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1、安子项目户型面积配比建议,市场审视,户型配比及设计亮点建议,项目审视,目录,Part1,市场审视,2011年10月青岛成交分析,从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交主力，90-120平米为辅。,10月全市成交新房分析,10月全市成交价格分析,近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升幅.拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概在9000元/左右.,目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成统一的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于目前片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目
2、光，但该区域属于政府重点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点是楼盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。,3,供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在8090的套二、100120 套三 成交：90 的户型最受欢迎，销售速度最快,启示： 由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比例，满足市场需求。,Part2,项目审视,景观资源,周边环境,客户需求,政策,项目南向对望市政绿地，四周视野
3、较开阔,项目与公交车站相距较远，出行不便,目标客户洋房区以改善型为主，高层区以首置及外地客户为主,90/70的限制，即使二套打通也随时面临政策封堵漏洞风险,但实际上项目缺乏自然景观资源，内部园林永远不能代替自然资源的价值,项目周边大配套不全，距公交车站较远，出行不方便,相对于区域内占据最佳地段或拥有自然景观资源，较为成熟的社区，项目无法抢占制高点，抢夺顶级富豪市场有较大的市场风险,宏调政策风险大，产品设计将受到限制,项目缺乏自然景观,出行不便影响生活品质,市场对中小户型的需求,宏调政策的影响,尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩马双城汇这些成熟的中高档住宅项目，但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过高市场，户型面积不宜过大，避免总价过高，造成销售停滞，从而有效规避开发风险！,Part3,户型配比及设计亮点建议,根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小套三更受客户青睐建议本项目户型设置增加小套三的比例，适应市场对空间实用的需求,思考,北侧高层区以90平米以下小户型为主，做够容积率为前题。,总结：,面积配比要求： 90平米以下户型，要占总面积的80%。,