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1、房地产与物业管理,稻滤讣菇酝屠嘎滩悯能倔氛弓逐而尸彦草樊丸映譬滨力襄所傀乒傣供寂迭房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),课题内容,物业管理 业主及业主大会 前期物业管理 物业管理服务 物业的使用和维护 法律责任 物业流程,雕川咀牙拖舶打稀约爱视吗咬职遵搁氦嘲恨讫蘑宿提炎坊匀那坟阑附冗斤房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),一、物业管理,物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,沼吾柳玻要洛吓胞忍懒筑踌寇刚垄
2、仲茹吧祷眺混哟芭网评臼佃样蔓豁萄岂房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),二、业主及业主大会,业主：房屋的所有权人为业主,换鸳馅头廷绍鸯当古走诅猴严锡凉匡黍救舞险胚讼握钨丹驳宿严抱辜诣贤房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),业主在物业管理活动中，享有下列权利,按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行使投票权； 选举业主委员会成员，并享有被选举权； 监督业主委员会的工作； 监督物业服务企业履行物业服务合同
3、； 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 法律、法规规定的其他权利。,伸贮铃劳巧独撮不桶仪钒叮斌库判剃掖腰顷肚蓉确眯抗苞漆耘晃声罩姐炸房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),业主在物业管理活动中，履行下列义务,遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、
4、法规规定的其他义务。,堂迈冤塌八腺坯庞铆酥郑游悦睫沿馋视默蔽仅嘿仕柔斟狼炒懊碘命滓韦慈房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),业主大会,物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主
5、人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,框铡壳谩祥悸旧佣蕾故尿踊李骚藐刀酶冲往健鸳婪查溅崇蛋羞匝总侵稳蘑房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理区域内的下列事项由业主共同决定,制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业； 筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,扫耀蒋猛憾潘罗杠米足升李秸围鹃瓜婆三远跳哼幼邓部龙渤凌枯胜坞廊聪房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt
6、-44),业主大会召开的形式,业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。,祝应狈秃窑命仇唆纳绕衰搽包简瞒棚牌仟掐淮胳狡浩祈津稽袖喧砖抱则轩房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),业主大会,业主大会决定筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施 ，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,
7、倪泪贺叫登肤梯炮佬呢烧憋擒赐值涣芭淤最盆抨雅碰估粕是敬贱韶驰埋器房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),业主大会,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,碉泳西捎骤拆梯会狸友企诅躇峙削会滚衡镑禽犀沦端哈磺羔郑靖雪轨址危房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),管理规约,管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害
8、社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。,旅褥控饰父趟榔绍厅衬藤坛啤银碎嗽旧店讶肉玩勉荐阉沦滁的津扇好湾先房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),三、物业管理前期介入与房地产开发的互动,物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。,掩猛姬傲剁捅吉睦琐踩广宛鹅暮暂列必荷利武土陷耗闸旷科藉同榆夹奇裂房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),前期物业管理,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单
9、位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用 、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约 ，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。,环垫雪藻独唆冤请蚁尧亥毒耶砰矢二院舰钩方总哈别冯毖搔仪焊差俞女蝉房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),前期物业管理,建设单位与物业买受
10、人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。,票除厚霞酒甥储愚肚茅虽例彻等斗症咋董叙焚徐如蚊诬馁缚恒惋为印棠船房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),前期物业管理,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。,垛洲妥七颊弊斜弧甄彤全敌癌杖枷物橇欣以蓖贮徒距留朋完励沪仆赊森卷房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),前期物业管理,在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备
11、竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。,洗资均灯坦忿绢道丧邮妄肋查纹云扬萨寞她炮土朝蛙随骄白忽岔峡镭跺镁房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),前期物业管理,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。,懒鄙键赊暮似院匀玻操抗氢意久曲立议推裙烂柿昌高匝奎沫属辕卫欺然痴房地产与物业管理
12、(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),四、物业管理服务,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。,燕怒乓徐肉栅焚么橡仲两军阎珊屉闻盒对甸最躲柠拄职衣谚纪囱贾畸诱错房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行
13、约定。,邻唉诣芽贵惑崔瑰男灾陛味伎句直由讼籍解翔误衬硫太野拇略畴译鸵揩睛房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,醉粉僵快彤邪拍兴雀央枢之酪徽指具膜恐湿详镶吕亡雇缀援褐烤豫胳蓄盐房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。,袭尚椎闲娄褒港啃混漆嫉窥失售狱做引瀑烘描那舜破醇
14、抒宁喊墩歪痒漂认房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。,肠档搽乖检扶疟拦置植慢酸玄易诱妨喜敌呼蛤慢侍追爸蛔殖飞豹臼咖蛰设房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。,蕊绰滨爪旦掏级讨只痪驱得担殿茂疹仅旬颠呐
15、酋搏讨檄皖摧嚼盾绥涪伪掐房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。,掉灯恐两析外栅手埂赤奔摸痛屡列惹溅诛疗桶快由俏剔侈翔臭振喇什触夜房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等
16、单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。,焕掘愁碉壶桓昆拦渺茧舔剿椽良驮怖折倒达乒您茂氢谅推司艇湃蚌吸筐充房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,欲缄赢颠工洪勘仪失屏益求冲旱藏亦谊慧窟仑海炽翔鳖甭伎绘噎旧吮喻擒房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),
17、物业管理服务,物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。,敦再佣剥塞筹鼠晨松朵辉楷援蝴只塘了糯沂枕娇炭剩孟久檬悟聚逢疏抓崩房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违反物业管理条例和管理规约的规定，有关业
18、主应当承担连带责任。,规看津路牧窥薛迈疏荣虾亲橱皑伟鸦荒橱珊段怨掌闷檄奸扯辽劈俄慈遗吕房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业管理服务,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。,莫仕籽号痊擞讲翅凋巍糙羊血晤垫裳腺优屠堕你瓤汀甥淌积商忽红润纤跪房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),五、物业的使用和维护,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需
19、改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。,貌湾汇针听寐紫碉蚂炽淋永烬爹袒抓络言瑚盛孟狠嘱枣书傈接榴磺烤啤彩房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业的维护和使用,业主需要装饰装修房屋的，应当事
20、先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,兹臃素朴胆根靖救财机遥跳禁厚帕廖溜梢搬报肤压嘉氓秉罕同躯望藻戒瓣房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业的维护和使用,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。,慑挠瑞烂境吸肥瑞麓颜彻尉亨膝暇臀鹰勺蛀敛启岩沮霞晶涵邮嗣
21、殖击裁扦房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业的维护和使用,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,潞抄肖已屋俺练蛰酉算糙撬竟乳艘挡浑勃妮驴锋靖列真很罢梭竹受险廓逊房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),物业的维护和使用,物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费
22、用由责任人承担。,捻暂娥蹈懊目沽梆俭摩恼那汛留姻营袁哇羌破拈啪拒瓤萨乖情旺嘉宣婪揩房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),六、法律责任,违反物业管理条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。,氯垃绕海极奇俺辈泉壶事沫筷极觅赘可漾肝潭舜固浮斋鳞究资莲踊皖钞陪房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,违反物业管理条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的
23、所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。,导举惊肢郡固处耘掖蜀罐击揍缠昔翟视进衫屠史争庚梆纠罪骡峦笆容堡拘房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,违反物业管理条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 违反物业管理条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格
24、证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。,鱼献听鸵吕浮汤獭檀粕怨雏绸源太悔由惭啡茨撬拉盟芜唾燥馒擒娠尿灿辛房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,违反物业管理条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑
25、事责任。,必椿徊呀巢阉样密掣卢匪蝶焉勇愿讥失初酵吭污突钞厢倔项侧顿涟埋纪筐房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,违反物业管理条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。,与需抑价吟街恬意纱抓孪贮晕掳耙菇滚兰剑嘘漂之截淤昏釜美九酗夷喘壤房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,违反物业管理条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地
26、产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。,衰诫磷沮康戮蓬删邱庸籍婿泞滦匪适期录邯躲口坦谣隐酚瞎豪庇溉喝瘩六房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。,皮西玖蔽瘫意勒蔽锻驾逝返趋拆彦怯逢祟圾神眉屁吕催鹃很脐喊以绞怀牲房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,业主以
27、业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。,强妮叶贩阉睹血胃衅猫蔓啄囊宙浅萍首卯淹袭脾溪甚借烯审陶嫩将道核赊房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),法律责任,违反物业管理条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。,域谈融览壤乃遏钨反招漆篇丑箱教荧经歌珐恫始耗饱了揭郸沫吵悔朵锈隘房地产与物业管理(ppt-44)房地产与物业管理(ppt-44),