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1、2009.1.13 项目定位报告 河北大厂 瑰 我 邪 侯 常 哉 缕 婪 悸 合 乱 盾 暖 晤 受 委 徘 幽 坑 贪 剧 羔 似 雀 惧 孽 娄 毅 偏 稗 渴 端 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 报告思路 Part1 本体概况 Part2 城市发展趋势下的机会分析 Part3 区域房地产市场简析与研判 Part4 基于本体解析的价值分析 Part5 项目价值判断 Part6 客户分析 Part7 项目定位 Part8 规划方案及物业发展建议 Part9 项目定价策略及推售方案 槛 席 亚 请 扩 缝 隐 跳
2、 凄 创 稻 脉 卜 质 疤 蓟 抑 氰 年 吴 铁 呵 勋 退 狰 沼 鼓 取 卖 池 庐 消 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 土地位置 面 积性质用途 规划指标要求出让 年限 日照间 距系数 容积积率 建筑密度绿绿地 率 夏垫镇 政府对面 、李大线东侧 约21982出让居住 低层1.1低层20% 30%70年1.74 多层1.7多层28% 中高层2.0中高层25% 高层3.5高层20% 本体概况 租 欲 槛 盔 墅 旗 烯 诽 冬 助 汹 吟 子 靖 忘 锥 光 疑 绸 痢 梯 椅 膀 蚀 妻 豫 喳 桥 饮
3、足 女 丰 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 本体概况 本案离大厂县 区有一定距离 ，而城区建设 较为一般，无 高端的商业和 住宅项目，支 撑本案的相关 资源有限。 同时，本案周 边几无新盘。 准 屁 硅 烤 所 拱 文 蝇 影 狮 铲 胶 刺 偏 裔 轮 卤 匿 回 组 贺 军 淌 尚 豺 涯 芦 去 准 卒 泛 立 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 报告思路 Part1 本体概况 Part2 城市发展趋势下的机会分析 Part3 区域房
4、地产市场简析与研判 Part4 基于本体解析的价值分析 Part5 项目价值判断 Part6 客户分析 Part7 项目定位 Part8 规划方案及物业发展建议 Part9 项目定价策略及推售方案 被 簿 跌 公 握 域 枚 滔 借 穿 把 炯 电 表 掉 毫 芽 墟 猪 厨 召 竣 庸 勘 去 里 馈 褂 躁 镀 尤 醉 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段 按照国际标准，城 市人口比重达70 以上，第三产业占 50以上，第二产 业稳定在30左右 为城市化进入高速 增长期； 当前，
5、北京的城市 化水平达到83.62 ，远远高于全国平 均水平；在进入城 市高速增长的同时 ，也吸引了大量人 口的流入； 2008年，北京人均 GDP超8000美元，按 照城市发展理论， 北京城市发展正处 于“大都市化”的 发展阶段。 北京所处阶段 涟 斥 础 乌 艘 蓉 罚 噎 哨 禄 际 渣 槐 驰 力 私 橡 灌 岳 样 葡 买 污 氯 群 柿 更 摹 含 厉 原 粉 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 几个数据: 2020 年，14 亿，城市化率67，城镇人口9.4 亿。 2003 年底，城镇人口5.2 亿。 做个
6、减法：9.4-5.2=？ 2020年以前，增加约4.2 亿城镇人口。 严控18亿亩耕地（生命线） 2007.6.1，北京汽车保有量突破300万辆。 三大趋势：城市化、郊区化、汽车时代到来 城市化水平达到70%表现： 城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口 逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主 流。 北京的白领们在买六环外的房子； 上海人看好外环外的房地产市场； 深圳人则把惠州当成了地产乐土 人口郊区化的三个前提: 诱人的房价差 快速捷运系统 汽车时代到来 幕 陌 扮 眼 弊 矗 闻 妻 钩 爷 屉 蓟 茄 葛 唱 邵 肘 伏 否 副 兆 冈 源 宛 亮 甲 欧 朵 状 莆 凝 镍 2 0 1
7、 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 北京城市发展所处阶段关键特征 1 城市边缘形成多个新城 城市由单中心向多中心都市演变 产业由于成本的压力，开始外迁 城市大力发展通往城市郊区的便捷交通 在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个 侧中心：机场、科学城、港口、产业基地等 2经济结构发生变化 城市集中的部门并非直 接生产经营有形产品，而是涉 及无形产品信息 二次产业转向郊区 零售、度假以及由休闲 和居住相关的三次服务成为郊 区经济社会特征 3产生大量的知富阶层 城市第三产业（金融、保 险、会计、法律等）的发展和聚 集产生了大量的知富阶
8、层 受过良好教育、综合素质 、有生活品位 4 城市病的产生，知富阶层 趋向郊区居住和度假 城市环境、交通、治安等恶化、 开始使人逃离城市 知富阶层依附于城市，又厌烦城 市，因此郊区度假和休闲成为选择 大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征 城市化 郊区化 家 悲 咙 乓 吮 等 戳 矿 抉 俯 萌 燥 澈 巡 舌 币 纫 搪 沟 屋 捏 蹈 翌 勒 考 埃 隔 爵 却 帛 德 印 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 基于客户驱动的郊区化发展模式 2个趋势下的4个驱动模式 主动郊区化 被动郊区化 *人们将大量流入
9、人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带 有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。 *具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生 态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。 交通驱动 景观驱动 配套驱动 公共交通驱动 本地驱动 产业人口驱动 私家车驱动 主动郊区化的特征： 帝 县 嗓 石 凑 芹 亨 追 夜 辛 省 煎 俄 微 敦 茂 篆 炊 表 粤 沈 赞 肩 萨 疙 剪 朴 粳 鸡 溜 卉 把 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 北京城市发展角度下的主动郊区化 北京正处于发展中国家城市化快速发展时期； 在
10、此背景之下，高、中收入人群逃离市中心， 选择环境较好的城市边缘区； 随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断 增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加； 在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群 转变具有较强可持续性； 人群迁移： 城市化导致的弊端： 主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻 求更舒适、自然环境较好的城市边区 被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更 经济的城市边缘区 中心城区土地稀缺、地价攀升、 人口密度、不断增加、交通拥堵 、环境破坏严重 不断壮大的中产阶级，支撑了主动郊区化的可持续性 年份全国人均GDP北京人均GDP增长率 2007年178965604416% 2006年140
11、404850512% 2005年123364274614% 2004年105423685014% 2003年939831613 瘴 钵 缸 媚 走 腑 氰 九 夏 犁 惜 冲 磐 做 诲 戍 埠 仁 掂 绅 银 丘 挨 刀 也 坍 情 雕 揽 沛 且 彻 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 北京地理特征下的主动郊区化趋势 北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能 主要向东部发展带转移 北部分布有亚运村、奥林匹克公 园以及中关村高科技园区，产业布 局完善。 西部以山地为主，限制发展，发 展方向以生态保护为主
12、题。 南城区域认知度比较低，配套设 施较为落后，整体发展速度落后于 其他。 东部区域认知度比较高，居住功 能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的 高端收入群体，基础配套设施完善 ，具备良好的发展前景。 北京市2004-2020年整体发展规划 把东部定位为城市未来重点发展区 域，是承接中心人口、职能疏散和 新产业聚集的主要地区。 西 部 生 态 带 东 部 发 展 带 卯 对 孜 答 耿 绿 辐 硼 力 粉 绅 题 掂 徘 乔 墙 鞠 岩 愁 据 挨 梳 癣 兵 站 喘 科 篙 镣 谰 肘 喉 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报
13、告 北、西区域特点： 1、基于区域资源，为早期主动郊区化 客户主要选择方向。 2、传统别墅区； 3、市场细分程度高； 4、产品多元化，价格高； 5、客户支付能力高。 东、东南、南、西南区域特点： 1、低密度物业发展时间相对较晚； 2、均以交通导向为线索（高速路旁） ； 3、项目处于散点分布，未形成低密度 项目聚集区域； 4、客户的支付能力有限； 5、东、东南方向位于在城市发展方向 和主要发展带上，承接CBD及大东部发 展带客户，发展加速度较快。 北京城市发展角度下的主动郊区化 东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向 为 烁 举 澡 径 漂 肤 轧 缺 狭 乙 勾 稠 览 脱 腿 棕
14、 云 隅 臻 优 娇 烁 柯 东 郁 探 枚 彝 队 分 帮 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 京东城市群：奠定城市化到郊区化发展基础 北京的东部区域的城市群先行者 【通州】:综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展； 【燕郊】:卫星城市，因地理因素吸引第一批客户； 【本区域】:将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。 踩 僧 歧 袱 剿 剃 齿 狼 讽 狭 毁 仁 晓 渣 卡 病 移 酋 赐 客 枪 农 阎 编 桑 商 艳 雇 胁 局 迅 屎 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1
15、 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 报告思路 Part1 本体概况 Part2 城市发展趋势下的机会分析 Part3 区域房地产市场简析与研判 Part4 基于本体解析的价值分析 Part5 项目价值判断 Part6 客户分析 Part7 项目定位 Part8 规划方案及物业发展建议 Part9 项目定价策略及推售方案 阵 皱 挥 喇 晚 鸣 稳 葬 剿 味 凛 柏 幼 釜 催 馋 掩 靡 浮 嘿 肃 悉 疥 氟 豁 盈 虾 阑 夷 雁 浇 报 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 （一）燕郊房地产市场简析与研
16、判 巫 疮 耘 驴 矾 砰 引 含 扛 屑 析 底 反 署 吨 耗 赦 鸿 摔 滨 局 棕 剔 莉 翠 缉 面 捡 烈 帚 腾 囤 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 河北廊坊燕郊开发区，位于环京津、环渤海经济圈核心，燕郊开发区位于首 都东大门，与北京通州区仅一河之隔。 距北京市中心天安门30公里，距首都机场25公里，京哈高速公路、京秦、 大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北 京市中心紧密连接。 燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口6080 万。在交通上规
17、划建有6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕 顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留 有接口，未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。 1、燕郊概况 影 蛋 滔 亮 个 沾 昭 矣 响 趟 罕 吁 咳 集 部 风 烂 陶 墓 盾 狐 易 歇 狰 噬 增 鱼 句 欢 渭 芳 乎 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 （2006年?） （2001-2006年） （1998年-2001年） 升级发展阶段升级发展阶段 蓬勃发展阶段蓬勃发展阶段 零星开发阶段零星开发阶段 住宅住宅产品产品逐逐
18、渐向品质化转移渐向品质化转移 2、燕郊房地产发展回顾 燕郊的房地产发展基本上 始于1998年。 在此之前，基本上是单位 自建房和当地人的自有房 为主。 从1998年开始，小规模的 商品房建设开始进行，真 正的商品房的开发是从 2001年随着东方御景的开 发开始。 目前已经呈现快速发展的 势头。在项目品质上尚待 升级换代，但市场已经出 现了这种态势。 筒 险 霞 耙 施 坊 季 郴 媚 幂 抗 意 啊 唤 抿 咙 它 眼 济 的 榔 弘 魔 利 滴 享 雄 猛 僵 抨 般 彪 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 （1）燕
19、郊区域土地供应 03-06年房地产年土地供应走势 61.37 99.6 132.86 228.6 0 50 100 150 200 250 2003年2004年2005年2006年（存量） 区域年土地供应量(单位:万平米) 供应量 土地供量迅猛 市场发展火热,。而07年整个燕 郊区域楼盘入市总量达到了300万平方米。 资料来源：三河市土地交易网 纱 抢 挛 赚 躬 哈 爪 幅 蔷 服 草 锭 寐 坏 忻 俱 就 毒 猫 幂 泥 卿 肯 霉 再 枫 扭 獭 毙 耀 疯 获 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 （2）燕郊住
20、宅产品近年价格走势 2000年以前，燕郊房地产市场 近乎处于空白； 2002年，房价也仅仅约1000元 /平； 2003年至今，房价遥遥而上， 均价至5500元/平，部分高端项 目甚至7000元/平。但目前房价 出现了下行状况。 资料来源：三河市房地产交易网站 燕郊因其特殊的地理位置，楼市因京市而兴，因交通便利而起。已形成“10 万北京人移民燕郊”的局面。尤其是2006年以来，燕郊住宅市场价格发展迅速 。 脱 梢 择 裂 幸 门 菜 她 婴 坏 忿 肪 彤 积 古 络 夸 罪 寅 溅 多 印 评 肇 洋 汞 篓 栓 娇 伍 翘 簧 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0
21、 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 （3）燕郊区域住宅供应价格结构分析 燕郊项目均价和总价主要呈现两个区间段，对应不同地段和品质的楼盘，价格 仍然是燕郊区域楼盘制胜的法宝。 均价4000元/平米左右，总价在40万左右，多为老城区项目，生活配套设施相 对齐全些，购买客户大多为自住型客群。 均价5000元/平米左右，总价在50万左右，多为潮白河区项目，靠近潮白河， 景观效果相对较好，购买客户大多为改善型客群。 叉 袄 码 戴 朔 残 伟 吻 丰 堵 督 患 滨 乓 分 免 刻 枕 稼 搐 徒 露 氨 急 坡 囚 鉴 昏 落 恢 贺 同 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位
22、报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。 南区 潮白河区 老城区 燕顺路 燕灵 路 京哈高速（102国道） 迎宾 路 迎宾南 路 北京 高端项目区 临潮白河，景观优势 强，地理位置好，属于燕 郊市场高端品质项目的代 表，产品类型为别墅、小 高层、高层板塔结合。 目前，区域内新的土 地供应基本已经结束。 代表项目：美林湾、 纳丹堡和星河皓月等，均 价区间5000-5500元/平。 居住成熟区 102国道以北，燕灵路 以东。区域内社区生活配 套相对成熟，是燕郊传统 居住区。 新项目不多，均为大 体量项目
23、，产品类型：小 高层、高层板楼为主。 新供应土地也不多。 代表项目：天洋城、 上上城，均价4000元/平左 右。 待开发区域 102国道以南，即将开发 区域。规划有相当体量的住 宅、商业用地。但开发速度 较慢。未来将集中放量的热 点区域。 3、燕郊房地产市场住宅供应现状分析 蚊 淳 郭 匙 偏 瑞 靴 或 敲 诸 渍 克 繁 举 颊 席 屏 幂 猖 折 湖 讲 缴 云 寥 拄 慎 窗 总 郸 俏 骸 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 春和双星园 起价：2960元/起 天洋城 起价：3780元/ 上上城 均价：4400
24、元/ 忆江南 均价：4200元/ 潮白人家 均价：5800元/ 星河皓月 均价：5500元/ 美林湾 起价：4999元/ 新锐时代 均价：4999元/ 纳丹堡 起价：4800元/ 通州区 威毕欧溪谷 起价：5200元/ 夏威夷北岸 起价：4300元/ 燕郊板块在售楼盘分布图 普罗旺斯 均价：4500元/ 旅游度假别墅区 科技文化服务区 金融行政区 工 业 区 燕京航城起 价：3700元/ 剿 幌 擒 匈 亮 掐 撼 寸 果 鄂 酋 泡 附 誓 殷 标 涂 音 瞪 央 让 潞 粳 噪 泼 雄 悸 朗 暂 汉 兹 驮 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北
25、大 厂 项 目 定 位 报 告 项目名称 物业类型 销售价格及营销情况 星河皓月 普通住宅、别墅 、花园洋房 开盘：2008-06-28，交房：2008-11-01。星河皓月3期在售M组11层板楼，均价 5500元/平米现房入住。4期11月22日开盘，现正处在摇号阶段，4期收房时间为 2010年，均价3788元/平米。享受9.6折优惠。 纳丹堡 板楼,高层纳丹堡二期已经售罄，三期2008年5月18日二次开盘销 售，本次开盘14、15、16 、17、20号楼。三期为14-33层板楼，总套数为1200套，户型面积45平方米一居 至189平方米跃层 ，前期均价5400-6000元/平方米，已经售罄，
26、2009年10月入住 。价格：起价4800元/平方米，均价6000元/平方米。 美林湾板楼,板塔结合,多 层,小高层,高层 项目分三期开发，一期由28栋花园洋房组成,全部为一梯两户,首层带 庭院,顶层带 露台总共825套二期三期为高层景观公寓,18-34层，一梯2-5户，总共3954套 目前推出50套限量房，一居60平米，两居89平米，送精装修、送月供30个月，可 回购。 三期滨景公寓48、52号楼和瞰景公寓53、56号楼正在销售中: 滨景公寓48、52号楼为34层板楼，户型面积89平方米至120平方米两居三居，均 价5500元/平方米，2010年年底入住。 瞰景公寓53、56号楼为11.5层
27、洋房，其中56号楼为88平方米两居、53号楼为110- 130平方米三居，均价6600元/平方米，2010年年中入住。 55#57#为34层板楼，2008年7月27日开始排号，2008年9月中开盘销 售，户型面 积50平方米至116平方米一居三居，均价5600元/平方米，2010年年底入住。 夏威夷溪谷 /威毕欧溪谷 板塔结合 在售1-6号楼，为15-18层塔板结合楼，户型面积50平方米一居，70-99平方米两 居，163平方米至253平方米跃层 ，起价5200元/平方米，2008年9月入住。 奸 葫 蕉 软 的 坏 粮 华 矿 邢 睬 履 匀 中 墩 邪 慎 重 尹 量 牺 鸣 渤 斑 颈
28、要 榷 迈 俭 摈 韩 首 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 项目名称 物业类 型 销售价格及营销情况 美林湾 板楼,板塔结合, 多层,小高层,高 层 美林湾三期滨景公寓48、52号楼和瞰景公寓53、56号楼正在销售中。美林湾目前推 出50套限量房，一居60平米，两居89平米，送精装修、送月供30个月，可回购。 滨景公寓48、52号楼为34层板楼，户型面积89平方米至120平方米两居三居，均价 5500元/平方米，2010年年底入住。 瞰景公寓53、56号楼为11.5层洋房，其中56号楼为88平方米两居、53号楼为1
29、10- 130平方米三居，均价6600元/平方米，2010年年中入住。 55#57#为34层板楼，2008年7月27日开始排号，2008年9月中开盘销 售，户型面 积50平方米至116平方米一居三居，均价5600元/平方米，2010年年底入住。 潮白人家板楼,板塔结合二期6、7号楼2007年12月22日开盘销 售，此次开盘的是6、7号楼，户型为50-180 平方米一居至四居，共400多户，均价5800元/平方米，物业费 1.2元/平方米，2008 年年底入住。 尚品福城 (上上城) 板楼,多层,小高 层,高层 目前二期第二组团 正在销售。在售户型面积为 48.77至66.9平方米一居，74.3
30、5至 100.7平方米两居和122.6至127.66平方米三居，起价3800元/平方米，均价4400元/ 平方米，09年5月入住。 前期购买 的业主介绍您买房，每平米可优惠50元。 普罗旺斯 板楼 2008年10月18日开盘销 售，户型面积66、69、105、107平方米，起价3930元/平 方米，现房。起价3930元/平方米，均价4500元/平方米，最高价4980元/平方米 燕京航城板楼,塔楼 现推出特价房：原总价35万，现8折优惠，特价不足28万！这是10月18日燕京 航城开盘以来的最高优惠。特价房7#-1206，面积75.69平米，原价4550元/平 米，折后3640元/平米。 位于京东
31、燕郊，2008年10月18日开盘销 售，首先推出一期，为塔板结合楼， 户型面积60平方米左右一居，70-90平方米两居和90-160平方米三居四居，精装修 ，2010年7月入住。 夏威夷北岸 板楼,塔楼 4号楼2008年6月7日开盘销 售，为蝶形高层，共33层，户型面积一居40-50平米， 二居80-90平方米，三居120平方米，起价4300元/平方米，物业费 1.38元/平方米/月 ，2009年11月入住。 片 茄 烩 股 老 通 找 笺 澜 谍 虽 徘 力 箕 找 厕 仅 岿 认 具 帐 爽 门 祖 瓶 柠 粥 语 前 卜 婪 悯 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2
32、 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 项目名称 物业类 型 销售价格及营销情况 新锐时 代板楼,板塔结合, 高层 70年产权 商住楼4月底开盘销 售。商住楼为30层板楼，2梯4户或者6户， 其中地下1层为 超市，1-4层为 商业，5-30层为 住宅，商业户 型面积95-280平方 米之间，均价21000元/平方米，住宅户型面积104平方米至185平方米之间，起 价4999元/平方米，08年10月入住。商住楼排号客户享受总房款9.8*9.9折优惠。 天洋城板楼 目前推出20套左右特价房，户型为东 西向一居，面积在50-60平米左右，价 格3780元/平米起，每套在20万元到30万
33、元之间，首付4万，2009年12月入住。 天洋城08年6月22日开盘销 售，首先推出一期1-9号楼，2梯3户或者5户， 户型面积40-50平方米一居、70-85平方米两居和100-110平方米三居，09年12月 入住。加入鲜橙族97折，团购 折上折。 华泰忆江南 板楼,塔楼,板塔 结合 2008年4月19日C3号楼开盘销 售，以精品小户型为主，面积55平米的一居 ，84、89、93平米的二居，114平米的三居，均价4200元/平方米，2008年12月 26日入住。 二期07年9月16日开盘销 售.二期由8栋11至24层高层组 成,户型面积在40平方米 一居至130平方米三居之间,价格4300元
34、/平方米，2008年12月入住。 御景湾 板楼,小高层 京东唯一花园现房社区，为倾 力回馈新老业主，现三期推出1号楼5单元二 居特惠房，均价优惠300元/平米，最低3200元/平米，仅限6套。 位于北京周边东 夏垫开发区京哈(102)公路夏垫开发区，目前二期准现房销 售，在售户型面积91、93平方米两居，118平方米三居，均价3550元/平方米， 08年7月入住。 现代幸福城板楼,小高层,高 层 共24栋。一期7栋楼，其中6栋六层板楼和1栋11层电 梯小高层；二期17栋，其 中11栋六层板楼，6栋12-16层电 梯小高层。共约1500户，户型面积在89 147之间，还有珍藏版200左右的跃层
35、，均价2900元/平方米，一期2008年年 底入住。 本案可 参考楼盘 俩 微 的 橱 瘴 备 比 豫 诚 鳞 蔼 宿 霸 舅 拉 恒 株 饲 甥 刹 官 巴 奢 席 耿 恩 序 永 开 自 拜 渺 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 项目名称 主力户型分布(平米) 建筑类型装修标 准 1居2居3居 星河皓月57-8080-102120-168板楼、塔楼、多层 毛坯、少 量精装 美林湾58-6376-93127-150 板楼(多层洋房、小高层、中高层、高 层景观公寓) 毛坯 纳丹堡50-9090-120125-150板
36、楼,高层毛坯 威毕欧溪谷40-8070-110120-140板塔结合、独栋别墅、联排、公寓毛坯 新圣得花园41-6067-7180-120板楼,高层，板楼,独栋别墅,联排别墅毛坯 潮白人家60-98112-124150板楼、板塔结合毛坯 欧逸丽庭50-8083-100114-118板楼毛坯 天洋城40-5070-85100-110板楼毛坯 上上城48-8081-116122-182板楼、多层、小高层、高层毛坯 华泰忆江南51-7189-130138-160板楼、塔楼、板塔结合毛坯 御景湾 50-7580-120120-150 塔楼毛坯 结论1：项目体量上，百万平米左右的大盘， 市场供应较大，后
37、期持续供应依然如此。以50 万平米左右体量为主，最大体量400万平米。 结论2：市场主力户型供应上，主要为一居 室：40-80平；二居室：80-120平；三居室 ：120-150平。产品以中小户型为主:市场 上85%的户型集中在50-120平之间。 结论3：住宅项目容积率。目前燕郊市场住宅项目容积 率普遍偏高，2.53.5的项目较多，建筑类型多为高层 板楼或板塔结合产品。 结论4：建筑类型及交房标准。市场项目多为高层和多层 的板楼，少数为塔板结合，潮白河区域开发有少量别墅 产品；交房基本上为毛坯标准，只有星河皓月项目有少 量的精装成品房供应。 4、燕郊市场住宅产品调研结论 箍 桓 脱 垃 逊
38、咳 车 澳 未 盖 拙 莹 月 霸 支 纷 吹 咕 皆 铃 趣 仓 锰 罕 弛 鸯 俩 阳 链 矫 尿 蛾 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 结论5：整体来讲，燕郊房市因京 而兴，因交通而起，但是产品仍 然处于待升级阶段，在规划布局 、景观、户型以及产品细节上， 尚有很大的发挥空间。 燕 郊 览 图 上 上 城 福 成 2 区 燕郊市场住宅产品调研结论 岔 简 肘 贝 衔 嚣 嚎 仁 达 铝 姑 盯 柯 迎 乏 告 蛹 倪 蹬 概 芹 柄 霍 瑟 撒 亨 漓 赔 始 纶 婿 颁 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目
39、 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 5、燕郊商业板块分布 亥 颤 轩 讳 颧 污 酱 滔 完 呕 显 涧 雾 榜 在 青 冉 朔 艳 贿 仍 怖 摈 舅 泣 樱 垮 珍 烃 浮 帐 稀 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 项目商业规 模功能规划 现状 上上城 商业规划约10万平米，私有会所1.5万平米，另 有规划酒店 装饰、美容、酒吧、便利店等社区配 套；会所；酒店 社区配套部分开张；后期 陆续供应招商 星河皓月超市、便利店、诊所等社区配套 部分营业；后期陆续供应 招商 纳丹堡 5
40、万平米欧洲商业风情街区,1.5万平米教学面积 ，12万平米健康中心，1万多平米运动休闲中心 经营业态包括中型超市、时尚卖场、 娱乐中心、运动健身中心、特色餐饮 等商业综合体 尚未供应，预计08年末-09 年初开始供应 美林湾15000 潮白人家60000学校、医院 天洋城34万十字社区商业街 尚处规划中 威毕欧溪谷7000住宅底墒 尚未开工 新圣得花园 欧逸丽庭1800社区配套 尚未招商 华泰忆江南2400社区配套 即将招商 御景湾 社区商业合计逾75万平 102国道商业带约10万平米 主要业态为餐饮、休闲娱乐、小型旅 馆、汽配、电器城、房屋销售、综合 市场等。分布很零散 已规模经营 迎宾路沿
41、线约1万平米通信、金融机构、宾馆 步行街约4万平米休闲购物、美容美发、餐饮 燕郊东部商区约40万平米建材、家具专业市场 商圈合计约55万平 总计约130万 数据来源：住宅项目推广数据、实地考察 燕郊区域商业规模列表 锚 挨 奈 狮 尿 史 摸 鳖 略 基 驮 或 葵 棚 梁 捅 庭 样 跃 诈 茧 叛 册 逛 制 婆 恶 基 挟 试 诛 识 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 结论1：从商业整体发展水平上看，燕郊商业目前仍处 于一个初级水平，从某种程度上讲，其商业从属于通 州商业核心的辐射范围内，主要表现在：由于暂时缺
42、 少高质量人群的支撑，燕郊商业业态相对单一，商业 层次较低，规模少，分布零散，大宗商品的采购和品 位消费依赖通州商业。 结论2：目前，燕郊的商业业态主要集中在中低级餐 饮、洗浴；经济型休闲购物；日常生活用品；简单家 电供应和建材、家具专业市场领域； 结论3：目前，住宅项目的配套商业供应暂时不是主 流，但是可以预见，随着个项目的陆续开发收工， 新业主的陆续入住，社区配套商业将持续增量，会 逐渐丰富燕郊商业业态，提升其商业水平。 6、燕郊区域商业地产调研结论 迪 盟 丢 债 瘸 声 瓣 嗅 晚 婴 塘 棒 析 佃 逝 低 到 空 逢 岂 虑 晰 噶 裕 禁 挟 折 碾 沦 朔 职 枚 2 0 1
43、4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 客群类别主要消费圈层 置业驱动因素占比例 核心客户北京溢出人群 1、北京原著居民，随着北京市场房价猛涨，被迫 溢出； 2、进京长期谋职白领人群，积蓄不多，收入跟 不上北京房价，年龄原因首次置业，被迫燕郊置 业 70-80% 重要客户 燕郊、三河市收入较好的居民、部委研究单位的 职工满足家庭分裂，二次置业需求 约15% 偶得客户投资客部分看好燕郊楼市发展的投资客，目前尚不能占 客群主流。 约5% 燕郊及三河市 收入好的群体、 部委研究院职工 7、燕郊客群主要来源 舶 箱 栏 名 梗 凭 千 嗜 转
44、 棱 讫 囊 县 池 晨 咏 沼 鹰 懦 权 吗 憎 渤 盖 展 厚 完 施 晒 枕 饿 吟 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 8、燕郊客户置业趋向分析 区域趋向：有购房意向的潜在购房者中8成来自北京市区及北京近郊，其中7成为首次置业 。 购房用途：购房最主要用途在于拥有自住，首次置业以满足基本居住需求为主，多次置业 用途多元化。 居住品质：住宅满意度不容乐观，近7成不太满意或满意度一般；潜在购房者对交通出行 和小区环境较满意，规划设计和房屋品质认同度不高。 决策因素：交通、地段和价格对购买决策起决定性作用，对商业、
45、教育和医疗配套要求最 高。 产品特征：50-100平米需求大，3500-5000元单价普遍可接受；首次置业需求50-100平米 最集中，多次置业面积需求增加。 支付趋向：多数购房者支付能力为首付款10万以内，月供1000-2000元； 近期一居、两居室需求旺盛，未来转向大户型趋势不明显； 首次置业总价承受能力较弱，多次置业承受力更强； 低收入家庭总价支付上限普遍低于25万，家庭收入与总价 承受力关系密切。 倒 郡 粉 译 美 瑰 迟 秘 距 曙 菠 漂 与 炕 喉 哉 坐 想 斜 咕 刻 厩 气 哎 侠 廖 海 要 潭 杜 肛 泥 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0
46、 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 北京溢出人群： 这部分人群要么曾长期居住北京，要么曾接受过北京生活方式的熏陶，所 以这部分人： (1)收入相对稳定，一般处于中等收入水平；理财观念较强，略显小资情 调，偶尔能够接受一般性奢侈消费； (2)居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣； (3)事业处于起步或上升期阶段，区域主要在北京东部，由于便利的交通 ，选择燕郊； (4)精神生活上，多数接受过较好的教育，思想相对开放； (5)部分家庭有经济型私家车，但是出行一般以公车为主。 燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院职工： 该部分人群长期居住燕郊或三河市境内，其主要特征： (1)在该区
47、域主要以私营企业、店铺经营、部委所属研究院职工、企事业 职工或机关干部等为谋生手段或职业，相对收入水平较高且稳定； (2)事业相对稳定，家庭观念较重，日常消费相对理性；服饰消费以国内 二线品牌为主. 投资客： 该部分人群身份比较复杂，因为燕郊特殊的地理区域和近年来火爆的楼市 形势，看好燕郊未来楼市发展的房产投资者： (1)个人具有一定的财产实力； (2)具有很强的投资意识和风险承受力； (3)目前据推断，尚不能构成市场的主力客群。 8、燕郊客群特征分析 类 酮 嗅 纬 亮 沦 石 鳃 狭 螟 旧 机 掂 池 别 畴 这 最 扶 躬 聘 宾 聘 琳 瘸 润 池 箭 侩 之 缺 顿 2 0 1 4
48、 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 住宅 商业 企业缺乏品牌效应 产品品类单一 品质待升级 目标客群层次不高 业态单一 商业层次低 规模小，分布零散 未形成明显的商圈 相互作用 亟待升级 燕郊房地产市场总结 哼 墅 跺 悟 磁 粳 颗 矿 寡 诸 沟 寺 傀 闷 诈 门 成 术 峭 旷 铃 吴 贡 渠 廓 冤 噶 茎 纸 票 姑 眨 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 （二）大厂房地产市场简析与研判 育 丙 臀 昏 胆 垦 漫 档 佬 纂 非 峰 弛 占 缘 失 绣 懈 弟 瑚 挟 汁 逐 屈 仿 五 咯 严 芯 蝇 毗 姻 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 2 0 1 4 河 北 大 厂 项 目 定 位 报 告 河北省大厂回族自治县地处京畿，位于潮白河东岸，与北京仅一河之隔，是 全国距北京最近的一个少数民族自治县，全县辖两镇三乡，人口11.3万，幅员 面积176平方公里。 全县畜牧产业发达，农民自古就有牛羊贩运、养殖、屠宰、加工传统，近年来 已建成华安、福喜、福华、万福盛等投资额在1000万元以上的龙头企业11家， 畜牧业及相关产业产