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1、1.前言 市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作，针对本项目的特殊性，我司对北京市各大商圈及本案周边区域等市场状况有了较为全面的了解，并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。在此基础上为本项目商业地块的规划和发展制定了初步的地块商业业态规划方案及建议。在本策划书中，我司将根据市场调研报告和多年来的营销策划经验，针对本项目奥运理念的特殊性及商业性质地块后期可持续经
2、营性，为本项目市场定位所涉及的项目现状分析、功能分析、优劣势分析、目标客户分析等方面进行详细、专业的阐述和论证。我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本项目之决策提供指导依据。2.项目总体定位2.1项目自身总结性研究分析2.1.1 项目自身优势分析2.1.1.1 项目自身商业发展优势2.1.1.1.1 商业发展总体趋势的优势性l 商业发展的均衡化趋势l 商业重心的迁移趋势综合上述分析，本项目位于北京市北部区域，紧邻北四环，项目
3、所处区域在北京市商业整体发展趋势的影响下，区域商业价值将得到不断的提升，自身发展因素及内部促进作用不断增强，其商业发展潜力巨大。2.1.1.1.2 项目区域市场环境优势性l 周边产业带动优势性l 区域交通环境优势性l 区域消费资源优势性l 区域商业发展空间优势性2.1.1.2 奥运带来的正面推动因素2.1.1.2.1 奥运的无形价值因素l 奥运的商业知名度及品牌效应l 产业带动因素l 经济带动因素l 商业环境带动因素2.1.1.2.2 奥运的有形价值因素l 消费人群带动因素l 商业物业价值带动因素l 项目旅游资源开发因素2.1.2 项目自身劣势分析2.1.2.1 项目自身物业发展劣势l 商业格
4、局化因素l 商业竞争因素2.1.2.2 奥运所带来的负面效应l 奥运过后的泡沫经济效应l 奥运过后的商业物业闲置浪费2.2.项目商业部分总体市场定位2.2.1项目商业部分总体定位原则l 总体协调性原则l 功能完善性原则l 物业依托性原则l 氛围连续性原则2.2.2项目商业部分总体定位依据l 从自然特征来看l 从周边环境来看l 从市场方面来看综上所述，本项目商业性质用地结合地块自身自然特征、周边环境以及市场方面的因素来综合考虑，拟定商业地块由北向南，商业档次由高档、中高档、中档依次递进，以满足不同消费人群的需求。此种商业功能板块应具有较强的必需性、完善性、可行性。2.2.3项目商业部分总体市场定
5、位2.2.3.1项目商业部分市场定位总体思路l 高档商业功能核心片区B01、B02、B03号地块：纯高档综合性商业功能核心区。根据B01、B02、B03号地块优越的自然环境、独有交通地理位置以周边地块的物业性质，其具有较强的商业价值；其地处于总体商业板块的最北端，门面效应对于商业档次感的提升极为重要，因此，此板块物业塑造纯高档商业功能方向，应充分发挥自身高品质商业物业特性，从而带动本项目其它商业板块。l 中高档商业功能核心片区B04、B05、B06、B07号地块：中高档综合性商业功能核心区，其中B05与B07号地块将塑造主体商业区域，B04与B06号地块将塑造与文化兼容的辅助商业区域。较之四个
6、地块所分布的具体位置以及周边物业性质，其商业体现层面较大，具有较强的商业集中效应；此片区地处于本项目商业功能核心片区的中心部分，可以比作为核心中的核心，其未来起到商业影响力举足轻重，同时，针对以奥运为主体的商业项目，其目标消费者以中高端为主，因此，将此片区定位规划为中高档商业功能，以支撑主流消费力。l 中档商业功能核心片区B08、B09、B10号地块：中档综合性商业功能核心区，其中B09与B10号地块将塑造主体商业区域，B08号地块将塑造与文化兼容的辅助商业区域。较之三个地块所形成的三角状格局及周边物业性质等情况，并结合此地块地处综合性商业功能核心片区的最南端地理条件，具有较为便利的交通优势，
7、其商业依然聚强效应；同时，本项目未来中档目标消费人群具有一定比例，因此，将此片区定位规划为中档商业功能，形成多层面、多档次的商业特色，以满足中档消费力的需求。2.2.3.2项目总体市场定位2.2.3.2.1总体市场定位主题依据上述之定位原则及依据，结合本项目总体定位主题，通过对商业地块的具体特征进行详细地分析对比论证，从中确定本项目商业地块定位主题为：多功能商业文化中心2.2.3.2.2总体市场定位诠释l 多功能 多功能商业是基础的功能型商业形态聚集区，可满足不同类型的消费需求。首先，作为奥运项目的商业性地块，其大体量的商业面积决定了商业性质的多功能性。本项目商业用地规划面积约30万平方米，在
8、规划初期，大体量的商业用地要考虑其日后的经营与发展趋势。单一的功能定位无法使如此大体量的商业保持经营利润，只有以综合性多功能商业组合，充分满足区域内外不同功能需求，并向外不断延伸，使本项目商业地块成为辐射北京市不同功能定位的消费人群，才能达到良好的经营效果，保证商业的正常运营。其次，为区域内多功能主题定位服务，奥运会期间作为满足体育赛事及旅游人群的主要用途，商业的功能性相对而言较为单一，但奥运过后，以会展、文化、体育为主题的奥林匹克中心区承载着多种服务功能。因此，针对本项目的特殊性，商业物业首先要符合于整个区域的功能性布局，满足区域内功能需求，使商业的价值得以充分体现，使本区域内各种物业类型功
9、能配套有机结合，发挥奥林匹克中心区的最大作用。与此同时向区域外围延展，辐射至区域外人群。 再次，满足不同需求、档次的消费者，本项目辐射范围很广，涵盖不同档次，不同需求的消费人群。奥运期间消费人群包括国内外游客、参加盛会人群及区域周边人群，主要以旅游人群为主，消费人群不同的消费档次会产生不同的消费需求。因此，本项目商业地块依据消费者的不同消费习惯而定为出不同功能的商业物业。同时还要考虑奥运过后，旅游人群相对缩减，消费群体结构会发生变化，在项目不同主题定位下，各功能定位会吸引不同的消费群体。商业地块作为其他功能的辅助性配套功能，会针对不同功能消费正进行定位，由此也验证了商业的多功能性。l 文化奥运
10、文化由来已久，本项目在总体定位时突出文化特色，以文化、会展、体育为主题，打造多功能奥林匹克中心区，文化是不可或缺的关键因素。北京首次举办奥运会，奥林匹克中心区是奥运文化与北京文化有力的结合点。因此，文化的定位是总体项目综合品质的体现之一，各种科技馆、工艺美术展馆，及展示中心都是发扬奥运文化与北京文化的有利途径。因此，本项目在定位时应注重文化的传播效应，挖掘其对本项目的潜在价值。l 商业兼容文化以奥运精神为依托，结合商业运作经验，在项目中规划了部分文化兼容商业的物业形式，这部分文化商业将奥运文化、北京文化与商业有机结合，文化以展馆和艺术中心为主，既突出了奥运的文化范畴，又实现了商业中的可经营性，
11、两者的结合使奥运文化和商业价值都得到了有效的提升。 3. B01-03地块组团市场定位3.1 B01-03地块组团自身总结性分析3.1.1 地块组团技术阐述图表1：B1-3地块技术指标统计表地块名称容积率建筑高度（M）占地面积()总建筑面积() B012.530-454.8312.08B022.5452.756.88B035603.0415.20根据上述图表可看出，上述三地块B01、B02、B03总建筑面积分别为12.08、6.88和15.20万平方米，从规模供应上分析，占据了商务、商业规划中相当重要的地位。根据既定的各地块技术指标，结合奥运中心区的总体规划特点，就各项指标分析如下：l 容积率
12、：l 建筑高度： l 占地面积、总建筑面积：l 区域环境： 通过上述分析，本项目上述三个地块的发展基本确定。在上述三种物业的发展过程中，均需要商业类物业加以配合，如若开发酒店，则此种物业需要大量的酒店配套物业进行配合；而居住类物业则需要大量的生活配套物业的存在；商务类物业由于商务活动频繁，对于商业的需求则更加巨大，根据目前北京市场中普遍的商务类商业的发展现状来看，若存在写字楼则应配合比例较大的如餐饮、娱乐、消费性业态进行组合发展。3.1.2 地块组团优劣势针对性分析3.1.2.1 项目地块优势分析l 区域环境非常优越：l 区域地理位置优势：l 超大供应规模优势：l 形象优势明显（品质）：l 城
13、市规划推动作用： l 奥运会带来的巨大商机：通过上述分析，本项目所在区域，尤其是B01-03地块的价值，非常的明显和有效，众多的因素决定，B01-03地块具备发展高档物业的基础，从而成为未来奥运商业、商务组团的领头羊。在物业建设过程中，上述优势将对于投资商、大型商户对于本项目的判断将起到非常重要的推动，相应的，若B01-03地块发展高档物业也会将上述优势充分发挥。3.1.2.2 项目地块劣势分析l 地理位置较为偏远：l 区域建设与预期将形成一定的时间差： l 商业环境并不存在，需要培养： l 区域物业供应量急剧上升，竞争压力增大： 通过上述分析，本项目发展劣势主要集中于区域成熟度的问题上，在实
14、际运作过程中，一方面可通过亚运会带动整体亚运村发展的正面实例进行说明，奥运会的实际商业契机将在召开之后的若干年逐渐形成；另一方面政府对于区域的大力扶持政策将在一定程度上缓解矛盾。综上所述我司对于B01-03地块进行了较为详细的分析和阐述，在此基础上，结合总体规划布局，将进行B01-03地块的具体定位，从而确定上述三地块的总体发展方向。3.2 B01-03地块组团地块组团总体市场定位3.2.1 B01-03地块组团定位思路、原则3.2.1.1 定位思路3.2.1.2 定位原则l 总体协调原则： l 内部协调原则：l 业态丰富、周全原则：3.2.2 B01-03地块组团地块组团整体市场定位3.2.
15、2.1本地块组团总体市场定位主题3.2.2.1.1 本地块组团总体市场定位依据l 区域内消费力支撑明显： l 项目自身总体规划的需要：l 物业形态发展的需要： l 资源整合局面的要求： 3.2.2.1.2 本地块组团总体市场定位主题高档商务、居住、酒店物业配套商业实现最大限度的满足商务、酒店、居住等物业的商业需求的功能区域提升区域总体物业品质3.2.2.1.3 本地块组团总体市场定位主题诠释至此，B01-03地块总体区域环境、自身特点已经基本清晰，最为商业配套应为本区域商业的主要功能，作为配套的本部分商业虽然不能成为区域的主体发展核心，但仍然起着至关重要的作用：l 高档：在上述分析中已经明确阐
16、述，B01-03地块具有较强的发展高档物业的可行性。一方面，区域未来的入住人群将具有较高的消费能力；第二，项目自身发展需要高档物业提纲携领，从而提升项目的总体物业品质；第三，作为整体项目的一部分，必须实现错位化的发展思路，本区域的高档路线将与其它区域形成较为合理的错位路线，促进项目整体规划的合理性；l 酒店、商务物业、居住物业的配套：本区域的物业，并不具有大力发展集中商业的功能，商业并非区域内的主体，在其它区域具有集中商业的情况下，本项目的商业发展的主要功能将以上述三种物业的配套为主旨，通过商业功能的完善、商业业态的丰富实现总体物业和区域价值的最大化；l 满足需求：本区域内主导发展的物业，均不
17、具有非常明显的商业消费功能，但其自身的发展却全部需要商业功能以加以配套，此部分商业以配套功能出现，将使得其它物业实现合理的功能布局，从而通过商业的重点打造，进一步提升B01-03区域的总体品质；l 价值的体现：由于本项目具有多处大型集中商业，因此本区域发展以配套为主题的特色商业并不孤单，在多家大商户的带动之下，人流和商业环境将得到充分的保证，本区域内的相对小体量商业在带动之下具有非常高的商业价值；l 有效的组成部分：由于此部分物业的发展方向主要是酒店、写字楼和住宅类产品，因此商业仅仅能够以配套物业出现。但是总体而言，本项目总体规划将拥有大型超市、大型百货型购物中心、特色商业街、主题百货等多种多
18、样的形态，社区商业、写字楼配套商业和酒店配套商业也将成为众多亮点之中的一部分，也将对本项目整体商业的发展产生较大的推动作用。通过上述阐述，B01-03区域的商业发展思路确定，配套商业是本区域商业的最大特点，同时在其它大商业的结构中，本区域的商业将成为总体商业发展的有效补充和完善。3.2.2.2 B01-03地块组团目标客户群定位3.2.2.2.1目标经营商户定位3.2.2.2.1.1 公寓物业配套商业l 基础型商业配套：便利店、社区药店、宠物医院、医疗诊所、口腔诊所、洗衣店、杂货商店、冲印店、邮局、银行等；l 品质型商业配套：美容美发中心、咖啡店、茶艺茶馆、图书店、按摩保健店、婚纱摄影店、西点
19、屋等。3.2.2.2.1.2 写字楼物业配套商业具体目标客户如下：美体俱乐部、形象设计、服饰干洗保养、品牌便利店、银行、咖啡吧、休闲吧、休闲健身、家饰品、邮局、西式快餐、员工餐厅、西饼屋、票务、中式餐饮、男女服饰皮具、商务酒吧、保健按摩、烟草专卖、精品店、特色商业等。3.2.2.2.1.3 酒店物业配套商业具体业态如下：健身中心、高档餐饮、按摩保健、咖啡、商务酒吧、茶馆、运动中心、会议中心、文化中心（书店、音像等）、娱乐中心、特色快餐、精品店中店等。3.2.2.2.2目标终端客户定位3.2.2.2.2.1从地理区位对终端消费群定位图表：B01-03地块目标消费群体统计表区域客户核心层客户群紧密
20、层客户群外围客户群比例50%30%20%3.2.2.2.2.2从消费群体对终端消费群定位本项目B01-03地块的商业物业目标消费人群将为以高收入阶层为主流、以小资消费人群为基础、以外籍消费人群为亮点，并与其他消费人群互相吸引、相互补充的复合消费群体，形成层次分明、相互促进、有机结合的消费系统。周边高收入阶层小资消费群外籍人士消费群普通消费群3.3 B01-03区域各地块定位3.3.1 B01地块定位高档酒店 精品商业实现以酒店为主导的高档商业配套、商业消费集中区通过酒店的带动，形成区域内具有极高档次的、中等规模的品质商业购物空间，从而与其它区区域形成错位经营3.3.2 B02地块定位主题品质生
21、活街区主要功能为满足物业入住的居民，为其提供全面、便捷、具有较高品质的配套型社区商业3.3.3 B03地块定位纯粹的商务配套利用商务中心提供的大量中高档消费群体，重点打造以商务配套业态为主题的次一级的区域商业中心4. B4-7号地块组团市场定位4.1 B4-7号地块组团自身总结性分析4.1.1 B4-7号地块组团技术阐述奥园规划板块的东侧部分B1-10号地块共分为三个组团，其中，本部分所述之B4-7号地块组团位于奥园规划板块的东侧居中，是未来规划文化功能及综合性商业功能区的核心部分，是整个奥园板块的主旨体现，在整个板块中具有传承和区分的双重功能。图表2：B4-7地块技术指标统计表地块编号用地性
22、质容积率建筑高度（米）占地面积（公顷）总建筑面积（万平米）写字楼面积（万平米）商业面积（万平米）B04文化兼容商业2.5452.837.073.933.14B05办公兼容商业5603.1515.7510.135.62B06文化兼容商业2.5451.794.472.481.99B07办公兼容商业5601.99.506.113.39根据上述图表可以看出， B04、B06两地块为文化兼容商业，容积率为2.5，总占地4.62公顷，占总用地面积的6.62%，建筑面积为11.54万平米；B05、B07两地块为办公兼容商业，容积率为5，总占地5.05公顷，占总用地面积的2.83%，建筑面积为25.25万平米
23、；从规模供应上分析，占据了奥园东区板块供应量的37.8%，占总用地的9.45%。毋庸置疑B4-7号地块组团，无论是从地理位置、周边环境，还是从供应规模上来看，都是奥园板块重要区域东区板块的核心部分，在整个物业环境塑造、商业氛围凝造中占据突出地位。根据既定的各地块技术指标，结合奥园的总体规划情况，就各项指标分析如下：l 容积率：l 建筑高度：l 占地面积、总建筑面积：l 区域环境：综上所述， B4-7号地块组团处于奥园板块功能区域的东侧的中部，属第二组团，在整个板块中具有传承和区分的双重功能，作为综合性商业功能核心区的核心部分，是整个奥园板块的主旨体现；加之B04、B06地块功能定位为文化，因此
24、其商业应当在具备较强的凝聚作用的基础上与文化功能结合；针对B05、B07地块来说，因为处于奥园板块的外侧，与周边交流性强，因此商业业态应当在具备较强的凝聚作用的基础上具有外向性特性；总之，针对B4-7号地块组团，在设置具引领传承效用的商业业态基础上，要考虑差异性的特色业态，以带动并活跃整个区域的商业档次，塑造良好的主题商业形象。综合前面所述各方面，确定B04、B06地块规划为文化兼容商业综合性商业物业，结合文化兼容商业综合性商业物业特征，B04、B06地块适宜与文化类物业结合设置中高档文化艺术类商业业态；确定B05、B07地块规划为写字楼类物业，结合写字楼物业特征，适宜于B05地块写字楼1-5
25、F层部分，设置中高档娱乐、休闲、餐饮，于B07地块写字楼1-5F层部分，设置中高档多功能综合性购物中心。4.1.2 B04-07号地块组团优劣势针对性分析4.1.2.1 B04-07号地块组团优势分析l 区域环境非常优越：l 区域地理位置优势：l 超大供应规模优势：l 形象优势明显（品质）：l 城市规划推动作用：l 奥运会带来的巨大商机：通过上述分析，可以发现奥园规划之商务功能区域，尤其是B04-07地块，其现有商业价值及增值潜力非常大，具有明显和有效的增值特征，众多的因素决定，B04-07地块具备发展中高档物业的基础，从而成为未来奥运商业、商务功能区域的核心部分。在地块开发、物业建设过程中，
26、上述优势对于投资商、大型商户关于本项目的判断将起到非常重要的推动，重要的是，B04-07地块发展高品质物业将更充分的发挥上述优势。4.1.2.2 项目地块劣势分析l 地理位置较为偏远：l 区域建设与预期将形成一定的时间差：l 商业环境需要塑造：l 区域物业供应量急剧上升，竞争压力增大：通过上述分析，可以发现B04-07地块的发展劣势主要集中于区域成熟度及培育期的问题，在实际运作过程中，可以通过切实的方法消弱不利影响，解决上述问题。综上所述，通过我司对B04-07地块组团的建筑指标的分析阐释，对地理位置、地块特性、周边环境的分析，找出地块本身与商业特性的结合点，通过优劣势的分析发现价值点，找准解
27、决劣势方向，以确定地块组团的市场定位、经营商户定位和目标客群定位。4.2 B04-B07号地块组团总体市场定位4.2.1 项目B04-B07号地块组团的市场定位原则4.2.1.1总体协调原则依据上述指导原则，我司确定本地块功能定位应如下几点来进行：l 共融性：l 档次、业态统一和谐性：l 与奥林匹克公园配套相连：通过上述几点规划原则，本地块在功能、业态、档次、形式等方面均形成具有一定之个性化之组合综合商业，因此有效的避免了互相之干扰和制约；同时，随着商业环境的逐渐成熟，各个板块之物业将形成东西呼应、南北呼应之商业格局，商业氛围相互衬托，十分有利于本项目总体之发展。4.2.2 项目B04-B07
28、号地块组团整体市场定位4.2.2.1 本地块组团总体市场定位主题4.2.2.1.1 本地块组团总体市场定位依据从自然特征来看,从周边环境来看，从市场方面来看， 综上所述，在本地块建设中高档综合性商业功能核心区是奥运项目的需要之举，其具备较强的必需性、可行性。4.2.2.1.2 本地块组团总体市场定位主题基于以上定位依据，我们将本地块组团主题定为如下：中高档综合性商业配套功能核心区+文化艺术主题多功能体验式综合商业服务区4.2.2.1.3 本地块组团总体市场定位主题诠释由于本区域近邻项目东侧边缘，地理位置优越，目标消费人群密集；良好的区域聚集地理又优势成为了其定位的市场依据之一；另一方面，作为本
29、项目区域地块组团之一，它是本项目庞大商业群一部分。这也是本项目定为在考略全面商业氛围营造的基础上，也兼顾了组团内商业的功能细分。总之，本地块组团总体市场定位主体诠释主要如下：l 中高档综合型商业配套功能核心区：l 文化艺术主题多功能体验式综合商业服务区：4.2.2.2 地块组团目标客户群定位4.2.2.2.1 目标经营商户定位4.2.2.2.1.1 目标经营商户定位依据l 项目整体本身定位的档次与知名度l 本地块组团所确定的市场定位4.2.2.2.1.2 目标经营商户定位4.2.2.2.1.2.1商户经营规模以及类型定位l 国际知名集团客户l 国外知名商家l 国内以及港台知名商家l 具有较强文
30、化、艺术专业性的经营商户4.2.2.2.1.2.2商户经营类别定位由于本项目本地块组的整体定位，因而经营商户业态主要应意向于大型中高档百货、购物中心、精品店中店以及餐饮、休闲娱乐以及商业艺术品卖场。4.2.2.2.2 目标终端客户定位4.2.2.2.2.1 目标终端客户定位依据l 与商业物业经营档次相吻合。l 经营商户与物业的业态分类相符合。l 充分考虑到区域外目标消费群以及旅游消费群的支持能力。4.2.2.2.2.2 目标终端客户定位各区域消费人群比例图如下：区域客户核心层客户群紧密层客户群外围客户群比例50%20%30%l 从消费群体对终端消费群定位l 周边高收入阶层l 主体年轻消费群l
31、普通消费群l 流动消费群l 旅游消费群以及外籍消费群l 终端消费群定位总结4.3针对B04B07各地块市场定位4.3.1本项目B04、B06地块定位释放理想交流艺术新天地4.3.2本项目B05、B07地块定位多功能于一体之综合型商业配套轻松自我、娱乐、休闲5. B08-10号地块组团市场定位5.1 B08-10号地块组团自身总结性分析5.1.1 B8-10号地块组团技术阐述l 地理位置l 地块技术指标l 本地块组团周边环境5.1.2 1B8-10号地块组团优劣势针对性分析5.1.2.1 B8-10号地块组团优势分析l 地理位置优越，靠近北四环，未来商业辐射广泛：l 紧临奥运主场馆，体育文化效应
32、显著：l 依托2008年奥运会召开，未来本地块组团旅游人群涌跃：l 政府对奥运会的巨额投资将带来本地块组团土地的升值：l 中原将是项目顺利实施的有力保证：5.1.2.2 项目地块劣势分析l 本地块组团紧临主干道，未来辐射人群结构复杂，北京整体消费水平有待提高l 奥运商业板块间的商业竞争5.2项目B8-10号地块组团总体市场定位5.2.1 项目B8-10号地块组团市场定位原则本地块组团定位应遵从以下几点原则：l 考虑本地块组团周边的区域环境，以及未来主要面对的终端消费客群及经营商户的档次及需求l 考虑本地块与奥运园区内其他地块的不同之处，充分挖掘自身独有的商业优势，使这种优势对消费者（投资者、经
33、营者、最终消费者）产生巨大的吸引力，而且是其他竞争者在无法复制的；l 考虑奥运会过后本地块组团的商业物业发展方向。5.2.2项目B8-10号地块组团总体市场定位5.2.2.1组团总体市场定位主题5.2.2.1.1组团总体市场定位依据从自然特征来看,从周边环境来看，从市场方面来看， 综上所述，在本地块建设中档综合性商业功能核心区是奥园项目的功能配套，是其它商业功能板块的补充，其具备较强的必需性、完善性、可行性。5.2.2.1.2组团总体市场定位主题中档综合性商业功能核心区B09、B10组团为商业主体区B08为与文化兼容的辅助区5.2.2.1.3组团总体市场定位诠释中档综合性商业功能核心区，是基础
34、的功能性商业形态聚集区，具有规模性的商业体量，满足大众群体的中档消费需求，在这里可以便捷迅速地获得各种基础服务，这里是生活的组成部分。中档综合性商业功能核心区的建筑是实效的，满足各项功能特点的空间；中档综合性商业功能核心区的商业模式是便利的、迅捷的，全面的。5.2.2.2目标客户定位5.2.2.2.1目标经营商户定位l 集团客户l 国外商家l 港台商家l 国内知名商家l 零散客户l 按经营业态划分l 经营客户定位总结经营商户的定位是项目进行招商的前提，是本项目商业物业能否成功塑造特色、树立形象以及经营发展的重要因素，将决定本项目商业物业整体档次、质量。本项目综合型商业物业区经营商户包括大型集团
35、客户和零散商户，商户总体定位为中高档。5.2.2.2.2目标终端客户定位5.2.2.2.2.1定位依据l 奥运效应的影响： l 地理位置： l 周边环境：5.2.2.2.2.2目标终端客户定位5.2.2.2.2.2.1从地理区位对终端消费群定位客户区域核心层客户群紧密层客户群外围客户群比例20%60%20%l 目标辐射客户区域定位l 核心层客户群 l 聚密层客户群l 外围辐射客户群5.2.2.2.2.2.2从消费群体对终端消费群定位根据市场调研报告显示以及针对本项目现状的分析，我司按照年龄划分、身份划分两方面对消费群体进行研究分析，并依此进行相应的定位。l 按照年龄划分l 按照身份划分l 总结
36、消费人群的定位是商场进行经营商户定位的重要依据。同时，本地块组团商业物业的目标消费人群的购买力也是未来各商家入驻的主要条件。通过对周边商业的市场调研以及对本项目的具体分析，确定本商业物业的目标消费人群应锁定在1835岁之间，形成以具有动感时尚的青年消费群为主流、小资消费人群为基础、外籍消费人群为亮点，并与其它消费人群互相吸引、相互补充的消费群体，形成层次分明、相互促进、形成有机结合的消费系统。5.3项目B8-10号各个地块市场定位5.3.1 B8号地块定位商业文化精品区5.3.2 B9号地块定位综合性购物中心5.3.3 B10号地块定位综合性中档运动休闲专业市场6.项目市场定位总结通过上述针对
37、本项目区域商业环境的自身技术指标、项目功能、目标客户等各个因素及项目地块的优劣势具体分析论证，着重分析和阐述了本项目所在区域的市场状况，在奥运的大主题下，结合周边环境和项目地块自身特征，给予准确定位，与市场需求相迎合，我司为本项目发展可行性论证提供充分必要的理论支持。根据北城亚运、奥运区域的商业市场供应状况，以预测未来可出现商业物业的趋势格局为前提参考条件，结合本项目综合性物业的特性以及各个物业间的格局关系，较之项目所领遇的未来奥运机会与奥运过后的面临的种种危机等各方面因素，考虑本项目各个地块的交通格局及动线特点，参照各个商业部分分布板块进行初步的阐述总体定位原则以及规划思路。同时，对本项目整体商业地块进行合理组团及有效的功能分区，为贵方在本项目未来的规划及招标等方面提供具有实际意义的指导思想。基于本项目地块结构，着重针对项目市场主题定位、功能分布等进行较为详细的说明和分析，以达到总体地块之间相互促进的经营效果，使本项目物业潜在商业价值得到全面的体现，保证本商业物业在奥运过后的经营盈利性。