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1、15年成都房地产市场调研报告15年成都房地产市场调研报告目录第一部分:宏观篇一、城市概述1、城市概况2、人口及行政区划3、汇聚能力与辐射能力二、城市经济发展状况1、经济运行现状分析2、与其它城市主要经济参数对比3、预测与展望三、成都市房地产市场发展概述1、都市房地产市场发展历程及现状2、成都市房地产市场供需分析3、成都市房地产市场发展预测一、成都市城市规划及其效应分析1、成都市城市规划目标2、成都市城市规划对房地产行业的影响第二部分:微观篇一、房地产市场1、市场供应2、市场需求二、房地产产品描述三、政策法规1、房地产开发流程2、土地获取方式3、房地产开发税、费一览表第三部分:结论篇第一部分:宏
2、观篇二、城市概述1、城市概况位置:成都市位于我国西部、四川省中部、四川盆地西部,东北与德阳市,东南与资阳地区毗邻,西南与雅安地区、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤,南面与眉山地区相连。成都市西高东低,落差较大,海拔最高为5346米,最低为387米土地资源:成都市土地面积为1.239万平方公里,占四川省土地面积的2.6%,可利用的土地面积为1.1669万平方公里,占土地总面积的94.2%。气候:成都属亚热带湿润季风气候,热量丰富,雨量充沛,四季分明,雨热同季,冬暖春早,夏无酷暑,气候资源的总量及其组合具有明显的优势。水资源:成都市地表水系发达,主要有岷江、沱江等12条河流及几十条支流。世界闻名的都江
3、堰水利工程使得成都平原灌渠纵横交错,为成都利用丰富的水资源创造了良好的条件。全市年均水资源总量为304.72亿立方米。生物资源:成都主要动、植物资源共11纲、200科、764属、3000余种,种子植物有2682种,分别占全国、四川省的11%和31%,特色和珍稀资源较多,农作物、经济林木、水果、家禽、中药材资源丰富。矿产资源:成都目前已探明的矿产资源40多种,大小矿产地400余处,有丰富的钙芒硝、水泥用石灰石、水泥黏土、蛇纹岩、沙砾等优质矿种。能源资源:目前探明的储量看,煤炭1.46亿吨;水能可开发量65.3万千瓦;成都平原具有较好的“生油成气”条件,天然气探明储量16.77亿立方米,远景储量4
4、2.21亿立方米。环境:成都是国家级卫生城市,绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和21.8%。1998年府南河整治工程获得联合国人居中心颁发的“联合国人局奖”,成都市的空气质量非常好,全年有51周的时间空气污染指数为良。2、人口及行政区划人口:2014年末,成都市总人口为1028万人,在全国特大城市中,仅次于北京、上海、重庆,位居第四。其中,市区人口440万人,县(市)人口588万人;农业人口662万人,非农业人口366万人。全市共325万户,其中,市区为145万户,县(市)为180万户。全市平均每户3.2人,其中市区平均每户3人。全市人口密度为每平方公里827人,其中,市区人口稠密,平均每平
5、方公里达2021人。行政区划:成都市现辖9区四市(县级市)6县,即:锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区,都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市,金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。3、汇聚能力与辐射能力成都市作为四川省省会,是四川唯一的特大型城市。从1949年至2014年底,全市人口从501.3万人,增加到1028.48万人;城区人口由112.5万人,增加到439.79万人;建成区面积由18平方公里,增加到228.1平方公里。成都市不仅是四川省的政治、经济、文化中心,而且正发展成为中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,更是全国知名的历史文
6、化名城和旅游中心城市,成都市形成了一种强势的汇聚能力与辐射能力。A.交通通讯方面:成都市建成区面积228.1平方公里,公路密度为1.08公里/平方公里,双流国际机场年客流量居全国第五位,现有国际航线245条,并开通至新加坡、曼谷、广岛、香港、东京等国际(地区)航线8条;成都是西南地区的交通枢纽,宝成、成渝、成昆和成达铁路在成都交会;北京昆明、上海拉萨和兰州昆明3条国道相汇成都,成渝、成灌、成绵、成乐、成南、成雅高速公路建成通车,已基本形成了以城区干道为依托、国道公路为干线、四条铁路为动脉、国际空港为支撑的立体交通格局。成都是八大通信、交换中心之一,可与世界180多个国家和地区、国内600多个城
7、市直接通话。并且是全国七大邮政通讯一级处理中心之一,业务总量、通信总量居全国省会城市前列。交通的发达造就了人流、物流的欣茂,形成了巨大的辐射力与汇聚力。B.生活环境方面:成都是国家级卫生城市,绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和21.8%,1998年成都市投资27亿元的府南河综合整治工程,使城市生态环境得到较大的改善,并获得联合国颁发的国际“人居奖”。成都市全年有51周的时间空气污染指数为良。成都市的城市管理、园林绿化、环境保护等工作水平居全国前列,并连续多年被评为国家卫生城市和全国城市环境综合整治优秀城市,可以看出成都市的气候、自然环境、地理位置非常的适合人居住。成都是一个具有良好生活环境的
8、城市,它的生活环境对周边的人口具有着巨大的吸引力。C.商业贸易方面:成都市现有生产资料和消费品市场达929个,全年商品交易市场成交额532.1亿元。年成交额上亿元的商品交易市场达31个,其中上10亿元的市场5个。已形成规模的有荷花池市场、成都生产资料交易区、成都城隍庙电子电器市场、五块石商贸大市场以及人民商场、红旗商场、粮食批发市场、蔬菜批发市场等一批大型商品市场。当前正在抓紧与国家有关部门合作,加快成都生产资料交易区、成都农产品中央批发市场等一批大市场。整个市场建设已初步形成以城市为中心、市区县结合的市场网络,其辐射范围已由过去川西100多个市县扩展到全国,甚至辐射到东南亚一些国家和地区,市
9、场规模及容量位居西部城市之首。截止2003年,已有34家世界500强企业投资设立了38家外商投资企业,投资额达42301万美圆D.金融方面:中国人民银行成都大区分行设在成都,现有银行类金融机构2536个,新加坡大华银行、英国标准渣打银行、巴黎国民银行、东经三菱银行、东亚银行、花旗银行等在成都设立了代表处,新加坡华侨银行设立了分行。国家证监委大区证监办设在成都,现有证券营业部87家,证券投资者187万人,2014年全年证券交易额1668亿元。2014年末成都市金融机构存款余额为2635.61亿元,其中企业存款为985.49亿元,城乡居民储蓄存款为1225.98亿元,其中城镇居民储蓄存款为107.
10、02亿元;2014年末贷款余额为2181.78亿元,其中短期贷款为1134.98亿元,中长期贷款为689. 28亿元。基本上形成了以成都为中心,川西为依托,辐射西南和全国部分省市的融资网络。E.文化教育方面:成都市科教实力雄厚,全市有各类科研机构2700多个。截止2014年底,全市现有高等院校28所,在校生为256267人,毕业生数为33348人。具有大专学历以上的人才,占全市总人口的9.8%。三、城市经济发展状况1、经济运行现状分析成都作为西南地区的商贸、金融、科技中心和重要的交通、通信枢纽,是整个西南地区的经济中心。近年来,成都市抓住西部大开发的机遇,积极扩大内需,进一步对内对外开放,经济
11、运行总体质量和效益不断改善。2014年,全国国内生产总值达到1667亿元,在全国15个副省级城市中,仅次于广州、深圳和杭州,位居第四,GDP 总量比1978年增长12.6倍,年平均增长11.5%,用14项小康指标衡量,成都市城市居民于1993年、农村于1997年基本实现小康。成都市的经济结构不断调整优化,一二三产业比例关系为8.4:45.6:46,以商品流通、交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游、等为主的第三产业成为经济发展的主导力量。 0200400600800100012001400160018001990200020012002 2000年到2014年成都市的国内生产总值
12、每年都是以百分之十几的速度不断增高,其中2014年更是达到了1667亿元,比2013年增加了13.1%,2014年全国的经济增长率为 8%,成都高于全国水平。 46.1 2014年第三产业在整个成都市国内生产总值中所占比重为46.1%,高于其他产业。成都市从三个层次出发,调整和确立第三产业发展格局。一是大力发展旅游业、房地产业,确立其在经济发展中的主导地位。二是加快改造提升传统商业服务业,形成现代化的商贸流通格局。三是规范发展金融保险、信息产业、咨询、设计等新兴行业。(2014年房地产占成都市整个国内生产总值的3.9%,在3%的重要产业分界点以上,房地产业已成为成都市国民经济中的重要支撑产业。)成都市作为西南地区物流、资金流和信息流聚集的一个特大中心城市,以稳定发展第一产业、优化发展第二产业、加快发展第三产业为指导思想,加快结构调整,有效推动了第三产业的快速发展。在1999年第三产业增加值首次超过第二产业,成为成都市经济增长的重要动力。 0200040006000800010000120001400016000180001990200020012002