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1、康达信版权所有，仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,2,房地产企业财务分析,房地产企业财务分析的两个层次： 财务报表分析 房地产项目投资财务分析,3,财务报表分析的主是问题分析什么,、公司的盈利能力有多大,财务报表分析的主是问题分析什么,财务报表分析的主是问题分析什么,财务报表分析的主是问题分析什么,财务报表分析的主是问题分析什么,财务报表分析的主是问题分析什么,财务报表分析的主是问题分析什么,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方
2、法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,、比较分析法 不同时期的比较分析 与同业其它公司的比较分析 行业平均数比较 行业先进指
3、标比较,财务指标体系和财务报表的分析方法,二、财务报表的分析方法 、财务比率分析 、比较分析 、结构分析 、因素分解,财务指标体系和财务报表的分析方法,、结构分析法 收入结构 成本结构,财务指标体系和财务报表的分析方法,、结构分析法 计算某一时期“三表”中各项帐目的比例，然后与本企业历史财务指标、行业平均数或先进企业的指标或相关比例进行对比，综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。,财务指标体系和财务报表的分析方法,二、财务报表的分析方法 、财务比率分析 、比较分析 、结构分析 、因素分析,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析
4、方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务报表分析的小结：三阶段十步骤 一、初步分析阶段 、阅读企业近三年来的财务报表和主要财务指标，同时阅读同行业领导者或竞争者的财务指标； 、回顾和找出企业过去一年中发生的重要事件和采取的重要决策或行动； 、初步归纳和判断企业本年度的财务状况、主要特点和异常现象。,财务指标体系和财务报表的分析方法,二、技术分析阶段 、应用
5、系统的财务指标体系，计算有关财务比率，包括： a、盈利能力；b、资产使用效率；c、流动性；d、负债能力；e、现金流量状况；f、市场表现和股东回报；g价值创造； 、进行财务指标体系的“三维分析”： a、历史比较分析；b、行业比较分析；c、构成比较分析 、全面、系统地描述企业的财务状况，刻画其财务特征，自我披露其存在或潜在的问题； 、进行盈利能力、自我可持续增长能力、风险敏感、经营杠杆和财务标杆程度、价值创造等分析；,财务指标体系和财务报表的分析方法,三、财务决策阶段 、深入分析企业财务状况及其特征的影响因素； 、检讨和考量企业现行财务政策和经营政策等，提出可能改进或修正的方案； 、研究新财务政策和经营政策的可行性和实施的可能效果，制定相关的实施计划。,房地产投资财务分析方法,确定性分析方法：在项目未来值给出确定估值基础上展开分析 非确定性分析法：假定项目未来只是可变的，在项目未来值可变的基础上考察房地产投资经济效益的变化情况。 确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法 常用的静态分析法：简单投资收益率法、静态投资回收期法 常用的动态分析法：动态投资回收期法、净现值法、内部收益率法 非确定性分析法可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和风险概率分析,房地产投资财务分析方法应用,项目经济效益分析 可行性研究报告,