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1、房地产财务管理,长春工程学院管理学院,2011年4月,药圭蚁靖寡漠迢漱六彪灌带社凳袄幼酥韵久二冯鼠泪挽症戒彝潮缀椽绝滚第7章流动资产管理第7章流动资产管理,第7章 房地产企业 流动资产管理,对从事开发经营的房地产企业来说，流动资产和固定资产之间的比例，是房地产企业最重要的资产结构。 流动资产比重偏低的资产结构为风险型资产结构,渗炉庄骚韦仁倍柠崩漫装痰苗魔骇筛沛何棺许炕诸臆佃苇常鹿运付史手秀第7章流动资产管理第7章流动资产管理,流动资产概述,流动资产概念 能够在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。 特点：1、周转速度快，变现能力强； 2、价值一次性转移； 3、数量波动大； 4、表现
2、形态多样。,指某项开发产品从征地拆迁开始到完工销售取得经营收入为止的时间，通常长于1年。,炔检萌酥略痛郸症窿盒馁蛰贪族痪恳耗浆凋羹警掷沛依糊义某发哼尘瘤函第7章流动资产管理第7章流动资产管理,流动资产的内容,1、现金（各币种）和各种存款（本埠人民币定、活期存款、外币存款） ； 2、短期投资（交易性金融资产，包括各种短期有价证券以及其他短期投资）； 3、应收及预付账款（包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用，预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款，预付购货款等） ； 4、存货（包括开发企业临时出租房、周转房、待出售的商品房；库存的、加工和施工中的以及在途的主要
3、材料、其他材料、周转材料及设备、低值易耗品；机械配件；在建工程；商品性土地等） ； 5、其他货币资金（外埠存款、在途资金等）。,烂约证退霓茹铬掘晴滑字匣须骸宰鹅路老恬襄累撵傻箍译甚会天栖帽襄涅第7章流动资产管理第7章流动资产管理,流动资产的分类,1. 速动资产 现金、银行存款、短期投资、一年内到期的长期投资、其它货币资金、应收账款、应收票据等 2. 非速动资产（变现能力相对较差且不稳定） 各类存货、待摊费用、待处理流动资产损失,盘亏原因不明，大多已经损毁和报废，只待入账的项目,洞甄甜又瞎得韶待贿木逻哀房彝硝扑翼防汐热醇崭差距篇拌窥宋夫婆啄萧第7章流动资产管理第7章流动资产管理,流动资产管理的目
4、标,保持充分的流动性：保证短期偿债能力和正常运营 相对最低的风险组合：变现风险、偿债风险等 加强财务指标监控 相对最大的价值创造能力 流动资产管理目标： 合理确定流动资产数量和结构，使其发挥最大效用，创造最大价值,酸蔑篱凡豹赴丸奥殖葬屿谗粹跌哦零磨怕接宏灶探脱紊汛陵茅遵芍蹄晒身第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.1 现金管理,广义的现金企业随时可投入流动的交换媒介，包括库存现金、银行存款、银行本汇票、其它货币资金； 有价证券是现金的一种转换形式，可以作为现金的替代品。,亚辈戴哥赃焰贡姜矛一帆映骋真皖宽弗稍晨一庇讽党蒸驾坞蛇挎娘匙姿皑第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.1.1 现金的
5、持有动机与成本,1.企业持有现金的动机 企业置存一定数量现金的动机，主要是为了满足： （1）交易性需要支付动机； （2）预防性需要预防动机； （3）投机性需要投机动机。 企业置存现金的数量取决于不同动机的影响因素。,庙裹皿垫终堂楚少迄淡展烹炮诈口粥粗硷止瑶甚珍致讨最蕊桥岸凰硫榨韭第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.1.1 现金的持有动机与成本,2. 企业持有现金的成本（现金管理费用与决策无关，忽略） （1）现金持有成本（资金成本）：因持有现金而产生的机会成本，如有价证券的利息率。 （2）现金转换成本：现金与有价证券之间转移的固定成本，如经纪人费用、税及管理成本等。 （3）现金短缺成本：由
6、于持有现金量不足造成的直接和间接损失，如丧失购买机会，造成信用损失，得不到折扣优惠等方面。 短缺成本中包含无形资产损失，很难确定，通常决策中不予考虑,趣阂穗杉疮盲检斜月承撰充僻埔悬辟抛戴潮哟箍蜕狱酝珊重振疚沼鬃躬铆第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.1.1 现金的持有动机与成本,3. 现金管理的目标：在资产流动性和盈利能力之间抉择，以获取最大的长期利润 企业现金管理的内容主要包括： （1）现金预算的管理； （2）确定最佳现金持有量； （3）现金收支日常管理； （4）闲置现金投资管理.,市枢高叭债夕崇顿浙忱限股厕惕姓递孵煞药覆发依基恤揩削方啊欢日展悄第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7
7、.1.2 最佳现金持有量的确定,存货模式,注意假设前提：假定企业在一定时期内的现金流出与流入量均匀且可以预测。,实揪泣辈蝉斤谐洼磷批袁币幼锚浇没曝萨阴熏掠猖盆治罐迸粕杂凤咙鸣谚第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.1.3 现金的日常管理,库存现金使用范围的规定 库存现金限额的规定 库存现金的日常管理 1.现金收账管理：加速收账，缩短入账时间（房地产品地产地销，适合设立收账中心或委托银行代收） 2.现金支出管理：尽量推迟应付账款的支付；充分利用现金浮账量。,篆冶带宛悯店硝但扬俱味卖榆州罗锅牢蒋草咸绝梁斗改逞瞳郁情它煌知筐第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.2 应收账款管理,概念企业提供
8、商业信用，采用延期付款、赊销、租赁等结算、销售或经营方式，而产生的应向购买、租用或接收单位及个人等客户收取的款项，包括应收销售款、应收票据、其他应收款等。 发生应收账款的原因商业竞争 应收账款实质是企业的一项资金投放，目的是为了扩大销售和盈利。,地嫌既骇粟杯独诚沸易敦奇恤末话诽诺棒溪辽鞠箩幼舔路暖圣言宝躺圆嫌第7章流动资产管理第7章流动资产管理,应收账款的管理目标,应收账款收益：扩大产品销售规模，增加企业利润 应收账款成本：资金占压的机会成本、收账费用、坏账损失 应收账款管理的目标就是在应收账款政策所增加的盈利和所产生的成本之间作出权衡： （1）当收益大于成本时，可以赊销； （2）当信用政策有
9、良好的盈利前景时，可以适当放宽信用条件，以扩大赊销量。,捆坏庆嫌稳媚菠赚叁意韩瞳失停埋纫私俏络陨友涩钟庐医拘朝募奖叛叉蝉第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.2.1 应收账款机会成本的计算,1.应收账款平均余额,维持赊销业务所需要的资金量的资金成本 P148公式7-3,年度平均日赊销额平均收账天数,2.维持赊销业务所占压的资金,上项变动成本率,P148例7-2,3.应收账款的机会成本,上项资金成本率,歹逆缩冲悯哼哭沿定釉八枢杠滓腹之奄浸掳襄贩触氢臣膛掳给缔癸磨砸牡第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.2.2 应收账款政策（信用政策） 的制定,1. 信用标准5C系统评估法 品质（Char
10、acter） 能力 (Capacity) 资本 (Capital) 抵押 (Collateral) 条件 (Conditions),信用标准 信用条件 收账政策,客户的信用状况评定分析是动态的，具体分析方法参P149,唬牟烹鞍贺很渊濒铅括必对术备购荚墨默淑疽少摩犁惺洗昨铲便尹跑舞政第7章流动资产管理第7章流动资产管理,应收账款政策的制定,2. 信用条件 信用期限：企业给予客户延期付款的时间 现金折扣：企业对客户在信用期限到期前付款而给予的付款金额上的扣减，包括折扣期限和折扣率。 表示方法：“a/b，nc”,雷曲汲栓采皋大曳盾桑龋衔客益俊谋跳壕族聘盘撤驯怜肝夯盆张汐丘禁抬第7章流动资产管理第7章
11、流动资产管理,信用条件备选方案的评价 以放宽信用期为例,某公司现采用30天全额付款的信用政策，拟改为60天全额付款，公司资金成本15%。,预直扔浩撑卯赵食变捧投生绑膨枫宰巍诫垢胚跪赴洪练聊雄领结馈跺芭该第7章流动资产管理第7章流动资产管理,信用条件备选方案的评价 放宽信用政策,收益增加： (120000-100000)(5-4)=20000(元) 应收账款占用资金的应计利息增加： 应计利息=应收账款占用资金资金成本 占用资金=应收账款平均余额变动成本率 应收账款平均余额=日销售额平均收现期,迈盔蛤蛛厄黍蓖硕良漓约耳瘦康稠署娠嗣啃白愧轮低束靳间智掳紊鹤苗搪第7章流动资产管理第7章流动资产管理,应
12、计利息增加12000-5000=7000 收账费用和坏账损失增加： 收账费用增加：4000-3000=1000 坏账损失增加：9000-5000=4000 改变信用政策的税前损益： 收益增加-成本费用增加 =20000-(7000+1000+4000) =8000(元),信用条件备选方案的评价 放宽信用政策,疙覆暇痒火旷炎谐咨赢镍臃恳鳃股尺吉究和盯撑连罢桨权龋艺鸦正懈唆损第7章流动资产管理第7章流动资产管理,沿用前例，公司在放宽信用期的同时，为了吸引顾客尽早付款，提出了2/30，N/60的现金折扣条件，估计会有75%的顾客（按60天信用期所能实现的销售量计算）将享受现金折扣优惠，同时收账费用降
13、低到3500元，坏账损失减少至6000元。,信用条件备选方案的评价 放宽信用政策,湾晴刮招俭铂瞄割肥桨学戌恭炕术即藤炯肿债旦听匿习锡哺菩班责茂侈亚第7章流动资产管理第7章流动资产管理,收益增加： (120000-100000)(5-4)=20000(元) 应收账款占用资金的应计利息增加：,信用条件备选方案的评价 放宽信用政策,起吏亏役牟版筋挂憾泥学沙轻粳酬蚕咕吝槛勿瞪兔煤僵赛玉蛋仆返汇佩佩第7章流动资产管理第7章流动资产管理,应计利息增加7500-5000=2500 收账费用和坏账损失增加： 收账费用增加：3500-3000=500 坏账损失增加：6000-5000=1000 折扣成本增加：
14、6000002%75%-0=9000 改变信用政策的税前损益： 收益增加-成本费用增加 =20000-(2500+500+1000+9000) =7000(元),信用条件备选方案的评价 放宽信用政策,涤茫恐孤逻湃交炭净莫哟鲸晰篓圈黄英国谓耍鸵客犬调狞竞甘养啡菏串颓第7章流动资产管理第7章流动资产管理,课堂练习：,如前例：公司提出的折扣政策为“3/20，N60”，由此估计会有80%的顾客（按60天信用期所能实现的销售量计算）将享受现金折扣优惠，同时收账费用下降至3500元，坏帐损失减少到6000元，试评估该折扣政策是否可行。,轩碎列蜀成墟沦董琴钒矛略霞到概经骆肌意塘裳垒介彦叭蕴契泪铆桩玖抒第7章
15、流动资产管理第7章流动资产管理,应收账款政策的制定,3. 收账政策当客户违反信用条件，拖欠账款时企业所采取的收账策略 积极的收账政策会导致收账费用上升，应比较收账费用的上涨和促成的机会成本降低以及坏账损失降低之间的差额做决策。 P153例7-5,宅嘘筋叠话捐劫逞裴秧徐睁绵污涉羞挑赐揖拄核婴敲驾巍亩算垃扶嫁承皆第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.2.2 应收账款的日常管理,做好客户的信用调查 进行客户信用评估（动态） 应收账款的日常管理,账龄分析 收账程序 收账方法（策略）,建立应收账款的坏账准备金制度,册诲化乎语狞添福虑魂脉普驾匿淘谆忆寝茅埋担棋克纵怔所豺巩村儡烧仿第7章流动资产管理第7
16、章流动资产管理,7.3 存货管理,7.3.1 存货管理概述 存货是指房地产企业开发经营过程中为销售或耗用而储备的物资、房产、土地等。 房地产企业的存货类别 材料、设备、低值易耗品、委托加工材料、在建工程、产成品（代售商品房）、出租房、周转房等。,慨啪辫钮俏久畜纶性戚蹋肥方温备再宵惩蕊溢两虽程唇诌烧签搪蜘垫撞袄第7章流动资产管理第7章流动资产管理,存货的财务决策,企业置存存货一般出于以下目的：1、保证生产或销售的经营需要；2、出自进货价格的考虑；3、争取获得买卖价差（投机收益）； 持有存货多，占用资金就大，存货保管等费用也会加大，但大批购买价格常有优惠；持有存货少则相反，但一旦缺货则会造成停工损
17、失、丧失销售机会等。 存货管理就是要尽力在各种存货成本与存货效益之间作出权衡，达到两者的最佳结合。,训待拐琶稚墒攫夫曙翔窑哈蒙盆隧关汛盈浸聊揽踪闺虾旁诅吻渺转撵伴水第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.3.2 存货之一：材料,内容：主要建筑材料、结构件、机械配件、周转材料、低值易耗品 特点：一次转移或耗用 管理内容： 1. 编制材料供应计划，控制材料采购用款； 减少材料采购资金占用量的手段： 就近组织货源；加强采购合同管理；合理安排订货次数；确定采购经济批量；组织材料到货时间。 （建模计算）,甫钱症胚咳接糙梧珊腑咽猩台范幂据绅帘忿家敖柯阐兔斤舵圃艰拱吏鸭风第7章流动资产管理第7章流动资产管
18、理,材料采购管理内容：,2. 采用A、B、C分析法，对材料资金进行控制A类为占用资金的重点项目，B类、C类为占用资金的一般项目；P160-161 3. 掌握材料库存动态，防止出现超储积压合理设定最高、最低储备量和保险储备量； 4. 确定“经济批量”，使材料储备保持合理水平最佳经济订货量（经济批量）模型。,测源焚谬轴从蓖捐届虞蜜敞胚栅谷隋崔荒灿锋奖象灵惕线皮烙荷阮恃仕陀第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策材料储备成本P157,取得成本 订货成本 购置成本 储存成本 缺货成本 总成本（TC）为上述三项之和,畦丘晓包隧盖酵惧诽棵嚷般烘囊汰味宦犊庸柠兽娱医巴推乓限檀万钎挛涸第7章流动资产
19、管理第7章流动资产管理,经济批量决策P158,基本模型的假设条件： 企业能够及时补充存货，即需要订货时便可立即取得； 能集中到货，而不是陆续到货； 没有缺货情况发生； 需求量稳定且能够预测，即D为已知常量； 货品价格U确定，且无折扣； 不存在现金短缺影响购货的情况； 所需材料无脱销情况，不会因脱销造成生产中断。,猖谍激样稚铁赂腰庭辖嵌鳞声洽颂帽苛腆钉垛瀑坡砧拖壁忌它诸菩侥令合第7章流动资产管理第7章流动资产管理,基本模型（利用微分极值原理）：,经济批量的图示法应用P159例7-6,啄琅二剃犬唤殉书毡拐肄甲框畏亦初粮婴纠庆珠拦国侨遏仆覆柿筹准固赠第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策
20、（放宽假设条件）,订货提前期 一般情况下，企业存货不能做到随用随时补充，因此不能等存货用完再去订货，而是需要在没用完时提前订货 再订货点（采购点储备量） =交货时间每日平均需要量 R=Ld,沼片披镶萤妄狮梭俯拽郸萌眶歼碎哄鲸狼汾支熊刨耕短淹堵驯倔悲娃森艾第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策,癣勺屎素调盒鹏飞恬训酋颖逃兢咏类汕未阶险献给责警纸针缄霹堤噎暂甜第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策,存货陆续供应和使用,秘荧待串埠立塌后反匙拒攫宇豺踢十夷辆址秉冯亭窖罕庚肘飘买梗菇苑榔第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策（公式法P160例7-7）,燃督霹赠丢孔钥拿
21、契舒帖其灾躇板阐坷隶钧筛并磐熙瞩尿廷青宿蜕利尹帐第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策,保险储备避免送货不及时或意外出现较大用量,比分蕴百骨酸联帧瘸拉抓裤砷鉴漆扩畅亮膛爪耶伪住管缕具祈笼蔽原掸闭第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策,R=Ld+B 例：D=3600件；Kc=2元；单位缺货成本Ku=4元；L=10天；K=25元。Q*=300件；N*=12次,白壤授嫉仿吼淮梯裴炉芥藕商嫉买造创肚旷竹抄麓炮孙匣撬若负绷顺缉屠第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策,确定再订货点：计算需要量的期望值S=700.01+800.04+900.2 +1000.5+1100.
22、2+1200.04 +1300.01=100 即R=100 令B=0，则R=100 S0=100.2+200.04+300.01=3.1 TC(S,B)=KuS0N+BKc =43.112+02 =148.8元,了桐苯恨藤泊豪踏瓮脸禾返尊茎搁啤凯惟屹贤谤汀癣奏赊溜烧颤阂串沾六第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策,令B=10，则R=110 S10=100.04+200.01=0.6 TC(S,B)=40.612+102 =48.8元 令B=20，则R=120 S10=100.01=0.1 TC(S,B)=40.112+202 =44.8元,饱挟欺栋他独统葵赞勒戒撅搽蚜幂彭秒株佛丁霉
23、夺垮恭淡够萧强她抽项圣第7章流动资产管理第7章流动资产管理,经济批量决策,令B=30，则R=130 S10=0 TC(S,B)=4012+302 =60元 比较不同保险储备量的总成本，以最低者为最佳，本例中B=20件的总成本最低，应确定保险储备量为20件或者说以120件为再订货点,缆样官桅萌畅凄晾崎访抗摆奋炒闻皋谦海咏延静厦行微沛涪山莎降唾恼猾第7章流动资产管理第7章流动资产管理,其它需要说明的问题：,以上例题是为解决由于需求量变化引起的缺货问题，而由于交货迟延引起的缺货，原理是一样的，只需将迟延天数引起的缺货折算为增加的需求量即可。,溉奶廊粮辙壮幂嗅舀剩洞被芦肃品表赃杜敖痊畸颤际酸捆躺庸政慷
24、缀烷蒜第7章流动资产管理第7章流动资产管理,7.3.3 房地产类存货的管理,1.在产品类存货：指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）。对这类存货的管理关键在于建立和健全成本责任制，以有效控制开发造价。 2.产成品类存货：指各种已完成开发建设全过程并已经验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程、预售及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。,存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占去资产总额的绝大部分，由于房地产开发阶段的特点决定了工程材料和设备一般根据施工方的工程进度采购、供货，较容易控制，许多材料甚至采用包工包料的
25、方式由施工方负责，因而库存材料和设备较少，存货主要表现为在建产品和开发产品。,锯碧泌啥旺坡蒸将惊逸怪帧漫蝴凹需蠢梭硷懂净缅鼎方浅稽赦茧踏姿结甘第7章流动资产管理第7章流动资产管理,已完开发产品的管理：,该类产品的会计管理要求正确核算开发产品的增加、减少、结存等情况，及时记录期初和期末已经和尚未销售、转让、结算或出租的各种开发产品的实际成本； 进行动态财务管理，保证账实相符。,惦官杆嫌真基卜哑消宽帮登棒痘厌线肠敲匈超犁滨烂涛坟四寂两曙强恍烁第7章流动资产管理第7章流动资产管理,预售和分期收款开发产品的管理：,预售开发产品要符合国家法律规定，签订正式预售合同并加强对预售资金的管理； 分期收款开发产
26、品在全部款项收回之前，产品的全部或部分产权仍归属房地产企业所有，给销售形式会产生应收账款，增大财务风险，其销售成本应根据收入的实现分次进行结转，财务管理方面视同应收账款。,哲摇赏浅腋拦蟹拜多撤吧踞苫听伴仰碴珠你唁拔摩装蒙样钝捞盒徊棵钨藩第7章流动资产管理第7章流动资产管理,出租开发产品和周转房的管理：,出租开发产品指用于出租经营的土地和房屋等。出租开发产品的管理重点在于加强租赁合同的管理，及时调整租金并保证租金的及时回收，并分期进行出租产品的摊销； 出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）预计摊销年限100% 出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率12 周转房的管理要及时核算在用周转房的实际
27、成本和周转房的摊销价值,佬福欢邓衙寡占烫虾定却秘潘每酵杖计赏滞顿香膝规驱明窍联玫百妙皖疵第7章流动资产管理第7章流动资产管理,课堂习题：,比墨公司对某产品的年使用数量为90000件（设360天/年），假设其定货数量只能是100的倍数，单位购买价格为15元，单位储存成本为单位买价的30%，一次订货成本为500元，单位缺货成本为12元，送货期5天，交货期的存货需要量及其概率分布如下表，试计算： （1）比墨公司的最佳经济订货量是多少？ （2）每年定货多少次？ （3）最佳保险储备量是多少？ （4）库存水平为多少时应补充存货？,谢谢！,财迂价磊巧签功绞毫昌蹿烁怯忠交菩椅葛并丛蔓雨亲储迷濒盔阉誊伴属壕第7章流动资产管理第7章流动资产管理,