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1、商业地产成功五要素 海南方兴未艾的商业地产目前存在大型商业设施过热的苗头，目前商业物业开发规模之大，市场形势之火令人甚忧。随着这股浪潮的席卷，市场的不成熟也带来诸多问题。目前海南一些投资商是基于简单的算术投资分析，索性将商业地产像住宅那样销售，卖楼花，分期付款，这样的情形在海南商业地产开发中非常普遍，在海口的几个大型的商铺就是以住宅的方式销售。如果这样的商铺被一抢而空，投资商自然是暴利。事实上到目前为止，笔者还没听说过哪个每平方米几万元的商铺能全部卖完。就眼前而言，海口某些商业地产项目，楼还未竣工，广告已铺天盖地。这样的现象令人忧心。应该说，国内的商业地产已经到了一个十字路口，商业地产的投资商
2、们要好好考虑暴利背后是什么，或者真的有暴利吗？要建成和做好一个商业地产项目不是一个简单的算术问题，操作一个成功的商业地产项目要有很多因素组成的。第一，良好的位置在国内成功的购物中心首先要有一个很好的地理位置。中国的购物中心与国外的不同，即使私家车日益增多的今天，也未见郊区型的商业地产项目有成功的例子，无论是国内几个超大城市，还是省会城市，目前成功的商业地产项目都在市中心。在传统商业区选址成为一个商业地产项目成功的基础。笔者认为郊区型的商业地产项目，不会有太大起色。原因其实很简单，商圈的研究要以基本消费群体作基础。绝大部分中国人仍然愿意住城里，如果让开车或坐公共汽车去郊区购物，再回到市区，肯定是
3、行不通的。一方面国内的郊区型购物中心尚无此魅力，另一方面其实增加个人的消费成本，购物时间也大大的增加。市中心里的购物场所人头攒动，有人气，更符合中国人的购物消费习惯。从这个方面看，目前发展商业地产项目的成本会很多高。因为要选址在市中心，交通要便利，这种位置的土地价格非常高，拆迁成本也相当高，因此投资商业地产项目的门槛是相当高的。第二，准确的市场定位选址解决理想位置，第二个因素就是要有一个良好、准确的商业定位。商业计划书在当前商业地产营销中日益重要，但这个商业定位一定要与物业的规模相对应。现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙，生活压力日益增加的情况下，购物中心应是一个人们放松心
4、情，吃喝玩乐的地方，从这点看，国内的购物中心已与西方有共同的趋势，这种趋势便是要体现以人为本的服务和设计，比如商业地产项目的选址是否恰当，工程设计是否合理，停车位是否充足。另外大型的主力店、有品牌的连锁商家，独特的经营环境和良好的促销手段均要考虑十足。第三，投资商的雄厚实力有了良好的地理位置及准确的商业定位后，第三个因素就是投资商的实力，与住宅项目不同的是，住宅项目可以卖期房，而商业地产项目的资金要一步到位。因此，没有足够的资金资源，投资大型的商业地产项目要小心再小心。第四，商业组合及入驻商家实力相对固定的主力租客应是这个组合中的关键，用一些商业的基本组合加上诸多专卖店，构筑成一个一站式购物场
5、所，成为周边区域一家人休闲、购物、甚至参观的好地方。目前流行所谓主题设计，用特色来吸引消费者，通过主题设计使购物中心的娱乐休闲功能更加突出。现在很多百货店已在千方百计增加餐饮及娱乐休闲方面的功能。商业地产项目在规划设计之初，最好先确定主力商店，并在招商的过程中优先办理，从而在建筑方面能够满足主力商店特殊的建筑要求。商业地主项目最基础的客源应在于这些主力商店，因为主力商店是有一定的吸引客源能力，整个商场的营业绩效较有保证。商业地产项目要经营好，还要求开业后，需要策划组织各类节庆活动的能力，内部最好设置几个公共空间，即中庭，用以进行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。第五，完整的产权和良好的物业管理
6、商业地产项目完整的产权和良好的物业管理，二者是密切联系的。分析销售的购物中心就像一盘散沙，开发商只有保留大部分产权才有责任去精心打理。这时就必须有一个好的物业管理，不过如果把一个大型的商业地产项目管理简单地视为物业管理是错误的。管理者不仅要合格的水、电、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还要了解商业的经营常识，为各零售商提供住处服务和有参考价值的经营建议。最后一个因素，笔者认为最重要的一条，是投资商的目的：即不要梦想商业地产是个暴利项目。商业地产项目漫长的投资回报期是对投资商智慧和资金流量控制的考验。很多追逐短期利益的房地产商已经尝到了苦果。海南更需要一批深谋远虑，更具实力，更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。国外的资本进入中国的购物中心也是迟早的事。笔者告诫那些准备投资商业地产项目的开发商，要看清楚国内形势，了解国内政策，不要冲动，谨慎投资；如果再加上一点运气，你肯定有回报。