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1、商业招商销售策划方案1.1、宏观环境分析1.1.1城市总体概况1.1.2年度城沂市经济概况1.1.3城市经济发展趋势1.1.4城市城市规划前景1.1.5政府政策及金融信贷政策1.1.6商业房地产发展趋势1.2、微观环境分析1.2.1城市商业房地产研究1.2.2城市商业零售市场发展历程分析1.2.3商业市场概况与竞争楼盘项目调研1.2.4城市商业市场现状及发展趋势分析1.2.5城市消费者现状及发展趋势分析1.2.6周边竞争状况分析1.2.7项目所在区域土地市场调研1.3、目标市场研判1.3.1市场研判1.3.2物业定位2项目分析2.1、物业概况2.1.1项目基本情况2.1.2项目规模指标及投资2
2、.2、项目swot(项目优势/劣势/机会/威胁)研究分析2.2.1优势分析2.2.2劣势分析2.2.3机会分析2.2.4威胁分析2.3、产品检讨项目商业布局规划2.3.1项目硬件评估及建议2.3.2项目商业业态布局规划及铺位分割3项目定位3.1、项目定位分析（产品价值定位）3.1.1定位准则3.2.2定位基点3.2、产品定位3.2.1主力消费年龄结构分配3.2.2商品组合3.2.3经营核心3.3、价格定位策略3.3.1定价策略3.3.2市场价位分析3.3.3阶段价格策略3.4、项目目标客户群定位3.4.1终端消费客户特征细分3.4.2经营业主（目标经营客户）分析3.4.3商铺投资置业客户分析3
3、.4.4招商品牌客商类型锁定3.4.5项目品牌发展定位3.5、项目营销方式3.5.1商铺销售模式3.5.2项目招商经营模式3.5.3商场后期经营方式建议（自主经营与委托经营权销售）3.6、销售策略分析3.6.1运作方式3.6.2销售策略3.7、消费力测算3.7.1客流量与目标消费力测算3.7.2经营竞争对手经营收益分析3.7.3商业招商经营项目经济效益分析3.8、项目整体财务分析3.8.1投资预算3.8.2物业收益分析3.8.3财务敏感性分析3.9、商场投资分析3.9.1投资预算3.9.2经营收益分析3.9.3财务敏感性分析4、项目招商销售推广方案4.1、项目招商销售筹备（销售、招商推广策略）4.1.1项目整体招商策略4.1.2销售分期4.2、传播通路及广告媒体计划4.2.1np（大众媒体）4.2.2户外广告4.2.3直投杂志4.2.4整体形象包装4.2.5平面媒体投放组合形式建议4.2.6广告媒体排期计划5、项目招商销售执行方案51、管理策略（商业招商执行方案）5.1.1招商操作流程5.1.2市场工作图5.1.3招商工作图表5.1.4招商管理制度及运作策略52、项目商业物业销售策略（销售执行方案）5.2.1现场管理制度及岗位职责5.2.2销售工作流程5.2.3销售策略6、项目综合分析