无锡高力国际汽车文化村可行性报告.doc

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1、第 18 页 共 18 页无锡高力国际汽车文化村可行性报告一、前言随着集团走中国汽配连锁之路可盈利模式的日益清晰，项目储备力度的加大，无锡项目作为高力汽配连锁旗舰店的示范意义尤显重要。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避开发风险，提升综合竞争力，特制定可行性报告以供指引。二、项目决策背景及摘要1、外部环境1.1汽车产业以及汽车后服务领域的发展。 汽车市场增长迅速。改革开放以来，尤其是加入世界贸易组织之后，我国的汽车工业得到了飞速发展。国外著名的汽车厂商一致看好中国这一最具潜力和发展的市场，纷纷携带资金、技术和品牌涌入中国市场，展开激烈的竞争。毫无疑问，二十一世纪初，我国将成为或正在成为汽车

2、生产和消费大国，汽车生产与消费时代已经到来。据国家统计信息披露，2002年我国各类汽车消费已突破380万辆，比2001年增长30%以上。2003年一季度，比2002年同期增长35%以上，特别是私家车增长速度高达60%以上。众多的人口和经济的迅速增长，展现了汽车行业发展和消费的良好前景。据美国19101980年数据统计，如果一个国家或地区的年经济增长率为1%，那么其汽车消费增长率为3.6%；按平均年经济增长率7%计算，我国将在2013年左右汽车消费量突破1.5千万辆，成为世界排名第一的汽车消费大国。由此可见，中国的汽车消费市场潜力之巨大，规模之宏大，前景之辉煌，是世界上任何一个国家都无法与之媲美

3、的。 目前中国每1000人拥有24辆汽车，而全球平均水平为120辆，美国为750辆。因此，中国汽车市场增长潜力巨大，预计到2015年中国汽车市场规模将超过美国。年中国汽车需求量为万辆，小汽车产量已从1993年的22万辆上升到2004年的234万辆，预计到2007年中国的汽车产量将超过德国，从而成为仅次于美国和日本的全球第三大汽车生产国。国家统计局调查，目前我国有万户家庭买得起、用得起汽车。如果汽车消费政策，公务用车政策改革进一步放宽、到位，将有更多家庭和个人买车。 另外，据世界发达国家经验，人均GDP达到3000美元时，小汽车开始大规模进入家庭，人均GDP达到12000-15000美元时，增长

4、趋于稳定。随着我国人均的提高，汽车消费将继续迅猛增长，势不可挡。 汽配产业借机迅猛发展。中国2005年汽车需求量为万辆，由此形成了680亿元的汽车配件售后市场。中国汽车工业协会专家委员会统计，2005年中国汽车用品的行业产值达420亿元，汽车维修行业的产值达400亿元。汽车用品、汽车维修、汽车美容、汽车装饰、汽车养护等售后市场更蕴藏着高达千亿元的市场需求，预计2010年将达1900亿元的巨额规模，将在亚洲位居第二位。 根据业内人士测算，目前我国汽车服务业每年以40的速度递增，照此速度，到2010年，预测将形成1万亿至1.5万亿元的超大规模市场。汽配市场的利润非常惊人，业内公开的秘密是“一辆新车

5、如果拆成配件销售，销售收入将是整车销售的两倍”。 这表明我国汽配市场有广阔发展前景和巨大的增长潜力，并将成为世界最大的汽车消费市场，加上更多国际跨国汽车企业的介入，我国汽配产业正面临一个新的转型发展期。2、无锡的城市发展规划及汽车汽配行业发展计划。 2003年无锡市区汽车保有量达11.9万辆，其中私人汽车超过4.2万辆，2004年私家车增长率高达83%，全市私家车呈现迅速增长之势。 预计2010年，市区汽车总量达40万辆，其中小轿车30万辆；2020年，市区汽车总量达80万辆，其中小轿车60万辆。2002年末，无锡市的机动车亿元市场已达5个。无锡市机动车亿元市场已出租的摊位数占全市亿元市场已出

6、租摊位数的比重仅为1.6%，而实现的成交额和零售额却占全部亿元市场的20.6%和18.1%，平均每个已出租摊位实现的年成交额达2780.03万元，由此可见，无锡汽配经营企业的业绩空间巨大。 因此，无锡作为一个快速发展的中心城市，处在长三角地区的中心位置，具备汽配行业发展的实际条件和发展潜力。综上所述，述本项目的提出无论从时机上，发展的角度上，还是地域观念上来看，均符合汽车时代的要求，是切实可行的。3、项目所在地-惠山在无锡市的地位及相关的产业促进政策。二、内部因素1、无锡高力国际汽车文化村是集团确立核心主业，走中国汽配连锁之路后启动的第一个项目，其近800亩的体量和代表国内汽车贸易及服务领域最

7、高业态的国际汽车主题mall模式也是集团以往项目所不具备的优势条件，作为高力汽配连锁市场的旗舰店，其示范和标杆意义在未来几年内将逐步体现，因此可以说无锡项目是集团2006-2007年度的核心项目，其完善的开发实施，对于集团深入长三角市场，完成产业布局，提高品牌影响力都具有重要而深远的意义。2、无锡项目的开发利润完全可以满足集团每年同时开发2-3个汽配市场项目的计划。第一部分：项目概况一、项目基本情况基地位于惠山经济开发区的中部，和惠山区政务文化新区隔街相邻。1、四至：北起东西景观路，南至欣惠路，东靠惠山大道，西临惠源路。2、 地势平坦，有自然河道。3、 周边情况：基地西面为大型商住区，南北均为

8、层住区，东侧为大型汽车生产企业，西北为行政金融区。4、 交通状况：通过惠山大道可便捷地到达主城中心区，通过锡澄公路可方便地与沪宁高速、锡澄高速、锡宜高速联系，交通优势明显，基地周边的道路为惠山新城的主骨架，规划中的沪宁城市轻轨将沿惠山大道穿过该区域并且将预留站点。由此可见，该地块地理位置优越，与外围有着紧密的联系，交通相当便捷，具有良好的交通可达性优美的环境景观和完善的基础设施，都为将来的汽车文化村建设奠定了良好的物质基础。二、功能定位及业态分布项目建设以“现代、生态、人文”为主题构思，力求创造体现代化科技精神，环境景观优美且具有丰富文化内涵的汽车文化园区。建设项目分为四大区域：(1)4S店专

9、卖区4S（Sale、Supplement、Survey、Seruice即销售、零配件、信息反馈和售后服务）销售模式是国际上先进而又通行的一种汽车销售方式。无锡高力国际汽车文化村将以4S店专卖区作为经营活动的主要平台。在这个专卖区域里，将通过招商、合资和合作的方式逐步建立23个左右的4S专卖店，襄括世界各主要品牌汽车如：奔驰、宝马、通用、丰田、本田、标致、沃尔沃等。同时，国内主要汽车品牌也将在这儿占有一席之地，形成品牌荟萃，群雄逐鹿之势。所有的4S店都均按照国际标准设计建造，而建筑风格及规模则由入驻汽车厂商按其经营模式和传统形象自行决定。根据总平面规划，整个4S专卖区约占地230亩左右，计划在两

10、年时间内逐步完成招商、建设和开业经营工作。届时，国内外主要品牌名车将云集此地（轿车、商务车、旅行车、越野车、跑车等），以4S理念引导消费，主导市场。(2)、大车交易区该区是汽车文化村的又一商贸易区域，规划分为室内和室外两个市场区，整个用地面积约为60亩。室内交易区拟建造三座单层建筑面积约3000平方米的展示交易厅，其余为室外展示区。安排布置：大型客车、货车展示交易区，特种车展示交易区；工程车、农用车，二手车等展示交易区。(3)、汽车配件区该区主要提供各类汽车、零部件，汽车音响，汽车养护用品和轮胎的专卖。这儿将荟萃世界各知名品牌。提供全方位的服务，因此该区也是整个汽车文化村启动的示范性区域。规划

11、建筑采用街坊式布置形式设为3层，以9米7.5米为基本单元模式，规划用地约在250亩，总建筑面积为17万平方米。(4)、汽车文化公园该区是文化村的中心，用地约150亩。区内拟建一座总建筑面积约5.38万平方米，层数为28层。该大厦内设宾馆、购物中心、商务中心、健身餐饮中心、客户服务中心和休闲中心。其中，客户服务中心可为汽车消费者和汽车经销商提供购车、上牌、保险、检测、工商、税务、银行等配套服务。为了突出汽车文化主题，规划结合地块内河道沿河布置以汽车为主题的观光旅游景点；结合地块内景观道路布置试乘试驾区域；结合地块内地形，布置汽车文化博览点，讲述汽车文明史，展示各个时期的汽车模型；利用声光技术，配

12、套汽车娱乐，汽车历险等项目。最大可能地将好莱坞模式与江南园林相融合，使汽车文化与旅游文化有机的结合，将汽车文化村成为无锡又一新的旅游景点,同时消费者在一个全新的以汽车为主题的优雅环境中领悟到汽车文化气息，从而达到一个品味高雅的消费。三、经济技术分析表用地总面积53.3万平方米建筑总面积29.56万平方米绿化面积25.58万平方米绿化率48%容积率0.61建筑密度24%停车位2800个(地上800,地下2000) 四、各功能区用地、建筑面积一览表项目用地（亩）建筑面积（万平方米）4S店专卖区230亩6.05 汽配贸易区250亩16.98 大车交易区60亩0.9 汽车文化公园150亩5.38 五、

13、 经营机构、管理与劳动定员1、经营管理机构本公司经营管理为董事会领导下的总经理负责制，采取部门管理。2、经营区域管理鉴于汽车文化村是一个综合性、多元化经营的大型公园式市场，人员流动与物资进出的频率应该居于一个相当高的水平，管理上一定会随之产生新的矛盾和问题。为了把矛盾减少到最低程度，使公司经营运转顺利，在公司创建和营运初期，将采用园区集中封闭管理，这种园区集中封闭管理首先是以汽车文化村为园区进行封闭（汽车文化村的硬件是可以达到这一要求的），然后再采取集中管理，其模式应该是一元化、多层次、分区域。当然，这一管理模式是随实际经营要求而不断加以调整和改进的，目的就是为了汽车文化村的繁荣与发展。此外，

14、随着公司经营的日益发展，园区管理必将实现社会化，即由专业商业管理公司进行管理。由于入驻汽车文化村园区的经营客商较多（估计可达1000户以上），因此对他们的管理将成为汽车文化村的一个重要工作内容。这一工作将由汽车文化村投资有限公司的总经理全面负责，并委任一副总经理专门负责日常的管理，责任部门有招商部、督察部等。主要管理内容为：文明经营、法律法规培训、安全防范、防火措施和园区规章制度等。通过日常管理和定期检查，使园区内的经营活动能够在公平和文明的气氛中有序地开展，符合汽车文化村的投资初衷和品牌意识。3、 劳动定员本汽车文化村建成开业后，在三年内，随着招商工作的进展，将陆续给社会提供5000余个就业

15、岗位。具体分解为：4S专卖店需750个岗位（25家专卖店30名员工）；汽配区需4000个岗位（1000家汽配店4名员工）；大车交易区需100个岗位；文化公园需100个岗位；中心大厦与其它需200个岗位。第九章 投资估算与效益分析一、投资估算1、估算编制依据（一）江苏省建筑工程综合预算定额 （2001）（二）江苏省建筑安装工程费用定额 （2001）（三）其他相关项目资料。2、投资估算编制说明（单位：万元）（1）前期费用1-1、征地拆迁 8000万元1-2、各项规费（商业用房） 202元/m22956万平方米*202万元/万平方米=5970万元1-3、规划勘察设计费用 110元/ m2（含规划设计

16、、建筑设计、园林景观设计、室外工程设计及工程勘察）2956万平方米*110万元/万平方米=3250万元前期费用总计：17220万元（2）建筑安装工程总建筑面积：29.56万平方米2-1、4S店专卖区：计6.05万平方米,按3500元/平方米建设6.05万平方米*3500万元/万平方米=21175万元室外工程环境:14.10万平方米*60%*400万元/万平方米=3385万元合计:24560万元2-2、汽配交易区:计16.98万平方米,按1400元/平方米建筑16.98万平方米*1400万元/万平方米=23750万元2-3、大车交易区;计0.9万平方米,按5000元/平方米建筑0.9万平方米*5

17、000万元/万平方米=4500万元2-4、汽车文化大厦:计5.38万平方米,按5000元/平方米建筑5.38万平米*5000万元/万平方米=26900万元2-5、道路、桥梁道路用地:10.46万平方米,按300元/平方米修建10.46万平方米*300万元/万平方米=3140万元桥梁:200万元/座*3=600万元合计:3740万元2-6、广场、公园广场用地:8.2万平方米,按500元/平方米修建8.2万平方米*500万元/万平方米=4100万元公园用地:8.35万平方米,按500元/平方米修建8.35万平方米*500万元/万平方米=4175万元河道整治:3650平方米*0.25万元/米=915

18、万元合计:9190万元 建安工程费用总计:92640万元(3)配套工程:雨 污 绿化配套费及其它 120元/平方米29.56万平方米*120万元/万平方米=3550万元(4)建设期利息按开发周期二年,四期建设,年度均匀投入,年利率按6%计取合计:1150万元(5)不可予见费,按开发成本的6%计取(1)+(2)*6%=6590万元(6)其它相关费用:15670万元(7)税金：5039万平方米3、投资估算无锡高力国际汽车文化村项目投资：121150万元其中：前期费用；17220万元建安工程；92640万元配套工程；3550万元建设期利息；1150万元不可预见费；6950万元总投资估算详见附表表一

19、总投资估算表 单位：万元序号工程项目及费用名称 估算价值一直接费9264014S店21175+3385=245602汽配237503大车45004汽车文化公园269005道路 桥梁37406广场 公园9190二其它费用172201征地 拆迁 8000 2规费59703规划、勘察设计3250三配套工程3550四预备费6590五建设期利息1150六税金5039七其它相关费用15670固定资产投资+121150总投资+141859二、资金筹措经初步测算，无锡高力国际汽车文化村项目总投资141859万元，其中项目投资121150万元，流动资金20709万元，结合各方面的情况考虑，该项目分二期进行实施进

20、行，每期按投资总额50%投入，其资金来源由以下几个方面筹集。1、无锡高力国际汽车文化村投资有限公司自筹资金:71709万元;其中:资本金:3000万元土地征迁:8000万元其它:60709万元2、招商引资:24560万元，3、向银行贷款45590万元,一期申请贷款20000万元表二 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目（年份）合计建设期经营期1总投资14185922-5011固定资产投资12115012流动资金207092资金筹措14185921申请贷款4559022自筹资金7170923招商引资24560三、经济效益分析：本项目全部投资现金流量表。（表三至表六）本项目税后动态投资回收期为

21、10年。四、招商进度分析：招商在无锡高力国际汽车文化村中起着举足轻重的作用，招商的顺利进行对项目的实施及滚动开发起着决定作用。招商时序:4S店：200 . 200 . 汽配交易店：200 . 200 . 大车交易展销区：200 . 200 . 五、财务指标无锡高力国际汽车文化村，总建筑面积：29.56万平方米其中： 4S店： 6.05万平方米汽配交易店: 16.98万平方米大车交易区： 0.90万平方米文化大厦: 5.38万平方米变电所： 0.25万平方米4S店，按国际标准设计建造，由入驻汽车厂商按其经营模式和宣传形象自行决定。资金由厂方自筹。汽配交易店：70%用于出售，余下的30%用于出租。

22、大车交易大厅：招租。汽车文化大厦：主体经营，部分客房出租。1、收入估算及经济分析：1-1、4S店 建筑安装工程:21175万元，其它配建3385万元 合计：24560万元资金来源:由厂方自筹。经济分析：三年收回成本1-2、汽配交易区： A、销售收入估算：根据无锡市商类房地产销售价格和规定，无锡高力国际文化城汽配销售均价为 3500元/平方米。汽配销售额:3500万元/万平方米16.98万平方米70%=83200万（经测算），。B、出租收入估算：经测算：可用于出租的汽配年收入为：租金:60元/月平方米1216.98万平方米30%=3670万元。经济分析：当年收回投资。1-3、大车交易厅:大车交易

23、厅按无锡市近期同类地产租金调查，租金按建筑面积计算：150元/月.平方米150万元/万平方米120.9万平方米=1620万元。 经济分析：三年收回投资1-4、汽车文化大厦：经营。总投资：26900万元。予计年利润2000万元。经济分析：12年回报投资。1-5、其它收入：A、无锡高力国际汽车文化村正常营业后，年广告收入及物管收入约：1000万/年; 。B、公园收入：100万/年；合计：1100万/年收入估算一览表 单位：万元项目招商引资销售出租经营4S店专卖区24560汽配贸易区832003670/年大车交易区1620/年汽车文化公园2000/年其它1100/年合计24560832005290/

24、年3100/年2、营业税金及附加计算：根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，1、房屋销售（出租）适用营业税为5%，城市维护建设税率为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%。无锡高力国际汽车文化村销售税金：8,3200万元*5%=4160万元汽配商铺销售营业税及附加税为：4160万元+290万元+125万元=4575万元汽配商铺及大车交易厅出租租金：(3670+1620)*5%=265万元;汽配商铺及大车交易大厅出租税金及附加税：265万元+18.5万元+8.0万元=291.50万元其它营业:3100*5.55%=172.5万元税金合计：5039万元3、成本与费用估算：无锡高力国际汽车文化

25、村开发成本121150万元，其它有关费用如下：1、管理费销售期管理费为开发成本的2%计，约2420万元，在物业管理期管理费700万元/年。2、销售费在销售期，销售费按开发成本的5%计，约6050万元，3、财务费固定资产借款利率按年6%计。1150万元4、维修费按项目总投资的约1%计。935万元第十章 项目工程建设本项目用地总面积53.3公顷，建筑总面积29.56万平方米。其中：1、汽配贸易区：占地14.80公顷，总建筑面积16.98万平方米，200 年元月启动建设，200 年 月份竣工。2、品牌汽车4S专营店：占地14.10公顷，拟建专营店7个左右，建筑面积:6.05万平方米,2004年3月份

26、进入环境建设，招商与汽贸区建设同期进行，200 年前完成。3、大车展销区：占地3.60公顷,总建设面积:0.9万平方米，200 年开始建设，200年 月份前完成。4、汽车文化公园及汽车文化大厦：占地10.30公顷,汽车大道建筑面积:5.38万平方米，200 年开始建设，200 年 月底前竣工。第十一章 结论综上所述，无锡高力国际汽车文化村项目契有建设的必要性和可行性，符合政府相关政策，具有良好的开发前景。项目建成后，将形成无锡市特定的消费区域，满足无锡及周边地区对行业消费的要求，并提高该行业的综合消费层，对营造良好的投资环境，推动地区经济发展有着积极的作用。经测算分析，本项目经济效益和社会效益良好，项目可行性强。第 18 页 共 18 页