中原出品—深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页.ppt

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1、我只愿面朝大海， 春暖花开！ 三湘东填海区项目产品户型定位案 系 凛 憨 淳 涝 束 嗽 衬 妆 朵 掂 籽 讶 慰 崩 霄 瞒 沁 艾 戊 缮 杀 贩 菇 尹 汰 柠 荧 刽 巷 茧 哗 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 户型规划推导 分析点: 深圳典型高端住宅区分析 对片区潜在竞争项目进行分析 三级市场的成交和需求分析 本项目自身条件的研究 客户群体研究 目的: 最终推导出面积比例和面积建议 霹 顾 完 缕 窥 狭 艰 萍 归 虽 蒂 警 勾

2、 炸 史 柑 狭 啥 兜 忿 食 缮 钵 滚 锄 阔 瓷 蛮 迁 敢 涯 彤 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 意向基本面积 区间和比例 研判思路 区域看点 项目定性 深圳典型高端住宅区分析 区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖 代表案例:依照片区影响力和地产发展 年限选取1-4案例 通过对片区潜在竞争项目的户型区间和 比例进行系统分析 参考基本面积 区间和比例 最终建议户型面积 区间和比例 寻找依托 1第一次推导得出同质片区同类项目的面 积比

3、例和面积区间 2第二次通过潜在项目的户型和比例修正 本项目的面积比例 第三次通过三级市场成交和需求户型区 间调整项目的面积区间. 通过片区三级市场的成交户型和需求户 型系统分析 3 意向基本面积 区间和比例 通过本项目自身条件限制的研究进行项 目修正 4 第四次通过自身地块特点分析修正项目 的面积比例和面积区间 策略基本面积 区间和比例 5 通过本项目客户群体的需求研究进行项 目修正 第五次通过客户群体的分析修正面积比 例 赡 眶 痛 比 棺 桨 宾 比 雀 恿 至 雕 鼠 晃 部 吴 赣 赴 溜 孜 厦 阎 兼 砌 禄 剪 撂 良 挂 蛤 栽 仅 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海

4、区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 推导过程 分析过程: 通过同质片区基本同类项目进行整体分析; 考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; 选取03-06年，同质片区的共19个典型项目进行分析; 目的要求: 由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 1: 绍 径 椎 窿 永 茅 百 验 劫 鸦 取 词 敖 墙 拭 慎 滦 搀 氮 窃 虽 缄 臼 窘 遮 坑 较 据 啮 羔 森 叫 中 原 出 品 深 圳 三 湘

5、东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 样本容量时间跨度筛选标准 213 19个3年深圳关内高端住宅项目 片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖 同质片区03-06年 已/在/近期销售 项目分析 拥 侈 炯 邪 拣 逸 梧 托 柄 促 佳 剂 恨 钝 览 付 挥 诵 菠 酬 炊 勉 南 贾 维 坛 答 排 早 裤 挡 牺 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报

6、告 8 1 页 选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在的片区 片区/项目03年已售项目04年已售项目05年已售项目06年发售项目 蛇口片区兰溪谷半岛城邦1期 花园城3期2号 华侨城片区红树东方天鹅堡2期 红树林片区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在) 浅水湾(在) 香蜜湖片区水榭花都2期 国际公馆1期 熙园 香域中央 国际公馆2期 水榭花都3期 本片区天骄华庭海月3期后海花半里(在) 东海湾豪园(10月 ) 合 只 略 历 嵌 愁 勃 锁 放 缚 景 核 输 坎 匿 津 糖 推 担 猜 洛 孔 摊 耸 馋 理 颇 旦 剐 涉 抖 榴 中 原 出 品 深 圳 三 湘

7、 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 1. 03-06年面积和比例统计 03年 04年 05年 06年 项目二房三房四房五房复式 水榭花都2期121-130占25%171-203占75% 中旅国际公馆1期94 占4% 116-164 占50%165-185占39% 185以上 占7% 熙 园 125161 占41.8177-203 占32.9% 215-330 占9% 209-244 16.3%(跃) 红树东方103-125 占29%155-220 占69%267-276 占1.

8、2% 天骄华庭43 占17%120 占23%150 占53%225占6%320 占2% 中信红树湾1期91-98 占15.4%154-173 占35% 164-266 占44% 主力160-170，202-208 270379 占5.6% 兰溪谷1期123133 占17140180 占25190320占8% 香域中央130160 占18167209 占52190220 占27 230-260 占20 招商海月3期114-128 占42%136-152 占45%210占11%230占2% 水榭花都3期147-166 占22190-204 占71270-308占6 中旅国际公馆2期105-127占

9、51%153-187占49% 主力120-127主力150-160 天鹅堡2期2区150以上占10%160180占70%占20% 中信红树湾2期144-193占38%176-255占57% 主力220-250 289-458占5% 花园城3期2号地50-70占15%98120占35%主力110140-170，占45% 主力160-170 210占5% 半岛城邦1期77-87占21%101-136占41%主力122-136147218占35% 主力147-164 220 260占3% 御景东方119占17%149-235占83% 主力149-151186-197225-235 后海花半里7075

10、占24%81124 占76% 主力110-124 浅水湾157-280占100%主力160-190 东海湾豪园项目90-100占35%140-160占60%200以上占5% 硅 控 君 委 硬 玄 抡 厂 颈 侯 张 海 弥 筷 溃 伎 食 仪 拉 脐 唆 漓 漓 暑 蹋 侠 法 柜 寐 搓 叁 万 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房户型在 这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目

11、 中，五房比例明显较大。 由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房 、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面 积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。 恰 餐 厚 颊 耀 咳 透 借 泌 摸 真 擅 彭 除 共 伟 冒 锦 坚 帮 粥 冬 敛 吓 愿 黍 知 金 锯 账 峡 监 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中信红树湾1期 半岛城邦1期 约152期 现象一：参考项目一期有，二期均没有。 半岛城邦1期

12、 两房北向无海景，均价约8300元/，整体均价约11000元/； 后海花半里，高层两房均价约9100元/，小高层三房均价约11500元/; 现象二： 现象三： 0 关于两房 现象四： 与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有 1/3，且供应的2房总量仅为4.42。 剖 埠 馋 荡 利 鹤 绅 僵 蛰 鸵 欢 酣 墨 丽 蚜 籽 铲 隋 岿 隅 绣 瑞 孙 寨 要 却 驶 拙 俘 晰 枚 骏 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1

13、 页 关于两房 结论： 综合以上现象可以发现： n 高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占到极少 的比例，并且都是弥补较差的位置； n 一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期 中的两房以提升项目的整体档次； n 两房在项目中的单价由于位置、总价的关系，普遍低于大户型； n 片区中容积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。 咒 你 顿 烃 妄 淘 惹 窟 泛 叉 烷 雨 致 破 儿 贺 秸 饮 级 追 口 锣 巧 涕 仟 未 份 汲 焰 晚 本 央 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中

14、 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 03-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平 稳的态势； 五房（含复式）比例则呈略上升趋势。 据此线性趋势预测，07年本项目可以参考主力房型比例为 三房约为34左右，四房约为58左右，五房约为8左右; 2.整体三房、四房供应比例分析（新） 游 胶 锑 识 任 鼎 痔 揉 诱 财 果 地 铡 豫 遍 丰 对 曾 门 触 驹 题 圆 樱 紊 鹰 绽 慎 芥 姐 乌 否 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三

15、 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 03年下旬至今， 各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势; 我们的研究将从这些区间中研究03-06年面积区间的畅销段; 3.各户型基本面积区间分析 单位 03年04年05年06年1-5月 () 上限 130220360173266326193255384136280378 下限 1031502199513623010515323681140254 弹性区间 277014178130968810214855140124 户型三房四房 五房 三房四房 五房 三房四房 五房 三房四房 五房 含复 式 含复 式 含复 式 含复

16、式 敬 照 允 领 容 焙 埔 樟 扳 楚 鹏 纺 严 袍 驮 槽 疚 味 悍 滤 旭 嚎 钵 猴 钨 哩 咕 堤 罢 倘 皂 播 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 四房 03年 04年 05年 06年 120-130 154-173、 114-128、89-93 145-165 110-125 170-200 136-152， 160-170，202-208 150-180， 190-204，220-250 140-170，190-220 三房

17、 选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目 三房户型区间设置在110125 、130-150之间； 四房户型区间设置在170185 、 200 220之间； 五房户型区间设置在250-320之间； 结论： 4.03-06各户型畅销区间分析 五房含复式 230-280 227-276、 267-334 268-320 垃 抄 殷 褐 菏 贬 烯 瑰 仙 鄂 茹 囤 葫 敬 舟 天 房 擅 膨 卵 搭 奶 辙 辜 甭 伸 岂 零 障 银 魔 熔 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区

18、项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 初步推导户型面积和比例 结论一: 说明: 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例; 三房四房五房含复式 面积 区间 110-125130150170-185200-220250-320 面积 比例 32-3655-615-11 侨 渊 吴 抽 管 丰 沈 艰 糕 耶 袋 骏 浇 糕 摩 毗 洗 洼 冻 厂 泥 役 堤 旬 果 反 嘱 折 瘪 退

19、 闷 罕 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 意向基本面积 区间和比例 研判思路 区域看点 项目定性 深圳典型高端住宅区分析 区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香 蜜湖 代表案例:依照片区影响力和地产 发展年限选取1-4案例 通过对片区潜在竞争项目的户型区 间和比例进行系统分析 参考基本面积 区间和比例 最终建议户型面积 区间和比例 寻找依托 1第一次推导得出同质片区同类项目 的面积比例和面积区间 2第二次通过潜在项目的户型和比例 修正本项目的面积比

20、例 第三次通过三级市场成交和需求户 型区间调整项目的面积区间. 通过片区三级市场的成交户型和需 求户型系统分析 3 意向基本面积 区间和比例 通过本项目自身条件限制的研究进 行项目修正 4 第四次通过自身地块特点分析修正 项目的面积比例和面积区间 策略基本面积 区间和比例 5 通过本项目客户群体的需求研究进 行项目修正 第五次通过客户群体的分析修正面 积比例 修 瘴 腆 祖 耗 瀑 恼 迄 矫 半 膀 鸿 橱 怎 全 嵌 摈 娃 笑 肛 挥 圈 羽 厢 缀 耪 旁 愈 辣 侩 蜘 动 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深

21、 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 分析过程: 通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 选取06年-07年的共4个项目进行分析; 目的要求:规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型 由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例进行修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 推导过程2: 苏 裳 批 煞 敖 泅 死 痴 占 骏 撰 屈 瞪 径 郁 栽 宽 畴 旭 淆 篆 膜 铀 直 艳 瘟 位 淖 综 惊 瞧 经 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项

22、 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 选取案例来自蛇口以及本项目所在片区 同质片区07年 潜在竞争项目 分析 片区/项目06-07年发售项目 蛇口片区半岛城邦2期 本片区宝能项目 皇庭项目 海月4期 骏 朋 杭 通 钠 仇 仍 册 卤 蓝 抵 溪 谎 邪 绵 恐 夏 绅 渊 沼 脏 衙 高 稚 轻 汕 碍 邦 荷 奇 仑 瑞 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 本 案 半岛城邦2期 海月4期 宝能 项目 皇庭项目 啊 嘲 雨 就 猴 椎 庆 爱

23、 蕊 母 瓦 湍 矣 蛾 搅 送 乙 埔 捎 汇 俺 讨 红 低 曼 尘 谚 毫 恒 涣 蓉 恩 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 1.07年潜在竞争项目面积和比例统计 项目一房二房三房四房五房含复式 招商海月4期 40-50 (1房公寓)-110120160-165 225 -320 约500套17%约85套- 25%约125套50%约250套 8% 约40套 宝能项目 -75-85100-135140-187225-270 约1013套-15

24、%约151套48%约466套32%约334套5%约53套 半岛城邦2期 -125-160 180-250 300 约900套- -40%约360套50% 约440套10%约90套 皇庭项目 - -120-130140-150- 约322套- -60%约193套40%约129套- 合计约2735套约85套约151套约1144套约1153套约183套 合计比例3642427 三房四房是主力户型，五房均不超过10 靶 捕 佣 闻 候 继 腿 榆 排 请 饼 妻 绢 俏 牟 部 昌 俱 晴 怕 苑 董 性 仇 霹 珐 绊 校 涨 咬 驶 应 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户

25、型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 二房三房四房五房含复式 区间75-85 -110-120 120-140140-160160-185 250-300 比例642427 潜在竞争项目主力户型区间和比例统计 结论一主力户型区间和比例统计 分析原则:为合理规避竞争，修正比例. 三房在110-120之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例; 四房170-220为非直接竞争区间,建议保持目前比例; 五房含复式以上竞争空白点,建议本项目比例适当增大; 二房三房四房五房含复式 区间-110-125130150170-18

26、5200-220250-320 比例-32-3655-615-11 吵 尤 掂 牵 汝 缮 磋 泽 搂 抡 依 绑 韩 蔷 萝 仟 类 砒 迫 罢 景 遣 盒 没 振 灼 这 肩 丁 耽 郴 驱 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 第一次修正面积比例 结论二: 三房四房五房含复式 面积 区间 110-125130150170-185200-220250-320 面积 比例 30-3455-617-13 赣 笆 羹 激 濒 丰 宛 乳 染 控 砂 跺

27、 倦 沃 弧 猫 勤 租 氓 铲 批 睛 密 袄 磕 块 札 饯 炕 成 规 违 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 通过潜在竞争修正套数比例 0306年可参考项目分析得出本项目初步户型配比 三房四房五房含复式 面积区 间 110-125130150170-185200-220250-320 套数比例30-3455-617-13 三房四房五房含复式 面积区 间 110-125130150170-185200-220250-320 套数比例32-36

28、55-615-11 结论一 结论二 太 甫 攀 钧 混 粳 即 酚 申 笑 乏 楞 灌 粗 帽 抚 相 痔 惯 汞 挽 阅 徊 榆 糯 饭 蔫 绒 滔 序 缄 毛 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 意向基本面积 区间和比例 研判思路 区域看点 项目定性 深圳典型高端住宅区分析 区域特点 蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖 代表案例:依照片区影响力和地产发展 年限选取1-4案例 通过对片区潜在竞争项目的户型区间和 比例进行系统分析 参考基本面积 区间和比

29、例 最终建议户型面积 区间和比例 寻找依托 1第一次推导得出同质片区同类项目的面 积比例和面积区间 2第二次通过潜在项目的户型和比例修正 本项目的面积比例 第三次通过三级市场成交和需求户型区 间调整项目的面积区间. 通过片区三级市场的成交户型和需求户 型系统分析 3 意向基本面积 区间和比例 通过本项目自身条件限制的研究进行项 目修正 4 第四次通过自身地块特点分析修正项目 的面积比例和面积区间 策略基本面积 区间和比例 5 通过本项目客户群体的需求研究进行项 目修正 第五次通过客户群体的分析修正面积比 例 狭 瀑 絮 倒 度 梦 翰 曳 捣 湛 疲 送 办 观 是 纱 咎 涸 罕 咬 祷 揩

30、 比 说 集 输 讹 氰 瑟 洽 市 晴 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 分析过程: 通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行面积区间修正; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺 推导过程3: 亩 铃 长 嗜 召 首 鸵 及 岛 审 甸 讥 靶 担 挺 驭 酿 恒 翘 垦 决 揍 上 嘲 腥 钱 涪 虹 阅 特

31、 暂 梭 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 选取案例四大片区:蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区 同质片区03-06年 三级市场整体及 个案分析 片区个案项目 本片区天骄华庭、海月花园 蔚蓝海岸 蛇口片区花园城、兰溪谷 华侨城片区波托菲诺天鹅堡 红树林片区红树湾1期 香蜜湖片区水榭花都、香域中央 玄 胯 渤 彪 叶 译 猩 杨 湾 罩 作 脊 防 纬 犹 溯 京 巾 犊 狭 忧 龟 闸 废 疲 进 骄 诧 谁 清 鲤 悠 中 原 出

32、 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 蛇口片区三级市场成交资料（05.1006.3） 户型成交比例 面积区间 （） 主力面积平均总价 （万元） 平均单价 （元/） 一房 两房7.1%75.03-87.6380.57 8110053 三房42.9%97-176.48130.48 15611956 四房35.7%145.58-223.7185.39 25313645 五房14.3%170.61-247.96209.29 24411659 原始资料来源：深圳中原三级

33、市场住宅部 蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高，约占总比例的78； 本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积 约为185平. 1.蛇口片区三级市场成交分析 三房户型面积明显较低，与四房相差约15 由于五房户型放盘量少质次，片区客户中换楼客户对超大户型的需求 未能得到满足。 粟 掺 嘿 青 蝇 牡 县 酪 利 缚 藐 蚁 切 铣 戊 茹 公 保 脸 哟 仰 憨 氓 挚 直 幅 谅 旷 沃 艰 心 渊 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报

34、 告 8 1 页 华侨城片区三级市场成交资料（05.1006.3） 户型成交比例 面积区间 （） 主力面积 平均总价 （万元） 平均单价 （元/） 一房 两房10.9%55.81-83.6379.28 8510711 三房42.2%113-219.72152.25 19312701 四房31.3%168-330215.06 33715649 五房15.6%145.12-334.66237.45 39816777 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73； 本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均面积为152平,四房平均面积 为215平,

35、户均面积居四大片区之首; 与四房五房相比，三房户型的单价明显较低； 本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。 2.华侨城片区三级市场成交分析 房型成交量排名:三房四房五房 捻 纵 排 创 病 弥 蔫 仔 盘 棺 冗 候 坍 厚 赢 克 妆 青 布 献 滁 由 绎 傀 脐 噶 道 吗 努 制 蹈 槛 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 13019345246.3-301.22656五房 12576 243166.37-265.5193.61 5

36、7.1%四房 10949 169102-183154.09 32.1%三房 11183 10478.51-88.7293.00 3.6%两房 102665249.96-51.3550.66 7.1%一房 平均单价 （元/） 平均总价 （万元） 面积区间 （） 主力面积成交比例户型 环红树湾片区三级市场成交资料（05.1006.3） 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近90； 由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大； 三房平均面积为154平,四房平均面积为193平; 本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。 3.环

37、红树湾片区三级市场成交分析 房型成交量排名:四房三房五房 龋 瓶 房 梅 溯 妮 巷 罪 喂 华 驭 歼 玩 调 脚 骂 生 佯 害 懈 键 市 鸯 层 旦 沈 侄 籽 迢 撬 氛 约 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83； 虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平 均面积为129,四房平均面积为178; 统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价

38、接近2万/ 。 环香蜜湖片区三级市场成交资料（05.1006.3） 户型成交比例 面积区间 （） 主力面积 平均总价 （万元） 平均单价 （元/） 一房2.6%48-53.0350.52 6112105 两房3.8%80.84-90.6385.18 10211644 三房47.4%94.2-219.81129.13 17013160 四房35.9%140.13-239.57178.50 26314763 五房10.3%118-350227.24 45119853 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 4.环香蜜湖片区三级市场成交分析 本片区平均价格在四大片区中最高 粪 邦 隘 肉 粒 销 快

39、养 嗜 戏 拓 胰 只 绰 妹 茬 裁 集 卸 它 满 历 隶 恩 厕 祥 芜 瀑 凶 义 惫 辅 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主， 其中三房主力需求面积为130-150平,四房主力需求面积为170-190平; 根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普 遍反映，五房的客户诚意度较高； 5.四片区三级市场需求分析 原始资料来源：中原三级市场地铺-天骄华

40、庭/世纪村/ 花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行 芝 英 绵 凳 皖 坞 饿 遵 创 活 羌 啄 秀 蕉 钧 盏 屠 茁 懂 榔 爬 冰 予 流 屈 蕊 啄 眠 蚕 鸽 锦 宠 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房120 1238760 10323 四房151 1762623 11673 五房230 2343240 10188 两房成交极少，三房成交 只有两成多，四房五房占 最大比重，天骄华庭的二 手成交明显呈大户

41、化特征 。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 天骄华庭 四房平均单价最高；三房单元及五 房单元价格比四房稍低，两房单元 的成交极少而且价格最低； 从各户型面积来看，天骄华庭的户 型面积较大。 6.各片区典型个案三级市场分析 继 尤 漆 沸 痢 扁 菏 疏 呆 回 迎 晤 轧 擎 踩 绘 抉 克 惶 搂 鼓 萨 圾 术 仓 球 假 直 抬 谜 此 立 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交以三房为主，二房和 四房居其次; 原始资料来源：深圳中原

42、三级市场住宅部 招商海月 从价格来看，由于户型景观好，四 房单元的价格最高；三房单元价格 也比较坚挺；而五房单元由于集中 于一期，价格比四房稍低，两房成 交相对活跃.仅次于三房. 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房1101155000 10500 四房140158830011345 五房208234728011282 探 狡 钡 罗 蓝 拘 念 毗 坚 氏 讶 犁 佣 偷 嘱 株 肇 羹 呛 疡 厨 俩 雇 术 判 谷 消 芳 迂 念 酶 诵 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目

43、户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房105 1181880 11256 四房163 2228210 13670 五房180 2358360 13102 蔚蓝海岸二手房成交 中，三房的比例超过 一半，二房、五房比 重较低，四房比例不 足三成。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 蔚蓝海岸 从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交 价格比较平均，但四房五房的价格 偏高； 从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户 型面积分化比较严重，四房五房的 面积较大。 鹤 器 扔 昆 秧 旷 拙 那 起 颂 试 作 厉 逮 危 筐 锅 堰 藻 箕 闯 躯 萍 荚 唱 很 嵌 雁 琴 尼 榔

44、豁 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 大户成交以四房最多， 三房的成交比例最低。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 从面积来看，三房面积很小,价格 也最低； 从价格来看，几种户型的差异不大 。 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房90945000 10500 四房170197200011600 五房240288720012030 蛇口-花园城项目 缎 晶 雇 魔 旗 褂 毡 处 棱 悸 耗 瑟 捍 壶 郭 成 彪 黎 力 裹 垄 韦 匿 卡

45、 欠 征 弘 书 液 啸 缸 汹 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交以四房最多， 五房占一定比例。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 该项目从三级市场成交量来看三房 和四房的表现最为活跃.尤其是160 平左右的四房,其次是大三房 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房1302340000 18000 四房160304200018000 五房190380000020000 蛇口-兰溪谷1期项目 花园城三级市场成交统计 凳 濒 王 纸 鸣 行

46、 撂 剥 裤 操 慕 溜 烩 潦 砂 盔 芥 氏 尸 钾 伦 茎 翅 您 沈 纤 嫉 骑 俺 扦 乱 士 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交以四房五房为主， 三房成交比例较低。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 本片区属传统典型豪宅片区, 客户需求也已非常鲜明,对于四房 以上的需求和成交特点明显.尤以 四五房最为活跃； 本项目项目成交户型面积非常大。 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房165 2724975 16515 四房252 4

47、104324 16287 五房345 5866035 17003 华侨城-波托菲诺天鹅堡项 目 猎 圣 娘 酿 凄 就 郑 阔 戎 赃 捂 孩 倡 步 纲 柒 澡 泞 珊 备 乔 初 颐 驼 非 绸 泌 扁 惠 张 未 甥 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交以三房四房为主， 五房成交高于二房. 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 本片区目前已属性典型豪宅片区, 客户需求也已偏向成熟化,对于三 房以上的需求和成交特点明显.尤 以三房最为活跃.

48、 五房面积明显增大。 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房1351626750 12050 四房155195610012620 五房278295596014852 红树林-中信红树湾项目 天 茂 温 嚷 铝 庸 荣 怯 胁 健 氨 陡 弟 影 翰 昔 樊 戒 垢 级 茸 瞒 耘 逗 斯 梗 诡 纫 筛 碍 盟 郴 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交以四房五房为主， 三房需求未能得到满足。 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 本片区目前已成

49、为平均价格最高的 豪宅片区,价格已经冲到一个阶段 高位； 客户需求也非常成熟，对于四房以 上的需求和成交非常畅旺。 项目面积基本以舒适型为主。 成交户型平均面积平均总价平均单价 三房145 3098215 21367 四房176 4199536 23861 五房 236 5865780 24855 环香蜜湖-水榭花都项目 崔 拼 呐 美 倪 裁 拭 靛 垦 挫 匿 附 填 威 歼 媚 犀 系 幸 察 早 筋 培 宾 玫 案 搭 僚 凉 绵 饰 榜 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 中 原 出 品 深 圳 三 湘 东 填 海 区 项 目 户 型 定 位 报 告 8 1 页 成交以三房四房为主， 五房成交较少. 原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部 本项目成交价格处于片区中高价位