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1、越课堂 国家对楼市的调控，使些投资者意识到投资房产所获收益充满 不1ii訇 定性。而有些投资者从购房转向投资房地产信托，他们应该 买房还是房地产信托产品 投资房产是实物投资 ，而房地产信托产品投资是金融产品投资 。 文本刊记者 黄芳芳 近茎 兰 嚣 勰 器 本 身 ： 看 项 空政 策不期 而至 。投机 l生需求 得到抑 制的 同时 ，又使更 多的 购房者按 兵不 动 、持 续 观望态势。当下有人提出 “ 买房不如买房 地产信托产品”的说法。而这一观点拨动 了不 少投 资者的 心弦 。 目前 房 地 产 信 托 产 品 发 行 状 况 如 何 ? 投资 者 转 战房 地 产 信 托 又有 哪些
2、 风 险 ?如 何 选 择 好 的信 托产 品? 就 此 记 者 采访 了北 京 唐 古 拉 投 资管 理 有 限公 司 的 副总裁 张晓光 先生 。 谁是信托之主力 据用 益信 托 工作 室 的数据 显示 ，i -9 月 ，信 托产 品 的发 行 总量 为 i 3 3 5 个 、总 发 行 规模 是 2 4 8 0 多 亿 ；而 房地 产 信 托 产 品 发行 数量 是 3 7 7 个 、发行 规模 超 过 1 2 4 0 亿 。相 比而 言 ，房地 产信 托发 行 数 量 约 为 信托 发行 总量 的 3 O ，而发行 规模 则 占 总发行 规模 的 5 左右 。 即整个 信 托行业 蔼
3、W I S E M ONE Y 2 0 1 0 1 1 管理 的资产 有5 0 的资 产都 投 向房地 产行 业 。房 地 产 信 托 缘 何 成 为 信 托 市场 的主 力 呢 ? “ 这 是 一 个 双 向 选 择 的 问题 ：信 托选 择 房 地 产 行 业 的 同 时 ，房 地 产 企 业 也选择 了信 托 。”张 晓光解 释道 。 房 地 产 行 业 是 一 个 资 金 高 稀 缺 性 的 行 业 ，始 终 存在 融 资 的需 求 。而 目前 市 场 上 比较 主 流 的融 资 方 式 有 二 ，即 银 行 和 信 托 。就 银 行 而 言 ，今 年伊 始 ，银 监 会对其 控制 非
4、常严格 ，导致银行为 了迎 合 国 家政 策 ，不 得 不 提 高 房地 产企 业 融 资 的 门槛 ，增 强 其对 房地 产 项 目的风 险 审 核 ，甚 至 会 出 现 不 贷 或惜 贷 等 现 象 。 而 吃 了 闭门 羹 的房 地 产 企 业 就 只 能 依 靠 信 托这一 渠道 进行 融资 了 。 收 紧 信 贷 是 调 控 楼 市 政 策 之 一 ，那 么 ，未 来 银 监 会 是否 会 打压 信 托 来 调控 楼 市 昵 ?“ 很有 可 能 ! ”张 晓 光表 示 。 当 前 ， 已经有 1 4 个 城 市 出台 了 限购 令 。 这 其 实 是 带 有 计 划 经 济 性 质
5、的 调 控 手 段 ，可见 政 府 对 楼 市 调 控 决心 之 大 。 目 前 来 看 ， 银 监 会 对 银 行 的 限 制 是 起 到 了一 定 的 效 果 ，而对 信 托 尚未 收 得 那么 紧 。如 果 国 家 调 控 的 决心 依 然 很 强 ，那 么 对 信 托 行 业进 行 限制 不 无 可 能 。 “ 譬 如 ，限 制地 产类 信托 发 行 的 规 模 或 一段 时期 内暂停对房地产项 目的融资 ，都是 有 可能 的。” 而信 托 选 择 房 地 产 项 目多 是 出于 利 益 驱动 。众 所 周 知 ，房地 产 行 业 的 利 润 率 相 对 较 高 ，其 通 过 信 托去
6、 融 资 的 利率 也较 高 ，通常 在 1 5 以上 ，甚 至也 有可 能 达 到2 5 -3 0 7 g ： 右 。 这就 不难 解释 为何 信 托选择 房地 产 行业 了 。 规酒 才是：关键 目前 对 房 地 产 市 场调 控 之 严 ，使 投 资 房 地 产 的 风 险 集 聚 ，不 少 购 买者 都选 择 观望 或投 资其 他 金融 产 品。 其 实 ，市 场 的 资 金始 终 会 选 择 最 好 的 投 资 标 的 。今 年 的股 市 、楼 市 都 充 斥 着 不 确 定 性 、风 险也 较 大 ，投 资者 势必 会 考 虑 资 金 下 一 步 要 投 到 什 么 地 方 去 。
7、 “ 此 时 ，信 托 其 实 是 不 错 的选 择 。 ” 张 晓 光 表 示 ，信 托 可 以满 足 投 资者 任 何 收 益 水 平 的要 求 。 目前 市 场 上 对 信 托 有 一 定 的 误 解 ，认 为 信 托 产 品 是 固 定 收 益 类 ，每 年 8 一1 1 。其 实 不然 ，它也 有 高 风 险 、高 收 益 的产 品 ，譬 如 阳 光 私 募 或 结 构性 产 品等 。 目前 有 些 投 资者 不 买 房 而 转 向 房地 产 信 托 的意 向较 为 明显 。 “ 这 些投 资 者 是 比较 理 性 的 ， 除 了房 地 产 信 托 ，也有 其 他 信 托 产 品供
8、投 资 者 选 择 。 不过 ，房 地 产 信 托 也 是 不 错 的投 资 选 择 。 只 是 投 资者 要 了 解 ，买 房 和 购 买 房 地 产 信 托 产 品还是 有 区 别 的。 ” 买房涉及一系列 问题需要购 买者 去 考 虑 和 决 定 。譬 如 ，某 个 城 市 是 否 适 合 投 资 ；某 个 项 目的位 置 、前 景 、 周 围 配 套设 施 是 否 齐 全 ；如 果 购 买 期房 ，还 要 考 虑 开 发 商 的 实 力 如 何 ，会否 成 为烂 尾 楼 ；即 便 买 下 房 子 ，将 来要 考 虑 何 时 出 手 。 出手 以后 还 将 有 一 系列 繁琐 的 手 续
9、 去 办 理 。这 一 切 都 要 靠 购 买者 自 己去 决 定 。 如 果 选 择 房 地 产 信 托则 不 同 了 。 首 先 ，投 资 类 别 不 同 。投 资房 产 是 实 物 投 资 ，而 房 地 产 信 托 产 品 投 资( 大 致 上 讲 有 两 种 方 式 ：一 是 房 地 产 项 目贷 款 类 ， 二 是 股 权 投 资 ) ， 是 金 融产 品 投 资 。 而 上 述 需 要 购 房 者 考 虑 的 问题 全 部 转 由信 托 公 司 去 考 虑 ，投 资 者 只 需 与 其 达 成 契 约 关 系 即可 。 即使 未 来 出 现 问题 ，也 由 信 托 公 司 作 为
10、有 很 强 的竞 价 和议 价 能 力 的 金 融 机 构 去 跟 企 业 谈 判 ， 去 解 决 问 题 。 “ 从 信 托 行 业 规 范 后 至 今 ，尚 未 发 生 投 资 人 未 拿 到 信 托 公 司承 诺 的 收 益 或 本 金 丢 失 现 象 。实 际上 ，信 托产 品 是 比 较稳 健 的 。”张 晓光 告诉 记者 。 那 么 ，如 何 选 择 一 个 好 的 房地 产 信 托 产 品 呢 ? 张 晓 光 表 示 ，首 先 ，要 选 择 实 力 过 硬 、专 业 能 力 强 的 信 托 公 司 ，如 中信 信 托 、北 国 投 、 中诚 信 托 等 ，都 是 公 认 的 实
11、力 很 强 的 信 托 公 司 。如 果 发 生 风 险 ， 由于 他 们 实 力 足 够 强 也 一 定 会 兑 付 客 户 的 资 金 。就 这 方 面 而 言 ，投 资 他 们 的产 品风 险相对 较 小一 些 。 其 次 ，选 择 一 个 好产 品 。 界 定 产 品 好 坏 ，并 不 是 看 它 的 收 益 。若 选 择 房 地 产 信 托 产 品 ， 关 键 是 要 看 这 个 项 目本 身 ：看 所 选 项 目 的位 置 好 不 好 、抵 押 物 的 价 值 是 不 是 够 高 等 。我 们 应 该 更 多 地 从 风 险 角 度 考 虑 ，要 看 信 托 合 同 中 的风 险 申明 书 。看 其 中揭 示 的风 险有 哪 些 ， 控 制 风 险 的 措 施 有 哪 些 ，这 些 措 施 能 否 有效 地规 避 风 险等 。 第 三 ，考 虑 的是 投 资 期 限 。 目前 处 于 加 息 启 动 周 期 ，从 流 动 性 的 角 度 ，建 议 购 买 短 周 期 的 信 托 产 品 。最 后 ，考 虑 的 才 是 收 益 。 一 般 投 资 信 托 要 从 风 险 到 流动陛再到收益这样的顺序去考虑。 卓越理财 2 0 1 0 1 1 穗