《【合同范文】赵某与张某房屋买卖纠纷案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【合同范文】赵某与张某房屋买卖纠纷案.docx（5页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第 1 页 赵某与张某房屋买卖纠纷案 特征码 pdCkbqbKVYPsWTerlTJz 2005 年 3 月 20 日，赵某与张某通过房屋中介公司签订一份 房地产买卖合同，约定赵某购买张某所有的一套房屋，总价款 62 万元，签约当日赵某支付定金 5 万元，待合同履行时转为首 期房款;双方应于 2005 年 4 月 30 日前至交易中心办理房屋转让 过户手续，赵某凭交易中心审核的收件收据付清房款余额;如一 方违约，应赔偿对方损失费 5 万元。签约当日，赵某支付给张 某定金 5 万元。2005 年 4 月 30 日，因赵某在外地办事，双方 未能办理房屋转让过户手续。同年 5 月 11 日，房屋中介
2、公司按 照赵某在合同上所留地址致函赵某，称赵某 4 月 30 日前未与张 某办理产权转让手续，已经违约，现张某同意延长至 5 月 15 日 前办理转让手续，如再违约，后果自负。但该信函由于逾期无 人具领被退回。同年 5 月 22 日，双方同至中介公司处，对 3 月 20 日签约时因时间太晚未及签名盖章的其他三份合同进行了 补签，该三份合同内容与 3 月 20 日所签合同完全一致。其后， 双方就继续履行合同进行磋商，张某要求赵某就逾期履行行为 第 2 页 先补偿其 1 万元，然后再继续履行合同，遭到赵某拒绝。同年 7 月 7 日，赵某致函张某，要求张某于 7 月 12 日上午 9 时至交 易中心
3、办理房屋转让过户手续，逾期不去，视为违约。张某复 函称若赵某不补偿其 1 万元损失，则不会与赵某履行合同，其 有权另行处置房屋。7 月 17 日，赵某再致函张某，催告其于 7 月 21 日上午 9 时至交易中心办理转让手续，否则由张某承担一 切法律后果。张某 7 月 18 日收到该函，但未予理会。赵某遂于 同年 9 月 6 日诉至法院，要求依法解除买卖合同，张某退还定 金 5 万元，支付违约金 5 万元。 【审 判】 一审法院经审理认为，赵某未在合同约定的期限内前往交 易中心办理房屋转让手续并付清房屋余款，违反了合同约定， 应承担相应民事责任;鉴于张某在庭审中表示同意解除合同，遂 判决本案系争
4、合同解除，对赵某其他诉请不予支持。一审判决 后，赵某不服提出上诉。在我院审理过程中，双方达成了和解 协议。 【评 析】 一、本案中哪一方构成违约 根据合同法的规定，当事人应当按照合同约定全面履 行自己的义务。本案系争合同约定 2005 年 4 月 30 日前赵某应 与张某去交易中心办理房产转让手续并支付房屋余款，而赵某 在履行期限到来时未履行该义务，构成迟延履行，此即所谓 第 3 页 “期限代人催告” ，此时赵某构成违约。张某在赵某逾期履行后， 经与中介公司磋商，并由中介公司于 5 月 11 日按照赵某在合同 上所留联络地址致函赵某，催告赵某在 5 月 15 日前履行合同。 尽管该函最后因逾期
5、无人具领被退回，但仍应确认其具有催告 履行的法律效力。赵某在迟延履行主要债务后，经催告在合理 期限内仍未履行，此时张某已具备合同法第九十四条第三 款所规定的法定解除权行使条件，张某可选择解除合同或要求 对方继续履行合同。本案争议发生时，适逢政府对房地产市场 进行宏观调控，房市震动较大，成交价格不断走低，张某作为 房屋出卖人，继续维持合同的有效性符合其利益最大化最求， 因此张某选择了向赵某索赔 1 万元，并以之作为继续履行合同 的条件。在合同继续有效的情况下，张某也负有继续履行合同 的义务。在就逾期履行赔偿金协商不成的情况下，张某本可通 过仲裁或诉讼的方式，要求赵某承担逾期履行违约责任，但张 某
6、却以此为由拒绝赵某继续履行合同的要求，其行为不符合合 同法关于履行抗辩权的行使条件，因此张某的行为也构成了违 约。综上，本案属双方违约。 二、本案中谁可行使合同解除权 在一方违约场合，违约方不得单方解除合同，这是合同作 为“法锁”的题中应有之义。但在双方违约场合，合同双方当 事人在具备法定解除权行使条件时均可单方解除合同，这既是 法律赋予当事人的权利，也是避免出现合同僵局(亦即合同既不 第 4 页 能履行又不能解除之状况)的内在要求。本案中，赵某逾期履行 义务，经催告后在合理期限内仍未履行，张某自此便可行使法 定解除权。由于此时张某并无违约情形，因此若张某选择合同 继续履行，赵某不得主张解除合
7、同。其后，张某因就逾期赔偿 金问题与赵某协商不成，即向赵某表示不愿继续履行合同，并 经赵某催告后在合理期限内仍未履行，属合同法上之拒绝履行， 此时张某也构成了违约。 合同法第九十四条第二款规定， “在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为 表明不履行主要债务” ，即先期违约场合，当事人可以解除合同。 根据举轻以明重的法理，在履行期限届满之后当事人一方明确 表示不履行主要债务的行为，另一方当事人当然可依据合同 法第九十四条第四款关于“当事人一方有其他违约行为 致使不能实现合同目的”之规定，依法行使合同解除权。因此， 本案双方当事人均可行使法定解除权。 三、本案应由谁承担违约责任 张某
8、在具备法定解除权行使条件后，要求赵某支付 1 万元 赔偿金，并以此作为继续履行合同的条件。这不能作为张某放 弃法定解除权的意思表示，但也不能理解为附条件的解除合同 的意思表示，张某的这一行为，究其真意仍在保持合同的有效 性。尔后在赵某要求继续履行合同时，张某复函称若赵某不作 补偿则不会与赵某履行合同，张某的上述意思表示同样不能视 为解除合同的通知。解除合同属于合同关系上的重大行为，应 第 5 页 当以明晰而确定的方式通知对方当事人。张某的复函显然与此 不符。从赵某一方来看，赵某在取得法定解除权后，尽管没有 直接向张某发出解除合同的通知，但其在起诉状中明确请求解 除合同， “解除权人因送达与契约之继续存在不相容之请求之诉 状于相对人，而生解除之效力” ，赵某的起诉状副本即为解除合 同的通知，自起诉状副本送达张某之日起，本案合同即已解除。 因张某的违约行为导致合同解除，张某理应向赵某承担相应违 约责任。