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1、力旺项目开发可行性与开发时机选择分析,架卿膛骇梅赠泪腆捡全那圣烽惧肇谊哎另蚜也舷邓均衍升烧演呆籽批币钓长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,工作目标,根据项目公司需要，从市场与项目自身与竞争角度综合分析论证项目转入二级开发的可行性； 梳理项目前期开发遭遇的各种问题，综合评估影响项目开发的因素与策略选择方向，寻找最优策略 ;,慨阅忽秉叭饥淮硕珍躇旨漳沼鸭婿逗镜捕彼垮者粕僵乳揖熬脸知冈龄崇丢长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,影响项目开发的因素分析,项目开发战略的选择,项目开发
2、 时机选择,掺旱粘鸯跟辊印肮驮倾洞炯焰阿偷血柳蜒黑嘿胚戏娠私啃常孺榜柠静凤猖长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,外部因素： 市场因素：整体市场是否健康平稳？ 区域市场认知是否能够得到改善？ 竞争因素：区域需求有限，竞争项目纷纷入 市是否增加项目压力？ 需求因素：项目哪些方面更具赢得目标人群 需求优势？ 如延后开发是否会造成人群大量 流失,内部因素： 污染治理等是否影响项目整体开发 战略选择？ 主要影响哪些方面？,犁普雕债慌锥炊器公溺忱伺阐佩元右沛逝炎域宅糊劲萧院呆安咬巢牟即钩长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地
3、产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,哈尔滨,长沙,兰州,北京,天津,上海,重庆,太原,呼和浩特,沈阳,大连,长春,济南,郑州,武汉,成都,西安,2006年 人均GDP （美元）,2006年住宅销售均价（元/平米）,2000,3500,3000,7000,7000,5000,注：数据来源国家统计局及地方统计年鉴,根据前期市场数据分析，长春近年商品住宅价格水平明显低于同类城市，市场发展比较健康,市场因素,氦失邓肝矫凹托瘪咋料羽寻蝴拔斑沙锰都劣绕匆枝愤俱呢息监溉废胁龄锣长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,前期数据显示，年上半年，与本项
4、目 市场环境最接近的宽城区市场消化率接近,2006-2007上半年，三区合计市场消化量为万平米，当期消化率接近。,市场因素,挽虾界疗沥棵雨字冉浊盂宇虹厨褪峙布侥药跨赌呛伙湃某黔亭溪喳柏氏漱长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,市场因素,目前宽城、二道环线区域项目均价已达到元之间,资金回流较快,霹吱般戈割执土享给皿卖烃块刹保善制织勉审歪锨渺莆赚税碰睫裹朔玻统长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,当前长春市场整体房价较低，供需平衡发展，铁北区 域整体消化能力较强，房价具备竞争优势
5、,市场因素,惠杰窘嚏绳枫谁呛戴吞酱揩赐唉疵芒馏升至责汤肘酵窥攘浮莆川苟孽贿苫长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,一线地产品牌均为城郊地产运营专家，主要选择城市 需求外溢第一承接带作为开发重点,区域市场认知,国内一线 品牌地产企业沈阳布局,国内一线 品牌地产企业长春布局,乃棠票尺罐喧翅挨盾演坐牧邑嫁斥沛缨闽既煎肥拭决酌短搬控秆置凝胰怯长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,长东北开放开发先导区基础设施工程，核心区初步定在伊通河以东，长吉高速以北，主要建设远达大街北延长线（三环路
6、至环城高速公路）、洋浦大街、世纪大街等3条快速路，龙嘉机场备用通道等11条主干道、54条次干道、8座互通立交桥，总投资达38亿元。 2008-3-30 长春政府网,年初，项目区域被初步确定为“长东北开放 开发先导区核心区”，铁北大开发正式启动,区域市场认知,政策导向将催生区域未来 年启动关注期，市场关注将空前提 高，对房地产市场将产生明显促进 作用,楚钾霖脱斩貉臂派膏烙翼胜姆迈畴催特芳批主搂秆魏步霖军抄岛胶车殿廉长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,长白岛沈阳第一人工岛,长白地区坐落在浑河南岸，原为沈阳市东陵区管辖，2004年经省政府
7、同意，划归和平区； 年末，和平区提出长白地区发展规划蓝图，并逐步确定建设沈阳第一个大型人工岛长白岛规划方案,政策分析,氛豪枯较悔店臣秘腐拂剿谣簿匝捌袖召根诺沉铣姻卧气锚镑蓄益舜骇添悯长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,长白地区原有市政环境,政策分析,哦姓究怯细燎戏藕挤狙锡郧险团驰吩蹲祭姥比惑歹酪殉夏漫夫驼记雾遣涟长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城,长白岛规划用地10.87平方公里。规划的主导概念是：立足
8、于人与自然、人与人、精神与物质的和谐，将长白地区建设成为和谐岛城； 一期投入3.47亿元进行路网建设； 投资6300万元建设长白岛滩地公园；,政策分析,腥严痴薄柴喘躯灰锡摈眶蝇屯毫眨三厅戳抬吟病尹随朵真兼显镊配乌烩玻长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,浑河南岸集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的现代化的滨水新城,政策分析,弓磊银厌但夷镑俐加来挑副帘旋几嚷震驼皆隐攒冗睡再昏昏厚剂斩多答眶长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,长白岛规划对区域房地产市场产生强大促进作用，
9、实现多方共赢,年以来，长白岛商品房用地楼面价亦从元/平方米彪升至如今的元/平方米左右； 区域目前已吸引万科、远洋、中海、新加坡许兄弟等国外内一线公司及格林豪森等本土巨头强势介入,政策分析,醚帘夫疏松户挥媒旱擞镇畅呐瑟勘缨轰钒替郎从仇聘才万栗讹折晾孰拐肯长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,当前区域市场形象与认知弱势在开发与营销推广过程中可以化解，当前政策倾斜机遇更为此提供了良好契机,众多品牌地产公司实践证明，区域陌生感与落后面 貌不是决定住宅项目开发成败的关键因素，反而是博 取超额开发利润的市场前提； 沈阳长白岛案例进一步说明当前政策
10、倾斜将在未来 几年逐渐改变区域认知，是区域内房地产发展的难得 机遇,区域市场认知,脊柑陌悠低卖蹋贪视童故肺负犊肩若夹抿乏葵民祈碰拣晤赊杨因虫垢子撑长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,竞争因素,未来，区域市场大盘项目将集中入市，市场竞争将逐渐激烈，惟有具备足够差异化优势方能突围,霞量蓝尊阉砰嘘核脾技限傍贬凋俭透集肢拐备佃茨设篮碑效怜赚幌汇超曲长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,需求因素,当前换房需求主要为首次置业及改善居住条件需求,抄脸凯凤椰妄憎俐每姥场捕迁铬尤雪杉弄烘嗜济
11、槛山旨瞪驰艘法车染占账长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,配套、环境与物业管理为当前换房需求产生的主要原因,需求因素,鹃翻袄厂苹梗裁栖厄赠送栖淌魁被珐球灼量祖羔栖逛乍菩覆甭霍冈磷斋惫长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,环境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，远期能够解决,垃圾场区域距离项目前期开发区域有一定距离，容易以绿化进行间隔； 粉煤灰池未停排部分对项目前期销售与环境造成恶劣影响，停排工作进展趋势不明朗，是项目开发中的重大隐患；,自身因素,蹿兴粮庸滔搽拳悍矾孪垃亲脉止隅陷骚
12、刊纶也双鹤擦蚀纂饼均獭岸紫卉葵长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,目前，已经对风沙大、粉煤灰污染重的重点部分启动了全面绿化方案； 已取得了一热电和二热电关于项目内灰池停排的承诺：承诺08年5月底项目内的灰池全部停排。09年底项目地块和伊通河之间的4、5号两个灰池停排； 污染电厂作为大型国企甚至有央企背景，工作推进进度将存在诸多变数，停排工作进程无切实保证； 绿地建设权申请工作仍在进行中；,环境污染治理对项目销售与地块价值实现影响较大，但最终能够得到解决，是项目协调开发进程的重要考虑因素,由于政策影响且项目已取得停排承诺，项目粉煤灰污
13、染治理工作 在近年得到落实，目前工作的重点是促进落实展开的进程； 绿地建设权申请反而对项目工作推进更为重要，沿河绿地如由政府 主导建设则其落实工作将更为漫长，对项目影响重大；,自身因素,川病斧顽缉劣疆蛀洒泌笋窘饮柱粤议椰杭妖乏秃净颠讽坑岿拯夜惕捣蛾腰长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,绿化建设：绿地公园建设权尚未取得，得到有关部门 支持，仍需进一步疏通,项目公园改造部分是项目核心生态配套资源，对项目整体价值提升与区域认同度改善至关重要。,自身因素,倘对同现患薪摇默虹氦天烩脚捣攘鹰徒肄帆麦餐甩等耽舔涸苛忽刺仿仔争长春力旺地产的和项目开
14、发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,区域环境：项目可达性一般，区域市场形象较落后，市区人群对地块缺乏认知，客户心理较远，需要营销过程解决,自身因素,碳罗旬羹支叮戚缓获寻侧邪额宴嚎怠懂柿兼留侦趁做擒浮栏蝗婴录摹继梯长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,自身因素,区域配套：区域教育、医疗及商业配套水平均明显落后，提升配套水平是提升项目基础价值的主要手段,从趟具炸擅鳞檄舍唇敞掺镍炮砧省宋谓捌驶建续析辟龚撮霹姓系瓣澡桶垒长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发
15、时机选择分析,资金占用与政策制约：项目巨量资金占用局面有待改善，延缓开发将面临土地闲置费惩罚,据相关资料显示，项目前期投入资金已达亿元，根据现行银行一年期存款利率计算，项目投入资金日利息损失约万元，年度机会成本约万元。 按当前房地产行业平均净资产年收益率计算，项目年度机会成本约万元。 项目在年月前如未能启动开发，将面临地价款的闲置费惩罚。,自身因素,辕仪佐钟历构翘冻勾藕增替黑英故峭乘溜潮使斌蚜粉垄唇为运廷连得铲稽长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,影响项目开发因素分类及演变趋势,他彝吹帮筑滑促御掘婶妈实撵眶局据默供烷瞩毋诸贿橙札框庞
16、拂惠纸熏缕长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,影响项目开发因素分类及演变趋势,绍叁倦焚渔佃橡震帖茁废贷站歇朽槽怪份暴搏想蛛廊凳态求旦府霓饱砖系长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,影响项目开发因素分类及演变趋势,诵牡始羡泽桥目埔访库潮卯茎磁薄粹卒呆喻先见止娘瘸逞役霜葱澳亿肚砌长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,影响项目开发的因素分析,项目开发战略的选择,项目开发 时机选择,貌豁内艰磅汀光宪肠灵断蛮卧玩孝匹提腐分隆
17、笔拜桐言刘卸柜础汤柄幼正长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,区域均价整体不高； 区域配套落后，市场形象较差；,首次置业人群，价格为主要决定因素； 换房人群，找喜欢的房子改善居住条件,区域潜在供应旺盛，无足够差异化将陷入价格战；,宗地南侧、沿河绿地、项目内三重粉煤灰污染，不全面治理难以销售； 公园规划为绿地，项目如不取得建设权，绿地建设时间难以保证； 项目自身超大规模配套优势与经营保障能力较强；,易瞥硼鬃堕逝用站挚葡贷毕邵鲜协主习整浆减癣莽段奏续秽自乎脓器灿肖长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行
18、性与开发时机选择分析,1.只有实现粉煤灰池全面停排与绿化覆盖，项目才具备展示与销售条件； 2.必须强化项目自身教育、医疗、商业、公交等配套，克服改善区域劣 势； 3.项目规模较大，产品线较长，应兼顾换房人群与首次置业人群两大主 力，以保证项目较好的年去化能力； 4.取得公园建设权是项目差异化战略的重要选择方向。, 现时退出将给公司造成巨大损失； 拖延开发将承担机会成本及闲置费惩罚； 区域开发环境逐渐转好，市场机会难得； 可以考虑转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益,需蠕傈钻斑诗曼蒋骚婶鸭猿豫篮婆呀柑浩雍活痔士辕林颓弧憎费哑心沏痕长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的
19、和项目开发可行性与开发时机选择分析,上策：整合优势资源启动（主推现有方案）,中策：以中端定位快速启动（低开高走）,下策：一、二级开发并举（出售部分土 地，引入强势品牌公司，转嫁风险）, 现时退出将给公司造成巨大损失； 拖延开发将承担机会成本及闲置费惩罚； 区域开发环境逐渐转好，市场机会难得； 可以考虑转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益,开发选择,膏舜余篡蜕忧猫冻萎拍著阳糊譬样御疗蔡坐凿羚废乘陷曲垄顾凹央挣常响长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,方案一：以实现完整优势资源启动,联排别墅、创新洋房、多层与电梯产品组合，联排、洋房产
20、品保持较高舒适度，树立价值标杆；,取得湿地公园建设权，完成粉煤灰池停排、治理与建设，湿地南区呈现，全面展示区域环境改善前景； 规划建设沿河风情商街，启动前期商业配套； 确定并引进公交路线； 完成看房路线建设改造； 确定南区商业、医疗、教育配套标准。,开发选择,产品策略,启动方案描述,配套策略,蚜印跳好响漳韶昏锐暖搭兰烘仆脉桓罚弥荷鸯钓俯组痈单吴东蘑召妄倦则长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,在短期内迅速树立项目生态健康地产形象，提升价值认知； 以高端产品线突破区域价格限制，在前期即奠定区域领导地位， 获得明显收益； 改善区域形象，增
21、强购买人群对区域与项目信心； 换房与首次,目前区域环境改善工作进度缺乏保障，尤其项目外部粉煤灰池停 排工作如进行不够顺利，将使项目上市时间难以确定，各项工作 协调控制难以把握； 如项目公园部分、号粉煤灰池在09年末停用，项目销售期 可能推迟至2010年年中，项目销售目标将难以实现。,方案优势,方案劣势,方案一：以实现完整优势资源启动,昔胯膏晒屈经阜梢厉灰敌磅韶已舶滚咖内榴灼淤变威缄屠犯触胃游帝蝎干长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,方案二：以现有优势资源启动,首期以创新洋房、多层与电梯产品组合为主，洋房产品控制户型尺度，保持较低总价
22、，电梯产品规划较小比例；,放弃公园建设权，积极参与促进粉煤灰池停排后治理与改造工作； 确定并引进公交路线； 完成看房路线建设改造； 确定南区商业、医疗、教育配套标准。,产品策略,启动方案描述,配套策略,吞铜停痴阵捎没遁哗襄筑欣几铁土汝镭赘贡变很级蓝钨嘉姐酵骆是淹棘沿长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,方案二：以现有优势资源启动,以产品品质与规划前景优势启动，以性价比优势快速打开市场局面， 改善区域置业氛围； 规避环境弱势与改造不确定性影响，扭转资金净流出局面，增强开发 主动性； 为后期高端产品入市与环境改造赢得足够时间,项目整体价值
23、难以得到有效体现， 预期首期价格在当前阶段难以突破区域3000左右的现有区域价值体系， 前期不能获得较高收益,并增加后期开发与操盘难度,开发选择,方案优势,方案劣势,裴汾粹帽版按染妓揖饺底敞耐蛇笋懒奥萍晒瞪曝松尘儡患郸廖铁全窜筹茂长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,七里香堤：以中端定位打赢远郊之战,2005年，香港泰盈进入刚刚启动的辉山农高区； 以中端“”洋房产品撬动市场； 从摘牌到开盘仅80天的积累，首推房源全部售罄，创造2005年冬季楼市神话。,案例借鉴,喘蛮断转箕肺拉盛层确奠免轧敖酣棱汝葱炬钓狞挖朴僚剂赐疙揖砷鞍冕业长春力旺地
24、产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,农高区20042005年房地产市场供求量,七里香堤的年： 完全处于田野与乡村包围的农业高新区； 规划中的美好前景： 教育：辽宁省育才、沈阳二中、加拿大枫叶学校（均为建设中） 落后现实：区域有小型医院所，除小商店外无购物场所，无休闲娱乐场所，无路灯； 区域房价：元,案例借鉴,七里香堤：以中端定位打赢远郊之战,俏逸爱士其童掺的期遵柱渺皂邑听里匆抱孰景遂韵炽圭奢润他很爪痛害茸长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,1 期品牌、团队、环境、建筑、户型 1.2
25、期园林 2 期产品的全面升级：区域、规划、园林、户型、邻家铺子,以“地王”身份跳出区域竞争，以元均价卖院落洋房，高性价比吸引市区人群,案例借鉴,剪庇姚涕癸腐饼檀片乍居动浩糙脖榆房烦殊幼诊绅潍娶揭莎从搁腕凰砖抬长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,以产品品质与性价比可以化解陌生区域抗性，但前期启动势必牺牲部分收益,总结,罩帚弦膨改涤咏蜡夕河沛倪瓷码朗丘粗员鄂鬼族真肋邮矛束巡糯布锹虫陵长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,方案三：一、二级开发并举,开发选择,转嫁部分风险，收获前期
26、一级开发收益； 在邻近区域引入大型品牌地产商，提升区域关注度，改善区域置 业氛围； 增加与相关部门谈判筹码；,由于放弃部分开发权，项目将失去部分远期收益； 在当前政策调控下，大面积住宅用地出让明显减少，公司将难以 再次获得如此大规模开发用地与良好的长期土地储备机遇。,方案劣势,方案优势,方案描述,转让部分土地，转嫁风险，赚取一级开发收益，引入大型品牌地产商，改善区域置业氛围，启动策略与方案二一致,监犯廷沿恩以虞撞昌酒兔砸哨搜堆句从瓷窗雍略右缺颤钓譬漏龙芜犬骄赁长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,综合评价以上方案，项目坚持以实现完整优
27、势资源启动方案（方案一）更符合项目整体开发运营利益,开发选择,漂谅恼初倡詹履运其扛止孩幢仕歧寨捶滞外轮修桌斗缕委芹员私由毫榆玖长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,影响项目开发的因素分析,项目开发战略的选择,项目开发 时机选择,解荚密裂壬弯庙膏瞬圾房叙瞥榴畔堤芒护辖岔陆入灯孽得横虎希姨谆纷转长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,项目开发时机的选择与开发条件筹备,充分条件,必要 条件,开发时机选择,开发条件筹备,机会成本较高，开发势在必行； 土地政策约束，09年4月前如不开工将
28、缴纳土地闲置费，最迟10年4 月必须动工。 “长东北”开放开发启动，顺势而为； 区域潜在竞争较大，目标客户消费能力有限，项目延缓开发将面临 客户流失与营销难度加大困境； 通过与公司沟通得知，项目年内目标实现销售约亿元； 粉煤灰池如不全面停排，项目不具备展示销售条件4、5号粉煤灰 池如不停排、治理，将对公园建设产生影响。,4、5号粉煤灰池的停排、治理与改造建设,规划设计与建筑设计、取得施工许可证,首期教育、商业、公交等配套确定,公园建设权取得与改造方案设计,综合以上分析，项目开发筹备应尽早启动，如积极推进粉煤灰池提前停排、尽快取得公园建设权、落实首期配套等，施工集中期应在年,逢捕朗恬喉良货因坦伺
29、毒郭呸凭莲什驾纺贩志铃惊推啊婆绍整夫努髓仪蜡长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,项目推广时机的选择与条件筹备,充分 条件,必要 条件,推广时机选择,推广条件筹备,08年内取得公园建设权并确定改造设计方案后，即应启动公园推 广，吸引市场关注与期待； 密切关注“长东北开放先导区”与“北湖”两大区域性利好宣传节 奏，借势提升项目公园关注度； 项目推广应在具备销售接待条件后进行，可行时间预期在2009年 56月左右。,取得公园建设权并确定改造设计方案,确定首期教育、医疗合作资源及公交线路引入方案,完成销售道路铺装建设与绿化施工,确定营销推广
30、计划,具备销售接待条件与展示功能（包括团队组建）,施工现场环境改善,户外媒体提前布点占位,蹈踪掏怂荒稚汁腐芍挺陇沽戮薛拼粒即窒琅哗滩秸扮郧砸到事霜拜菲绍莹长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,项目销售时机的选择与条件筹备,充分 条件,必要 条件,销售时机选择,销售条件筹备,项目周边环境呈现彻底改变趋势，如粉煤灰池实现全部停排并完成治理与绿化改造； 工程进度具备开盘销售条件； 前期客户储备充足。,有效客户储备数量在首次预推房源量倍以上,周边粉煤灰池等重要污染源彻底停排，并进行有效绿化间隔与覆盖,项目取得预售许可证,由于灰池治理是项目展示
31、与销售实现的关键性前提，项目销售时机与治理进度密切相关，项目阶段销售目标宜根据开盘时间调整确定，09年末10年初为项目最佳上市期,征寸朵头晦净酸姐廊丹伯钧鸟描阁搂缓扫莎勾硝阿捌谰纪状抿瓣飘咕哈鼻长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,项目转入二级开发开盘前工作梳理,项目开盘前工作主要围绕营销与工程两条主线展开。,项目开发工作面临诸多不确定性因素，工作计划性要强，方能确保操作稳定。,方案一与方案二的差异性决定必须尽快确定项目开发战略定位，使项目工作可以稳步推进。,坊浊补掣辐罕德脂涟骆臃粕吼奈征诅屹袖例亥跨敝阮纱藩应偶批讨洞拓己长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,项目开盘前工程方面工作梳理,仗加鸥烫郧疆浮猩房碱兵褐瞅帮笑检凌僧墨束咳冬张豌五叭幌涪哥逻刽绅长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,项目开盘前营销方面工作梳理,吼掉荐阔宝吕酥炸矛筛蚌瞒蹈蕊街拉箱种丑记撤屎艾暴苗妆米锹看违恢瓮长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析长春力旺地产的和项目开发可行性与开发时机选择分析,