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1、“小”的哲学,“小”的借鉴,“小”的市场研究,为什么要做“小”户型,直接原因,对开发商：优越的快速现金流产品,对客户：“总价控制”的保值产品,为什么要做“小”户型,任何物业都只是一种产品，根本目的是满足使用者的内心需求,深层次原因,城市价值的集约化分配和高效率利用,特定生命阶段的特定需求,“融入”与“逃逸”的极端化居住倾向,“小”户型的矛盾,低总价 VS 价值感,“小”问题：面积局限、大进深、高梯户比、不通透、朝向限制,“低”问题：低品质感、住宅文化缺失、低价值感,浓缩 VS 舒适,小户型的逻辑,小户型并非大户型的缩小版,小户型的设计逻辑,和大户型之间不只是量的区别，而且是质的区别，是在设计逻
2、辑上质的区别。,小户型内部设计所反映的是家庭生活逻辑，对这个逻辑影响最大的就是家庭的人口构成。,分割式小户型（经济型）,分割、清楚、固定，极致是人数效率。 在小面积下满足更多人数的基本居住功能需求或者更小面积下满足1个人的基本居住功能需求。,融合式小户型（奢侈型）,融合、模糊、变化，极致是功能效率。 在小面积下满足12个人更多的居住奢侈功能需求，如家庭影院、PARTY场所、独立衣帽间等。,“小”的哲学,“小”的借鉴,“小”的市场研究,融合式小户型,分割式小户型,日本集合式小户型,简介： 目前，日本城市住宅的主流形式为NLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起
3、居室为中心，布置各房间，连接N个卧室。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能。且由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐； 日本小户型集合住宅主要为大城市中工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为23口人的核心家庭模式，因此，三居室为集合住宅的主流户型。 为节约土地、争取较高的容积率，在总体布局上，普遍采用大进深、小开间、单面外廊、公用电梯楼梯的布局，还采用日影斜线法精确控制建筑日照间距，建筑层高控制在2.62.8m，以降低建筑总高度，减少建筑间距。,帖，也称畳 日本房间的面积是用榻榻米
4、的块数来计算的。 一张榻榻米的传统尺寸是180cm*90cm*5cm，面积1.62。 5.0帖，即8.1,卧室 此房型为3LDK型即三居室,日本集合式小户型,户型特点： 日本的集合住宅由于外廊式结构，多从北侧入户，户门往后退2m左右，与公共外走廊中间形成一个“小院子”，水、电、煤气表均设于此，方便查抄； 户型平面呈“十字形”，即：户型中间为走廊，入户后是“玄关”，设鞋柜、衣柜；顺道往前，卧室靠近住宅入口玄关附近，沿走廊两侧布置，并不强求南向；住宅中部一般为卫浴空间和厨房(厨房不要求必须对外开窗)；起居室则位于最南端，一般与餐厅相连，共同构成餐起空间；和室作为日本特有的第二起居空间，一般与起居室
5、相邻设置，推拉门可以打开、摘下，其空间可间接采光而不必直接临窗，从而节省了面宽，空间得到高效利用； 户内空间结构呈现实用化、人性化、细分化、灵活化的特点：餐厨相连、餐起相通；卫浴空间分区设置；储藏空间灵活分布；,外廊,过渡“小院”,卫浴分区设置,储藏空间灵活分布,餐厨相连，餐起相通 半开敞式的厨房保证了使用上的相对独立，又可以使空间在视觉上连为一体，且便于主妇在做饭的同时照顾到在起居室的家人和在阳台玩耍的儿童,日本集合式小户型,无处不在的收纳空间,洗面台上的收纳空间,三面镜里收纳空间 洗面柜收纳,洗面台下的收纳空间,无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏
6、之用。 室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。,日本集合式小户型,多功能和室是提高住宅使用性的典范,和室，是开放式空间的泛指，是一种多元化的功能设计，可依照主人需求，而设计成喝茶、视听、客房、休闲、书房等空间属性，而架空的地台还是家中一大储物地，可将各式杂物吸纳入“地”，留出一个精简的家。是现代居室中“一室多用”的典范 融合了中国、欧洲等地风格。只要有一个空间比客厅空间高，且有拉门、折叠门或卷帘等，能达到空间的自由开阖效果，就可称为和室。,建筑面积：71.12平米,和室,
7、多功能运用，可设置成书房、收藏室等,架空的地台是一个很好的吸纳空间,日本集合式小户型,洗浴空间的功能分离可提高使用率,传统组合洗浴空间,单独设置的洗浴空间,N型（79平米）,国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起 而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置。 这样看起来有点浪费空间,不过每一种功能空间都独立出来；实际上空间的利用效率应该更高。,日本模式,用分割与多功能化的最小面积满足家庭生活逻辑,Room,X space 和室,+,减少中小户型实际使用中的凌乱场面，使家具整洁开阔 通过卫生间各空间独立，提高使用效率，减少相互干扰，减少第二卫生间设计，节省空间 通过多功能的和室设置，可增
8、加客厅或主卧功能，提供了多样丰富的生化体,强调收纳应用,提高空间效率,多功能的和室,融合式小户型,分割式小户型,香港张智强模式,一种小户型有多种布局方式,张智强的32复合使用空间,光影变化中的卧室,光影变化中的卧室,影音室,明亮的起居室,香港张智强模式,17,入口,采光,整体空间,32公寓,总体可变化示意,香港张智强模式,采光槽,共11种功能复合体,隐藏式收纳空间卧室,香港张智强模式,洗衣机隐藏位置,可移动墙,香港张智强模式,隐藏式收纳空间步入式衣柜和洗衣机,衣柜位置,餐厅,厨房,正常情况,改造后,隐藏式收纳空间餐厅和厨房,香港张智强模式,小户型的奢侈空间多功能复合空间,“空间”的真正意义总是
9、与“时间”相联系的，或者说“空间”只有使用才有意义，而使用空间的多种活动都是以时间为标尺和计量的。我们城市建设之所以浪费，大而不当，就是不考虑空间的这一时间特征。比如夜晚空无一人的CBD，卧城和公园不公，小区内停车场的堵塞和空置等等问题，其本质不就是在空间与时间问题上的错位吗？ 张智强先生的这32平米位于香港北角的城市中心区域，这不正是未来城市中心公寓的模型吗？白领能买得起，方便住，兼顾上班和生活，同时占领核心的商业资源，空间趣味和酷！,香港张智强模式,香港模式,用时间转换空间，满足了私密生活的相对奢侈逻辑,Space 1,X space,+,Space N2,功能1,功能N,功能2,=, ,
10、功能空间的压缩整合,结合主厅的多样组合,多种生活的可能性,将生活各功能压缩在厅两侧的0.8M的空间内，功能的高度压缩，确保了厅空间的完整舒适,在各功能占地压缩的情况下，结合可移动吊柜和家具，形成了丰富多样的空间组合模式，同时又为各功能提供了较大的空间舒适度，实现了小且舒适的小户型目标,虽然部分空间整合，但有多种生活的可能，提供了生活空间的趣味性，增加了空间的丰富性,万科模式,万科全面家居解决方案U5,万科全面家居解决方案“毛坯”“装修” 万科全面家居解决方案（ TOTAL-SOLUTION ），是一套涵盖了从低到高不同层面的住宅产品，以及从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务等一系列的
11、标准体系，而不仅仅停留在全装修的层面。 万科通过对不同客户行为模式的深入研究，针对从公寓到别墅不同类别的建筑产品特点，将户型设计、建筑设计和室内装修设计同步进行，再进行施工，并进行售后服务保障，最终为客户提供物有所值、物超所值、领先于市场的住宅家居产品，是万科精细化阶段的重要成果。,万科模式,万科全面家居解决方案U5,万科模式,青岛万科U5,大连溪之谷U5,U，即Unit Integration，是单元一体化的解释.U5又称之为Unit Integration of 5。,弱化次要功能，实现空间整合,卧室和客厅之间没有墙，而是推拉门间隔，可分可合,推开移动门就可以躺在床上看大投影,抬高地台可避
12、免灰尘被带进卧室，下留储物空间,万科模式,集约化的科技家居,一平米！,升降干燥机很方便,冰箱在厨房的另一侧，不必打开厨房门也可以拿饮料水果出来！,万科模式,三眼灶+电烤炉+电饭煲+微波炉+碗碟干燥机+超大储物拉篮=1,局部空间奢侈化:别墅级配置“衣帽间”,当季衣服可以分开二边挂，不混淆，可容纳180件,万科模式,用整合式家居压缩次要空间，满足了私密生活的舒适逻辑,Room,家具组合,+,万科模式,弱化次要功能,家具整合,布局改善,局部空间奢侈化,对部分功能空间（厨房餐厅）弱化，将实用面积集中于客厅,同时通过内部家具，尤其是收纳空间的设置将功能空间进一步整合，避免零碎空间的出现，保证空间的完整性
13、和开阔感,通过局部的合理布局，提供了具有更好生活品质的空间组合模式,通过独立衣橱、厅卧室连通，形成局部奢侈型的空间，提高了空间的舒适度与趣味性,小结,准确客群定位决定小户型设计方向,融合式创造更多的复合功能空间,分割式满足更多基本功能空间,产品超越LOFT、院馆、SOHO、收纳技术、科技家居等,“小”的哲学,“小”的借鉴,“小”的市场研究,分割式,海航新街口,35.94平米两房,60.4平米两房,海航新街口24平米一房,海航新街口47平米两房,融汇国际温泉城,B区35.7平米一房,A区35.7平米一房,A区56平米一房,A区64平米两房,分割式,元合悠哉悠宅,4号楼7# 2室2厅1卫1厨51.
14、14,分割式,1号楼3# 2室2厅1卫1厨48.93,财信城市国际 TT公寓,分割式,升伟伟清泊客,1-9 1室1厅1卫1厨40.52,3-1 2室2厅1卫1厨54.95,3-9-8 1室1卫1厨24.40,分割式,日月光中心广场,37,分割式,05户型 1室2厅1卫1厨54.91,创汇首座,C户型 1室1卫1厨37,H户型 1室1厅46,I户型 1室1厅60,分割式,金鹏北城旺角,39,可变两套房户型 1室2厅1卫1厨 面积：46.59 平方米,1室2厅1卫 面积：46.20 平方米,2室2厅1卫 面积：65.52 平方米,分割式,分割式+其他,分割式+精装带家电：协信中心,14号房 1室2
15、厅1卫1厨54.91,6/7号房 1室2厅1卫1厨44.85,10/11号房 1室2厅1卫1厨35.36,分割式+融合式：大鼎第一时间,3号楼 1号房1室1厅 23.30,3号楼 1室1厅1卫1厨39.42,分割式+其他,2号楼 2室2厅62.85,分割式+收纳技术：万科朗润园甲壳虫,甲壳虫升级版 2室1厅1卫 套内54m2 实际使用面积65m2,甲壳虫升级版 3室2厅1卫 套内76m2 实际使用面积82m2,户型亮点：U5精装修；部分户型卫洗分离设计；独立洗衣空间,分割式+其他,分割式+商务SOHO：亚太商谷,亚太商谷 A7栋-A户型 23.04,亚太商谷 1室1厅1卫1厨34.82,6、7
16、、15、16号户型图 1室1厅1卫1厨30.41,亚太商谷 商务公寓平面图,大阳台易改造 部分卫洗分离,分割式+其他,融合式,双子星座,单身贵族 1室1厅1卫1厨34.92,浪漫情人 1室2厅1卫1厨47.54,阳光假日 2室2厅1卫1厨66.79,LOFT,伟岸摩登堡,45,1室1厅2卫套内59.55m2 赠送面积：20 m2 赠送比例：约33%,1室1厅2卫 套内59.78m2 赠送面积：27 m2 赠送比例：约46%,跃层大赠送、一房双卫、独立休闲空间,院馆,南方东银大城小爱,46,户型亮点：双阳台，带飘窗；采光良好；可变空间功能清晰,住宅SOHO,万达广场,商务SOHO,旭阳 朗晴广场,商务SOHO,上海城,小结,小户型产品力提升的空间较大,目前重庆市场的小户型产品主要针对过渡居住、投资公寓、商务公寓三种功能,在产品设计上，呈现多元化现象，但市场整体产品创新力不强,