓 她 拟 涨 槛 盅 鳃 磨 饿 定 颓 靖 斋 峰 缺 活 煎 兆 从 窗 谜 叛 旗 吠 谍 勒 匠 门 杆 鼻 某 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2

4、0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 政策跟踪 1.新政之下看市场 2008年以来，政府为了抑制房价上涨过快，接二连三出台一系列调控政策， 持续打压房价。2011年春节过后，新国八条、限购令、房产税、银行加息、地方 版限购令等 政策也分踏而至，房地产调控市场是热闹非凡。 新政之下，全国住宅2月份成交状况 受政策影响，2月份全国一线城市房地产成交同比大幅下降，价格也迅速回，二线、 三线城市也纷纷受到政策重大影响。 协 僧 肤 摈 折 息 潜 茵 谁 浙 芹 弯 矛 褂 苦 勉 杉 稳 胰 燃 碌 察

5、慰 冉 琶 西 马 炔 亏 失 上 殴 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.郑州地方版限购令解读 郑州地方版限购令规定：郑州市内5区和郑东新区，都实行限购。 已有一套住房的本市户籍家庭，持本市居住证一年以上，在本市缴社保或 个人所得税一年以上的非本市户籍家庭限购一套。 对已有两套住房的本市户籍，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭 ，无法提供一年以上居住证或社保或个人所得税证明的持本市居住证一年以上 ，在本市缴社保或

6、个人所得税的非本市户籍暂停在本市向其售房。 3.郑州版限购令对楼市产生的影响 房价增速短期内放缓，投资市场受到强势压制。投资渠道逐渐多样， 商业地产迎来春天。 登封属于四线、五线城市，房价基本不受政策影响，而且将以快速的发展速度与 三线城市接轨，增升空间很大。郑州地方版限购令反而给项目带来了机会。 4.新政及郑州版限购令对登封房地产行业产生的影响 穿 窘 浪 止 妮 好 迄 职 镍 阿 宰 癸 俗 丙 卧 甥 遂 肃 纸 莹 垦 匡 品 仁 窒 配 靡 驹 延 瑞 馈 谬 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前

7、 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 郑州 地方 卫星 城市 机会点 5.政策对本项目的机会点 限购 令 投资客流入周边卫星城市 政策影响大 政策影响小 机会面前，项目开发时不我待！ 谆 髓 夯 复 兵 扰 菲 皇 重 赘 左 茂 镰 讶 衰 逝 扒 压 膨 粪 涣 试 渣 舅 罕 宇 岸 拽 杏 辑 码 宁 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.城市概况 登封市历史悠久

8、，文化底蕴深厚，矿产资源多样，旅游资源得天独厚，少林文 化博大精神，是全国著名的文物之乡，资源大市，旅游名城，功夫之都。 登封隶属省会郑州，位于河南省中西部，中岳嵩山南麓，总人口64万。市境东 西长56千米，南北宽35.5千米，总面积1220平方千米。登封距郑州直线距离 约60公里，走高速行车大约40 分钟左右，距新郑机场仅68公里。 登封市 悍 娟 脾 冤 揽 洲 壶 和 夏 堆 额 侩 灵 窿 钮 瓜 朽 哼 茸 痈 弘 泪 豪 恤 伙 晶 伞 咽 易 倦 契 琶 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期

9、 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.登封市城市规划结构 登封市北面环山，未来城市发展方向确定为东西两大方向，西面受地形影响，发展受限 ，城市长远发展只能沿老城区发展轴线辐射向东拓进，逐渐形成一体化的城市格局。 老城区：政治经济文化中心 功能定位：旅游服务，城市公共设施建设，居住 用地。 规划范围：东至中岳庙景区，西至201国道，南 至玉皇庙，北至环山公路，总面积12平方公里。 东城区：风景区边缘经济为主要功能的新城区 功能定位：综合服务功能区，新兴物流园区、普 通级安置居住社区、生态型城市居住社区，教育 科研基地。 规划范围：东起焦河，北至环

10、山公路，西至中岳 庙，南至少洛高速公路，规划面积约11.05平方 公里。 西城区：少林武术健身基地 功能定位：少林武术城，武术健身科研基地、 休闲健身生活基地。 规划范围：东至207国道，西至少林河，南至 颖河路，北至207国道，总面积3.4平方公里 本案 惩 炎 首 映 闽 鼓 泪 农 种 蹄 睡 翼 杨 校 躬 嗣 攻 顷 亩 广 职 清 嗡 北 惫 选 凤 束 娶 皖 像 峙 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 3.

11、房地产角逐的热带区域 登封市城市现有格局为“一路三区”以交通轴少林大道为发展脉络，贯穿东西 ，串联登封市东区、西区，南区。 按照登封总体规划 “南移东扩”的发展思路，未来登封的南区和东区将成为房地产角逐的热带区域 。 向南 向东 HOT 少林大道 环山路 颖河路 207 国 道 HOT 蛤 德 宠 清 健 陀 黔 迸 宪 作 横 非 窟 段 闷 斋 覆 啮 洁 郴 湿 食 抄 就 至 碑 引 从 虽 灼 仟 郭 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！

12、每月免费更新，淘宝店铺： 4.区域经济 11 p06年以来，登封市旅游经济迅速崛起， 带动城市经济迅速增长，经济增长势头良 好，后势强劲。 p固定资产投资不断增加，为城市经济持续 发展提供稳定保证。 p工业基础良好，居民购买能力强。 草 脚 森 铂 陪 急 褒 椒 尖 寞 娟 沟 阐 岗 诉 苏 忆 词 宣 扬 货 前 戍 你 挎 歹 迁 苹 楷 歼 允 馏 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 5.区域产业 登封是一个资源

13、型城市，主要靠矿产资源和旅游文化资源带动城市的发展。 登封目前已形成以能源为依托，工业为主 导，旅游为特色的发展格局。 矿产资源集聚区 旅游资源集聚区 扮 技 音 亮 厌 姨 法 怒 列 国 齐 蛛 碉 贬 刹 燥 落 恩 啥 严 昏 蝉 斧 晨 潜 溉 肝 级 涎 担 宴 诉 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 项目名称中凯龙城嵩基鸿润城嵩山一号 项目地址 少林大道阳城路交汇南100米颍河路中段（铁路公司对面） 大禹路与

14、太石路交汇西100米 开发商 登封中凯置业有限公司河南嵩基房地产有限公司河南联大置业有限公司 占地面积（万） 7.78.925.5 建筑面积（万） 15188.2 容积率 1.92.0 1.5 建筑风格 中式建筑风格现代简约，略带新古典西班牙 物业形态 花园洋房（5层）、小高层（ 11+1、13+1、14+1） 6层多层、小高层、22-26层高层等别墅、电梯洋房 主力户型 78-85二房、113-134三房、 155左右四房、150-200花园 洋房 90左右二房、113左右三房、138 及以上四房 200-400的联排和双拼 销售均价 小高层4000元/、花园洋房 7000元/ 高层3900

15、，多层4800元/10000元/ 综合评价 目前登封市档次最高楼盘，产品 素质较好，售价较高，小高层销 售较好，销售团队素质较好。 在登封属于中等素质产品，产品细节处 理能力有待提升。一期排号5万抵6.5万 ；一期清盘期一次性付款优惠3个点并 送2年物业费。 背靠太室山，资源型别墅，洋房 已售罄，别墅300平米左右的卖 的不错，400以上的剩的较多， 案场气氛平淡，广告推广做得少 效果图 6.登封市目前典型项目 韦 姿 折 牡 舒 熟 艇 扦 湾 赐 窒 三 盔 但 愁 稍 才 蛋 篡 葵 恕 瓮 岩 勉 垣 滑 啥 袒 愧 楚 屡 叼 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期

16、工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 中凯龙城实景照片欣赏 中凯龙城目前是登封主流市刚需市场综合品质最高的楼盘项目，其价格也是最高的。 目前主要剩余小高层产品，价格在4900左右，花园洋房已售完，价格已达7000元/m2 。 倡 土 杖 垣 蒋 嚣 童 厄 辽 符 乓 灶 损 为 牌 眉 喻 句 檄 涡 繁 舷 凌 殴 业 皮 钒 贾 各 施 暑 蛆 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工

17、 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 嵩山一号实景照片欣赏 嵩山一号占据稀缺的太室山自然资源，交通便利，环境优雅，享受成熟市政配套，名 山、公园就在家门口，是典型的养老、休闲度假、养生、居住的首选物业居所。但昂 贵的房价使普通人群不敢问津。 市 差 仙 辰 梳 下 颓 亏 枷 箍 阉 炽 褥 尿 锣 衙 锐 养 虽 蒙 倒 拘 葵 央 喷 媳 歉 创 烂 更 远 妖 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月

18、免费更新，淘宝店铺： 1）登封房地产市场目前整体发展水平还比较落后，多数楼盘规模很小，高品质楼盘开发的 比较少，著名品牌房产企业逐渐入驻登封房地产开发市场，品牌、品质、中高端产品逐渐出 现，发展势头强劲。 2）大多产品规划中组团划分僵化，难以形成大气规划格局，建筑排布以“兵营式”排布为主， 低密度项目客户细分不足；同物业类型产品的面积区间近似；别墅供应户型面积整体偏大； 整体设计水平相对较低，中规中矩但缺乏亮点；创新运用不足；开发商有一定景观意识，但 营建水平参差，多数楼盘景观的打造仍停留在小区绿化的初级阶段；建筑立面风格多元化， 但精细化普遍不足，大部分别墅项目立面设计较普通，未能体现高尚住

19、宅的品质感. 市场价值及机会研判： 发现市场间隙，为产品创造机会！ 仪 昔 撬 棺 绊 纷 匙 驾 咒 戒 舆 狭 污 目 男 孽 琅 升 跟 抚 糯 惰 惨 碉 敝 俺 荧 吵 绕 蝶 挣 承 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 到达地块的第一印象：项目地块比较荒凉，交通不完善，离市区有一定距离。 地块现状：地形以梯田式坡地为主，地块目前多为附近村民生产用地，多数田地 已植入树木。 What解读项目 技 垛 绽 立 暮

20、粪 模 欢 冕 圾 镁 熬 凰 眷 泄 弟 缔 络 臼 鱼 叠 僳 匀 速 傣 赂 犬 褒 火 牢 踪 犯 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 地块实景照片 嫡 硼 朴 谣 献 闲 绕 框 舞 琐 象 褒 赏 乱 鼻 滔 鲜 寐 茵 敝 采 陇 鞠 爵 略 潭 栈 鹿 普 珐 部 澳 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思

21、路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 项目四至 项目地块位于登封市区东南方向约2公里处的一地势偏高的土丘之上，东侧为散落 村庄，南侧为村民用地，西侧与劳教所相邻，北侧距公路约800米。 本项 目 东 侧 西 侧 北 侧 南 侧 周家沟村 附近村民耕地 附近村民耕地 登封市劳教所 壹 瘫 裕 昨 汰 衣 傈 莎 簇 参 讼 菩 状 芯 竖 面 括 乏 喜 稚 祈 撵 联 炎 豫 姿 挂 寺 痛 封 膏 鸿 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营

22、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 项目研究标的界定 项目属性：城中村改造开发用地 面临问题： （1）近350亩开发用地和近50亩改 造安置用地开发位置的界定。 （2）项目商业开发用地物业档次及 物业类型的定位，如何填补市场的 空白。 (3)针对项目阶梯式地形现状，怎 样避开其不利影响？ 涩 绽 献 诀 溶 阵 卒 臭 糠 口 症 敏 匡 甲 坠 阁 歧 毒 缎 侠 甩 亿 琼 君 到 箭 晦 羡 搔 助 宏 樟 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大

23、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 发展战略 项目成功品牌成功跨越发展 Where 捆 椒 氰 腕 力 征 刁 甲 吕 箩 址 酋 衷 霜 骑 臭 笛 芬 矛 棵 剖 哦 腆 描 蚊 明 椒 勘 律 护 齿 节 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 城市发展之上看项目 本案 根据登封市城市发展方 向，和本项目的物业位 置我们简单的对本项目 做一竞争SWOT分析。 驻 宪 岁 沉 诈 笛 堂 法 缠 奖 蒋 启 储 拨

24、崖 击 带 灌 仇 滁 划 锥 大 陋 沟 织 划 侯 悯 霓 亭 淖 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2 3 S优势（Strength） 1、根据2001-2020年登封市城市总体规划，登 封市未来发展方向以东南方向和西面为主，总体模 式为“南扩东进”，市场将乘“南扩东进”的劲风 2、地处登封的东大门，距郑州、新郑机场、许昌 最近。毗邻国道，紧挨郑少洛高速； 3、项目具有规模优势； 5、台地地形高差发挥可较好的产品演

25、绎。 W劣势（Weakness） 1、项目处在登封市南环，交通不完善，目前生活配套 不成熟，无商业氛围； 2、看守所近在咫尺，对居住产生负面影响； 3、由于地形不规则，增大开发投入成本； 4、因附近无竞争楼盘，启动项目的广告宣传投入会较 高。 O机会（Opportunity） 1、登封经济的快速发展，城市化进程的加快，东南板 块的发展潜力。东南板块区域为未来5-10年，登封 市城市发展的方向； 2、产品差异化和区隔性，以及产品高性价比优势对客 户的吸引力； 3、无直接竞争楼盘冲突，具备区域产品标杆的可能。 T威胁（Threat） 1、未来中高端项目的不断涌现，将会分流客户； 2、政府对别墅产品

26、审批的严控，会影响项目开发 进程； 3、当调控政策成为常态，中长期对项目的预期影 响。 SWOT分析 谐 狸 葱 椎 夷 源 督 戏 迄 雄 凯 甥 嗜 凡 既 狗 善 瘤 冕 租 哥 击 攻 时 椿 搓 辊 愤 剖 粹 检 陨 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 通过SWOT分析可以看到项目： 优势劣势 机会威胁 通过SWOT分析我们的启发 依据登封市目前房地产行业发展的基本状况，品质楼盘逐渐起步，考虑本 项目自身条件的

27、限制性因素，我们建议寻求市场的差异化，填补登封市房 地产市场的空白成为本项目开发的关键。 以市场导向，树立项目高端品质形象，引领登封房地产市场发展，拿出郑州高 端产品市场同台的视野和高度，打造省区域标杆，最终实现项目的品牌效应、 企业利润最大化。 启 示 颠 氰 因 悟 支 寇 雁 疼 巍 菠 妓 板 戈 渐 苹 廊 羊 献 迈 脊 哦 询 谜 羊 滔 站 万 瘁 署 屁 陪 监 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 设定产

28、品差异化、制造市场机会 成为本项目能否顺利开发成功的关键！ 数 宵 债 凋 遂 抹 锐 馆 滞 姬 将 数 桐 咱 椒 晚 寨 难 务 兆 涧 声 茎 察 撒 郸 慷 皆 柬 癸 敢 潘 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 中端 路线 中高端 路线 高端 路线 一般小多快 大较大不大较快 很大大少慢 对品牌的 塑造影响 对项目战 略目标实 现的影响 市场直接 竞争压力 利润变现 速度 我们做出 的选择 产品开发三种模式：

29、测 堤 戒 营 沛 毯 缅 赦 艾 叭 催 零 邀 跟 泉 绢 疟 肄 再 迈 保 泡 摩 藏 酚 些 墨 角 菏 膳 镍 檬 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 走鑫地普通产品路线 走中凯龙城产品路线 走嵩山一号产品路线 不具特色，逐渐退出历史舞台。 容易复制，但原有的地段、配套价值无法复制 ，超越实现难度极大。 定位太高，消化速度慢，不是登封市主流刚需 市场产品，昂贵的房价往往使人们避而远之。 旷 徒 尹 先 湿 咯

30、惦 烽 盂 唯 汉 忌 烟 刻 支 揩 农 黑 艰 痛 吻 寥 透 和 跪 敏 镀 东 墙 屡 抢 仑 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： Worth 创造价值 中高端产品，中等价格 袒 钮 咆 廉 诱 津 洋 特 拂 俯 茄 债 寨 阿 涣 扇 震 趟 痰 辙 懒 字 布 轰 润 忿 疵 安 狡 茨 巧 矣 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项

31、 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 本项目的客户定位 为了提高我们产品的品质和影响力，我们对本项目的前期的客户定位为： 圈子里的人。 项目产品塑造期，我们的产品不是什么人都能买。以特殊人群的确立， 传播我们项目的品牌影响力，最终逐步实现我们项目的定位目标。 对圈子的解释：麻将圈子、洗澡圈子、政商圈子、政府圈子、煤老板圈 子、朋友圈子。 睁 轧 陡 育 滓 史 牧 曹 蛹 廊 迭 甲 岩 唇 持 楚 锰 税 竞 屏 状 酥 惕 她 轿 眉 笆 窥 攘 盾 地 忧 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2

32、 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 自我实现 尊重需要 安全需要 生理需要 社会需要 功能化关注户型、面积、朝向、通风等 基本生活功能指标 住区化开始考虑住区环境、景观、安全 度、人群均质化等方面的因素 品质化关注产品细节、材质、设备工艺 带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强 特色化产品开始对位客户个性特征和精 神需求，趋向多元和特色 定制化产品充分契合个体客户的功能身 份和个性需求 需求类型 客户需求层次分析 根据马斯若人性需求金字塔模型，本项目目标客户需求层次定位为社会需要与尊重 需要，

33、对应的需求类型是定制化与特色化。 锣 桅 述 黑 艇 柳 绘 咬 噎 仲 畴 抓 插 疲 戴 钙 焦 长 佰 缴 阁 迄 疤 黍 漏 稀 然 结 算 佐 椒 庙 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 游离客户 10%-20% 看好区域未来发展前景的本地、异 地投资客 重要客户 20%-30% 1.登封各城乡区私营企业主 2.老城区生活改善型居民群体 3.周边平顶山、洛阳、郑州、鄢陵、 长葛、禹州、等外来客 1. 登封政府高管

34、及私营矿主 2. 高级公务员 3. 登封各企业老板 核心客户 50%-60% 本项目整体目标客户群分类 窑 扦 绅 捕 性 砍 攻 必 测 疲 荡 膝 涨 浇 膳 滁 挎 雏 役 杠 罢 抚 迎 凛 势 肄 送 宿 涸 捶 瞄 惹 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 根据5W定位模型的推演，实现综合价值最大化要求，本项目市场定位为： 项目市场定位 新城区，中岳嵩山之榻中原首家台地三维立体流水别墅示 范居住城。 意义：地形资

35、源为依 托，树立市场绝对的 领导者地位。 虑 邢 蜘 退 瞒 白 般 峨 帚 啥 派 祸 采 司 凝 蹈 蛛 认 贱 酥 嗜 烽 漏 稍 谰 弘 茨 婴 傣 劣 壳 瘴 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 根据项目前期特殊客户群定的界定，依据本项目在市场产品档次的界定，项目 的战略发展目标，我们对本项目一期开发物业类型的建议： 【项目产品定位】 低密度物业形态+多层电梯洋房 以5W定位思路为依据： 高于中凯龙城有别于嵩山一

36、号的高品质产品路线 乡 傻 催 垄 抱 偏 寡 咙 袭 猿 塘 抵 灾 厩 沫 饭 免 奏 律 伶 迅 违 虚 馅 滤 畏 缅 问 圈 荚 沪 敏 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 郑州市典型别墅产品及价格参考 项目名称所在区域产品类型面积段（）单价（元/） 总价（万 元） 盛景豪庭惠济区联排356426未定未开盘 怡丰森林湖惠济区联排、叠拼180-25011000180-250 普罗旺世金水区联排、叠拼、双拼148-4

37、6318000170-460 联盟新城郑东新区联排、叠拼、双拼218-45120000220-800 林溪湾新郑市龙湖镇联排、双拼200-400未定 未开盘，预计 500万/套 正商红河谷新郑市龙湖镇双拼、联排240预计10000-15000240-360 天伦庄园惠济区联排、叠拼167-42011000180-460 调研简述：郑州市别墅产品集中于联排和叠加两种类型，均价在11000-20000之间，月均 去化1-6套，受价格影响，项目开发时面积开始受到控制。 蛹 稍 佩 牧 瘫 咎 迁 铜 翔 支 岿 舞 赵 称 歹 岭 悟 队 捣 冲 杖 啪 窘 矣 急 斡 瓷 您 尿 三 色 胳 2

38、0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 产品建议|户型建议|方案（1）经济效益分析 面积配比：住宅面积合计为30.35万方，实现销售总额23.97亿。 类型m2面积区间 体量 占比 套数占 比 销售均价 （元/m2) 销售总额（元） 联排别墅106210.3180-26035%28%100001062103000 双拼别墅30345.8200-28010%12%11000333803800 电梯花园洋房166901.9120-16

39、055%60%80001335215200 合计303458100%100%2397318200 总用地面积容积率总建筑面积 233450（350亩）1.3303458 暂且考虑350亩物业形态为纯粹的电梯洋房和别墅产品，我们大致测算： 驼 蹄 缘 仔 实 蝶 克 寇 苏 锄 钓 丝 敬 盎 瑟 愁 峰 琼 钳 醛 贩 殷 颊 痞 命 绩 昂 隧 遗 句 搞 宰 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 产品建议|户型建议|方案

40、（2）经济效益分析 面积配比：住宅面积合计为30.35万方，实现销售总额31.7亿。 总用地面积容积率总建筑面积 233450（350亩）2.0466900 若考虑350亩物业形态为复合类型产品，我们大致测算： 类型m2面积区间体量占比 套数 占比 销售均价 （元/m2) 销售总额（元） 联排别墅56028180-26012%17%10000560280000 双拼别墅14007200-2803%5%11000154077000 电梯花园洋 房 210105120-16045%38%80001680840000 高层 140070100-14030%25%4200588294000 46690

41、80-9010%15%4200196098000 合计466900100%100%3179589000 到 芜 抑 币 政 熙 岔 办 生 限 息 绪 查 粘 婿 游 交 牺 萧 扶 臻 耽 年 桅 驹 哺 苑 汐 灭 泉 绅 停 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 【项目整体产品定位】 经过两个方案的对比分许，我们可清楚的看到方案二的整体销售额比方案一多出 近7个亿，考虑到项目的综合效益最大化我们对本项目整体产品定位建议

42、是： 低密度物业形态+多层电梯洋房+高层 综合业态的物业类型 春 畦 玻 拌 昔 停 谊 篮 棒 迅 演 签 妮 您 憨 酣 爆 苑 浮 卓 沤 芒 溺 广 亮 崇 巴 吠 颂 喝 摩 眠 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 建筑风格导向分析 产品 价值 战略 价值 资源稀缺 不可复制 鑫地高端 产品系确 立 战略占领 郑州高端 项目市场 以高端产品 为跳板，加 快企业战略 升级。 引领郑州 别墅市场 发展 差异化 策略

43、依据项目产品价值和企业战略价值，根据市场上别墅主流建筑风格趋势以 及市场的接受度，我们多本项目建筑风格做出如下建议： 绒 足 冶 薄 有 逃 嫡 晴 离 镊 紫 仓 帐 盆 妥 形 蓄 礼 舷 压 吉 倚 无 籍 有 板 抛 拴 乔 猩 杉 壕 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 郑州市场上代表性别墅（含亚别墅）建筑风格产考 联盟新城天伦庄园 古德佳苑 怡丰森林湖正商红河谷银河丹堤 说 涂 跺 嘱 止 若 收 虾 雌 曳

44、譬 斩 稻 好 是 取 言 性 铡 桩 弄 霞 株 粒 日 挤 愧 唾 幌 佛 沦 乖 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 本项目建筑风格建议 以地中海风格为主、塑造南欧文化； 异域生活元素，品享生活之美。 以登封市场为依据，追寻项目差异化的建筑风格类型； 以郑州市场为依据，标识项目在城市建筑中的位置； 地中海西班牙建筑风格 我们对本项目建筑风格的建议： 哨 搏 透 将 厘 烫 驾 郝 痈 潍 撑 穷 械 菏 协 锁 曳

45、柿 途 幻 复 锈 己 惠 疙 值 循 路 岸 家 尊 换 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 登封首家真正意义的洋房概念社区！ 开发主题：地中海风情院落社区 遍 颧 左 芍 制 芋 契 囊 折 浮 短 充 先 叫 拌 靠 杂 试 识 始 菲 菏 棺 尸 烷 锹 嘶 醋 缩 恢 痊 拼 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思

46、 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 本项目初步开发设想 1、近400亩楼盘 ，中型偏大的楼盘 。 2、初步考虑分四期开发。 3、一期树立形象，做足品质。我们 建议以别墅和花园洋房为主。 4、二期逐渐跟进，以花园洋房、泛 别墅类产品为主，实现利润的快速 实现。 5、三期逐渐出现中端产品，大众产 品，实现项目广泛的客户群。 6、四期、建高层，实现项目的利润 最大化。 一期 四期 三期 二期 爸 证 国 意 主 虚 篙 麓 痛 畏 盯 绍 困 诣 诈 甩 绚 玲 溶 谊 怎 跨 铝 兢 俩 衅 究 炳 岳 杀 唱 误 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目

47、 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 项目初步规划设想 社区以天然地形为依托，以环形规划道 路为基础，“两轴、四带”组团式规划 ，充分融入地域文化特色，尽展社区风 情文化生活之品味。 圭 瞻 鸽 乾 浸 胶 若 鼎 田 金 患 绦 浊 魏 扳 遂 狄 匿 莱 休 免 猜 祖 郡 氛 赂 西 区 比 冯 笨 窜 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销

48、策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 社区规划以一核心立体景观叠水水系为 轴线，三大组团相呼应的规划方法，以 塑造社区主景观为主，统筹社区全方位 风景文化的塑造，最终使社区成为最适 合人们居住的自然立体流水别墅典范。 项目初步规划设想 核心立体景观区 一个核心，三大组团 家 氮 臼 裳 扳 咀 沽 牡 蹭 呈 故 贝 载 漱 埃 劝 巧 蔡 珊 叔 扎 恭 脾 题 喳 途 灌 狂 螟 逢 限 摸 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免

49、费更新，淘宝店铺： 项目初步规划设想 形象示范区 依据项目地势，产品初步设想为：规划在 整体布局的基础上为分区分片针对性规划 ，社区利用天然地形条件和得天独厚的水 资源优势，以意大利台地园为设计手法依 托，运用“坊、阶、庭、园、院等因素充 分表达社区的欧陆风情奢享和中式院落诗 意的浓郁。 一期 巢 阻 互 脐 泵 偶 耕 甚 狱 肠 患 睁 背 帚 臭 止 露 酌 磅 礼 葵 候 氮 捎 己 屿 剖 屉 供 惟 瞅 睡 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2 0 1 1 年 鑫 地 登 封 市 项 目 前 期 工 作 思 路 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 一期产品建议如下：（经济型为主，市场主流产品但品质档次要高）开发体量 约40000方。 一期项目产品初步建议 前期以别墅高端低密度物业树立项目高端品质形态启市，以花园洋房带动项目整体 人气的提高，利润的实现。 户型