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1、资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。房地产开发过程中成本控制的探讨一、背景 :1 、 时间短、 底子薄 ;2、 产权制度、土地制度、金融机构、税收制度、职业资格等都存在不同的差异,因此导致当前中国的房地产有其特殊性、使其成本管理更具复杂性。对比国外的房地产成本管理模式,经过了解 ,从美、 英、 日几个发达国家对项目成本的管理方式看,房地产工程造价管理均处于有序的市场运行环境。实行了系统化、规范化、标准化的管理 ,而在价格的确定和管理上以市场和社会认同为取向 ,行业的管理归属上为民间行业协会组织。同时 ,政府的宏观调控 ,先进的计价依据、计价方法、发达的咨询业、多渠道的
2、信息发布等做法,基本上代表了现行工程造价管理的国际惯例。资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。3、 中国虽然也逐步开始建立健全适合于社会主义市场经济发展的工程造价管理体系与模式, 随着经济体制改革的深入以及市场经济体制的建立,使工程造价的管理趋于科学合理。可是中国的房地产工程造价管理体制长期沿用前苏联模式,适应于计划经济模式下的管理体制,已经不能完全适合于市场经济的发展,与西方发达国家相比还有很大差距。二、当前国家政策对房地产的影响房地产市场调控的主要政策手段有1、土地政策2、货币政策3、税收政策4、其它政策 :产业结构政策,产业组织政策 ,产业技术政策,产业布局政策等
3、资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。三、房地产开发过程中成本的组成1、 对一般建设项目而言,其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 ( 房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式 : 一是出售 , 二是出租 , 三是自营 ) 。2、 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资包括土地成本、 前期工程费、 基础设施建设费、 建筑安装工程费、 公共配套设施建设费、 开发间接费、 管理费用、 财务费用、 销售费用、 开发期税费、 其它费用、 不可预见费。四、房地产成本控制过程中各个阶段对成本的影响和面临的问题中国房地产项目成本控制包含 5 个阶段
4、 , 即投资决策阶段、设计阶段、 招标投标阶段、 施工阶段、 竣工结算阶段。 ( 影响逐步递减 )(一 ) 投资决策阶段的成本控制当前 ,中国房地产开发市场的投资环境日趋复杂,潜在着各种风险。房地产开发企业决策阶段对项目成本的影响主要体现在以下几个方面。1、 经济形势变动影响项目开发成本经济形势变动会导致房地产开发商经济上的巨大损失,严重的通货膨胀、物价上涨 ,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。市场需求、购买力、利率、税率、汇率等。货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。由于从可行性研究到楼盘上
5、市的时段内,市场需求变动的可能性很大。2、 法律政策风险影响项目开发成本法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革 ) ,造成房地产开发商经济上的损失。3、 相关决策人员失误加大开发成本首先缺乏敏锐的市场洞察力和战略眼光 , 对项目预期不准确 , 对房地产市场供求形势 , 房地产政策 , 金融政策的理解、 判断或把握上出现偏差。使得成本难以收回或收回速度较慢。其次由于当前房地产开发企业信息化水平较低 , 缺乏先进的信息获取采集手段 , 造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确 ,或前期调研不细,对购买力及项
6、目的销售前景预期过于乐观 , 都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差 , 从而导致后期的成本变化 , 在预期基础上加大了项目的开发成本。(二 ) 设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点。 尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大 , 一般只占建安成本的 1.5%2%, 但对工程造价的影响可达 75%以上。设计阶段控制造价既是必须的资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。又是行之有效的,同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果 , 能够为中、 后期项目开发的成本管理工作夯实基础。在建设项目开始施工前调整设计所需成本较小 , 而施工阶段改动设计就会造
7、成成本增加较大。 该阶段的造价控制不只是表面意义上的控制估算、 概算、 预算 , 而其实际意义在于经过控制三算 , 达到提高设计质量 , 降低工程成本的目的 , 即取得真正意义上的控制造价。因此 ,控制成本的关键在设计阶段。问题1、 长期以来 ,工程项目建设过程中普遍忽视设计阶段的成本控制 , 设计人员缺乏技术与经济相结合的思维。设计师将工程设计工作视为单纯的技术工作, 只重视技术指标 ,而对经济指标缺乏严格的约束。不少设计人员重技术、轻经济 ,任意提高安全系数或设计标准 , 而对经济上的合理性考虑得较少, 从根本上影响了项目成本的有效控制。 有些设计粗糙 ,初步设计深度不够 ,设计概算质量不高 , 有些项目甚至不要概算,概算审批走形式 ,造成三超现象严重。2、 由于片面强调项目建造过程中的限额设计的重要性, 导致设计人员的创造性受到限制, 使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用 , 而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益。在目标成本中的限额如投资估算、 设计概算和施工图预算等,均是指建设项目的一次性