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1、【雅兰电子城市场调查报告】 筑荣置业营销部一、解放碑商圈=概述提及解放碑商圈在重庆人心中的位置，在解放碑从事了五十多年商业相关工作、现任解放碑商贸中心区企业协会秘书长的田昌华说，如今，仍有不少人把“到解放碑”说成“进城”，“没到解放碑等于没到过重庆”的说法也依然存在，部分商界人士甚至将进驻解放碑视作企业品牌“形象和实力”的象征。 据统计，解放碑步行街日均人口流量超过30万，重大节假日人流量峰值每天超过100万以上，每年的圣诞节、新年之夜，15万重庆市民会像潮水般涌向解放碑来听新年钟声。 =直辖后直辖之初，市领导决心建设一批民心工程，修建解放碑步行街的设想诞生。1997年8月，解放碑步行街建设如
2、期动工，工期4个月。 解放碑广场建成开放那天，渝中区万人空巷。步行街建成后，渝中大规模引进外来资本，使原来国有企业独大的解放碑商贸市场得到新生。同时，解放碑的高楼也如雨后春笋，最具代表性的就是至今仍不落伍的大都会广场。 =五年后随着商贸、金融等产业发展的迫切需要和解放碑中央商务区在我市金融产业的核心地位逐步形成，筹备已久的解放碑金融商务街项目将正式开街。 以解放碑为中心，东起小什字，北临沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南到和平路、新华路等，构成十字金街。未来将为商务街的发展提供更广阔的空间，远期的公益性、经营性用地功能置换等，还可为金融机构拓展用地20公顷左右。 统计数据显示，目前，渝中区
3、市级及其以上金融机构已达88家，占全市90%以上。其中，全国和地区性总部15家，外资金融机构15家，且绝大多数集中在解放碑中央商务区内，是我市乃至西部地区金融机构数量最多、金融产品最齐、金融发展效益最好的区域。 =未来发展趋势为了提升解放碑商圈在重庆的重要地位，带动重庆商业经济腾飞，渝中区提出了错位竞争战略，在其他商圈都在大力发展的情况之下，突出自身的特点，将解放碑准确定位为“时尚之都”，并采取了确有实效的措施。 措施主要有，在政府的倡导和商业的竞争之下，企业自身进行一些调整提升。其次，渝中区政府将引进大量高档次的国际顶级品牌来重庆开设专卖店。再就是，渝中区政府出台了一个相关的产业结构调整办法
4、，综合利用市场、法律、行政等手段，将一些品牌影响力不够的、产品档次不高的商家调整出去，引进一些好的大品牌，从而进一步保障整个区域向时尚高端发展。位于解放碑中心商圈的国泰饰品城、扬子岛酒店裙楼商场等规模较小、业态较混乱的场地，将被调整改造。=CBD金融中心=解放碑创西部六个第一 最大的零售商重庆百货大楼股份有限公司； 最大的连锁商重庆商社（2009年全国连锁百强排名第11） 最大的书店重庆书城； 设施档次最高的商务机构大都会； 品牌最高档的百货商场美美时代百货； 全国医药行业最大的零售连锁企业和平药房总部。 =外来人士打主力占解放碑商圈总消费额七成 解放碑是重庆人流量最大的地区，也是进入重庆中心
5、地带消费的代名词。昨日，渝中区有关负责人介绍，解放碑CBD范围内的常住人口近7万人，而日均出入人流33万人次，昼夜人口比例为4.3：1。重大节日和重大商贸活动最高人流高达90万人次。 据抽样调查，在解放碑地区购物的消费者中，常住人口仅占31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊区县的占16%，外省市及外国人口占17%，商品辐射范围主要是本市及周边省市。 =商铺出租率高达九成 解放碑综合管理处介绍，解放碑CBD区域商铺整体出租率达90%以上，尤其是临街铺面的出租率几乎达100%。商场内的月租在200元/平方米500元/平方米，临街铺面在400元/平方米800元/平方米，其中邹容路、民族路、民生路
6、和八一路是解放碑的黄金商铺集中地，人流量大，消费集中，主要汇集品牌经营商和餐饮业经营者，月租高达800元/平方米2000元/平方米,年均营业额4万多/平方米。除商圈日均人流量、商业用房供应量等指标外，单位面积年均营业额是衡量一条商业步行街商业价值的重要指标。渝中区商委介绍，根据2001年数据测算，解放碑CBD每平方米商业营业面积的年均营业额达到4万元，2003年这一指标更是高达42500元，逼近解放碑商圈的饱和度指数45000元/平方米，居全市之首。 =未来商贸类建筑量 渝中区有关负责人介绍，解放碑CBD目前共有楼宇425幢，建筑面积459万平方米，营业面积超过5000平方米的大型商场20多家
7、。商业网点密度大，大型商场多，为全国同类地区少有。 根据有关规划，解放碑CBD区域内，商务类建筑面积将由现在的121万平方米，增至212万平方米，比例由现在的30%增至36%，而商贸类建筑面积将由现在的151万平方米，增至177万平方米，比例由现在的37%减至30%，住宅类建筑面积将由126万平方米，增至130万平方米，比例由30%减至22%。 二、雅兰电子城总体概况本案位于重庆渝中区新华路220号，欧鹏电子商务大厦南侧路西 ，是一栋24层的公寓楼，底部6层为电子城，商业面积约20000平方米，一、二楼为音响制品、电子产品配件及小家电市场，三、四楼为眼镜配发零售市场。项目具体地点：雅兰电子城雅
8、兰数码城经营状况调查名 称占地面积经营项目经营方式租金1楼3200m2左右电子产品、音响制品、隔断式出租150400元/月/m2，2楼3500m2左右电子产品、音响制品、隔断式出租150300元/月/m2，3楼3700m2左右眼镜零售及批发隔断式出租4楼3500m2左右眼镜零售及批发隔断式出租80200元/月/m2，周边市场调查情况名 称占地面积经营项目经营方式租金金鹰财富中心13000m2左右各种奢侈品店面式经营一楼2000-3000元/月/m2， m2二楼1500-2000元/月/m2，三楼1000-1500元/月/m2，四楼500-1000元/月/m2， 开业时间2012年1月欧鹏电子市
9、场9000 m2左右音响制品隔断式出租60200元/月/m2，联合国际99470m2左右商务办公写字楼m销售均价：20000元 /m2，汇龙眼镜批发市场3000 m2左右眼睛批发、糖果批发隔断式出租30-120元/ m2，二、雅兰电子城周边租金调查街道名称租金（临街门面）元/平方米月民族路12001500元，部分位置3000元以上中华路500700元，部分10001300元五四路7501500元新华路2501000元五一路3501200元中兴路100350元解放东路300700元人和街3001000元和平路120200元人民路（上清寺）200800元 综上所述，本案打造成为眼镜专业市场已呈现出
10、勃勃生机，旧有的眼镜经销商迫不及待进入本项目，潜在的商户更。三、调查总结（1）物业现状1、商场整体布局原始，人流引导不明确；2、过道灯光昏暗，装修比较破烂；3、销售场地相对陈旧、品种不齐全、市场管理不规范；（2）从市场供应量来看重庆眼镜批发市场，多数在解放碑商业圈内；其中朝天门汇龙眼镜批发市场共10于家，解放碑旺基批发部5家，雅兰三、四楼约30于家，外租店位供不应求，部分意向投资者租不到铺位；标准眼镜批发市场空白，不久将会在市场上出现；（3）从经营情况来看多数眼镜经销商经营收益良好，但利润不大，经销商对商铺租金的承受不高；（4）从专业商场管理模式来看市场内位为分割的独立商铺，有物业管理公司委托
11、招商及管理；总的发展趋势走品牌发展之路；（5）从经营者情况来看将近八成经营者愿意选择成熟的市场，成熟市场有较大的人流量，以及低廉的租金；一小部分零散商铺经营者意识到购物环境对销售额的影响，期待有好的经营环境；多数经营者偏爱大型商场统一管理，形成规模经营；（6）从消费者角度来看对商品品质要有保障，卖场是否处于交通要道，是否有好多购物环境；（二）项目SWOT分析优势分析：地理位置优越，人流量大。其原因有三：一是雅兰电子城是建成最早的电子交易城，比较成熟；二是地理位置较好，在市中心；三是附近路段形成了多个以商品批发为主的专业市场； 物业管理不到位，硬件配套设施较为陈旧，购物环境杂乱，卫生条件较差，经
12、营业态繁杂，缺乏科学合理分布；劣势分析： 潜在经营者将首选经营区域锁定在租金低廉的成熟商场，这部分客户引导存在一定难度。机会点分析：雅兰电子城附近电脑数码类产品销售已具一定规模形成气候，租户数量猛增。 重庆暂时没有规模性眼镜批发交易市场，已有的朝天眼镜批发市场，已定于今年12月搬迁。威胁点分析：抢时间就是赢商机，市场的整体推出时间最好在2011年12月上旬；商场的整体装修风格应简洁明亮；（三）项目可行性建议外墙显著位置安装醒目广告位；强化市场运营管理；租金以优惠价格吸引商家，对知名品牌专卖实行联营，对中小投资者实行租赁形式；以人性化服务吸引消费群体；四、根据以上市场调查情况做以下销售预估（一）
13、 高价区：1#-13#（套内面积约为840）、22#-33#（620）铺位为高价区销售均价暂时定为52500元/平方米，8%回报率，租金收益350元/平方米,公式如下：840+62052500=76650000元（二） 平价区：14#-21#（套内面积约为547）销售均价暂定为45000元/平方米，8%回报率，租金收益300元/平方米,公式如下：54722500=24615000元（三） 低价区：仓库套内面积约为255销售均价暂定为30000/元平方米，8%回报率，租金收益200元/平方米公式如下：22530000=6750000元销售预估金额约为：108015000万元以上销售价格可根据市场情况适当调整销售价格