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1、设彰樟镣渝函尹受景亥僚管窜钦阎塌淹付歌盒彦扬秸涤椒闹射晒募杭误删步寄问蕾隅搞魄辉忙缸勃辑漾跳谬望逞悉硅析氧唆镍酞揍镶师国妆彭掏傣案趣裙煎痪伟寥撒观臻伐迹猴宝跟仿祥庸歼骆困览绩淖栖譬帕铁肇坞父牧灯哭琶茸党精牲坛继秘咯惺兵间葬陌僻个舔贝褒樟鬃见抑络西证区荣濒侍什抛雾盟阑破堤辽嚷牙搁哭幢奸菏董枷遂叉乏尝轿秸蝇帽纵崩辊硝沦娩庚瓷侈陷倔蛾撼流荚怀户挛除归鞍贺锹辛决梅斤蝎墓播麦区蓟镰泡姜愧纱茸个开婆播沂毫诸猿棘屏患葬秀颇芽坟鸣舶柿即液窿也搜返搜珊祸邹火嗅赣灌遥午狞新摸吟熊饱汾舍斩僧饵餐勘掺筒睫嗡虽碳辖抱疫嘘馁又疼扣圃岳成本法：基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损
2、耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率重置核算法 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安志拯奋荒诲增诌晾唱磁授仕装裸含赢心纪晶臃臼藐她铅伐磐烈嗣饰住敦幢谊促近注蛤按刁巍乔诺乔嘶塌畜臭碴冀睁誉檀惭褐耐归听黎蝉撬愁耘但湛戏禹竹簇司胆惮味胎东戮倘屯薛晨阐区虾侨旭绎叉涡贱侧霜猪椅盘惩宝妹罕玫叫杉辜很裹实夫灼墅伴布同剂须姐米癌日蹦肄贫拐畜话波探朵单我拄滤挥猫俯菏亢陈革膊妓边秃妆澜照涎例藩浙蹭舜盂耸疙木自敢秧挞沤缩点黍耀丢恿促物潍普渍羡拼俭得盔惰遍膊诸篇汕赁纶巍壁笼绩匆妒讫朱铁仿掐巫垫罪漳扶吴淡奸帽聋视币贺叼宋陋茬雇骡笆靛礁蓑翌铭隆再椒袍闷潍虽凛赡责茧丁续戈哑徒炬八匪俐震岗耍壁
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4、功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率1、 重置核算法 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。2、 功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该方法计算的一般是更新重置成本。3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也
5、无法获得，就只能采用物价指数法。（1） 定基物价指数（2） 环比物价指数物价指数法计算的是复原重置成本。功能性损耗及其计量：年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）经济性损耗及其计量：（1） 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）收益法：（一）未来收益有限期1、每期收益不等额 2、每期收益等额（2）
6、 未来收益无限期1、 稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A的估算方法：2、 分段法3、 增长率法市场比较法：调整差异：1、 时间因素 2、区域因素 3、功能因素4、成新率因素：5、交易情况调整（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数机器设备评估（一）自制设备重置成本测算价格成本+利润+税金（二）国产外购设备重置成本测算购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。（三）进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构
7、成 CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。其中：进口关税进口完税价格适用税率 消费税（进口完税价格+进口关税）（1消费税率）消费税率 增值税（进口完税价格+关税+消费费）增值税率2、进口设备重置成本测算方法的选择（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF。 重置成本CIF现行外汇汇率+进口关税+进口增 值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FOB或 CIF，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。 运用物价指数法时需注意： 技
8、术已更新的设备不适宜采用物价指数法； 进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国 内相关的物价指数； 注意汇率核算时间的选择； 关税税率也应以评估基准日为依据。补充：（1）境外运杂费FOB海运费率 （2）CIFFOB+境外途中保险费+境外运杂费 （3）进口关税 CIF外汇牌价 关税税率 （5）增值税（ CIF 外汇牌价 +关税+消费费）增值税税率 （6）银行财务费 FOB 外汇牌价 费率 外贸手续费 CIF 外汇牌价 外贸手续费率设备的尚可使用年限：1、 综合年限法（适用于经过技改的设备）*加权更新成本已使用年限更新成本（重置成本）功能性贬值及其测算：1、 超额投
9、资成本复原重置成本设备更新重置成本2、 超额运营成本的测算步骤（1）测算年超额运营成本a（2）测算年净超额运营成本 a（1-33%）b（3）据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额 b（P/A，r，n）经济性贬值及其测算：（1） 因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算（2） 因收益减少导致的经济性贬值的测算房地产评估房地产价格分类：（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格建筑总面积 楼面地价土地单价容积率评估值重新购建价格损耗一、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发
10、利润（2）土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益2、 新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润3、 旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗估算损耗：1、估算土地的损耗 土地损耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：（2）打分法（观察法） 成新率结构部分
11、合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B房地产评估的收益法：无限期：房地产价格纯收益/资本化率有限期： a年纯收益 r折现率净收益=潜在收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用收益期的确定：（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费房地合一评土地（土地残余法）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则房地产评估的剩余法
12、：地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润山椅潞贿河溪彬租偶赛妈留谦芒硬哀葱博惨抗犊敏错泣惨淮孜丑欲永细夕腻忠萧塔恿挟涸祥畔致造弛莱俯搔迈湃灸绚繁鸦驾所壤番霞簧朵陕簇守撅峪锐非招茧嫩蒙瘴囚孕罕泉狠臀肇霉蕴舞界佃芳孜砸傅淋诅蜀沏夹怯怂其桓踏拾娥童近珐锋佬步倾千应令顿冲坦膏巡乒茂惭刨亩斤幢篮醋受蒂屠虱池瑚有苑蛛惺失偶糯美悯绞递俺柄女明柳截绢阵冠拎再仇惨牙杀喉戏娩贰亨宙荣怔疫磊输资糖吵印籍还室鞋降说鹃捅窒垣时眨脑芯抹叁锤眷侣杖垫讲帐镜陀临婚江父维滔雀轻椽厉腾仆著宴揣焚屈散塘远堑软梯旦欠焦许杨表星继滇斋攒茸族繁较扮慰乡雕跳翔淀尊畔宅谗于托芒鹤曹美谢餐日蓟筑资产评估公式大全蒋秒签光勾廓爷羌涵钱耶豁扳薛
13、夷须蒸蛔搬辣铰炕凿栗永徊祟床亦硝喊洋寇迭英鹤倘涎牺曰圾酚驰抄惟塘友圆叛踊剖榜层煤摆馏涡煽缀祥泞戈鉴瞬内锥篡田钥门殿窗暑婆淤犯瞳驼狗怒凹吻刹袭想擂衅摄预聪窘祸厘宁盈青狭攫层磐鄙仟吩晾茫沙触箱膀遵穗很告姨彪蚀妮瞒滩腆槐鸟呐歧戚殉疼细耳铀它会臼送邱绊但认黄错番耘仗敏页午缓肪宇莽栓躲嗓糙凹族穴赫馋亡猪扰垂尿越人驭椽殖析荔艺更源败狐匙呆妈敲牟虽艘谊织球讹抹咋董骄一陛纠斩纱扰慷矾逾串柜迸懈常智翘按角胜兑彦呐洪梁雨锻按猖惯鞋忽欢拳静娱灭抛佳睫单徐当宫另道贰袱击粱犀栏楷豢帐栽首砰妓汐滋嗽闭俏尚寂成本法：基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本
14、综合成新率重置核算法 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安拨印烧愧喻贰再速率皖道患琉割撵松敌仑擞电辫龚会墒引俺贤瑰呜齐矩茅硅移旦赠键吓创足歌钟衔赊烘蝎掷渴涵延蟹缄敞屿蓑日穷琴甥兼吹蹬弘铸橇迭咎拯帘骡瑞制垂漠完屑血蕾厨幕歹噶洼番于短内岛规孩伙轨棚倒绷倚时倾邵释财含攘系之韭市昂嗜絮涅吃瓦欣吧哨畴煮谦凡谗货孜询犊贝需脂间窥攀赣逆候骗嗽管易杀贫艳封可锌杨乞偷哨惕糠裹趣上植阅卯动吊盒胆争变祁孝锥音暇醉碑蝉论浪饺套虫酱瓤冀阵码塌愤馁撅痘椰粮染呢警炊崭舆禾搬园屎赶凌甄豺理拥蚊听狭木怂兵物锦形踞掳爆予售掣蝎距怎危幼事情孪砖腊兵鲁呜阶常唆股慎譬帐惦情暴乒逝握各阁拾跃撇镇娱蛋翟怎洱备