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1、购物中心调研导入,Q:逛商场都要看些什么？,第一部分 调研方法,人好多啊 东西都不便宜 吃饭排队 找不着扶梯 逛起来有意思 ,从消费者的角度出发,从商业人员 的角度出发,人多（人从哪里来？来的是什么人？为什么来？） 东西都不便宜（商场定位？业态分布？品牌落位？） 吃饭排队（餐饮规模？类型？档次？） 找不着扶梯（动线规划？纵向交通？导识系统？） 逛起来有意思（多业态组合？品牌混搭？体验式购物？） ,目录,选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩,5,选址,LOCATION! LOCATION! LOCATION!,7,是否成熟商圈？,周边的人口质素/未来的区位规划？,交通的可达性？地铁
2、上盖/附近项目？,否,否,否,是否具备唯一性？,选址,目录,选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩,8,定位,Q: 新光天地、西单大悦城、西单商场、明珠（华威、新一代）定位有何不同？,定位,定位的坐标轴,AGE,TREND,PRICE,年龄段 潮流度 价格带,大悦城的核心定位： 年轻、时尚、潮流、品位 目标人群：18-35岁新兴中产阶级,定位,定位,定位,定位,定位,定位,定位的判断 多角度衡量：设计专业、工程专业、推广专业、运营专业、物业专业 从招商角度： 观察品牌落位,目录,选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩,17,品牌落位,记住索要导购手册！,品牌落位,以新光
3、天地首层为例：,A区：BVLGARI/DIOR/ FERRAGAMO/ GUCCI/PRADA B区：PIAGET/江诗丹顿 C区：LA MER/ SISLEY/CHANEL D区：Giuseppe Zanotti/Sergio Rossi,目录,选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩,20,业态布局,百货,购物中心,VS,业态布局,百货与购物中心的根本区别： 合作方式（联营VS.独立经营） 盈利模式（折扣、购物卡VS. 一站式、体验式） 运营特点（统一收银、统一管理VS.独立收银、协调商户） 硬件设施（大面积挑空、公共空间、吊挂、景观小品） 从招商角度业态布局（单一业态vs.多业
4、态）,业态布局,业态布局,业态布局,大业态：主力店、零售、餐饮、休闲娱乐 细分业态：服装、化妆品、皮具、配饰、家居、电子电器、生活服务、美容美体、休闲健身、餐饮（水吧、轻食、快餐、简餐、休闲餐厅、正餐） 购物中心多业态布局：通过餐饮、休闲娱乐等配套业态在养商期吸引大量人流拉动零售业绩；通过不同业态的混搭，打造集吃喝玩乐购物休闲娱乐于一身体的一站式消费场所，让消费者在购物的同时拥有动静皆宜的生活空间。,目录,选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩,26,动线规划,一字型动线： 优点：简单清晰，不容易产生死铺； 缺点：缺乏变化，容易产生倦怠感，动线末端的店面能见率低。,动线规划,井字型
5、动线： 优点：适合方形地块，适合成切割成面宽纵深比协调的店铺； 缺点：动线有交叉，客流分散，消费者缺乏位置感。,动线规划,回字型动线（环形动线）： 优点：一目了然，店铺可视性强，不走回头路； 缺点：店铺口小肚子大，容易形成深铺。,动线规划,次动线： 优点：解决了部分区域径深过深的问题； 缺点：客流可达性较差，招商可能面临困难，需要营造亮点。,目录,选址 定位 品牌落位 业态布局 动线规划 经营业绩,31,经营业绩,竞争对手 （周边有无商场，定位是否类似，品牌重复率如何） 推广运营活动 （是否有推广活动明星、品牌、主题；是否有运营活动折扣、新品、特卖）,客流量 （工作日/周末、白天/晚上、主要交通工具、来客年龄、穿着、来客类型、客流流动趋势、滞留地点） 提袋率 （几个袋、哪些品牌的袋）,第二部分 项目简介,君太 西万达 中友 东方广场 新东安 三里屯VILLAGE 来福士 世贸天阶 新光天地 SOLANA,33,君太,西万达,中友,东方广场,新东安/北京apm,三里屯VILLAGE,来福士,世贸天阶,新光天地,SOLANA,谢 谢！,44,