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1、第十一章 智能化物业管理,Shanghai Technical College of Urban Management,上海城市管理职业技术学院,第一节 智能化物业概述,一、智能化物业的概念及其产生背景 1、智能物业的概念 智能化物业又称智能物业，也叫智能建筑(Intelligent BuildinglB)，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和 小区。智能物业是信息时代的必然产物，它是多学科、多种高新 技术的有机结合，也是现代物业发展的方向。,2、智能物业产生背景 (1)技术背景 (2)经济背景 (3)社会背景,二、智能物业的组成 1、建筑设备自动化系统(BAS) 2、通信网络系统(CN
2、S) 3、办公自动化系统(OAS),三、智能物业的特点 1、创造了安全、健康、舒适宜人的办公、生活环境 2、节约能源 3、能满足多种用户对不同环境功能的要求 4、现代化的通信手段与办公条件大大提高工作效率 5、极大丰富方便人们的生活，提高生活质量 6、方便管理,四、智能化物业管理 1、智能化物业管理的概念 智能化物业管理，是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，以便充分发挥智能物业的
3、价值。,2、智能化物业管理的目的 智能化系统运行管理的目的就是充分发挥建筑物中央控制室总调度、联系、协调、控制作用，并监控物业各系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理。 3、智能化物业管理的特征 智能化系统与传统建筑系统的最大不同，在于它是以电子类产品为主体的设备设施。,4、传统物业管理与智能物业管理的比较 智能物业管理不但在管理手段上和管理模式上与传统物业管理有很大的改进和提高，同时在管理内容和功能上也有很大的转变和扩充。 智能物业管理将传统单一的物业管理功能转变为多样化的服务功能，根据建设部智能化住宅小区技术导则的要求，智能小区的物业管理不但包括传统物业管理的内容和功能，还增加了信息
4、服务与管理、机电设备自动化监控管理、三表数据远传与收费管理等12项新增管理与服务内容和功能。,第二节 智能化物业技术基础,一、计算机控制技术 计算机控制技术是计算机技术与自动控制技术的结合，是构成智能建筑楼宇设备自动化的关键技术。 1、计算机控制系统的基本工作原理 自动控制的任务是控制某些物理量按照指定规律变化，为此，采用负反馈构成闭环控制系统。测量元件对被控对象的被控参数进行测量，反馈给控制器，控制器将反馈信号与给定值进行比较，如有偏差，控制器就产生控制信息驱动执行机构工作，直至被控参数值满足预定要求为止。,3、常用计算机控制系统 按照系统构成、控制目的、控制方案和应用特点 可将工业过程计算
5、机控制系统分为操作指导控制系统、 直接数字控制系统、监督计算机控制系统和分散控制 环境系统等。在楼宇设备自动化中常用的控制系统是 直接数字控制系统。,二、现代通信技术 1、通信的基本概念 将信息通过各种方式从一地传输到另一地的过程称为通信，简单地说，信息传输就是通信。 借助于“电”进行通信的方式称为“电通信”。这种电通信迅速、准确、可靠，且不受时间、地点和距离的限制，因而，近百年来得到了迅速的发展和广泛的应用，如今“通信”一词几乎是“电通信”的同义词。完成通信功能的所用设备的总和称为通信系统，,2、模拟通信与数字通信 通信系统所传输的信息是多种多样的，但是，就其特性来说，都可以把他们分为两类；
6、连续信息和离散信息。连续信息是指其状态为连续变化型的信息，如强弱连续变化的语音、亮度连续：变化的图像等。离散信息是指其状态为可数型或离散型的信息，如符号、文字和数据等。现在人们又常把连续信息称为模拟信息，把离散消息称为数字信息。根据信道中传输的是模拟信号还是数字信号，通信分为模拟通信和数字通信两大类。 由于模拟信号和数字信号之间可以互相变换，因此，增加适当的变换设备，数字通信系统可以用来传输模拟信息，模拟通信系统也可以用来传输数字信息。,3、现代通信技术 现代通信技术是实现大厦内部、大厦与大厦、大厦与国内、国外信息交换不可缺少的关键技术。它在作为未来“信息高速公路”网站主节点的智能大厦中的地位
7、和作用不言而喻。现代通信的内容涵盖了多媒体通信、计算机通信网络、个人通信、数字图像通信、程控交换、信息高速公路、语音信箱与电子信箱等。通信网络正在由模拟走向数字、由单一业务走向综合业务、由话音业务走向非话音业务、由自动控制走向智能控制、由窄带走向宽带、由固定走向移动、由服务到家走向服务到人、由电气通信走向光通信、由封闭式的网络结构走向开放式的网络结构。随着信息时代的到来，以数字化为基础、综合化为核心的电信网、计算机网和电视网将融合成新的通信网络，高清晰度电视(HDTV)、视频点播(VOD)、数字电声广播(DAB)在数字传输方面已获成功，由移动通信和固定通信结合运用所组成的个人通信网(PCN)将
8、向全球化、综合化、智能化的多媒体方向发展，帮助人们超越空间的限制。,三、计算机网络技术 1、什么是计算机网络 计算机网络是通过通信设备将地理上分散的多个计算机系统连 接起来，按照协议互相通信，达到信息交换、资源共享、可互操 作和协作处理的系统。,计算机网络有以下一些特点： 1.计算机网络是多个计算机系统互连而成的一个群体，这些系统在地理上是分散的，小到一间办公室就可容纳，如局域网；大到遍布一个国家基至全球，如因特网。 2.进行信息的每台主机都是独立工作的，他们需要遵循共同的网络协议，才能协同工作。 3.系统互连需要通过各种有线、无线或卫星等通信线路及相关设备组成的通信设施实现。,第三节 智能化
9、物业的管理基础,一、智能物业设备管理概念 1、物业设备管理概念 国际物业设施管理协会（International Facility Management Association，缩写为IFMA）以于物业设 施管理所下的定义是：“以保持业务空间高品质的生活 和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的 生活环境进行规划、整备和维护管理的工作。”,2、物业设备管理的目标,用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物 业设备管理的根本目标.设备的维护及检修是物业设备管理的重要环节。,3、设备管理的内容 (1)物业设备基础资料的管理 （2）物业设备运行管理 （3）物业设备维修管理
10、 （4）物业设备更新改造管理 （5）备品配件管理 (6)固定资产(设备)管理,二、智能物业设备的基础资料管理 1、设备原始档案的管理 2、设备维修资料档案管理 三、 智能物业设备运行管理 1、物业设备技术运行管理 2、物业设备经济运行管理,四、智能物业设备维护管理 1、物业设备的维护保养 2、物业设备的计划检修 3、计划检修和维护保养的关系 4、设备“三期”的管理工作 5、设备状况诊断,6、六种常见维修方法 （1）预防性维修。 (2)故障维修。 (3)轻微润滑维修， (4)预见性维修。 (5)因地制宜的维修。 (6)零故障维修. 7、维修计划的编制与实施,五、 智能物业设备管理制度 1、物业设备管理岗位职责 (1)工程部经理 (2)技术主管 （3）领班 （4）技术工人 （5）资料统计员 2、物业设备管理制度 （1）物业设备接管验收制度 （2）物业设备预防性计划维修保养制度 （3）运行管理制度 （4）值班制度 （5）交接班制度 （6）报告记录制度,