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1、一品天下、金沙商圈市场调查报告被调查项目：一品天下、金沙商圈调查日期： 2010 年 11 月 24 日至 2010 年 11 月 26 日。调查情况：一品天下商圈一、项目基本情况（一）、项目简介一品天下项目位于青羊羊西线黄忠大道（A 段）两侧，规划占地面积300 余亩，建筑总面积46万平方米。由元亨集团成都市金港房屋开发公司开发，为商住楼，商业部分以打造成都美食名片为主题，招商业态以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅；住宅部分为小高层建筑。“一品天下”美食旅游商业街全长1368 米，南端与羊西线蜀汉路交汇，向南与青羊大道在建的金沙遗址博物馆近相呼应；向西为都江
2、堰- 青城山，九寨沟- 黄龙两条黄金旅游要道相连接。在羊西线与黄忠大道这个交汇处，目前已聚集有红杏、大蓉和，老房子，巴谷园，夕阳红，潮皇阁，丽景轩等知名餐饮企业，形成了一个时尚而成熟的美食消费聚集区。而整个羊西线及其两侧目前已拥有餐饮、娱乐、休闲企业160 余家，其中包括永陵银杏、金都银杏、日本烧烤、唐宋食府等中、西餐饮100 余家，紫煌娱乐、浪淘沙、圣陶沙等歌城、洗浴中心、茶楼60 余家，被业界和广大市民誉为“羊西美食大本营”。因此，“一品天下”项目选择在此，既有成熟的市场基础，又有良好的发展空间。“一品天下”美食旅游商业街总体规划方案由加拿大KFS公司设计，风格上集合了现代时尚与成都特色，
3、功能上满足了餐饮娱乐企业的经营条件和游客美食、购物、休闲、娱乐的综合需求。在功能布局上，以餐饮、旅游购物、娱乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅，使之形成一条功能齐全、设施配套的综合商业街区。同时，在整个街区配置了2.5 万伏的双电源，确保企业经营用电和整个街区不停电。在建筑特色上，突出实用性、休闲性、可居性和地域性，力求从巴蜀文化、巴蜀风格和生态城市的角度，将巴蜀特色融入其中，创造出一种与众不同、独具一格的形象特征，创造出一个标志性的城市特色建筑群体。在道路设计上，道路路面采用仿古青条石砖铺设，道路中央以草木、盆花、雕塑、路灯等景观分段形成软隔离，增强道路的文化和休闲气氛，方便游
4、人过街通行。并且在省商校路段处，将道路设计为一个弧形弯道，使车行速度自然降低，弱化道路交通功能，增强商业服务功能。同时，在“一品天下”商业街中段南侧，将建造一座大型园林式公共广场，广场周边配套各种公共设施，中央建一露天公众戏台，为川剧及各种街头大众文化表演提供场所，从而营造出“一品天下” 浓郁的商业文化和休闲氛围。（二）、项目建筑规划基本资料总建面 46 万平方米， 分两期开发。 一期 A、B 区建筑面积14.2 万平方米， 其中住宅 3 万平方米、公建配套 4 万平方米、商业面积 7.2 万平方米。二期分 C、 D两区完成剩余开发。据了解，该项目二期继续延续一期的主体风格，力争与对面的一期共
5、同营造丰富的街道景观，二期C区建筑呈阶梯式布局，具有典型中式建筑风格，配有超大广场，气势恢弘。一楼和负一楼为大型知名超市，二、三层为大型餐饮、娱乐商务空间，四至九层配有小型商务办公室、住宅、投资型商务酒店等物业。白天这里是商务办公人士的最佳场所，晚上这里是人们购物娱乐的绝佳之地；一品天下D 区以“江南水乡”为主题创造内街，在水与灯的交错下，在景色与商机的衬托下，这里必将成为人们休闲放松的最佳场所。一期 A、B 区已经建成，并完成住宅全销售和商铺98%入住。二期还将推出公寓、酒店的复合型住宅，面积在30110 平方米。（三）、项目业态分布情况整个一品天下依托原来已经较为成熟的餐饮商圈而建，在一品
6、天下大街内，临街铺面都为大型餐饮酒楼 （如大蓉和、 红杏、 文杏、德庄、苏大姐等） 及娱乐场所 （太平洋水疗会、天籁村、 蓝钻），单位面积基本都在2000 平方米以上。大蓉和精品店面积在6000 平方米以上，该商铺为大蓉和酒楼自己买断。大型餐饮经营状况尚可，如文杏春节期间日营业额保持30 万左右，现在日营业额也在8-9 万。临街门面后面是酒吧一条街及小吃一条街，楼上为住宅。小吃一条街空铺位较多，空置率40%左右。 附“一品天下商圈表“（四）、项目周边配套情况（交通配套、商业配套等）主要配套调查情况整个板块道路畅通，交通便利，现有7 路、 30 路、 54 路、 77 路、 79 路、 82交通
7、路、 83 路、 96 路、 111 路、 305 路、 311 路、 341 路、 405 路、 502 路、 503A 路、 511 路等若干条公交到达。省商业服务学校、金牛区教师进修校、成都市茶店子小学、金牛区教委教研教育室、二十中、金牛区少儿业余体校、市第四幼儿园。商网茶店子市场、红旗超市、互惠超市、2006 年 11 月 22 日，人人乐商业集团完成签约。医院银行、邮电餐饮娱乐区人民医院门诊部、二十九所职工医院、脑外伤抢救中心，有多个药店。中行、中国邮政、工行36 家（见商家数据统计表）5 家（娱乐场所5 家，商业内街未做统计小酒吧9 个，见商家数据统计表）从上表资料统计比较可看出：
8、1、该项目交通方面配置相当发达，有多达 16 条公交线路到达一品天下。便利的交通和畅通的道路，为该项目的销售、招商及发展前景作了强有力的铺垫。2、从教育配套上看，虽然板块教育资源不足，板块内也只有一所较好的号码幼儿园，不过作为商业地产来说，教育及医疗方面的配套基本可以忽略，住宅的销售也不会因此而减弱。因大部分对商住有购买意向的人群并不非常在乎周边教育或资料方面的配套，而是看重因商业地产部分给住宅带来的增值潜力。3、目前从商网配套看，06 年 11 月人人乐集团的签约，也实现了开发之初“辅以大型生活超市”配套的定位。现有商网的配套对该（以餐饮娱乐为主）项目并无太大影响。对购买住宅的居民而言，大型
9、超市的入住、周边成熟的茶店子市场为居民带来非常便利的生活，此举对购买住宅部分的人群也会一定吸引力。4、作为商业地产来说，金融必定不可少，目前该项目已有3 个银行网点，其中一品天下大街内的工商银行直接为商户办理验资手续。金融配套基本能满足消费者的需求。5、餐饮娱乐本为该项目卖点，不用多说。 因为羊西线本来已拥有相当成熟的餐饮商业经营模式，一品天下正是利用这一点来加以打造成都美食名片。( 五) 、调查对象规划指标统计分析楼盘名称占地面积开发面积容积率绿化率层高（住）层高（商）（亩）（万平方）一品天下300462.0220%28M4.2-5M从上表资料可以看出：1、该项目的命名比较贴切美食名片的主题
10、：只此一处，便可尝尽天下美食。2、 300 亩的占地规划，实乃树大招风，由此有更大的实力去打广告，更容易出名。3、从开发容积率、绿化率分析，该项目容积率为2.02 ，绿化率 20%。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，土地单位成本越高，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来规划设计一个项目。一个良好的居住小区，小高层的低容积率则在2.1 之下、绿化率应不低于30%。该项目的容积率也算是佳，而绿
11、化率相对则较低，不过该项目拥有完善的餐饮娱乐配套，并设计了步行街、休闲广场，这也弥补了绿化率方面的不足。4、总体而言，该项目既兼顾了商业地产也考虑了住宅部分，算是较佳的商住规划设计。二、项目租售情况调查1、一期开盘时间：商铺2005 年 4 月 ；住宅 2005 年 6 月。2、历史销售价格：一期售价：记录时间住宅均价商铺价格备注2005-7-83680 元 / 平方米30-330 平米小商铺起价4800 元 / 平米2005-10-93700 元 / 平方米4600-21800 元 / 平方米历史最高价4200 元 / 平方米当前价格50000-70000 元 / 平方米一期住宅80 套，二
12、期住宅接近200 套，二期住宅销售单价在5000 元以上，商铺4600-38000 元/ 平方米。3、招商租赁价格：30-40元 / 平方米，每年按3%递增，最低签约年限为6 年。4、物业管理费：住宅：1.2 元 / 平方米；商铺：4.5元 / 平方米。5、营销渠道调查：发展商自行销售、招商。全程整合广告推广由博瑞广告完成。6、历史促销情况调查：（ 1）、装修期优惠：对租赁面积在 500 m2 以下的租赁客户提供一个月免费装修期，对租赁面积在 500 m2 以上的租赁客户提供 2 个月的免费装修期，免费装修期内免收物管费和租金。（ 2）、为配合“ 2005 中国国际美食节”开幕，凡入驻的租赁商
13、家在2005 年 10 月 20 日前装修完工并开业的租赁客户如能在开业前一次性付清第三年的房租，出租方免收前两年的房租，即“交一年，用三年”。（ 3）、租转售：在第一年的租赁期内，租赁客户可根据自身实际参照当时所租房屋的市场售价优先购买该房，此前已交纳的租金转为购房款。三、项目硬体配套情况：装修标准：1）、结构：框架结构，按地震七度设防2）、外墙： 1-7栋外墙均为乳胶漆加局部面砖以及木质、石材装饰3）、内墙：楼梯间为乳胶漆墙面4）、地面：水泥沙浆拉毛地面5）、屋面：坡屋面：灰色灰板瓦6）、步行街：地面采用花岗石铺装，按景观设计进行绿化商业部分1）、商业部分：包括低压配电系统，正常照明、应急
14、照明、电力、控制。2）、供电电源、照明、电力、消防负荷电源分由地下室变配电房低压配电柜相应回路引来。3）、计量：各层商业用房用电计量均在每层电井内的层照明部箱内集中设置。4）、照明配电：照明、插座均由不同的支路供电，所有插座回路均设漏电断路器保护，均为BV 线。5）、弱电系统：分电话数据系统，有线电视系统，广播系统，火警电话系统，火灾自动报警及消防联运控制系统。6）、给水：给水管采用PP-R 管，热熔连接，水表预留管径De63-De 40。7）、排水：采用硬聚氯乙烯CL-PVC排水管，管径De150-De50。四、项目综合分析由于一期项目的成功招商，成功带动了住宅的销售，一期的成功开发不是广告
15、，却胜比广告。消费者希望先看到成熟的商业配套，而商人希望先看到成熟的消费群体和市场，一品天下地处成都传统高档餐饮核心区域羊西线，作为成熟的高档休闲、娱乐板块，该区域拥有深厚的美食文化底蕴，聚集了多家知名餐饮旗舰店，而且辐射范围广，号召力强，是成都众所周知的中、高档餐饮、娱乐、休闲胜地，拥有大批的固定消费者和潜在的流动消费人群。经过几年发展和迅速形成的羊西线餐饮一条街，目前已经是成都的中高档餐饮核心区域，辐射范围广、行业知名度相当高。目前，多家知名餐饮的旗舰店都汇聚在此。整个羊西线的美食、休闲、娱乐氛围已经相当成熟。可以说，现在羊西线的消费口岸相对集中、成熟。至此，消费者已经看到了成熟的商业配套
16、，而对于招商来说，商人也看到了成熟的消费群体和市场。一品天下的牌， 是政府在打。 自 2005 年第一届中国国际美食节成功在一品天下举办后， 在成都市场，只要跟餐饮有关的活动通通在一品天下举行，从国际美食节到成都成功创佳庆祝分会场，再到 07 春节分庙会， 可见，政府给予一品天下的支持之大。 并且对于入住的商户， 在办理各类证照时，也由政府出面“一站式”服务，即：入驻企业将办证所需的资料交至街道办事处，由其负责办结所有证照。政府的大力支持，成熟的餐饮市场，一品天下也定能成为成都首张美食名片。无论何种形式的销售，无论怎样复杂的市场，始终都离不开消费者的购买力。从市场份额到顾客份额，实质上是引导消
17、费者的购买力。一品天下以餐饮带动房产，以品牌铸就市场，这一举措有其深远意义。从大成都的市场定位来讲，成都是一个以休闲而闻名海内外的城市。以餐饮娱乐的休闲产业带动了房地产业的购买人气。一品天下打造了成都首张美食牌，而入住的餐饮业都具备品牌价值。从地理位置来讲，蜀汉路是成都餐饮业品牌化的摇篮，在一个成熟的产业市场，打造成都餐饮业的品牌，是综合了成都的优点，整合了资源的优势，为一品天下商业区开创了广阔的前景。五、商家数据统计表：项目业态权重参数分析：商家调研编号商家名称业态楼层 ( 楼)规模 ( )1喜客来酒店320002柳岸酒店酒店330003金凌轩茶府休闲215004瓦缸酒楼餐饮1-240005
18、红杏酒家餐饮1-358006海景茶楼休闲26007互惠超市零售13508太平洋水疗休闲2-325009重庆德庄餐饮150010金龙玉凤 KTV娱乐4200011品尚豆捞餐饮1-250012天籁村 KTV娱乐3200013火凤凰汗蒸休闲4300014龙抄手餐饮1-260015一品春茗茶楼休闲5190016三昇记餐饮180017德庄餐饮279018格林普兰特酒店酒店4-7700019重庆富桥休闲1-2300020锦阁茶楼餐饮280021一品茶府休闲3180022美国空间 KTV娱乐4-5200023肖鲶鱼餐饮150024方向火锅餐饮2150025老字号鲶鱼餐饮1120026明江茶人 足道棋牌休闲2
19、150027食神珍汤餐饮330028夏威夷音乐茶吧娱乐4200029阳光茶楼休闲2-380030岁月养生馆休闲1-2100031风和日丽日本烤肉餐饮1-2180032如轩海鲜餐饮120033虾佬圣汤餐饮360034汇生咖啡休闲240035虎都男装服装140036魏火锅餐饮130037大蓉和餐饮1-4650038中国农业银行银行140039青龙茶坊休闲2180040青龙正街饭店餐饮1180041蓝钻商务 KTV娱乐2-3200042水井坊零售130043北京华联零售1-4800044巷子深名酒商场零售115045圣凯斯健身休闲300046一品红茶府餐饮6120047温州瓯越明珠酒楼餐饮2-440
20、0048渝富侨休闲3-4300049曾川鱼庄餐饮180050家家富桥休闲1-2300051天地与人 男装服装120052红伞王服装115053与狼共舞服装126054渝富侨保健浴足休闲3120055数拾座餐厅餐饮4200056SR GOLF 男装服装118057京满楼烤鸭餐饮3130058尚上景咖啡餐饮4130059菌竹轩酒楼餐饮2100060嘉和盛世温泉会所休闲1-2280061阳光超市零售115062WOWO超市零售115063华欧天诚酒庄零售115064贵州茅台零售115065清粥小菜餐饮115066大管风茶楼休闲1-2150067魔指仙境浴足休闲2280068蜀缘超市零售124069森
21、源茶府休闲2100070名座汤锅餐饮2120071翰都国际酒店酒店1-91800072人人乐零售-1-1400073劲浪体育零售180074鼎旋怡华足疗休闲3300075御香阁茶府休闲260076重庆老鸭汤面餐饮126077豪客来餐饮140078武大郎烧饼餐饮18079老麻抄手餐饮18080QQ快餐餐饮112081天字号酒水零售餐饮19082工商银行银行140083文杏酒楼餐饮1-4580084钟鲶鱼餐饮1800项目业态比例权重分析列表业态品牌权重比例业态商铺数量总商铺数面积总和参业态权重比例面积权重比例( 个 )( 个 )数 ( )( 百分比 )( 百分比 )餐饮35844907041.66
22、67%33.3356%零售11841444013.0952%9.8098%休闲22844170026.1905%28.3288%娱乐584100005.9524%6.7935%酒店484300004.7619%20.3804%服装58411905.9524%0.8084%银行2848002.3810%0.5435%、项目业态分布详细情况图：1喜客来22美国空间 KTV43北京华联64贵州茅台2柳岸酒店23肖鲶鱼44巷子深名酒商场65清粥小菜3金凌轩茶府24方向火锅45圣凯斯健身66大管风茶楼4瓦缸酒楼25老字号鲶鱼46一品红茶府67魔指仙境浴足5红杏酒家26明江茶人 足道棋牌47温州瓯越明珠酒
23、楼68蜀缘超市6海景茶楼27食神珍汤48渝富侨69森源茶府7互惠超市28夏威夷音乐茶吧49曾川鱼庄70名座汤锅8太平洋水疗29阳光茶楼50家家富桥71翰都国际酒店9重庆德庄30岁月养生馆51天地与人 男装72人人乐10金龙玉凤 KTV31风和日丽日本烤肉52红伞王73劲浪体育11品尚豆捞32如轩海鲜53与狼共舞74鼎旋怡华足疗12天籁村 KTV33虾佬圣汤54渝富侨保健浴足75御香阁茶府13火凤凰汗蒸34汇生咖啡55数拾座餐厅76重庆老鸭汤面14龙抄手35虎都男装56SR GOLF男装77豪客来15一品春茗茶楼36魏火锅57京满楼烤鸭78武大郎烧饼16三昇记37大蓉和58尚上景咖啡79老麻抄手
24、17德庄38中国农业银行59菌竹轩酒楼80QQ快餐18格林普兰特酒店39青龙茶坊60嘉和盛世温泉会所81天字号酒水零售19重庆富桥40青龙正街饭店61阳光超市82工商银行20锦阁茶楼41蓝钻商务 KTV62WOWO超市83文杏酒楼21一品茶府42水井坊63华欧天诚酒庄84钟鲶鱼金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业 14 万平方米左右。金沙光华商圈现有商业项目列表序项目名称开业时间营业面积商业类型商
25、业档次号（平米）1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店 - 超大众市3百安居金沙店200513000专业店 - 家中高档居建材4麦德龙200111000专业店 - 超大众市5创美家居金沙200460000专业店 - 家中高档国际具家居1大地新光华广场-28000商业街中高档2力宝乐宾百货-30000百货公司中高档3沃尔玛超市大地-20000专业店 - 超大众新光华广场店市4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市200721000专业店 - 超大众项目市6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009-8华府金沙200
26、8-底商 - 配套-商业区域新项目商业结构特征专业店大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。府南新区业态品牌权重比例商铺总商铺面积总业态权面积权业态和参数数量数重比例重比例( )餐饮3069600043.48%4.08%零售769350010.14%2.38%休闲7691120010.14%7.61%娱乐26935202.90%2.39%医院药房36921004.35%1.43%服装1769136024.64%0.92%银行36921504.35%1.46%金沙片区业态品牌权重比例商铺数总商铺面积总业态权面积权业态和参数量数重比例重比例( )餐饮511144131044.74%28.06%零售201142430017.54%16.51%休闲221143080019.30%20.92%酒店111460000.88%4.08%药房31143602.63%0.24%服装31143602.63%0.24%银行611424005.26%1.63%洗车31143302.63%0.22%中介51145004.39%0.34%2010-11-26