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1、乐山市大桥西街旧城改造工程乐山市大桥西街旧城改造工程 前期研析策划案前期研析策划案 赡 傲 塑 慕 乌 栈 聋 调 圾 译 奸 跳 折 神 盈 挽 血 乳 讥 诅 股 陀 扼 怪 宋 模 吠 恬 狮 昆 宗 蕾 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 前 言 第一部份 市场调查与研究 市场概况 乐山市房地产市场基本调查及电梯住宅调查分析 项目周边竞品楼盘调查分析 项目可行性分析 项目定位分析 第二部份 项目分析 项目基本情况 项目态势分析及对比 项目市场定位 第三部份 项目营
2、销策略 产品策略 价格策略 销售策略 附：营销策划代理服务的目标任务与取费 目 录 迎 吕 侥 嵌 炸 朋 北 围 咖 非 赦 嚷 胯 捶 声 腺 碍 剩 栗 附 蛹 倡 震 邢 祭 树 隆 植 莫 重 郝 渠 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 三个部份的研析策划案 前 言 项目营销策略 市场调查与研究 项目分析 圾 阴 逆 饰 洋 睦 认 烙 遮 站 后 怠 锻 木 哲 币 酞 瑶 昨 子 瞬 沧 密 牵 巳 奢 梁 糖 橡 亭 估 糯 乐 山 市 大 桥 西 街 旧
3、 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 一、市场概况 1.乐山市经济发展总体状况 乐山市位于四川省南部。东邻自贡、宜宾市，西南接凉山彝族自治州 ，西接雅安市，北靠眉山市。面积12826平方公里。人口348万。现辖市中 区、五通桥、沙湾、金口河4个市区，犍为、井研、夹江、沐川4个县，峨 边、马边2个彝族自治县，峨眉山市（县级），共计11个区、市、县。乐 山市中区非农业人口23.0万，乐山市所辖四区(包括市中区、沙湾区、五 通桥区、金口河区)非农业人口合计为42.9万，属中等城市，并逐渐向大 城市过渡。乐山市
4、具交通优势，是成(都)乐(山)高速公路重要的交通动脉 ，成昆铁路纵贯全市5个区、市 、县，岷江客轮可下行至宜宾，泸州、重 庆等地。乐山是以旅游产业为支柱的现代化城市，以世界第一大佛- 乐山大佛而远近闻名，城中心保留了8.7平方公里的原始森林,并因此取得 联合国全球人居环境典范城市。 第一部份 市场调查与研究 瑶 上 噬 牛 擅 扫 兄 挠 油 梢 酌 成 咳 府 幅 搅 蜀 拖 皑 靖 役 哀 绍 鹊 汲 佃 恕 杆 映 捶 钙 砚 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 由
5、于在过去的2007年里，政府连续地房地产金融政策、行业政策等宏 观调控手段，成为了去年全国房地产市场的冷却剂。随着各项宏观调控政 策的出台，尤其是连续六次的房贷加息，“封顶贷”，以及今年年初的“拐点 论”，这些都较为有效地调控了宏观经济。对于整个房地产业而言，一方面 一系列紧缩政策使银行贷款规模锐减，融资“门槛”提高、融资难的问题成 为开发商必须面对的难题；另一方面消费市场关于“房地产价格出现拐点” 的讨论也是不绝于耳，在一定程度上对市场造成了冲击与振荡，减弱了市 场的消费热情与信心，对此，楼市中出现了变相降价以快速回笼资金的现 象。而在前不久的“5.12”特大地震的影响下，对于本来就在调整观
6、望期的 房地产市场来讲，无疑是雪上加霜，现在的房地产市场正处在一个十分不 明朗的阶段，后市何去何从，众说芬芸。 2.宏观环境、自然灾害对乐山市场环境的影响 第一部份 市场调查与研究 被 六 眩 彭 雌 拭 浚 乡 旋 小 险 瘦 苫 庆 脂 巴 辖 泵 皋 考 世 式 攫 豺 烂 婪 穷 酝 汝 荚 铃 妖 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 A、随着2007年年内人民银行连续的加息政策的实施，投资者与消费者的购房心 理都在不同程度上受到了影响，小规模的加息使市场产生了“
7、持续升息”的预 期心理，一定程度上抑制了房产投资与购买。 B、由于目前房地产投资对银行信贷的依赖度过高，因此一旦信贷政策继续紧缩 ，一些开发商将再度面临资金链断裂的风险，从而被迫从市场中退出。 C、中国房地产开发老大万科王石提出拐点论和三、五年内不要买房的论调，如 房地产行业和消费者都产生了不小的心理影响。 D、“5.12”汶川特大地震对近几个月和未来一段时间的成交量及居住、消费观念 的重大影响。在这次特大地震的影响下，消费者的居住理念、消费观念和消 费行为都产生了较大的改变。依据乐山市房地产管理局的统计资料摘录：“5 月20日至21日，我局对中心城区楼盘进行了实地和电话调查，在5.12大地震
8、 后，各售楼部日均来访量下降60%左右，客户下单量下降70%。部分购房人说 ：这个时候那有心思买房哟，若现买了房，万一震垮了，属自然灾害，只有 自己负责，不划算。大部分购房人表示，等过一段时间再说。 通过这次 第一部份 市场调查与研究 颈 迁 着 虐 且 教 月 浑 稿 蕾 剃 欲 空 腿 攫 银 眠 毡 湖 隐 泄 搔 盟 坪 醚 姐 礁 蛔 悔 耸 尸 戌 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 特大地震，房屋安全成为购房者关注的首要问题，房屋质量、房屋抗震性能强 弱成为
9、购房的首选。房屋是否是全框架、全现浇？房屋是多层还是高层？大地 震后对砖混结构房屋、电梯公寓、楼层高的房屋影响较大，而全框架、全现浇 的多层则是销售关注的热点。这次特大地震属薄皮逆冲地震，能量是逐步多次 进行释放，余震通常会持续一两月，甚至更长时间，在余震消失前，预计房地 产市场的观望态势不会产生大的变化，6月份也将成为销售记录的历史低点， 成交量将显著下降。这些在短期内有负面的影响，就整个乐山市场和本项目的 开发周期、预计开盘期均在下半年十月份左右来讲，也要看到其有利的方面， 因为乐山市没有处于地震带上，且乐山市的房屋经受住了这次8.0级汶川特大 地震的考验，居住环境的安全性从一个方面来说，
10、也就是被认可了，另外，这 次受灾严重的都江堰，其房地产市场未来客户在居住方向的选择上，将更多地 向其它城市倾斜，而做为省内重点旅游城市的乐山，这将是它的一个大机遇。 第一部份 市场调查与研究 是 锥 垃 亩 仪 纤 碉 鸣 姿 诊 寞 榷 苛 愚 忌 解 迈 咖 每 衙 转 吟 蔑 了 垫 敛 伏 剐 墟 舀 跪 匀 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 综上所述，一方面，经过2007年的金融等政策的出台与实施，以及这次 “5.12”特大地震，必然会对乐山市房地产市场产生诸
11、多预期心理影响，市场“洗 牌”格局在所难免，无论是从开发商角度还是从产品本身而言，都急需加快“品 牌化”和“产品品质化”的运作步伐；另一方面，市场刚性需求仍然存在且强劲， 在其支撑下，乐山市房地产市场将会淡出浮躁，向着相对理性、严谨的方向稳 健迈进。在本项目的营销策划中，如何挖掘产品内涵，提高产品品质，提升最 有力卖点，扩大影响力，从而吸引市场需求，如何把握好、利用好刚性需求爆 炸性释放这一机遇，科学分析并把握好最佳切入时机，将成为最关键的问题。 第一部份 市场调查与研究 敞 锥 燎 锣 芍 讶 坚 握 陨 淖 篆 奈 属 哄 麻 淡 飞 哑 殉 板 洪 欺 错 脯 谆 鹅 嚼 六 蒲 圃 垫
12、 格 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 1.乐山市土地供应量调查分析 块位置地块面积()土地用途出让年期起叫价(万元)成交价(万元) 岷河四期换房小区TJ-mh-71702.28(约2.55亩) 商业 住宅 商业40年 住宅70年 550790 岷河四期换房小区TJ-mh-81428.87(约2.14亩)540750 岷河四期换房小区TJ-mh-9698.8(约1.05亩)280480 岷河四期换房小区TJ-mh-10842.4 商业 住宅 商业40年 住宅70年 26
13、0390 岷河四期换房小区TJ-mh-111691.7540640 岷河四期换房小区TJ-mh-121888.4610820 岷河四期换房小区TJ-mh-13788.2250360 中心城区蟠龙片区4990.1 商业 住宅 商业40年 住宅70年 460480 岷河三期换房小区305.86100240 中心城区岷江东岸246668 商业 住宅 商业40年 住宅70年 50(纯收益)60(纯收益) 柏杨西路艺术学校旁620611501160 中心城区塘咡湾片区14153商业住宅商业40年住宅70年 30(政府纯收益 ) 32(政府纯收益) 中心城区龙游路棉竹段a、b3658(总面积)商业住宅商业
14、40年住宅70年340345 中心城区文昌宫23号1261.6住宅70年 10(政府纯收益 ) 13(政府纯收益) 桃园新村M、S、T-135786.7(总面积)商业住宅商业40年住宅70年91809185 08年全年开发量预计达到280万，加上去年建设今年在销售中的面积，今 年的供应量还有所突破。 二、乐山市房地产市场基本调查及电梯住宅调查分析 第一部份 市场调查与研究 龄 贵 崖 蹄 漓 即 囚 抉 谁 捅 瓤 橡 尊 锌 韧 且 柒 非 抢 慧 翘 坑 倍 踞 躲 尧 祝 含 阅 愈 牌 躇 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大
15、桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 2.乐山市房地产项目调查分析 第一部份 市场调查与研究 戈 婶 铁 涣 耀 钱 愿 虚 怒 饿 日 旁 力 贸 驴 潮 咎 挤 翘 撞 裂 扼 莲 粪 偏 榔 贡 竭 憨 螺 篓 佑 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐山各区域房地产代表楼盘3-4月的销售走势： 区域 项目名称3月到访（组/月）4月到访（组/月）3月销售（套/月）4月销售（套/月） 肖坝片区 华墅1702001068（开盘） 满庭芳锦麟97
16、162812 市中区 世纪城86701- 天韵城350300710 通江片区 莱佛士帝景3203002520 水晶城4003005021 城东片区 翡翠国际3502102515 翡翠明珠2003101117 柏杨西区 尚城一品4504802010 嘉美逸都280260- 意凡星城3503002017 第一部份 市场调查与研究 扒 翁 兆 阀 蝶 锚 擂 纯 翼 衫 遭 粘 缔 滋 傲 土 熔 尧 芥 妄 章 购 硕 嘿 篆 线 抡 煽 伦 交 轻 察 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研
17、析 策 划 案 第一部份 市场调查与研究 弓 藐 溪 赚 齿 涝 玲 孽 颗 尿 僻 缨 紫 畦 浪 栏 皇 闭 挝 畜 掇 庆 胆 雨 采 映 冻 贡 骨 虾 诺 疼 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 A、购房的目的 B、在购房时所考虑的主要因素 被访者中有意向的购房者： 1.首要考虑价格因素； 2.其次考虑周边环境及社区配套； 3.再次考虑户型及交通的相关问题。 3.乐山市商品房需求意向调查分析 第一部份 市场调查与研究 拱 湖 戍 钓 擒 迢 猫 憎 砷 它 拼
18、博 格 剂 桃 靳 整 讫 恤 淡 稽 扔 美 睡 民 申 喷 玻 潮 想 伸 甫 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 C、购房者对建筑风格 第一部份 市场调查与研究 奸 孜 镍 磋 烧 素 扔 闰 动 佯 诱 啦 杂 虞 忱 猛 卧 逛 颈 烧 误 迭 餐 猎 气 晌 置 剁 倦 赛 碧 始 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 D、购房者所需的房屋
19、面积及户型 3% 15% 29% 40% 13% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 120以上 100120 8010060-8060以下 第一部份 市场调查与研究 驳 薛 剪 凝 幕 常 廊 瞪 戳 朝 挞 呐 课 街 七 募 葛 燥 擅 贯 垒 粥 画 靳 什 意 啃 钎 躺 暑 霹 鲤 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 E、购房中选择的付款方式 第一部份 市场调查与研究 坞 兄 募 湘 磁 艇 憋 锤 镀 阅 蓄 遭 候
20、吹 糖 滴 脯 韵 艰 撩 垃 渠 涎 绑 角 虱 堡 冰 蝇 驾 吨 扁 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 F、购房者能承受的总价 第一部份 市场调查与研究 焊 痒 遮 掌 忠 纵 棍 枣 腋 蛹 汀 帘 滁 瘸 岭 革 丑 鸵 狮 珍 煤 缎 猜 塌 纷 削 绥 址 羞 漾 租 直 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 G、购房者接受的心理单价
21、15% 41% 31% 13% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2000元以下20012500元25013000元3000元以上 第一部份 市场调查与研究 疆 敲 菲 碴 及 型 养 翠 贿 膀 盎 独 障 獭 过 玩 件 拂 慰 戊 宁 妊 瘴 荔 片 示 桐 顶 赘 玲 甩 啪 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 4.乐山市电梯住宅市场调查分析 项目名称分期/分批开盘时间 总建面 本次推出套数面积区间 产品形态 均价开盘销售
22、率 嘉州新城华墅一期二批次4.61.5万108130-140高层270060% 天韵城一期二批次3.221.7万17483.78132高层290012% 尚城一品一期3.234.5万39080150高层350054% 翡翠国际三期一批次1.193.5万33099.87119.45高层 临江3364 不临江2878 33.5% 翡翠明珠一期1.313万13780133高层280070% 盛世花语廊一期2.月3.5万32676122高层多层 高层：2400 多层：2430 28% 怡风盛景一期2月初0.8万7483118高层240030% 凤凰城二期1.193万24478121高层292048%
23、大城小室一期1.12.8万14296113高层250040% 星河家园二期1.202.1万19886156高层281318.6% 意凡星城一期1.192.1万20950140高层255726% 嘉美逸都4.46.36090-120高层250050%（预定） 合计-共32.9万共2692套平均面积108高层：2702销售平均率40% 1-4月开盘项目 第一部份 市场调查与研究 璃 娥 尾 蛀 哟 荆 受 朗 筹 卢 既 岸 循 障 萤 刺 良 绸 秸 得 躲 酪 彤 苛 隐 丘 壬 啊 谗 佰 固 踌 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大
24、 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 各楼盘均不同程度采用各种优惠的形式变相降价销售，实际成交价格： 项项目名 嘉州 新城 华华墅 天韵 城 尚城 一品 翡翠 国际际 翡翠 明珠 盛世 花语语 廊 怡风风 盛景 凤凤凰 城 大城 小室 星河 家园 意凡 星城 瑞德 花园 新天 国际际 嘉美 逸都 开盘均价27002900350031212800240024002920250028132557260027002500 最高优惠15%5%10%4%3%2%3%6%3%3%12%6%5%6% 实际 均 价（减一 次性2% ） 22952813322030582772240
25、023762803247527842301245426192400 高层实际层实际 均价：2626 第一部份 市场调查与研究 臭 敲 旁 匆 泰 仲 淄 冕 呜 婶 煤 尧 花 星 判 淬 哨 琉 脾 辖 缨 狄 缕 罢 览 肄 谐 柬 敝 餐 外 壮 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 三、项目周边竞品楼盘调查分析 项目名称建筑类型总户数户型建筑面积区间均价 世纪城高层电梯公寓44480210平方米2900元/平方米 威尼斯大厦高层电梯公寓33324108平方米 9月份
26、开盘现房销售 嘉定国际高层电梯公寓49433129平方米2860元/平方米 第一部份 市场调查与研究 指 峙 厕 存 侠 浊 道 捧 卜 壮 商 邮 悔 玄 绽 撇 厨 频 鳞 瞄 腑 彝 肤 算 氨 啃 剃 菩 疽 呈 熏 咸 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 四、项目可行性分析 1.项目投资分项估算 土地成本：82万元 前期费用：230万元 建安费用：80万元 基础设施费：260万元 建安工程费：3366万元 不可预见费：80万元 期间费用：450万元 营业税及附加
27、：500万元 开发成本总计：5048万元 扣出还房的期间费用和营业税及附加，开发成本总计：4868万元 可销售住宅面积（含商业面积）：21733.2平方米 单位成本：2240元/平方米 第一部份 市场调查与研究 响 酱 峡 滤 痛 孜 乔 骨 摘 骤 榨 媒 茎 姻 纽 诈 狡 似 磐 这 铁 蜗 膝 扎 秽 溺 钉 佩 讥 彦 抡 葬 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 2.项目盈亏平衡分析（含商业） A、部份经济技术指标： 总用地面积: 1643 建筑占地面积: 97
28、5 总建筑面积：30600 m2 (含地下建筑面积) 地下建筑面积：975（不计算容积率） 地上建筑面积：29625 其中：商场面积： 450 消防暗通道面积：149 住宅建筑面积：28871 （387户） 物业用房和业主委员会面积：155 容 积 率： 18.6 建筑密度： 60% （含旧房占地面积4840） 绿 地 率： 4 % 第一部份 市场调查与研究 祸 烦 甜 犹 逗 饼 积 木 吊 锐 挪 占 饮 蚕 沙 腐 报 蛤 鱼 故 悉 求 滓 亮 乓 侵 咋 氮 罪 借 闻 腰 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧
29、 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 B、销售收入分析： 总销售收入（含商业）：5868万 销售均价（按现市场实际成交价格估算）：2700元/平方米 保本销售量：开发总成本/销售均价4868万元/2700元/平方米18000平方米 保本销售率18000/21733.2=82.82% 五、项目定位分析 本项目定位为乐山市城市腹地中心地标项目，推出全新的 概念。 1.地段：本项目位于乐山市旧城区大桥西街，紧邻岷江，与岷江大桥直接相连，向 南可观睡佛；向东可俯看岷江；向北可观赏新城区新貌；向西是城市的“绿 心”。自然风光与无敌江景尽收眼底，周边生活设施完善、配套齐全，项目 位于旧城区、新
30、城区、岷江东岸与城市“绿心”的中心位置，交通位置极佳， 宜居家，宜出入，出则繁华，入则宁静。 2.风水：背山面水，福岸广厦，雄距龙脉，得天独厚。 3.概念：城市居住圆心的惬意生活。 城市居住圆心城市居住圆心 第一部份 市场调查与研究 滨 沾 屋 寥 什 残 去 季 腻 肢 绒 更 斋 誉 客 是 岗 雪 榷 求 嘲 早 踪 螟 洽 攻 冷 酒 他 晦 问 背 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 4.产品（立面、户型、设计单位、施工单位、材料、设备） 立面：立面简洁、大方，
31、为乐山居住圆心之地标性现代建筑 户型：户型设计充分满足居住功能，最大限度地考虑到人性化的居家生活要求 。体现户型的舒适感和空间布局的多样性，提供多种个性化的新潮户 型，表现出豪华而不张扬、精巧而不混乱。 建筑设计单位：乐山市规划建筑设计院 施工单位：（待定） 材料：（暂未知） 设备：项目整体配备四台高速电梯。 5.环境、配套与交通：地处城市居住圆心，与城市“绿心”为邻，漫步滨河，阳光广 场近在咫尺，各种配套十分齐全，应有尽有，轻松就读就医，交通位置四通八 达，城市主干道环绕，多条公交线路随时待命。 6.开发商实力：乐山市本土老牌房地产开发企业，雄厚资金实力，良好信誉保证。 第一部份 市场调查与
32、研究 妮 件 复 碳 胆 鄙 嗡 准 塞 烂 冠 姿 股 垒 著 窜 碘 沽 夹 堂 贱 永 锁 啥 作 彪 班 嘱 暑 完 效 降 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 本项目位于乐山市旧城区大桥西街，连接新城区的显要处置，并且与岷 江大桥直接相连，是名副其实的城市圆心位置，项目地点与交通优势十分突 出，东向岷江，南向乐山大佛，西向城市“绿心”，北向建设中的新城区，占 地1643平方米，建筑为乐山近江现代高层住宅。1单元楼为一梯6户的电梯公 寓，共三十二层，一层为门市，二
33、至三十二层为住宅；2单元为一梯7户的电 梯公寓，一层为物业管理用房，二至十六层为居民还房，十七至三十二层为 住宅。 第二部份 项目分析 一、项目基本情况 制 讥 管 转 害 不 剔 暇 喜 数 永 人 涂 诵 硒 品 柔 考 荣 奥 昨 劈 柔 贰 鄙 鬃 缆 架 像 减 胀 究 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 二、项目态势分析及对比 1、优势分析 2、弱势分析 3、威胁分析 4、机会分析 第二部份 项目分析 妙 胜 合 顺 方 作 陷 靴 掂 驴 怔 压 剧 蔫 华
34、 姥 频 秒 隘 陀 挽 联 玖 旬 昂 喂 埃 吭 着 恃 左 渊 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 三、项目市场定位 1.目标客户定位 根据本项目地处位置、基本的户型指标和现行市场成交价格，我们将首次或二 次置业者定为本项目的主要目标客户群，他们对消费总价的承受力相对较弱，但 对物业、配套等综合指标的要求相对不高。 a) 参加工作不久，但收入相对较好的年轻人或有结婚需求的人群 b) 对旧城区生活模式习惯的人群 c) 企业小白领或政府公务员 d) 创业版块人群 e)
35、私营企业主、高级知识分子及科研人员 f) 其他月稳定收入3500元以上的家庭 2.楼盘形象定位 A、CI的基本要素：建议将项目名称初步定为“华夏加洲派” 其它案名推荐：华夏峰景；华夏云庭；华夏名城；华夏嘉州派；华夏加 洲湾；华夏嘉州湾 B、VI的视觉（含LOGO）及CI非视觉因素。（本次提案略，以后提交详细平面设 计方案） 第二部份 项目分析 油 乐 顶 饼 争 钱 腻 樱 阅 廷 蒋 挠 样 汹 玫 澎 勇 铬 蘸 作 龟 姬 练 惫 妮 融 孵 湾 烛 投 谷 娩 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工
36、 程 前 期 研 析 策 划 案 1.项目总平：项目总平设计简洁合理，满足消防、交通的要求。 2.项目建筑风格：项目为独幢现代风格高层建筑，分为两个单元。设计上定位 于迎合市场主流的中档小区，体现“自然、健康、生态、人性、传统、城”等 特征，立面设计上塑造出小区的现代空间特色，形成宜人的空间视觉环境， 注重建筑的形体整体性，空间的开合张弛，立面具有现代气息。成为近江现 代建筑中一道亮丽的风景线。 3.项目户型设计分析: 第三部份 项目营销策略 一、产品策略 筷 函 宁 齿 块 显 阉 促 栽 筹 腮 三 任 咋 喷 晚 毁 宿 最 鸵 泣 溉 闯 有 苇 笺 睫 此 逗 扭 堡 齿 乐 山 市
37、 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 A A 户型户型: : 98.0098.00 共共3131套套 亮点：亮点：房间面积配比相对合理房间面积配比相对合理 缺点：缺点：黑卫，客厅家具不好摆放黑卫，客厅家具不好摆放 第三部份 项目营销策略 丙 悍 嗡 趣 兄 惠 坛 胰 巧 蝗 粒 密 枚 娩 解 醚 抑 刊 辙 途 幕 予 就 忘 垃 纶 袜 涪 蜜 卧 拄 太 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造
38、 工 程 前 期 研 析 策 划 案 B B 户型户型: : 77.277.2 共共3131套套 亮点：亮点：房间面积配比相对合理房间面积配比相对合理 缺点：缺点：黑卫黑卫 第三部份 项目营销策略 宠 委 秀 螟 厅 赢 靛 骸 醚 汲 跪 铣 韭 私 硬 拒 顷 授 套 夺 梢 澡 惜 隅 剧 菜 菩 叶 自 纤 辈 毖 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 C C 户型户型: : 64.364.3 共共3131套套( (公寓公寓) ) 亮点：亮点：大阳台大阳台 缺点：缺
39、点：户型整体设计不合理户型整体设计不合理 第三部份 项目营销策略 群 屏 厕 槛 拒 其 郑 兰 瞒 债 吊 钵 允 森 镶 仕 闷 敌 脑 算 镰 躇 寨 蝴 断 撰 刽 夸 赶 鳞 北 颠 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 D D 户型户型: : 75.575.5 共共3131套套 亮点：亮点：三个阳台，房间面积配比合理三个阳台，房间面积配比合理 缺点：缺点：黑卫黑卫 ，客厅家具不好摆放，客厅家具不好摆放 第三部份 项目营销策略 转 刚 吁 削 苟 恕 蝎 佃 哆
40、旨 逃 纲 叭 弧 揣 撕 叭 诛 珍 彻 甩 印 纺 元 距 旅 革 稚 盂 磐 入 邪 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 E E 户型户型: : 89.889.8 共共3131套套 亮点：亮点：房间面积配比合理，干湿分区房间面积配比合理，干湿分区 缺点：缺点：黑卫黑卫 第三部份 项目营销策略 迫 酌 都 咽 倾 禽 食 儡 某 墒 染 舶 乱 站 汾 述 轰 麻 垦 乍 癣 涡 菇 镶 铬 智 得 品 绢 咱 拘 糊 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工
41、程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 F F 户型户型: : 88.688.6 共共3131套套 亮点：亮点： 缺点：缺点：只有一个阳台，大卧室采光不足，黑卫，客厅采光不中正只有一个阳台，大卧室采光不足，黑卫，客厅采光不中正 第三部份 项目营销策略 贬 岿 洼 湖 怪 琴 耪 瞻 畏 椿 筛 误 兜 涝 瓤 汤 碗 略 燥 终 甥 蹲 晰 屉 隅 耀 例 届 匝 嫌 广 亏 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析
42、策 划 案 G G 户型户型: : 62.962.9 共共6262套套, ,还房还房3030 亮点：亮点： 缺点：缺点：面积浪费过大，黑卫，大卧室采光不好，房间面积配比不合理面积浪费过大，黑卫，大卧室采光不好，房间面积配比不合理 第三部份 项目营销策略 压 宴 茨 瑚 辉 舌 潮 创 内 蜀 沦 臻 罗 膳 比 践 欠 脱 代 搜 鸣 疡 睫 替 乐 佰 灿 赂 绩 凰 万 因 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 H H 户型户型: : 62.362.3 共共6262套套
43、, ,还房还房3131 亮点：亮点：各房间面积配比相对合理各房间面积配比相对合理 缺点：缺点：黑卫，大卧室采光不足，小卧室太小黑卫，大卧室采光不足，小卧室太小 第三部份 项目营销策略 光 答 霖 粗 窄 狙 唯 漓 蒸 姿 库 婴 衔 罚 史 污 阐 赊 岂 柬 滤 索 幅 梅 氏 鸟 悠 乱 效 产 困 遭 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 J J 户型户型: : 62.862.8 共共3030套套, ,还房还房3030 亮点：亮点：三个阳台，房间面积配比相对合理三个
44、阳台，房间面积配比相对合理 缺点：缺点：黑卫黑卫 ，客厅家具不好摆放，客厅家具不好摆放 第三部份 项目营销策略 炬 另 麻 供 潜 谤 胞 绎 苞 警 亡 袜 锚 盐 狭 榔 拧 粕 倪 萧 谷 恒 恳 鸟 阜 账 惕 质 伴 铰 砧 环 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 K K 户型户型: : 56.456.4 共共1515套套 ( (公寓公寓) ) 亮点：亮点：大阳台大阳台 缺点：缺点：休息室采光不理想，黑卫休息室采光不理想，黑卫 第三部份 项目营销策略 钨 傀 咳
45、 搅 锻 跃 嗓 畸 驱 赫 窥 穗 爆 伶 缴 治 矗 针 狄 玛 迂 环 逸 宣 妹 销 面 秧 在 趾 字 版 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 L L 户型户型: : 95.295.2 共共3232套套 亮点：亮点：房间面积配比较合理，四个阳台房间面积配比较合理，四个阳台 缺点：缺点：黑卫，卧房面积偏小，客厅家具不好摆放黑卫，卧房面积偏小，客厅家具不好摆放 第三部份 项目营销策略 娜 焚 聪 靴 畔 熟 仕 掌 纪 蝴 伞 酌 番 友 撇 辖 窃 蜕 鲁 隐 佩
46、 馈 长 堤 苏 忠 茎 承 另 傈 染 昧 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 户型设计问题：普遍存在客厅不便于布置，卫生间均不能自然采光，卧室面 积略微偏小，部份卧室采光不足。C户型的整体设计不合理，不能满足居住功能 的要求；G户型动线交叉过多，动静区布局混乱。 户型设计建议：鉴于调整过多会影响建筑结构的安全性，建议重点针对C户 型进行调整，对其它户型在不影响结构的前提下进行微调。 4.项目综合配套 就项目综合配套上的不足之处，建议：对无地下停车场这一情况，要从其它
47、方面给予支持和解决；对项目最外面的绿化区域要优化设计，重点关注，先期进 行，尽可能多的从园林景观专业角度处理好客户第一印象的满足感；其它项目智 能化程度可以适当提高，比如：可视对讲系统、酒店式大堂、观光会所（如设计 上允许）。 第三部份 项目营销策略 寺 脯 托 斋 裙 流 渠 籍 灼 癣 负 找 露 拜 萧 慷 龚 间 校 捅 瑞 冤 缺 允 暮 安 绿 瓷 棱 市 慕 戒 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 二、 价格策略 1.项目定价依据 2.价格体系及应变措施 根
48、据项目未来的工程进度情况，制定一套销售价格策略及价格体系，该体系主 要由销售均价的拟定、销售差异性价格的拟定、阶段销售价格的拟定几部份内容 组成。 A、项目销售总均价制定 通过前期市场调查，比较同期相似楼盘的均价，如销售前期充分利用好还房 客户与内部认购的市场再论证，我们现在认为项目住宅销售总均价应定在2700元 /平方米2900元/平方米。 第三部份 项目营销策略 掖 市 俗 晋 诉 滥 抉 曰 贾 笛 映 侮 煮 棘 径 式 某 溉 那 硒 咋 渺 叉 痴 吓 幅 俄 燕 卖 澎 捍 撬 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西
49、 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 三、销售策略 1.销售准备 2.销售节奏控制 根据项目的自身状况和市场环境，我们就如何控制与把握项目的营销节奏，提 出如下建议： A、入市时机与姿态的控制 B、销售单位推出顺序 C、上市期放盘量 在变化的市场环境中，销售策略和价格会根据实际情况进行细部调整。 3.销售周期 A、总体销售周期：15个月 第一阶段：亮相期3个月(含：还房、内部认购期) 第二阶段：热销期6个月 第三阶段：持续期4个月 第四阶段：清盘期2个月 第三部份 项目营销策略 蔼 爷 上 熙 写 穷 所 潭 戌 近 卞 碘 驹 众 淫 叔 陇 喧 吟 占 然 袋 埂 孜 毒 把 亿 篮 职 烯 暖 彬 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 乐 山 市 大 桥 西 街 旧 城 改 造 工 程 前 期 研 析 策 划 案 B、销售周期的确定依据： 4.销售进度(按可销售住宅面积：21283.2平方米) 亮相期：20 热销期：50（总70） 持续期：25（总95） 清盘期：5（总100） 5.售楼部现场管理（另见“售楼部现场管理及业