《【合同范文】转让合同-黄岩市房屋开发公司按商品房预售合同履行义务[1].docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【合同范文】转让合同-黄岩市房屋开发公司按商品房预售合同履行义务[1].docx（8页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第 1 页 转让合同:黄岩市房屋开发公司按商品房预售合同履 行义务1 特征码 ejOTGLPBpmHxdjgGmCQM 被告黄岩市房屋开发公司是 1988 年 7 月依法成立的房地产开发 企业，其经批准的经营范围是：主营商品房开发、销售，兼营 建筑材料。1990 年 12 月，被告先后经原黄岩市(现改为台州市)计 划经济委员会、城乡建设委员会、土地管理局、建筑工程管理 处等有关部门批准，在 现台州市路桥镇解放路开发临街坐西朝 东第 4 号、第 5 号两幢商品住宅楼，各楼的第一、二层为营业 用房，第三层以上为住宅套房。1991 年 9 月，原告郑金兵等 11 人分别向被告下属的路桥办事处申请购买
2、该 4、5 号商品住宅楼 的营业房各 1 套，并按照被告预售商品房的有关规定，填写了 订购商品房申请登记表 ，经所在居委会和路桥土地管理事务 所审核，同意原告郑金兵等 11 人申请购买营业房各一套。1991 年 9 月 25 日，被告黄岩市房屋开发公司的派出机构-路桥办事 处，分别在原告郑金兵等 11 人的订购商品房申请登记表中 “公司审定房屋方位层 次”一栏，签署了“同意购买解放路营 业房一套”的意见。同年 9 月 27 日，被告分别向原告郑金兵等 11 人收取了订购营业房预付款各 4 万元，并出具了收据。1992 年 6 月 24 日，原告郑金兵等 11 人又分别交付给被告建房的施 第 2
3、 页 工单位-黄岩市路桥市政公司工程款各 5000 元。 在解放路第 4、5 号商品住宅楼兴建过程中，1992 年 4 月 7 日，路桥区的陈 福增等部分厂长、经理也填写了订购商品房申请登记表 ，此 表未交给被告，被告未向他们收取分文预付款。同年 4 月 16 日， 原黄岩市计划经济委员会根据路桥区企业办公室的书面报告， 以黄计经字( 1992)第 113 号文件，指定原路桥区企业办公室将 解放路第 4、5 号商品住宅楼销售给路桥区的陈福增等 11 户厂 长、经理。1992 年 9 月 10 日，原黄岩市城建委主任、路桥镇 镇长、路桥区企业办副主任及被告经理等人召开了协调会议， 决定：(1)路
4、桥镇解放路第 4、5 号楼 的商品房卖给路桥区的厂 长、经理;(2)已经缴款的郑金兵等 11 户个人购房户在小商品市 场另择地皮给予解决，如果 11 户个人不同意，由开发公司归还 预付款;(3)由路桥镇通知施工队停止施工。会后由路桥镇城建 办公室口头通知停建解放路 4、5 号商品房工程，被告及施工单 位 据此停止建造，当时该工程已建至二层楼。 工程停建后， 原告郑金兵等 11 位商品房预购人在向黄岩市有关部门多次要求 解决无果的情况下，于 1994 年 3 月 1 日向台州市路桥区人民法 院提起诉讼，要求依法确认与被告的商品房买卖关系有效，并 要求被告及时交付房屋。 被告黄岩市房屋开发公司答辩
5、：愿意 按约履行。但因该工程被停建，无法及时交付预售给原告的商 品房。 审判 第 3 页 台州市路桥区人民法院经公开开庭审理，查明了案情事实 和相关证据。认为：被告黄岩市房屋开发公司依法成立，具有 开发、销售商品房的主体资格。被告开发座落路桥镇解放路第 4、5 号商品住宅楼，经有关部门批准，手续完备，被告有权自 主签订预售商品房合同。原告郑金兵等 1 1 人经有关单位审核 同意，与被告签订了预售商品房合同，并交纳了预付款。双方 签订的商品房预售合同应认定有效，依法受法律保护。该合同 中商品房交付期限不明确，原告要求及时交付，依法应予准许。 但应给被告必要的建房时间。至于该商品房预售过程中受到有
6、 关行政部门干预，该 工程又被有关部门通知停建，应由被告自 行与有关部门解决，不属本案争议范围。台州市路桥区人民法 院依照中华人民共和国民法通则第五十七条、第八十五条、 第八十八条第一款和第二款第(二)项、第一百一十一条的规定， 于 1995 年 4 月 14 日判决： 原告郑金兵等 11 人与被告黄岩市 房屋开发公司签订的预购预售商品房合同有效，被告应于判决 发生法律效力之日起一年内交付房屋。 本案诉讼费用由被告负 担。 宣判后，当事人均未上诉。被迫停工的解放路第 4、5 号 商品房工程，经多方努力，已于 1995 年 7 月 4 日恢复施工。 评析 本案是一起当事人多，涉及面广，牵连到原黄
7、岩市和路桥 区、镇 6 个行政部门，争讼房屋停建二年多，在当地影响较大 的一起商品房预售合同方面的普通共同诉讼案件。法院受理后， 第 4 页 坚持严肃执法，正确适用法律，取得了良好的社会效果。本案 主要抓住了以下三个关键问题： 一、关于商品房预售合同的效力问题。 人民法院审理商品 房预售合同案件，必须审查合同的效力，这是正确处理这类案 件的前提。审查的内容，一般应包括：审查作为预售方的主体 是否具有房地产开发经营权;作为合同标的物的房地产的所有人 (土地使用权人)是否持有合法证件;合同是否是双方当事人的真 实意思表示， 其内容是否合法。根据本案事实，商品房预售方 是依法成立的房地产开发企业，其
8、开发的商品房用地业经土地 管理部门和规划部门批准，并已列入商品房开发计划，持有合 法证件;商品房预购方是当地城镇居民，经有关部门审核符合购 房条件;双方以订购商品房申请登记表的书面形式 签订了 预购预售合同，预售方还实 实际收取了预购方交纳的预付款，应当确认该商品房预售合同 业已依法成立，对当事人具有法律约束力。需要指出的是，在 1991 年 9 月原告郑金兵等 11 人与被告房屋开发公司签订了商 品房预售合同之后，1992 年 4 月 7 日，路桥区陈福增等部分厂 长 、经理也填写了订购商品房申请登记表 ，但此表没有交 第 5 页 给房屋开发公司，房屋开发公司既未承诺预售此商品房，也未 收取
9、分文预售款，这只能认为是部分厂长、经理的单方意思表 示，不具有预购预售商品房合同的效力。 二、关于排除不当行政干预的问题。 本案原、被告之间的 法律关系是清楚的，案情也并不复杂。但是由于受到原黄岩市 (区、镇)某些主管部门不当行政干预，特别是 1992 年 9 月 10 日召开的“协调会议” ，指定将“路桥镇解放路第 4、5 号楼的 商品房卖给路桥区的厂长、经理” ，置本案原告郑金兵等 11 人 的合法 权益于不顾，采取行政手段，违法解除郑金兵等 11 人 与房屋开发公司签订的商品房预售合同，直至“通知施工队停 止施工” ，导致依法兴建的商品房被迫停工达二年多，严重侵犯 了房地产权利人的合法权
10、益，影响了房地产业的健康发展。 在 诉讼过程中如何排除不当行政干预，这成了正确处理本案的关 键问题之一。有人认为，可以追加原黄岩市(区、镇)有关部门 为本案被告，因为郑金兵等人与房屋开发公司之间没有实质性 的纷争，造成纠纷及停止施工主要是由于某些部门的错误行为 所致，如不追加他们为被告，纠纷 不能彻底解决。也有人主张 追加陈福增等部分厂长、经理为本案第三人，因为案件的处理 结果与他们有利害关系。 受诉法院经过慎重研究，认为：(1)商品房预售合同纠纷是 房地产开发经营方面的一种新类型案件，其诉讼主体，一方应 是房地产开发经营企业，即预售方;另一方则是符合 购房条件 第 6 页 的单位或个人，即预
11、购方。原黄岩市(区、镇)有关部门不具备 房地产开发经营的主体条件，所谓的“113 号文件”和“协调 会议” ，擅自将本案已预售的商品房指定售给陈福增等部分厂长、 经理，以及通知停止施工等，纯属凭借行政权力作出的行政行 为，其违法性是显而易见 的。按理，被侵权的房地产开发经营 企业可以“行政机关侵犯企业经营自主权”为由提起行政诉讼; 原告郑金兵等 11 人的合法权益因此也受到了直接损害，作为行 政行为的利害关系人，也是有权提起行政诉讼的。但他们均未 提起行政诉讼，这是他们对行使诉权的选择。原告郑金兵等 11 人最终向法院提起了民事诉讼，是因为他们与被告之间存在有 民事法律关系，并可以通过民事诉讼
12、排除行政干扰，这种民事 诉讼依法是成立的。本案作为民事诉讼，当然不应将有关行政 机关追加为被告。(2)基于同样的理由，陈福增等部分厂长、经 理与房地产开发经营企业没有商品房预 购预售合同关系，他们 与本案当事人之间不存在法律意义上的利害关系，因而不具备 民事诉讼第三人的主体资格，不应追加其为第三人。受诉法院 在查明案情事实的基础上，向市委写了关于要求协调郑金兵 等 11 人与市房屋开发公司预售商品房纠纷案的请示 ，得到了 市委的支持，排除 了不当行政干预，使被迫停工的商品房得以 恢复施工，从而妥善解决本案纠纷。 三、关于本案的法律适用问题。 1995 年 1 月 1 日起施行 的中华人民共和国
13、房地产管理法是人民法院审理房地产案 第 7 页 件的法律准绳。但对房地产管理法施行前，因房地产开发经营 方面引起的纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民 法院的，人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定，在查 明事实、分 清是非的基础上，从实际情况出发，合情合理地处 理。本案争议的商品房预售合同是在 1991 年 9 月签订的，合同 的基本内容-即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。 但是，合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等， 合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定 ，潜在的隐患也容 易引发纠纷。 如何正确地适用法律，妥善处理这种新类型案件，受诉法 院主要是掌握了二条
14、：一是遵循最高人民法院提出的审理房地 产案件的三个原则，即(1)有利于房地产业健康发展的原则;(2) 依法保护合同的原则;(3)公平保护当事人合法权益的原则。二 是 恰当地适用中华人民共和国民法通则的有关条款。例如， 关于该商品房预售合同的效力，适用了民法通则第五十七条和 第八十五条的规定认定;关于商品房交付时间，合同中没有约定， 适用了民法通则第八十八条第二款第(二)项的规定，认为债权 人(预购方)有权要求债务人(预售 方)及时交付房屋， “但应当 给对方必要的准备时间” 。法院根据实际情况，判决“被告于判 决发生法律效力之日起一年内交付房屋” ，这一判决是正确的， 合理合法的。 第 8 页