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1、从百联西郊看社区购物中心的构建和发展,何小干,第一部分 百联西郊购物中心的基本情况,一、建设背景,原上海友谊集团投资开发 新组建的百联集团接盘建设 百联集团组建后上海地区第一家直接使用 “百联”品牌的大型商业网点 上海第一块通过市场拍卖的商业用地,2002年12月 破土动工建设 2004年09月 项目竣工 2004年09月28日 对外试营业 2004年12月02日 正式营业，满租率达95% 从破土动工到对外营业，建设与招商仅用21个月完成,反思一：关于赶工期,赶工期造成的质量隐患 养护期限难以保证 整改措施难以实施,二、物业参数,占地面积 3.4万平方米 建筑容积率1.7 建筑面积 11.0万
2、平方米 实际楼板建筑面积为14.5万平方米 地下二层，地上五层 建筑高度24米,在14.5万平方米的实际楼板建筑面积中： 商铺出租面积 69500 47.9% 公共区域面积 33500 23.2% 停车库与车道面积 27000 18.6% 设备与辅助面积 15000 10.3%,反思二：关于物业功能配比,公共区域的比例 停车场面积的比例,经营性面积 不大于 50% 公共区域面积 不小于 20% 停车库与车道面积 不小于 20% 设备与辅助面积 够用就好 10%,三、建筑特色,百联西郊是国内第一家开放式建筑形态的购物中心 整体建筑概念是由世界著名的美国捷得公司担纲设计 西郊购物中心建筑物的最大特
3、点是开放式空间,反思三：关于尊重专业设计团队,前提是要找一个好的设计团队 具有广阔的视野和独特的眼光 懂得建筑、更要懂得商业,反思四：关于开放式建筑,开放式的购物中心同样有其不可避免的短处和弱点： 日晒雨淋、加快陈旧 内外相通、能耗增加 物业管理、难度加大,四、区位特征,百联西郊购物中心是最具社区特征的社区型购物中心之一。 百联西郊购物中心位于上海长宁区的西郊地区，周边分布着4个街道、122个居委、约11万户家庭、25万人口。,百联西郊的周边社区住宅信息查询,居民结构： 本地区常住户籍的居民 迁居上海的外地人士 台湾、港澳地区人士 日、韩、欧美等外籍人士,家庭结构： 大部分家庭是三口之家,消费
4、能力： 中等收入水平的家庭占较大比重,消费特点： 追求生活品质 具有健康、理性的消费观念 对商品、服务、环境、信息的品质较敏感 对品牌尤其是连锁品牌认知度和忠诚度较高,忠实的（回头客）消费者的比重超过85%,五、业态组合,百联西郊购物中心的功能布局和业态组 合，采用Mall（摩尔）形式的商业业态,主力店（锚店）、次主力店是Mall（摩尔）的核心店铺，多业种主力店布局也是Mall（摩尔）业态创新的主要特征。能够满足广大社区消费者的基本生活需求,玩具反斗城,多品类的专卖店组合是与主力店经营定位和品种的互补，也是Mall（摩尔）商品经营的个性所在,SCAT,68,欧时力,Jackjones,儿童新天
5、地,餐饮、娱乐、休闲、文教、服务类等非商品业态的布局比重，是Mall（摩尔）区别于一般购物中心的重要衡量指标之一，也是一个非常重要的人气指标,贝尔多爸爸&摩提工坊,DQ,港丽餐厅,小巴辣子,虹桥人家,英孚教育,新华书店,世纪影城,汤姆熊,奈司桌球房,冰之魅真冰溜冰场,一兆韦德健身,知名连锁品牌经营是大型社区商业的磁石，是社区居民乐意舍远取近、在家门口购物消费的关键性吸引力,丝芙兰,避风塘,星巴克,屈臣氏,一茶一坐,哈根达斯,优衣库,玩具反斗城,玛花纤体,百联西郊购物中心业态、业种组合的齐全程度，连锁品牌组合的丰富程度，具有鲜明的特色,2011年业态组合（ ）内数据为开业初期数据,反思五：关于业
6、态组合的比例,什么样的业态结构是相对合理的？,上海市不同类型购物中心的业态比例 (上海购物中心协会提供）,建议新开的购物中心（特别是社区型的购物中心）： 主力、次主力店的比例不大于50% 餐饮店的比例不小于18-20% 休闲娱乐的比例不小于12-15% 非商品性的经营比例不小于35%,第二部分 关于构建、发展社区型购物中心的认识和实践,一、对发展社区商业的认识 1、社区商业的发展机遇 2、社区商业的最佳形式 3、社区商业的发展目标,百联西郊的目标是： 社区的商业中心 社区的休闲中心 社区的文化中心,居民晨练,泰国水果节,共青团大型义诊活动,二、构建、发展社区型购物中心的实践,1、善待租户 （1
7、）经营上帮助,溜冰俱乐部,知音音乐俱乐部学员演出,1、善待租户 （2）管理上严格,晨会制度向租户传达最新的管理要求和促销信息,周会制度餐饮租户和各大租户，每周召开例会,每年一次服务工作会议,08年度服务工作会议,申城万店无假货示范店,上海市消费者权益保护示范联络点,1、善待租户 （3）生活上关心,1、善待租户 （4）服务上到位,顾客服务中心,2、关爱顾客 （1）持续改善服务设施,人行天桥雨棚,景观桥,中庭广场的遮阳伞和休闲座椅,残障人士洗手间,西郊出资建全市第一家配置空调的候车亭,2、关爱顾客 （2）不断优化经营业态,百联西郊工艺品商场,民间收藏品鉴赏大会,2、关爱顾客 （3）坚持提供周到服务
8、,快乐休假屋,3、贴近社区 （1）搭建舞台，组织社区广场活动,接待特奥运动员,2009崇明农产品推介会,最牛停车比赛,相亲大会,桃花朵朵开青年交友活动,少先队建队60周年主题活动,春节广场活动,共建和谐大家庭，双胞胎才艺展示活动,夏日清凉宠物运动会,国庆田野放歌千人大合唱,明星专辑现场签售活动,迎新倒计时晚会,2010世博会城市文化广场,2010世博会城市文化广场周周演,3、贴近社区 （2）开辟阵地，共创社区文化中心,社区老年人在活动中心内下棋,活动中心内社区书画展,老年交谊舞专场,3、贴近社区 （3）奉献爱心，建立社区慈善基金,百联西郊众商家携手献爱心慈善义拍,百联西郊携手众商家为地震灾民募
9、捐,3、贴近社会=区 （4）加强沟通，关心社区外籍人士,“学做上海人，学唱中国歌”百联西郊杯长宁外籍人士才艺大赛,“学做上海人，学烧中国菜”百联西郊杯长宁外籍人士才艺大赛,“学写中国字,学吟中国诗”百联西郊杯长宁外籍人士才艺大赛,第三部分 百联西郊购物中心的经营业绩和心得,一 、经济效益和社会效益双增长政府、股东、银行、消费者三满意,1、销售不断扩大： 2005年 5.9亿元 2006年 7.8亿元 2007年 9.8亿元 2008年 11亿元 2009年 13亿元 2010年 14.9亿元,2、利润连年增长： 2005年 81万元； 2006年 175万元 2007年 197万元； 2008
10、年 234万元 2009年 1200万元； 2010年 2000万元 2011年 上级下达指标4000万元 预计可完成5000万元以上,3、税款同步上升 2005年1275.69万元； 2006年1265.65万元； 2007年1377.91万元； 2008年1456.90万元 四年合计上交税款5376.15万元 购物中心所辖商铺每年缴纳的营业税超过1000万元,4、投资收益良好 项目总投资为5.6亿元，（银行贷款3.5亿元） 平均造价（含土地）每平方米建筑面积5000元 每年偿还2000万银行利息和提取2700万折旧,5、荣获各种奖项 “上海商业创新大奖” “最具发展前景商业地产” “最具影
11、响力商业地产”、 “最具创新理念商地产”大奖、 “上海市优质服务先进集体” “长江三角洲知名企业” “长江三角洲最具影响力购物中心” “全国物业管理示范大厦” “全国示范社区商业”等荣誉称号。,二、百联西郊的成长秘诀,1、有百联集团整体实力的强大支撑 拥有组团式发展和牌誊号召力的整体性优势。 拥有商业项目规划建设、招商招租、营运管理三个重要环节的专业经营团队优势。 拥有经营定位、业态布局、店铺组合、品牌搭配、绩效评估等业务流程运作的核心技术手段优势。 拥有关系密切的供货商、经营商等合作伙伴网络资源优势,2、和地区政府的良好配合和有益互动,2、和地区政府的良好配合和有益互动 （1）认真履行企业的社会责任,元宵节民俗文化游行,田野放歌新泾镇大型歌会,2、和地区政府的良好配合和有益互动 （2）充分利用政府的政治优势,谢谢各位！,