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1、-范文最新推荐- 庆典仪式流程 庆典仪式流程一 迎宾 9：30由8名礼仪小姐分别在会场入口两旁，引领嘉宾签名留念及佩带胸花，工作人员发送纪念品。礼仪小姐及工作人员引领嘉宾到会场指定位置就坐。现场投影幕场重复播放电视专题片舞狮队在门口两旁击鼓起舞，欢迎来宾，营造气氛。二&nb
2、sp; 启动仪式 10：38 男声幕后音（鼓声衬托）：“各位领导、各位嘉宾：*庆典仪式现在开始，有请今天的大会司仪：XX、XX。” 10：40 司仪出场，介绍庆典仪式内容，到会的领导、嘉宾和致贺单位。 10：45 司仪邀请4位参加启动仪式的主礼嘉宾上台(主礼嘉宾由礼仪小姐引领上台，嘉宾站立在装饰华丽的启动台后。）（1） 市领导（2） 省局领导（3） 省集团领导
3、司仪请4位主礼嘉宾手按主礼台上的启动杆，与此同时，舞台前沿五彩烟花飞溅，流光溢彩（时间约60秒）。群狮表演醒狮队表演，司仪旁述。11：15司仪分项介绍五项盛事内容并播放专题片和签约第一项盛事： 第二项盛事：第三项盛事： 第四项盛事： 第五项盛事： 司仪邀请各领导讲话（由礼仪小姐陪同领导上台）三 礼成、文艺表演及午宴11：50礼成后，6支纸花炮向舞台中心齐发；音乐起，热烈欢快的舞蹈隆重出场。四:文艺表演 前言通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。我司经过长时
4、间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。众成伟业房地产营销管理有限公司目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存
5、在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接
6、受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的
7、介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社
8、区环境也非常注重。2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。其中：小高层发展分三个阶段：（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴
9、露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。3、开发商的变化趋势ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。二、项目分析1、基本情况：本案位于济南市解放
10、路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。2、区域消费能力分析：经济水平：整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位：由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时
11、间等差别作如下分析：（一）本地客源：此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。年青
12、成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。（二）外地客源此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重
13、点。三、项目定位本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子滋养城市贵族。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：1、地理位置优越。2、交通动线充足。3、市政与小区配套皆较为齐全。4、社区规划合理。5、智能化水平高。6、有强大的升值潜力。7、户型实用、舒适。五、产品建议由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：（一）社区配套设施1、采暖：采用韩式地面供暖系统理由：a无暖气片及
14、其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。d便于设落地窗。2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。4、信息系统有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施：预留两部idd电话插口。网络：宽带网入户，并预留管线。5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水入户。6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设
15、防滑地板砖，设三盆。（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。（三）外立面材料及颜色建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查出，而用面砖则不易查出。b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的
16、文化和环境韵味，提升小区形象。（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100180平方米之间，适当保留200250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。六、推案策略（一）售楼处选址：我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。理由：（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大
17、的客源潜力。（2）人员流动量大，易扩大知名度。（3）交通动线发达，方便客户咨询。缺点：投入费用高。（二）推案操作阶段及操作目的本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。理由：（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶
18、段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。理由：（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。（三）价格策略目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶
19、段作大的提升，以拉动市场。整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。七、广告策略（一）主诉求点：突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。（二）各销售期诉求1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付
20、款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：（1）可令社区整体优势全面展现。（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。（三）广告媒体选择1、电视以形象广告为主，结合综艺性广告。2、报纸软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击3、车体主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。4、电台选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。5、三维动画提前展现小区内部的景致和内部设施，
21、便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。八、操作执行安排我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。（一）前期市调阶段（第一阶段）第一阶段人员安排1、市场研究分析ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结3、物业规
22、划研判专案组动脑会议4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）5、策划报告纲要专案策划员执笔此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。（二）销售准备阶段（第二阶段）第二阶段人员安排1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制&
23、oslash;平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。4、印刷品样稿的审核与修正5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌&osla
24、sh;展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督6、市区内长效媒体安排7、销售文件的准备专案策划8、售讲资料编写9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。三、销售阶段（第三阶段）第三阶段负责人员1、实施广告计划在取得发展商的确认
25、条件下，我司具体实施。2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员3、电话量、客户量、成交量统计与通报4、价格反应与检讨5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理6、广告效果检讨7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施8、广告策略调整9、销售形势分析与预测专案组会议10、会议安排ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查ø月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排 小品
26、山道弯弯人物：王老师女老师，温柔，贤惠，细心 老公王老师的丈夫，幽默，小心眼 ，好面子校长 农村学校校长，大方，善解人意小雨 认真，刻苦，听话同学们小雨旁白：我是一个家境贫穷的孩子，我是一个热爱艺术的孩子，可因为村子穷，我们就没有机会学习艺术，突然有一天，村广播站通知：从省城来了好多省里艺术馆的叔叔阿姨为我们艺术扶贫，我十分开心，那天-（这个旁白写的不是很好，因为我并不太了解，艺术扶贫的过程，我希望这个可以根据你们和小雨的真是感受去写）王老师：同学们好。同学们：老师好。王老师：同学们真棒，老师呢，今天给大家上音乐舞蹈课，那老师要问了，有没有同学之前会唱歌？小雨：我会。王老师：那你唱一下给老师听
27、听。小雨：（唱你们说的那个家乡歌曲）王老师：停，这歌你在哪学的？同学：老师这个不用学，我们这的小孩都会唱。王老师：你知道这个词是什么意思吗？小雨：当然知道了，就是。王老师：可以了，你们要记住，小朋友是不可以乱学歌的，应该学儿歌，这样，老师先从基础教你们，你们有没有人会唱音阶？学生：老师我会唱音阶。王老师：你唱。学生：音阶王老师：好啦，这样吧，咱们从do re mi fa sol la ci开始学，（老师在黑板上写123）同学们有谁知道这个怎么唱？同学们：123王老师：不对，不对，应该是do re mi，来你再唱一遍，走同学们：123王老师：上课的时候要注意听讲啊。跟老师一句一句的学，do学生们
28、：do王老师：re同学们：re王老师：Mi同学们：mi徐：do re mi 走同学们：do re mi 王老师：很好，同学们唱的真不错，这样，咱们大点声再来一遍，DO RE MI FASOL LA CI 走同学们声音还是那么大：DO .王老师：你们怎么不大声走呢？小雨：老师我们走不动了。王老师：为什么呢？小雨：我饿。王老师：那就更不对了，知道上午有课为什么早上不吃饭？小雨委屈的说：早上爸爸妈妈去地里干活去了，家里没吃的。王老师惊讶从兜里拿出两个面包：给，老师这有两个面包，你俩赶快吃了吧，以后早上一点要吃饭啊。同学们接过面包，笑嘻嘻的一起大声唱：DO RE MI FA SOL LA CI王老师：
29、很好，你们先吃，咱们不唱歌了，先压腿，把腿放到桌子上，根据王老师的节拍，一点点的向下压，走，一哒哒，二哒哒，三哒哒，小雨，你走啊，往下走啊。小雨：王老师我走不动了。王老师：你怎么又走不动了呢？老师不是给你面包了吗？小雨害羞的：不是面包的事，（把腿劈开，看见裤裆上有一大块的补丁）我的裤裆都开12次了，我妈说再开第十三次她就要真打我了。王老师：你每天都穿着这样的裤子上学吗？小雨：不是，我有两条，但是妈妈告诉我，上课艺术课应该穿的好一点，所以把这条穿上了。王老师：你那条裤子还没这条好呢？小雨：恩，那条裤子除了裤裆有补丁外，膝盖这还有几个补丁。同学：我见过，跟洪七公的衣服可像了。王老师：老师知道了，这
30、样，（可以加你们说的舞蹈鞋的故事，但是我考虑时长没加）那这节课咱们就不压腿了，既然你腿不方便的话王老师就教你们手操。来跟王老师走，一哒哒，二哒哒，三哒哒。小雨，你怎么回事，怎么又不走呢？小雨：王老师我手也走不动。王老师：你怎么总走不动啊？小雨：今天爬山的时候手挂坏了。王老师：你怎么这么调皮啊，明知道今天要上舞蹈课，还去山上玩。你在这样我可生气了啊，教你压腿，你裤子不行，教你手操，你手坏了，那你让王老师教你什么？你再这样王老师就不教你了。老公上场 王老师惊讶王老师：你怎么来了？老公：我找你来了，王老师。王老师：我正在上课呢。有什么事下课再说吧。老公：我有重要的事要跟你说，十分钟就够了，孩子们上课
31、也很累，你先让他们休息一会。王老师：好吧，同学们，你们先出去休息十分钟吧，王老师跟叔叔有些事要谈，你们别走远啊，十分钟后回来。同学们：好的（同学们下场）王老师：我说你太过分了吧，有什么事不能打电话说啊，你大老远的跑过来，佳佳怎么办啊？老公：你还知道有佳佳啊，我还以为你把她忘了呢。王老师：你什么意思啊？老公：你说我什么意思啊？我告诉你，自从你说来什么艺术扶贫我就没同意过，你可到好，根本不顾及家里的感受就跑过来了，再说你看看你教的都是什么学生，老婆，人傻不能复生，他们都傻成什么样了，DO RE MI能唱成123？王老师：你不许胡说，就是因为他们什么都不懂才需要我们这些老师的啊。老公：你以为你是孔子啊，什么学生都能教好？但我告诉你，你不是孔子，你就是一个我妻子。王老师：我说你这个人是不是有毛病？你想吵架的话咱们等给孩子们上完课在吵不行吗？老公：不行，我今天来这是待着佳佳派给我的任务来的，你不给我个满意的答案你也别上课了。王老师：我告诉你，我们这次艺术扶贫的意义非常重大，你没看到吗？这些孩子非常需要帮助。老公：我和孩子也很需要你的帮助。衣服我洗，我忍了，家务活我干，我也忍了，但是我和佳佳每天吃方便面我实在忍不了了，我俩都快救活一个方便面厂了。王老师：那你就不会给孩子做点别的？如需全本请与QQ或打电话18686313131 23 / 24