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1、重庆市沙坪坝区大学城片区地块调研报告,2010-4-28,区域概况,重庆市沙坪坝大学城区域及项目周边情况简介 重庆市大学城位于沙坪坝区，规划占地约2193.97公顷，其中居住用地约620.98公顷，高校用地933.34公顷。大学城规划居住人口43万人，其中大学生16.4万，教职工与附属人口3万，一般城市人口23.6万人。规划入住15所高校。重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。区域周边传统制造业发达，高新产业方兴未艾，更有现代物流业、新农村经济补充，产业立体丰富。
2、区域所处东南部新城区域，在未来几年内，将拥有十分发达的交通网络体系。在这个体系的支撑下，大学城与主城，北部高新区，沙区老城区、渝西诸区县壁山、永川等）连成一个整体。随着渝遂高速公路梨树湾隧道和重庆市二环路的建设，将形成五大功能分区，即：重庆市大学城；第三产业服务中心和中央商务区；西永科技产业园；土主现代物流园（含西南铁路编组站、重庆铁路集装箱网络节点站和与之配套的仓储区、加工业区）；旅游观光区（含人工湖、高尔夫球场、童话世界主题公园和白鹭保护区）。在不远的将来，东南部新城将建设成环境优美、功能完善、特色鲜明的现代化科教新城，成为我市主城拓展区的重要组成部分。 龙湖、金科、富力、中渝、华侨城等大
3、型地产企业已经进驻开发多年，大学城已经逐渐成熟，目前比较适合开发低密度物业和投资型物业。大学城土地楼面价基本约在1000元/，有一定的上升潜力。,大学城区域规划简图,项目概况,宗地位置 项目地块属于重庆市沙坪坝区大学城区域东南部商住片区，东依歌乐山，西临纵二路和缙云山，北靠第三军医大学，北临西永保税港区。,区域位置示意图：,宗地位置详图（U9-4-1/02、U9-5-1/02、U9-8-2/02、U9-10-1/02）,该项目区域城市规划中的定位,东南部商住片区位于大学城核心商圈南部，附近有重庆大学、重庆科技学院、重庆城市管理职业学院、龙湖*睿城别墅小区、大学城一中；西接重庆外环高速；紧邻西永
4、保税港区。,宗地现状该地块有四各地块组合而成，已经全部拆迁完毕，并基本完成五通一平。,项目周边情况,交通状况 科技大道南线、纵一路、纵二路、科技学院南路。 公交908、907、266、888、404、 402、462、464、873、820、230、148等线路。 项目周边规划有轻轨1号线（预计2012年通车）、7号线。,重庆市轻轨规划简图,项目周边配套环境及市政配套情况,此区域项目周边有重庆的15所大专院校，如：重庆大学、四川美术学院、重庆医科大学、重庆师范学院、第三军医大学、重庆后勤工程学院、重庆科技学院等。 此区域进驻的国际化的跨国企业较多，如：富士康集团公司、惠普集团、方正集团、英业达
5、集团等。 商业配套有卓越*熙街商业中心、西永天街等。 大型的高档社区云集，如：龙湖睿城、龙湖东桥郡、龙湖U城、富力城、蓉城华府等。,具体的配套图片如下：（学校、商业、高档住宅。）,地块周边可比较在售项目的调查情况的基础数据汇总分析,项目地块控规指标,地块规划政府编号：U9-4-1/02、U9-5-1/02、U9-8-2/02、U9-10-1/02。 土地性质为，R2二类居住用地。 建设用地面积：111，966（约168亩）。 此地块的总建筑面积：279,720。 此地块的地上建筑面积：247，552。 商业的建筑面积：24，755。 住宅的建筑面积：222，780。 综合容积率：2.5。,项目
6、产品规划建议,具体开发的物业形态定位建议,结合区域周边的规划、物业消费的目标客户群和目前的市场行情，建议本地块开发中端物业，既小高层和电梯洋房。,项目开发进度进度工程计划,项目销售和回款计划,第一期销售和回款计划表,第二期销售和回款计划表,项目投资开发计划、经济估算、现金流,预算部计算,财务部计算,地块的S、W、O、T分析 （1）、Strength 优势分析 S1：大学城东南部片区，基本上也是重庆大学城的核心区域。 S2：有15所大中专院校入住该区域，文化氛围浓厚。 S3：周边交通便利，市政配套设施齐全。（轻轨1号线，计划2012年通车；7号线。） S4:：居住环境优越，位于缙云山和歌乐山之间
7、。,（2）、Weakness 劣势分析 W1：目前看来距离内环以内的主城还是相对较远。 W2：目前此区域的生活配套相对薄弱。 W3：有4块小地块组成，相对较为分散。,（3）、Opportunity 机会分析 O1：国际化大型集团企业的入住，势必会带来大量的中高端消费客群。（5万白领，20万蓝领。）富士康、惠普、方正集团等。 O2：西永保税港区的开工建设。 O3：双碑大桥和隧道的开工建设。建成后从江北到大学城20分钟车程。 O4：在主城区来比较，地价相对较低。（约120万元/亩） O5：大学对全国的影响力。,（4）、Threat 威胁分析 T1：目前此区域的地产物业投资客户相对较多，可能会影响新
8、项目的销售。 T2:：大型地产企业的大量拥入，势必会造成较大的市场竞争。 T3：目前国家宏观政策的影响。,结论 根据目前重庆房地产发展态势可以看出，重庆房地产发展轨迹是朝着健康稳步向上的趋势发展。目前虽然受到国家宏观政策的影响，但重庆地产市场稳步增长的势头是显而易见。 目前，大学城区域刚刚起步建设，也是重庆市重点打造的一个新区；土地的售价相对其它区域（包括重庆郊县）还是较低，楼面地价约1，000元/；土地的市场竞争，比较各主城各区（内环以内）来看相对较小；未来的发展和升值潜力巨大，投资开发的收益相对也会较高。如果此地块的投资资本金回报率能保持在50%，建议公司可以考虑参与此地块的竞拍。 另外，此地块的地理位置独特，位于大学城的商业中心与保税港区（IT产业园区）的交接地带，加之周边有成熟高端的物业项目，为后期的市场销售打下良好的基础！ 谢谢！ 高科销售部 2010-04-27,