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1、谨呈：天健商业物业管理有限公司天健综合楼经营方案锦汇通投资有限公司2012年3月目 录前 言 1一、项目概况 2二、区域描述 3三、SWOT分析4四、客户定位 5五、经营思路 8六、整体策略 10七、合作建议 11附件一：深圳锦汇通投资有限公司简介13附件二：案例介绍 14前 言深圳作为改革开放的先锋城市，一直是民营经济、对外贸易、金融服务最为活跃的区域。福田区，作为深圳市的政治，经济的核心区域，正全速的向前发展，也正是由于快速的发展，使得城市原有的设施已不能再承载区域的产业升级，如果没有前瞻的经营理念，准确的市场定位，专业的管理服务团队及持续的投资，是难以让身陷价值洼地的物业焕然一新，创造更
2、多的企业及社会价值。锦汇通投资有限公司作为中深的全资子公司，其核心管理团队有超过10年的产业型物业的管理经营物业的丰富经验，锦汇通一直致力于高新产业园区的经营与管理，熟悉和掌握深圳产业变迁，并拥有丰富的客户资源。天健综合楼，并未处于一个核心商圈，也没有便捷的交通，特殊物业的平面结构以及相对老化的配套设备，使得它并没有能充分发挥它的商业价值。我们同时发现，周边的众多商业体中的经营中存在商业定位的空白，且CBD核心区域高企的价格及福田目前有限的供应环境下存在商机，我们通过分析市场，自身资源，项目特色，认为泛高科技、创新企业的集群式孵化基地，以及大型企业的后台支持部门，将是天健大厦未来的目标客户群。
3、我们也会通过植入专业的人性化管理体系和管理理念，灵活的经营方式，打造一个配套优越的特色鲜明的现代化产业集群，并成为福田乃至深圳的一张靓丽的产业物业名片，在通过不断的经营及优化，创造最大的经济效益和社会效益。一、项目概况1、地理区位天健综合楼位于景田片区香蜜三村三号楼的北侧，紧邻红荔路。基地沿红荔西路呈菱形布局，处于聚豪园、香蜜三村和华茂欣苑等高层包围中，社区配套比较成熟，周边有特区报业大厦、商报大厦、第一世界广场，紧邻中心区CBD，交通便利。2、基本参数用地面积：5497.32用地性质：商业办公综合楼用地总建筑面积：36667.93（其中，地上20层，地下3层）3、平面布局二、区域描述1、地理
4、位置：景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域，有福田次中心区的说法。2、片区概况：景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。根据片区地理位置将本片区分为三部分，其中：“南区”是指本片区深南大道以北、红荔路以南的部分；南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、
5、中电信息大厦，故办公氛围较浓，同时其住宅相对中区及北区要多，发展较快，已形成高尚住宅区。“中区”是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分；中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、第壹世界广场形成了商业、行政办公区。商业初具规模，令中区商业档次有较高提升。“北区”是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。北区办公物业多集中在交通较为便利的北环大道沿线，如开元大厦、中审大厦、青海大厦。临近莲花路多以住宅为主，相对于南区的发展较为缓慢。3、小结：景田片区作为福田CBD的一级辐射区域，临近政府办公所在地，地理位置非常好，写字楼分布是中心区、华强北、车公庙之外较集中的片区
6、。目前区域内的写字楼大多为510年楼龄，新建写字楼较少且主要分布在景田南。片区没有工业，也没有特色产业，但是本片区集中了很多企业，主要以科技、资讯、咨询、投资、贸易为主。这些企业选择景田主要是看重景田靠近中心区的区域优势和较低的价格。三、项目SWOT分析1、项目优势分析 区域优势，处于CBD中心区的一线辐射区域，地理区位较好。 规模优势，本项目位于景田中区，区域内纯写字楼不多，且本项目体量较大。 周边产业配套优势，项目位于城市发展成熟区域，配套完善。 商业推广优势，本项目改造后的整体形象在市场容易做到脱颖而出，在推广方面，同类型产品不多，面临的市场竞争压力较小。2、项目劣势分析 交通劣势，项目
7、所处商报路较为狭窄，交通疏导存在瓶颈。 项目周边高楼林立，项目景观及视野开阔度受到影响。3、外部机遇分析 短期内市场供应量较少，为本项目提供了良好的机遇。 随着片区的建设、发展，景田片区还将吸纳更多的高素质上层人士，这样的人群结构意味着商务居住和办公存在较大的发展空间。 随着中心区形象不断拔高，进驻门槛提高，迫使大量二线企业外溢，景田作为中心区和中心西区的过渡，无疑占据了地利，商务、居住的便利度，将使景田片区成为科技、商贸、商业服务型企业的首选。4、挑战分析 项目处在传统意义的居住区域，需要依靠项目产品特色和专业化服务和运营管理来打造项目核心竞争力。 目前写字楼市场竞争仍然激烈，尤其是在非传统
8、意义的商业聚集区的单一产权物业，对于物业管理以及持续性的主动招租能力有着比较高的要求。四、客户定位1、定位描述在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则，即：政府政策引导原则、经济发展趋势原则、地区经济结构原则、区域行业习惯特征原则。（1）、政府引导根据深圳市福田区分区规划中对福田区规划主要职能为：1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现。2、高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区；深圳三大产业新能源、生物医药、互联网振兴规划于2010年开始实施，预计到2015年三大产业总规模将达到6500亿。对于这三大产业企业政府将实施专项基
9、金，境内外产业巨头竞相来深考察、洽谈，希望在深设立总部或兴办产业项目。此三类型客户将会成为未来写字楼市场的“黑马”客户群。（2）、经济发展趋势由于全市写字楼市场供应的减少，而CBD高辐射外溢效应以及高成本运营产生的挤压效应，使得临近中心区的景田片区能够承载中心区电子、IT科技、创意、文化艺术等泛高科技企业的转移。创业板上市，带来新兴上市企业的写字楼需求。创业板上市对中心型、创新型企业的资金注入，将极大地促进新经济、新服务业的增长，优化产业结构，促进产业升级，刺激办公需求。作为创业板上市企业数量居全国城市首位的深圳，目前有超过1100家企业基本达到创业板上市标准，其中超过100家企业开始改制上市
10、的实质性操作，这一庞大的市场需求，使得创新型企业集群式孵化基地的消费需求急剧增加。（3）、地区经济结构福田区，尤其是中心西区一直以来是最为活跃的产业集聚区，尤其是科技企业，设计、创意产业及贸易企业的发祥地，在产业级形象升级需求和运营成本增加的压力之下，部分企业的相关职能开始转移，但由于配套设施的完善程度和城市区位的便利程度，使得这些企业的后台支持部门仍有望在区域内存在。（4）、区域行业习惯特征目前深圳写字楼集中区域分别是罗湖、中心区、中心西区、科技园区、南山区、宝安中心区。罗湖作为传统的、成熟的商务区，产业比较丰富。多年来沉淀的交通设施、商务配套、与香港紧邻等利好吸引了大批贸易公司。且由于靠近
11、口岸的运输优势，使得物流业在此聚集较为明显。随着城市升级，罗湖将围绕国际消费中心和服务业基地、总部基地的“一个心两基地”进行区域城市更新。中心区写字楼的一手甲级写字楼的稀缺推动租金高涨，同时由于片区的辐射力和影响力导致大批企业竞相进驻，重点行业由电子、贸易类客户向房地产、金融、咨询、法律等高端服务业转移；同时形成国内一流或国际级企业的总部基地。未来将形成以金融业、法律等高端服务业以及通讯、天然资源等高利润不完全竞争行业的总部基地。中心西区原为中低端办公型企业的集中地，但由于中心区的外溢，客户构成也逐渐形成了以实业、电子为主导，同时引进了金融及咨询等高端服务性企业，产业链持续完善。科技园划分为三
12、个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区”。 区域内现有写字楼面积划分较大，众多中小科技型企业需求面积小，可灵活变动的办公空间，但此类客户往往因处于创业初期，对价格承受力亦有限，创业型泛高科技企业存在外流迹象。南山区商务市场全面升级，市场供应量较大，占全市供应量五成以上，产品类型较为丰富，主流行业以电子、实业、贸易类为主。随着“前海中心”的规划落地，将建成商务中心、物流园、保税区三大模块，区域将打造成为金融商务区和超级总部区。宝安中心区商业物业稀缺，随着前海规划落地和交通配套不断完善，将进一步吸引金融、贸易、电子等类型企业
13、进驻。2、定位总结根据以上定位描述以及我公司长期在写字楼一线市场服务所掌握的市场需求动向进行综合分析，我们认为以下三类客户为本项目的主要目标客户：（1）、泛高科技企业（2）、创新型企业、孵化型企业（3）、大型企业的后台支持部门五、经营思路我们将通过项目改造、市场推广两大方面，总投入约人民币3000万元，以一系列的综合整改，软件提升，形象包装，经营管理等组合拳，来完成业主、租户、社会及中深公司的多方共赢的局面。1、综合改造序号项目费用（单位：万元）1园林绿化602外立面改造6003消防（喷淋、烟感）（达到写字楼商业功能）4004增加电梯1505内装改造（卫生间，电梯庭，公共通道等公共区域）450
14、6水电系统升级（增加变压器）2007监控系统608停车场整改2009网络及通讯改造8010人车分流及导视系统60合计22602、软件提升（1）、管理团队及管理体系的导入（2）、营销方式的设计（3）、产品的精准定位（4）、服务价值理念的提炼3、形象包装（1）、外立面及内部视觉系统的改造（2）、产品VI系统的定位，设计制作（3）、市场形象的建立4、经营管理（1）、建立长期经营的投资模型（2）、培养长期的经营团队和管理架构六、整体策略1、引进优质客户群，打造景田片区商务办公写字楼的标杆。我公司将凭借多年在市场累计的优质客户群优势，进行针对性的客户引进工作，快速形成“羊群效应”。2、组合式招商推广模式
15、结合我公司的客户数据库，减少传统媒体广告密集轰炸烧钱式招商推广方式，采取一些具有针对性的定向推广策略，主动出击寻找目标客户。并结合我公司的行业资源优势，不断扩大市场覆盖面，形成“金字塔”式的招商模式。3、数据化匹配招商通过我公司在深圳市场成功运营过多个大型项目后建立的数据库系统，与项目进行高度精准的匹配，减少招商过程中的各项阻力，加快招商进度。4、招商与物业管理合二为一，发挥最大化的商业价值！招商与客户交往较多，对客户的需求洞若观火；物业对项目的硬件环境了如指掌。以物业为平台去招商，更能有效的抓住客户，介入前期招商的物业团队，能更好的对客户进行后期维护，使客户流失率维持较低水平。5、优质的物业
16、管理服务，使客户流失率长期维持在最低水平！成功招商只是第一步，即便是最繁华的阵容，如果像昙花一现般短暂，留给市场的只有笑柄。况且，长期稳定的租金才能保证开发商前期的投入，因此优质的物业管理，已成为招商后期的关键。七、合作建议1、合作方案通过初步市场分析调研，我们认为按照我们规划的整改方案实施，我们建议如下的合作及利益分配模式：方案一：现状全部出租予我司（1）、预计改造后市场租金为人民币60元每平方米（2）、支付业主租金为人民币每月32元每平方米（3）、我方前期走投入人民币约3000万元（包括租赁押金、推广费用及贰内容涉及所有内容）方案二：业主按我方需求将物业出租予我司（1）、预计改造后市场租金
17、为人民币60元每平方米（2）、支付业主租金为人民币每月50元每平方米（3）、项目完工后需6个月的招商期2、合作条件：（1）、租期20年（2）、装修整改期一年（规划，报建，设计，施工，验收，达到符合标准的优质标准写字楼）（3）、前期租赁招商期：6个月（4）、物业服务和租赁管理统一由中深负责（包括停车场，及附属设备，设施的使用、维护和收益）3、业主配合（1）、业主应确保所有物业具备合法的经营条件（2）、业主同意中深全权管理天健综合楼及其附属（包括现有租约）（3）、冠名权附件一：锦汇通投资有限公司 简 介锦汇通投资有限公司，专业从事商业策划、招商、营运代理，从事写字楼策划、招商代理的专业房地产代理机
18、构。锦汇通在珠三角地区成功策划、运作了多个房地产项目，在行业里树立了良好的口碑。通过团队成员多年不懈的努力，我们拥有广泛的服务网络，沉淀了一大批品牌知名度高、实力雄厚的客户资源。为了有效地整合客户资源，锦汇通投资限公司启用了先进的数据库管理方法，不断致力于客户资源的分类积累，长期与商户保持密切的沟通，实行锦汇通平台与商户捆绑联动的项目推广模式，并在多个房地产商业、写字楼项目中成功证实了这种模式的优越性。与此同时，锦汇通投资有限公司长期与世界五大行保持紧密的联系，不断深入革新房地产项目运作思路及其方法，探索国际一流的管理方法，致力于实现公司的腾飞。附件二：案例介绍案例一：项目朗科大厦地址科技园服
19、务内容1、招商策划2、招商代理3、物业管理4、经营管理5、发展顾问成绩成功引进了腾讯承租了整栋大厦，完成了整个项目的招商工作，在科技园物业代理史上书写了历史案例二：项目环球数码大厦地址科技园服务内容1、招商策划2、招商代理3、物业顾问成绩大厦正式招商半年后全部出租。我司员工成交总面积为13500平米。赢得了业主的信赖案例三：项目源兴大厦地址科技园服务内容1、招商策划2、招商代理成绩我司在本项目总共成交面积是13000平米，占本项目成交的40%，是众多中介结构中成绩最骄人的。案例四：项目奥德祥大厦地址科技园服务内容1、招商代理成绩成功实现了20000平方米的招商，引进了生物制药企业海普瑞。并奠定了生命科技产业集群的基础案例五：项目特发信息港地址科技园服务内容1、招商策划2、招商代理3、驻场管理成绩引进谷湘楼在C栋面积为2952全作为餐饮配套，其中办公楼中两家上市公司各成交3000平米，占本项目成交的65%.奠定了科技园成熟商务配套微环境的典范