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1、1,2011.10.24,别墅项目解读,2,任务解读,1.如何做出更多高附加值的物业类型 2.如何让高附加值物业附加值更高,3,按形式可分为以下三类：,双拼别墅：双拼别墅是由两个单元的别墅拼接而成的，其形式与独栋别墅一样都是一个单体别墅；,联体别墅：联排别墅与类独栋在形式上都是有多个单元的别墅拼接而成的，其不同点在于类独栋是有了间距的超级联排或者是距离缩小了的独栋别墅，比联排更具有私密性和独立性；,多层类别墅：叠拼与花园洋房在真正意义上已经不同于一般意义上的别墅，是基于多层住宅的特点的基础上产生的，使用空中花园等处理手法，使之具有一般住宅无法具备的优势；,在本案,什么是高附加值物业,4,目标人
2、群分析：,单栋别墅:即独栋别墅与双拼别墅，属于度假型别墅的高端消费，一般作为第二 居所，在周末或假日使用，购买者一般为城市精英或有隐形收入的政界人员。,联体别墅:即联排别墅或类独栋别墅，既可以作为度假型别墅也可以作为居住性别 墅，适宜的消费人群相对较多，其购买者一般为不满足与城市钢筋混凝土环境的并且 有钱的中产以上阶段人士，其购买力又不足以支撑独立别墅的。,多层类别墅:介于别墅与板楼之间的叠拼别墅与花园洋房，一般为对大户 型，其购买者有别墅类产品的需求，但受交通、时间等其他方面限制的客户； 一般在城市中心或较近的城市周边出现；,5,针对以上消费群体的分析，建议更多采用独栋类的产品，提升本案的整
3、体档次，可融入一些联排类别墅，增加产品类型，提高本案的灵活性；不宜采用叠拼与花园洋房类产品；,6,独栋+类独+花园洋房=0.6,7,绿地腾退的五种方式：,低密度规划中绿地腾退方式的不同，会影响规划结构以及产品比例。,绿地腾退方式示意,8,好！但审批难度大,一,二,三,四,9,带状腾退绿地： 利用绿化隔离带增加住户的私密性； 将绿地“分田到户”，降低物业维护成本；,腾退绿地,腾退绿地,10,潜在购买人群心目中的理想产品分析： 产品定价：1800万-3000万 产品规模：300 -500 ,11,最大化私家院落： 最小化道路及公共面积 最大化私密性： 分开的主入口 最大化利用退让绿化带,12,利用
4、带状腾退绿地设置主要道路，使私家院落最大化。 各家有专门通路通往院子，互不干扰，保证私密性，有深宅大 院的尊贵感。 最大限度利用腾退绿化带。,13,车行路从地下通过，不占用地面面 积。两侧利用下沉院落采光。 车从地下直接进入各家地下车库。 地面为人行道路，人车彻底分流。 最大限度利用腾退绿化带。,14,13x120=1560 26x60=1560 38x38=1444 52x27=1404,15,分组布置建筑物 满足建筑物使用功能、采光、通风等要求 合理划分院落,16,地块划分为两排建筑集中在南北两端，争取最大的内院空间。利用 带状腾退的大片绿化带作为外院。 每户都能享受到宽阔的绿化带，均好性好。 利用带状腾退绿地隔绝主干道对住户的影响。 建筑利用内庭院满足采光要求。,联排,17,联排,18,独栋,19,独栋+联排=0.6,20,节点透视图：,21,节点透视图：,22,节点透视图：,23,节点透视图：,24,节点透视图：,25,节点透视图：,26,节点透视图：,27,节点透视图：,28,节点透视图：,29,200,30,NO,31,32,单栋占地面积486平方米,200,33,YES,34,独栋户型图：,35,36,37,联排户型图：,一层,二层,38,三层,