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1、 市场研究在房地产行业中的应用 1. 前期 这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有： （1）宏观经济信息 包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息 包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。 （2）房地产产品研究： 在售楼盘资料统计 包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。 区域市场分析 根据数据库资料对特定区域市场
2、进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。 楼盘汇总分析 阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。 （3）消费需求趋势研究： 主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。 （4）品牌研究： 在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。2 .中期 开发商在购置土地之后，需要进行相应
3、的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。 （1）项目定位研究：考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。 （2）消费需求研究-了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。 （3）竞争楼盘研究-了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位
4、提供参考依据。（4）产品测试研究：在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。3、后期 （1） 楼盘媒体宣传分析： 对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有
5、力补充。 （2）销售现场研究： 主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；3、楼盘评价以及与竞争产品对比；4、对销售中心以及人员的评价；5、看房满意度研究等等。 （3）销售监测： 随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握
6、客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。 （4）业主满意度研究： 现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。 就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解；作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，
7、同时该类性质的公司具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。 市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在
8、房地产行业有更大的发展。房地产市场调查的内容 房地产市场调查， 就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。其中，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。房地产市场调查的主要内容有： 一.房地产市场环境调
9、查 1.政治法律环境调查 （1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。（2） 有关房地产开发经营的法律规定。 （3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 2.经济环境调查 （1） 国家、地区或城市的经济特性，（2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 （3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 （4） 一般利率水平，获取贷
10、款的可能性以及预期的通货膨胀率。 （5） 国民经济产业结构和主导产业。 （6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。 （7） 项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况、对外贸易和外商投资的发展情况。 （8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 3.社区环境调查 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 二.房地产市场需求和消费行为调查 1. 消费者对某类
11、房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 2. 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变 化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。 3. 需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。 4. 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 三.房地产产品调查1. 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。 2. 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后
12、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 3. 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。 4. 本企业产品的销售潜力及市场占有率。5. 建筑设计及施工企业的有关情况。 四.房地产价格调查 1. 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。 2. 房地产市场供求情况的变化经趋势。 3. 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。 4. 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。 5. 国际、国内相关房地产市场的价格。 6. 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 7. 价格变动后消费者和开发商的反应。 五.房地产促销调查1. 房地产广告
13、的时空分布及广告效果测定。 2. 房地产广告媒体使用情况的调查。 3.房地产广告预算与代理公司调查。 4. 人员促销的配备状况。 5. 各种公关活动对租售绩效的影响。 6. 各种营业推广活动的租售绩效。 六.房地产营销渠道调查1. 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。 2. 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。 3. 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。 4. 房地产租售客户对租售代理商的评价。 七.市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争
14、者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容容：1.竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。2. 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。 3. 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。4. 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 5. 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。 6. 对未来竞争情况的分析与估计等。房地产市场调查的方法 房地产市场调查有许多方法，市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法等。